规范土地价格管理制度

PAGE规范土地价格管理制度一、总则（一）目的为加强土地价格管理，规范土地市场秩序，保障土地所有者、使用者的合法权益，促进土地资源的合理配置和高效利用，依据国家相关法律法规及行业标准，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本公司/组织所涉及的各类土地交易活动，包括土地出让、转让、租赁、抵押等行为中土地价格的确定、评估、监管等相关事宜。（三）基本原则1.合法性原则：土地价格管理活动必须严格遵守国家法律法规，确保土地交易行为合法合规。2.公平公正原则：保障土地市场主体在土地价格形成过程中的公平竞争地位，避免不正当价格行为，维护市场公平公正。3.市场调节与政府调控相结合原则：充分发挥市场在土地价格形成中的基础性作用，同时加强政府对土地价格的宏观调控和监管，保持土地市场平稳健康发展。4.动态调整原则：根据土地市场供求关系、经济社会发展状况等因素，适时调整土地价格管理政策和标准，确保土地价格合理反映土地价值。二、土地价格评估管理（一）评估机构选择1.从事土地价格评估业务的机构必须具备相应的资质条件，取得国家规定的土地评估资质证书，并在有效期内。2.公司/组织应建立土地价格评估机构备选库，定期对入库机构进行考核评估，确保其具备专业能力和良好信誉。3.在选择土地价格评估机构时，应遵循公平、公正、公开的原则，通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式确定，不得指定特定评估机构。（二）评估方法1.土地价格评估应根据土地用途、土地条件、市场状况等因素，选择合适的评估方法。常见的评估方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。2.评估人员应结合具体评估对象的特点，综合运用多种评估方法进行评估，并对不同方法得出的评估结果进行分析、比较和调整，最终确定合理的土地价格。3.在采用市场比较法时，应选择与评估对象具有相似区位、用途、土地条件等特征的可比实例，并对可比实例的交易价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，以得出评估对象的价格。4.收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地评估，通过预测土地未来的纯收益，并选用适当的还原利率将其还原为评估时点的价格。5.成本逼近法主要用于新开发土地、土地整理后的土地等评估，通过计算土地取得成本、土地开发成本、土地增值收益等各项费用，累加得出土地价格。6.剩余法一般用于待开发土地或待拆迁改造土地的评估，通过预测开发完成后的不动产价值，扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等，得出土地价格。（三）评估报告要求1.土地价格评估报告应符合国家相关规范和标准，内容完整、数据准确、分析合理。2.评估报告应包括封面、目录、正文、附件等部分。正文应包含评估目的、评估对象、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果等内容。3.评估报告应由两名以上注册土地估价师签字，并加盖评估机构公章。评估机构应对评估报告的真实性、准确性、完整性负责。4.公司/组织应建立土地价格评估报告审核制度，对评估报告进行严格审核，确保评估结果合理可靠。审核内容包括评估方法的选用是否恰当、评估参数的确定是否合理、评估过程是否合规等。三、土地出让价格管理（一）出让底价确定1.土地出让底价应根据土地评估结果、土地市场供求状况、土地用途、规划条件等因素综合确定。2.出让底价不得低于国家规定的最低价标准，最低价标准由省级以上人民政府国土资源管理部门会同有关部门制定。3.土地出让底价的确定过程应严格保密，防止底价泄露影响土地出让价格的合理性。4.出让底价确定后，应报经有批准权的人民政府批准。未经批准，不得擅自调整出让底价。（二）出让方式及价格确定1.土地出让可采用招标、拍卖、挂牌等方式。招标出让土地时，应根据招标文件要求，综合考虑投标人的报价、规划设计方案、开发建设能力等因素确定中标人及土地出让价格。2.拍卖出让土地时，应按照价高者得原则确定竞得人及土地出让价格。拍卖过程应公开、公平、公正，接受社会监督。3.挂牌出让土地时，应明确挂牌起始价、增价幅度等出让条件，在挂牌期限截止时，根据竞买人的报价情况确定竞得人及土地出让价格。4.对于工业用地，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式供应土地，其租金标准可参照市场租金水平，并根据土地用途、土地等级等因素合理确定。