粤港湾控股AI智算需求红利加持业务开启成长新周期

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、公司致力于成为AI算力领先服务商 4公司业务分析 4历史沿革 5收购天顿数据，打造一线算力供给平台 6二、第三方数据中心持续受益于AI红利 9数据中心向智算中心升级，提供更专业化服务 9数据中心行业前景广阔，在AI时代下增长有望提速 10三、降低有息负债，聚焦AI算力蓄势起飞 12头部客户背书下的高质量稳定发展标杆 12拥有搭建万卡集群能力，进军AI推理及训练核心赛道 12债转股完成实现减负，聚焦智算赛道开启成长新周期 13四、公司潜力：业务困境反转，经营回归正常 14风险提示 15图目录图1：公司业务结构 4图2：天顿数据旗下数据中心分布 5图3：天顿数据海外数据中心分部 5图4：潼湖智算中心，大规模模型训练中心 5图5：智联云大数据中心，高效智能推理中心 5图6：公司历史沿革 6图7：天顿数据收入保持较高增速并成功扭亏（千元） 8图8：天顿数据资产规模快速攀升（千元） 8图9：数据中心收入模式示意图 8图10：数据中心构造及服务器机房内部示意图 10图11：国内第三方数据中心分部 10图12：中国数据中心市场规模及数量持续增长 11图13：中国算力需求在持续提升 11表目录表1：公司披露资料中对于天顿数据现有订单进行的未来现金流测算 8表2：互联网基础架构服务商估值对比（20251210） 15一、公司致力于成为AI算力领先服务商1.1公司业务分析20132020主营业务从传统地产开发拓展至数字生态运营，同时于2025年收购天顿数据完成业务重组，正式完成向基建与AI业务双轮驱动模式转型，实现从物理空间建造者向数字生态运营商的战略升级，未来将积极拓展AI算力云服务、智算中心建设与运营等新领域。此次收购总代价为9.77亿港元，通过发行3.1亿股代价股份（每股3.15港元）支付。根据公开资料显示，深圳天顿数据科技有限公司是中国第一梯队智算建设运营商，是内最早布局国标A级第三方数据中心的企业之一，能够提供绿能智算全生命周期服务。在全国运营超过3万台机架，总算力规模超5万P。自成立以来，天顿数据的营收持续高速增长，2022-2024年营收分别为人民币5090万元、6160万元、2.3亿元，2025年一季度达到1.74亿元，同时在手订单规模超百亿元，并由此启动国内+国际双市场发展战略，未来还计划在海外市场建设多个智算数据中心。利润方面，天顿数据2025年一季度已实现赢利，充分证实多源导构算力服务+AIDC建设运营的双主业发展模式已得到商业化验证，其AI智算中心业务模式提升了营运效率及盈利能力。图1：公司业务结构算力中心算力中心建设及运营基建基建建设运营各类产业园区（AIDC、物流、建材、机电等）资料来源：公司官网、国元证券经纪（香港）整理AIAI7002.817MW250AI6510万100%202614,000图2：天顿数据旗数中心分布 图3：天顿数据海数中心分部资料来：公官网国元券纪（香）整理 资料来：公官网国元券纪（香）整理图4：潼湖智算中，规模模型训练中心 图5：智联云大数中，高效智能推理中心资料来：公官网国元券纪（香）整理 资料来：公官网国元券纪（香）整理历史沿革2020年：公司正式更名为粤港湾控股有限公司公司战略升级为新生态产城服务商。202150强逆市交换及新发本金3.0362亿美元优先票据。2022年：蝉联2022中国产业新城运营商TOP10。2023年：10月实现4.4亿美元的展期降息，利率进一步降至4.5%,展期3年4月，实现3.04亿美元的展期降息，利率自13.85%降至7%,展期三年。2025年：6月，实现4.39亿美元债转股安排，有息负债率降低至7%。10月，并购国内头部算力综合服务提供商天顿数据6

粤港湾控股发展历程2020年 2021年 2022年 2023年 2025年2020年公司正式更名聚焦大湾区，四盘齐蝉联2022中国产业4月，以94.8%高交换6月，以98.3%高同意为粤港湾控股有限公司公司战略升级为新生态产城服务商发，成为大湾区地产品牌价值Top10大湾区房地产50强新城运营商TOP10率实现3.04亿美元的展期降息，利率自13.85%降至7%率实现4.39亿美元的债转股安排，大幅压降有息负债，集团有息负债率降低至7%10月实现4.4亿美元的展期降息，利率进一10月并购国内头部算步降至4.5展期3年力综合服务提供商天顿数据，成功实现拥抱Al的战略升级天顿数据发展历程2014年 2017年 2019年 2020年 2021年 2024年团队启动创业，开始

