房地产评估师《土地估价基础与实务》考试真题卷含答案(2025年新版)

房地产评估师《土地估价基础与实务》考试练习题卷含答案(2025年新版)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期自报告出具之日起最长不得超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年答案：B2.采用市场比较法评估时，所选可比实例成交日期与估价期日相差不宜超过（）。A.6个月B.1年C.2年D.3年答案：C3.下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是（）。A.基准地价每年必须更新一次B.修正体系只需进行区域因素修正C.修正后的地价即为最终估价结果D.修正系数须通过市场资料验证答案：D4.某宗土地剩余使用年限为35年，土地还原率取6%，则年期修正系数最接近（）。A.0.790B.0.810C.0.830D.0.850答案：B解析：K=[11/(1+6%)^35]≈0.8105.在成本逼近法中，土地取得费不包括（）。A.征地补偿费B.拆迁安置费C.耕地占用税D.土地增值收益答案：D6.采用收益还原法评估时，若净收益每年递增2%，还原率为7%，则收益乘数为（）。A.14.29B.16.67C.20.00D.25.00答案：C解析：收益乘数=1/(7%2%)=207.下列情形中，必须对估价对象进行单独估价的是（）。A.国有建设用地使用权出让底价评估B.企业清算涉及的土地资产C.征收集体土地补偿评估D.城市更新项目意愿征集阶段答案：A8.土地估价报告中“估价假设和限制条件”章节的核心作用是（）。A.规避估价机构责任B.说明估价结果的应用方向C.界定估价结果成立的前提D.列举现场勘查瑕疵答案：C9.某城市基准地价内涵为“五通一平”、容积率为2.0，估价对象容积率3.5，其他条件一致，则容积率修正系数应（）。A.大于1B.等于1C.小于1D.无法判断答案：A10.下列关于路线价法的表述，错误的是（）。A.适用于商业街道两侧宗地B.需设定标准深度C.深度指数表需通过市场交易资料统计获得D.不需进行容积率修正答案：D11.土地估价行业监管的主管部门是（）。A.自然资源部B.住房和城乡建设部C.财政部D.国家发展改革委答案：A12.估价机构出具虚假土地估价报告，对直接负责的主管人员可处（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上10万元以下C.10万元以上30万元以下D.30万元以上50万元以下答案：B13.采用剩余法评估房地产开发项目时，开发完成后的不动产价值通常采用（）确定。A.成本法B.市场比较法C.收益还原法D.基准地价系数修正法答案：B14.下列关于土地价格特征的表述，正确的是（）。A.土地价格完全由生产成本决定B.土地价格具有强烈的地域性C.土地价格与区位条件无关D.土地价格呈全国统一水平答案：B15.某宗土地面积为5000平方米，规划容积率≤3.0，建筑密度≤40%，则最大可建建筑面积为（）。A.5000平方米B.10000平方米C.15000平方米D.20000平方米答案：C16.在土地估价中，“最佳开发利用方式”应首先满足（）。A.规划条件B.投资者意愿C.政府指导价D.环保要求答案：A17.下列关于征地补偿区片综合地价的表述，正确的是（）。A.每三年调整一次B.由省级政府公布C.仅包括土地补偿费D.不包括青苗补偿费答案：B18.采用市场比较法时，若可比实例成交价格含非标准装修，则应（）。A.直接采用成交价格B.剔除装修影响C.上调估价对象价格D.下调可比实例价格答案：B19.土地估价报告审核的核心环节是（）。A.文字校对B.估价方法选择C.参数确定D.内部审核会议答案：C20.下列关于土地还原率构成的表述，正确的是（）。A.仅含安全利率B.仅含风险调整值C.安全利率加风险调整值D.安全利率减风险调整值答案：C21.某宗工业用地出让年限50年，已使用10年，剩余年限40年，市场年租金为30元/平方米，还原率取6%，则单位面积地价最接近（）元/平方米。A.420B.458C.500D.550答案：B解析：P=30/6%×[11/(1+6%)^40]≈45822.