（三）出让价格调整1.在土地出让过程中，如因土地规划调整、土地条件变化等原因需要调整出让价格时，应按照规定程序重新评估土地价格，并报经原批准机关批准。2.调整后的出让价格应向社会公布，确保土地出让过程的透明度和公正性。四、土地转让价格管理（一）转让价格评估1.土地转让价格应进行评估，并以评估结果为基础确定转让价格。评估要求与土地出让价格评估相同，应严格按照评估方法和程序进行。2.转让双方应委托具有资质的评估机构对转让土地进行评估，评估报告作为确定转让价格的重要依据。（二）转让价格确定1.土地转让价格由转让双方协商确定，但不得低于评估价格。转让双方应在平等、自愿、公平的基础上，根据土地市场行情、土地现状、土地预期收益等因素协商确定合理的转让价格。2.对于涉及国有土地转让的，转让价格应按照国有资产管理的相关规定进行审批或备案。（三）转让价格监管1.公司/组织应加强对土地转让价格的监管，防止低价转让国有土地等国有资产流失行为。2.如发现转让价格明显低于市场合理价格或存在其他异常情况时，应及时进行调查核实，并按照相关规定进行处理。五、土地租赁价格管理（一）租赁价格评估1.土地租赁价格评估应遵循市场价值规律，综合考虑土地用途、土地位置、土地租赁期限、土地市场租金水平等因素。2.评估方法可参照土地出让价格评估方法，结合土地租赁的特点进行选择和运用。（二）租赁价格确定1.土地租赁价格由出租人与承租人协商确定，但不得低于当地同类土地市场租金水平。2.租赁双方应签订书面租赁合同，明确租赁价格、租赁期限、租金支付方式、租赁用途等条款。3.对于国有土地租赁，其租金标准应根据土地等级、土地用途等因素合理确定，并报同级人民政府国土资源管理部门备案。（三）租赁价格调整1.土地租赁价格可根据市场行情变化、土地条件改善或恶化等因素进行调整。租赁双方应在租赁合同中约定价格调整的条件、方式和时间。2.调整后的租赁价格应书面通知对方，并办理相关手续。六、土地抵押价格管理（一）抵押价格评估1.土地抵押价格评估应根据土地市场价值、抵押期限、抵押风险等因素进行。评估结果应作为确定土地抵押价值的依据。2.评估机构应充分考虑土地抵押权实现时可能面临的市场风险、处置成本等因素，合理确定土地抵押价格折减系数，确保抵押价格合理反映土地实际价值。（二）抵押价格确定1.土地抵押价格由抵押人与抵押权人协商确定，但不得高于评估价格。抵押双方应根据土地市场状况、抵押期限等因素协商确定合理的抵押价格。2.土地抵押价值应扣除法定优先受偿款，法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款、其他法定优先受偿款等。（三）抵押价格监管1.公司/组织应加强对土地抵押价格的监管，防止因抵押价格过高或过低导致抵押风险增加。2.如发现抵押价格存在异常情况时，应及时进行调查核实，并要求抵押双方重新评估或调整抵押价格。七、土地价格信息管理（一）信息收集1.建立土地价格信息收集网络，定期收集土地出让、转让、租赁、抵押等交易价格信息，以及土地市场供求状况、土地政策法规等相关信息。2.信息收集渠道包括土地交易市场、房地产中介机构、评估机构、政府部门网站等，确保信息来源广泛、准确可靠。（二）信息整理与分析1.对收集到的土地价格信息进行整理、分类和汇总，建立土地价格信息数据库。2.定期对土地价格信息进行分析，研究土地价格变化趋势、市场供求关系、价格影响因素等，为土地价格管理决策提供依据。（三）信息发布1.建立土地价格信息发布制度，定期向社会公布土地价格信息，提高土地市场透明度。2.信息发布内容包括土地出让、转让、租赁、抵押等交易价格情况，土地价格指数，土地市场动态分析等。信息发布方式可通过政府部门网站、新闻媒体、土地交易市场公告栏等多种渠道进行。八、监督检查与责任追究（一）监督检查1.公司/组织应建立健全土地价格监督检查制度，定期对土地价格评估、出让、转让、租赁、抵押等活动进行监督检查。2.监督检查内容包括评估机构资质及评估行为规范、土地价格确定程序合规性、价格是否合理公正等。3.可通过查阅资料、实地核查、问卷调查等方式进行监督检查，确保土地价格管理活动符合法律法规和行业标准要求。（二）责任追究1.对于违反本制度规定的单位和个人，应依法依规追究责任。2.评估机构及其评估人员如存在出具虚假评估报告、违反评估规范等行为，应责令其改正，没收违法所得，并依法给予行政处罚；情节严重的，吊销其评估资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.土地出让、转让、租赁、抵押等交易双