第一个全生命周期建

建设交付第一个园区级启动惠州数据中心，

启动深圳数据中心项目2024年成功交付第一在东莞运营第一个

设运营的数据中心100数据中心东莞1号，项

项目投资超20亿元。建，正式进军一线城市

个万卡集群，确定1000个机柜规模的国

天投产交付，开创了

目规模超8000个机柜，设东莞2号项目、上海AIDC建设运营+多标A级第三方数据中心IDC行业快速交付先河项目总投资15亿元，项目投资额4亿元

1号项目源异构算力服务的双主业发展模式资料来源：公司官网、国元证券经纪（香港）整理收购天顿数据，打造一线算力供给平台随着AI时代的到来，AI算力行业得到了快速发展，特别是AI技术在金融、医疗、教育等领域的应用日益广泛。而数据中心作为超算和智算的基础设施，承载着数据存储、处理和传输的重要任务。随着AI云计算、边缘计算等技术落地，AI数据中心的建设和运营需求也在不断增长。目前全球数据中心市场规模不断扩大，各大企业纷纷加快数据中心建设步伐，以满足日益增长的数据处理需求。粤港湾控股收购的企业天顿数据主要从事AI算力服务业务，包括提供AI算力技术服务及相关运维服务、建设及开发AI智算中心、营运AI智算中心、研发AI技术及提供全面AI算力调度平台及为客户提供全面及一站式综合AI解决方案。一般而言数据中心业务盈利渠道主要为空间租赁费用与增值服务费用，通过以持有—运营—租赁为经营方式，具有一定商业地产属性，盈利能力主要取决于上架率（类比商业地产的出租率）以及租赁和服务费用。IP（、在基础租赁之上，IDC服务商通过提供高附加值的服务来提升客户粘性和利润空间。包括数据安全服务、容灾备份、云计算解决方案（如IaaS、PaaS）、网络安全服务等。这些服务不仅满足了客户日益复杂的需求，也将IDC的角色从单纯的资源出租方升级为综合服务提供商，是利润的重要增长点。AIAI根据过往数据显示，天顿数据收入一直处于快速增长通道，分别于2022年、2023年、202420255,0906,160元、2.41.74114.5%AIAI图7：天顿数据收保较高增速并成功扭（元） 图8：天顿数据资规快速攀升（千元）0

50,872

236,640

6,355

174,44123,36123

450,086493,823

1,231,343

480,202

2,093,66922

202

2024年2024年Q12025年Q1 03-100,0003

-78,026

-56,695 -894 -8,713收入 利润/(虧損)