下列关于土地估价职业道德的表述，错误的是（）。A.估价师可私下接受委托方额外酬金B.估价师应回避与自身有利害关系的项目C.估价师应保守商业秘密D.估价师不得签署未参与估价的报告答案：A23.在剩余法计算中，若预计开发周期为3年，则开发利润通常按（）计算。A.直接成本利润率B.年利润率C.总成本利润率D.销售利润率答案：C24.某城市商业用地基准地价为8000元/平方米，估价对象位于次级商圈，区域因素修正系数为0.9，则修正后地价为（）元/平方米。A.7200B.8000C.8800D.9000答案：A25.下列关于土地估价报告备案的表述，正确的是（）。A.由估价机构自行备案B.由委托方备案C.由省级自然资源主管部门备案D.不需备案答案：C26.采用收益还原法评估酒店用地时，净收益测算应优先选择（）。A.行业平均利润B.企业会计利润C.市场客观租金D.折旧前利润答案：C27.某宗土地规划用途为居住，现状为工业，规划允许变更用途，则估价时应（）。A.按现状工业用途评估B.按规划居住用途评估C.按两种用途分别评估并取高值D.按两种用途分别评估并取低值答案：B28.下列关于土地估价现场勘查的表述，正确的是（）。A.可由估价助理独立完成B.必须拍照并签字确认C.不需记录勘查时间D.不需核实四至答案：B29.土地估价报告签字估价师至少为（）名。A.1B.2C.3D.4答案：B30.下列关于土地估价行业协会的表述，正确的是（）。A.属于行政机关B.可制定行业自律规则C.无权处理会员违规行为D.不组织继续教育答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于土地估价报告必备要件的有（）。A.估价委托书B.估价师声明C.现场勘查记录D.估价技术路线E.估价机构营业执照复印件答案：ABCD32.市场比较法中对交易情况修正的内容包括（）。A.税费转嫁B.融资条件C.急售急买D.区位差异E.面积差异答案：ABC33.下列关于成本逼近法的表述，正确的有（）。A.土地取得费依据当地征地补偿标准B.土地开发费按实际发生额计入C.利息计算周期为整个开发周期D.利润计算基数不含利息E.土地增值收益依据政策确定答案：ACE34.收益还原法估价步骤包括（）。A.测算总收益B.确定空置率C.测算运营费用D.确定资本化率E.进行区位修正答案：ABCD35.下列关于基准地价更新的表述，正确的有（）。A.更新周期不得超过3年B.更新成果需经省政府批准C.更新需重新建立修正体系D.更新可采用地价监测点资料E.更新后原基准地价自动废止答案：ABDE36.下列属于土地还原率确定方法的有（）。A.安全利率加风险调整值法B.市场提取法C.投资收益率排序插入法D.累加法E.加权平均资本成本法答案：ABCD37.剩余法评估中，开发完成后的价值可采用（）确定。A.市场比较法B.收益还原法C.长期趋势法D.基准地价系数修正法E.路线价法答案：AB38.下列关于土地估价报告质量控制的表述，正确的有（）。A.实行三级审核制度B.审核记录需归档C.估价师可交叉签字D.电子报告与纸质报告内容须一致E.审核人须为注册估价师答案：ABDE39.下列关于土地用途管制的表述，正确的有（）。A.土地用途一经确定不得变更B.变更用途需符合规划C.变更用途需补缴出让金D.用途变更须重新签订出让合同E.用途变更不需评估答案：BCD40.下列情形中，估价机构应拒绝委托的有（）。A.委托方要求虚报评估值B.估价师与委托方存在利害关系C.委托方不能提供权属证明D.现场勘查受到非法干扰E.委托方要求提前出具报告答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.土地估价报告编号由估价机构自行编制，实行________制度。答案：年度顺序42.市场比较法的基本公式为：估价对象价格=可比实例成交价格×________×区域因素修正×个别因素修正×期日修正。答案：交易情况修正43.成本逼近法中，土地开发利息的计算基数为________与________之和。答案：土地取得费；土地开发费44.收益还原法中，资本化率=年净收益÷________。答案：土地价格45.基准地价系数修正法的核心是通过________将基准地价调整为宗地地价。答案：修正系数46.路线价法标准深度的确定通常采用________深度。答案：里地线47.剩余法评估中，开发商利润通常按________的一定比例计算。答案：总开发成本48.土地还原率由________利率和________调整值构成。答案：安全；风险49.征地补偿区片综合地价由________政府和________政府共同制定。答案：省；县50.土地估价报告签字页必须加盖________印章。答案：估价机构51.土地估价师继续教育每________年为一个周期，不少于________学时。答案：3；12052.土地估价机构资质等级分为________级、________级和临时级。答案：一；二53.土地估价报告备案后，自然资源主管部门应在________个工作日内公示备案信息。答案：554.采用市场比较法时，可比实例数量一般不少于________个。答案：355.土地估价报告有效期届满后，如继续使用，应重新________。答案：评估56.土地估价师变更注册单位，应通过________系统办理。答案：土地估价师注册57.土地估价报告技术路线应包括估价方法、________、数据来源及参数确定。答案：测算过程58.土地估价报告附件应包括估价对象________图和________证明。答案：位置；权属59.土地估价机构出具报告前，应进行________审核、________审核和________审核。答案：初审；复审；终审60.土地估价师签字应使用________笔，不得使用________笔。答案：签字；圆珠四、简答题（每题10分，共30分）61.简述市场比较法选择可比实例的基本原则。答案：（1）用途相同或相似；（2）交易类型与估价目的吻合；（3）成交日期与估价期日接近，一般不超过2年；（4）区位特征与估价对象处于同一供需圈；（5）成交价格为正常市场价格，特殊交易需修正；（6）权属状况清晰，无法律纠纷；（7）资料完整可靠，来源合法。62.简述收益还原法测算净收益时扣除运营费用的主要内容。答案：（1）经营管理费：人工、办公、营销等日常管理支出；（2）维修费：房屋及配套设施维护费用；（3）保险费：火灾、自然灾害等保险支出；（4）税费：房产税、增值税附加、土地使用税等；（5）空置损失：按市场平均空置率计算的收入损失；（6）其他必要费用：水电费、清洁费、保安费等；（7）不计入：折旧、财务费用、所得税。63.简述剩余法评估中确定开发周期的主要影响因素。答案：（1）项目规模：建筑面积越大，周期越长；（2）建筑类型：高层、超高层比多层周期长；（3）审批流程：规划、施工、预售等行政许可时间；（4）资金实力：开发商资金充裕可缩短周期；（5）市场景气：销售快则周期短，滞销则拉长；（6）施工条件：地质、气候、环保要求等；（7）政策限制：限购、限售、限价政策影响销售速度；（8）历史同类项目实际开发周期统计。五、计算与分析题（共50分）64.市场比较法综合修正（15分）估价对象：某市城区一宗商业用地，面积3000平方米，容积率3.5，估价期日2025年6月30日。选取三个可比实例：A：成交单价12000元/平方米，成交日期2024年12月31日，区域因素+3%，个别因素2%，期日修正+4%，交易情况正常。B：成交单价11500元/平方米，成交日期2025年3月31日，区域因素+1%，个别因素+1%，期日修正+2%，交易情况正常。C：成交单价12500元/平方米，成交日期2025年1月31日，区域因素1%，个别因素+3%，期日修正+3%，交易情况正常。要求：计算比准价格（取简单算术平均），并说明是否满足规范要求。答案：A修正：12000×1.03×0.98×1.04=12574元/平方米B修正：11500×1.01×1.01×1.02=11960元/平方米C修正：12500×0.99×1.03×1.03=13113元/平方米比准价格=(12574+11960+13113)/3=12549元/平方米规范要求：可比实例数量≥3，交易日期与估价期日相差均小于1年，修正幅度单项不超过±20%，满足规范。65.