2022年2023年2024年2024年Q12025年Q1总资产资料来：公公告国元券纪（香）整理 资料来：公公告国元券纪（香）整理而根据公开资料显示，天顿数据目前已经与包括电信运营商、大型互联网公司、头部云服务提供商及其他客户签订了期限一年至五年的AI算力云服务合约，这将产生稳定且持续增长的收入来源。截至2025年第一季度，在手订单规模就超百亿元根据该等合约，天顿数据已新增管理AI算力规模超12,000GPUs。图9：数据中心收入模式示意图基础服务基础服务托管服务(服务器/网站/应用托管、机架/虚拟出租等);管理服务(系统配置、数据备份、数据中心业务增值服务网络安全(防火用(CDN资料来源：公司公告、国元证券经纪（香港）整理表1：公司披露资料中对于天顿数据现有订单进行的未来现金流测算资料来源：公司公告、国元证券经纪（香港）整理二、第三方数据中心持续受益于AI红利数据中心向智算中心升级，提供更专业化服务ITIaaSPaaS/存储、（MaaS）IaaSSaaSGPUPaaSMaaS可MaaSInsightandInfo，2022（15%12%2020202368%。图10：数据中心构造及服务器机房内部示意图 资料来源：首程控股《数据中心行业投资与价值观察》、国元证券经纪（香港）整理图11：国内第三方数据中心分部行业新星行业新星业务初具规模领军企业资料来源：ODCC、国元证券经纪（香港）整理AI时代下增长有望提速根据FortuneBusinessInsights预测全球数据中心电力市场规模在2024年的价值为149.22025159.72032264.5亿7.5202437.53AIGenGPUGPUAIITAI人工智SemiAnalysis202349GW2026年的96W8520248.82023280EFLOPS20253900201720232,40726.68%2024年将达3,048AI202825,000图12：中国数据中心市场规模及数量持续增长资料来源：中国信息通信研究院、国元证券经纪（香港）整理2025220、260300EFLOPS25%、30%35%2025年50AI时代图13：中国算力需求在持续提升资料来源：公司公告、国元证券经纪（香港）整理三、降低有息负债，聚焦AI算力蓄势起飞头部客户背书下的高质量稳定发展标杆在数字经济加速渗透、算力需求爆发式增长的当下，数据中心作为数字基础设施的核心载体，其行业竞争力不仅取决于硬件设施与技术实力，更与客户结构的质量深度绑定。天顿数据凭借客户订单均为头部互联网企业的核心优势，构建起高质量+高稳定的发展护城河，成为数据中心赛道中极具投资价值与合作潜力的优质标的，其行业标杆性与发展确定性值得高度关注。724AI推理及训练核心赛道AIGPU/CPU（AIAI算力服AIAIAI债转股完成实现减负，聚焦智算赛道开启成长新周期粤港湾控股完成债转股的战略动作，不仅实现有息负债率的大幅压降，更以轻装上阵之姿全力布局智算业务，成功开启从传统产城服务商向AI算力核心玩家的转型跨越。债转股的落地的核心价值，在于为粤港湾控股构建了更健康的财务底盘。根据披露，公司以98.3%的高同意率完成4.39亿美元债转股安排，有息负债率大幅降至7%的低位水平。这一关键财务指标的优化，一方面大幅减少了利息支出对现金流的消耗，降低了宏观利率波动带来的财务风险，让公司得以将更多资源从债务偿还转向核心业务拓展；另一方面低负债率的财务结构显著提升了企业的抗风险能力与融资弹性，为后续智算业务的大规模投入（包括数据中心建设、算力集群扩容、技术研发等）提供了充足的财务安全垫。从战略逻辑来看，粤港湾控股的转型并非跨界冒险，而是基于资源协同的精准卡位。公司此前新生态产城服务商的战略布局，已积累了产业园区运营、政企资源对接、区域市场深耕等核心能力，这些资源与智算业务形成天然协同：例如产城项目可作为智算数据中心的优质落地载体，降低选址与建设成本；政企合作资源能为智算业务拓展政府、国企等ToG客户；而智算业务的落地又能为产城项目注入高端产业动能，提升园区产业能级与价值。这种财务减负-核心资产注入-资源协同赋能的转型路径，让粤港湾控股在智算赛道的布局具备了起点高、基础实、潜力大的独特优势。AIAI算力四、公司潜力：业务困境反转，经营回归正常我们认为公司基本已经走出业务困境，主要逻辑：此前公司以地产相关业务为主，估值受行业周期波动影响较大；而转型智算赛道后，公司将深度绑定AI产业的高增长红利，估值体系有望切换至算力+科技赛道的估值框架。参考当前智算行业的高景气度与稀缺性标的估值水平，粤港湾控股凭借天顿数据的万卡集群能力、头部客户资源，以及债转股后优化的财务结构，公司具备重估空间。更重要的是，公司在完成转型后，形成了低负债财务+高成长智算的优质组合，既具备传统企业转型的稳健性，又拥有科技赛道的成长性。AIAIAI综上，我们认为公司经营已重新步入正轨，未来经营规模可能会持续增长。算力行业价格竞争开始逐渐激烈、3）剧、4）目前英伟达产能有限，顶尖的算力卡产能远远不能满足市场爆发性的需求，因此公司收入增长天花板可能受到影响。我们认为：随着公司的业务结构改善，增长预期可能陆续在2026年业绩中兑现。表2：互联网基础架构服务商估值对比（20251229）代码证券简称总市值(万元)TTM市盈率PE25E26E市净率PB市销率PS300442.SZ润泽科技820.4416.4718.6425.696.0616.8301236.SZ软通动力445.98219.35111.9979.044.31.29000158.SZ常山北明337.79-72.75N/AN/A6.473.74688692.SH达梦数据283.8554.8856.5843.768.1122.8300017.SZ网宿科技250.3729.0632.9331.182.