成本逼近法地价测算（15分）某市征收集体土地开发为住宅用途，数据如下：土地取得费：征地补偿区片综合地价120万元/亩，共40亩；土地开发费：五通一平平均180元/平方米；开发周期：1年，利息按年利率5%，均匀投入；开发商利润：总成本的15%；土地增值收益：成本价格的25%；面积：40亩=26668平方米。要求：计算单位面积土地成本价格（元/平方米），并列出步骤。答案：1.土地取得费：120万元/亩×40亩=4800万元2.土地开发费：180元/平方米×26668平方米=480.024万元3.利息：取得费利息：4800×5%=240万元开发费利息：480.024×5%×0.5=12.001万元利息合计：252.001万元4.开发商利润：总成本=4800+480.024+252.001=5532.025万元利润=5532.025×15%=829.804万元5.土地增值收益：成本价格=5532.025+829.804=6361.829万元增值收益=6361.829×25%=1590.457万元6.土地价格合计：6361.829+1590.457=7952.286万元7.单位面积地价：7952.286万元÷26668平方米≈2982元/平方米66.收益还原法评估商业用地（10分）某商场用地面积5000平方米，建筑面积15000平方米，年客观租金收入4500万元，年运营费用占租金收入35%，土地还原率7%，建筑物还原率8%，建筑物现值9000万元，剩余使用年限35年。要求：采用土地剩余技术计算土地价格（万元）。答案：1.年净收益=4500×(135%)=2925万元2.建筑物年净收益=9000×8%=720万元3.土地年净收益=2925720=2205万元4.土地价格=2205/7%×[11/(1+7%)^35]=2205/0.07×0.884≈31500×0.884≈27846万元67.剩余法评估房地产开发项目（10分）某宗住宅用地面积20000平方米，容积率2.2，可建面积44000平方米，预计开发完成后平均售价18000元/平方米，建筑安装成本4000元/平方米，专业费为建安成本的8%，管理费用为建安成本的5%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，开发周期3年，年利息率6%，均匀投入，开发商利润为总开发成本的18%，土地取得税费为地价的3%。要求：计算该宗地最高可接受地价（万元）。答案：1.开发完成后价值：18000×44000=79200万元2.开发成本：建安成本：4000×44000=17600万元专业费：17600×8%=1408万元管理费用：17600×5%=880万元销售费用：79200×3%=2376万元销售税费：79200×5.5%=4356万元合计：17600+1408+880+2376+4356=26620万元3.利息：总成本（不含利息利润）=26620万元利息=26620×6%×1.5=2395.8万元4.开发商利润：总成本（含利息）=26620+2395.8=29015.8万元利润=29015.8×18%=5222.84万元5.扣除项目合计：26620+2395.8+5222.84=34238.64万元6.剩余土地价格：7920034238.64=44961.36万元7.土地取得税费：3%，设地价为X，则X+0.03X=44961.361.03X=44961.36→X=44961.36/1.03≈43652万元六、综合案例分析题（共30分）68.某市拟于2025年8月以招拍挂方式出让一宗商住混合用地，面积36000平方米，规划容积率≤3.0，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高100米，商业占比20%—25%，出让年限住宅70年、商业40年。已知条件：（1）区域近期类似住宅用地成交楼面地价11000元/平方米，商业用地成交楼面地价15000元/平方米；（2）基准地价：住宅楼面地价8000元/平方米，商业楼面地价12000元/平方米，基准地价内涵为“六通一平”、容积率2.0，期日2023年1月1日，期日修正到2025年8月+8%；（3）容积率修正：住宅>2.0部分每增加0.1、修正系数+0.02；商业>2.0部分每增加0.1、修正系数+0.025；（4）区域及个别因素综合修正：住宅+6%