智慧楼宇综合运营系统建设方案

智慧楼宇综合运营系统建设方案

目录

1.项目概述...........................................................1

1.1“传统建筑”走向“智能建筑”..................................1

1.2“智能建筑”走向“智慧建筑”..................................2

1.3智慧建筑的特征................................................5

2.项目概况...........................................................9

3.总体设计..........................................................10

3.1设计原则......................................................10

3.1.1实用技犬为先、适度应用创新.............................10

3.1.2空间功能细分、精细运营服务.............................10

3.1.3提高运营效率、降低运营成本.............................11

3.1.4增强用户体验、助力科技创新.............................11

3.2设计理念.....................................................12

3.2.1全面感知、智能决策.....................................12

3.2.2安全管控、便捷通行.....................................12

3.2.3环境舒适、绿色节能.....................................13

3.2.4管理高效、服务优质.....................................13

3.3系统架构......................................................14

3.3.1用户对象................................................14

3.3.2应用场景................................................15

3.3.3管控中心................................................16

3.3.4中枢大脑................................................17

3.3.5数据湖泊...............................................18

3.3.6物联网络...............................................20

3.3.7信息安全...............................................21

3.3.8标准规范...............................................21

4.智慧楼宇综合安防场景...............................................22

4.1智慧安防......................................................22

4.2智慧消防......................................................24

4.3智慧应急.....................................................25

5.智慧楼宇便捷通行场景...............................................27

5.1智慧通行.....................................................27

5.2智慧迎宾......................................................27

5.3智慧访客......................................................27

5.4智慧停车......................................................28

6.智慧楼宇设备维保场景...............................................30

6.1设施设备资产管理..............................................30

6.2设施设备监测告警.............................................30

6.2.1冷热源设施设备.........................................30

6.2.2通风空调设施设备.......................................31

6.2.3给排水设施设备.........................................32

6.2.4变配电设施设备.........................................33

6.2.5照明设施设备...........................................34

6.2.6电梯设施设备...........................................34

6.2.7其他智能设备...........................................35

6.2.8信息机房设施设备.......................................35

6.3设施设备维护，呆养.............................................35

7.智慧楼宇能效优化场景...............................................38

7.1楼宇能耗监测.................................................39

7.2制冷系统节能.................................................40

7.3供暖系统节能................................................42

7.3.1供暖换热板换机组节能..................................42

7.3.2多联式空调（热泵）机组节能...........................43

7.4空调末端节能.................................................44

7.5照明系统节能.................................................45

8.智慧楼宇环境舒适场景...............................................46

8.1智慧环控.....................................................46

8.2智慧照明.....................................................47

II

1.项目概述

1.1“传统建筑”走向“智能建筑”

美国智能建筑协会（AIBD的定义：智能建筑乃是通过优

化其结构、系统、服务、管理四个基本要素及其相互关系来

提供一个多产的和成本低廉的环境。同时又指出：没有固定

的特征来定义智能建筑，事实上所有智能建筑所共有的唯一

特性是其结构设计可以适于便利、降低成本的变化。

欧洲智能建筑集团（EIBG）的定义：创造一种可以使住户

有最大效率环境的建筑，同时该建筑可以使之有效地管理资

源，而在硬件设备方面的寿命成本最小。

国际智能工程协会的定义：在一座建筑中设计了可提响

应的功能以及适应用户对建筑物用途、信息技术要求变动时

的灵活性。智能建筑应该是安全、舒适、系统综合、有效利

用投资、节能和具备很强的使用功能，以满足用户实现高效

率的需要。

日本电机工业协会智能建筑分会的定义：1）作为收发

信息和辅助管理效率的轨迹；2）确保在建筑里工作的人们

满意和便利；3）建筑管理合理化，以便用低廉的成本，提供

更周到的管理服务；4）针对变化的社会环境、复杂多样化的

办公，以及主动地经营策略，做出快速灵活和经济的响应。

我国《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）,定义

智能建筑（IB）IntelligentBuilding：“它是以建筑为

1

系统，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、

系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一

个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。”

我国《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006),定义

智能建筑(IB)intelligentbuilding："以建筑物为系统，

兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、

公共安全系统等，集结构、系统、服务、管理及其优化组合

为一体，向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康

的建筑环境。”

1.2“智能建筑”走向“智慧建筑”

欧盟委员会认为，智慧建筑是在物联网与泛在计算融合

的背景下，以信息与通信技术为驱动的建筑。具体而言，需

利用传感器、执行器、微芯片和微型嵌入系统等统一化设备

进行本地信息采集、过滤和传输，再根据业务功能和服务在

全球范围内进行进一步的整合和管理。

德国西门子SIEMENS公司认为，智慧建筑将是一个网络

化、智能化、高灵敏度和高适应性的“生命体”，能够在能

源效率、舒适性、安全性之间达到最优的协调。具体而言，

它能够满足未来的安全需求、提供灵活动态的操作系统、保

障能源效率、考虑人员的舒适度、应用统一标准的灵活化模

块，并重视系统间的整合协作。

美国IBM公司认为，更加智慧的建筑是在良好管理下集

2

成化的物理和数字基础架构，它们以可靠、经济、高效且可

持续的方式提供最佳的居住服务。更智慧的建筑物可帮助其

所有者、运营商知设施经理提高资产的可靠度和性能，从而

降低能耗、优化空间使用方式并将建筑物对环境的影响降至

最低。

美国SmartBuildingsLLC公司认为，智慧建筑是建筑、

技术和能源系统的集成，其中包含楼宇自动化、安全系统、

电信、用户系统知设施管理系统等。智慧建筑重视并反映着

相关技术的融合与进步、系统间的相互联系和集成系统的功

能附加。智慧建筑提供建筑和空间的全部可操作信息，以便

人员的管理。

我国《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2015)对智能

建筑定义为“以建筑物为系统，基于对各类智能化信息的综

合应用，集架构、系统、应用、管理及优化组合为一体，具

有感知、传输、记忆、推理、判断和决策的综合智慧能力，

形成以人、建筑、环境互为协调的整合体，为人们提供安全、

高效、便利及可持续发展功能环境的建筑虽然该标准是

对智能建筑进行定义，不过其内涵是增强了建筑的智慧能力

表述，很具指导意义。

阿里巴巴公司《智慧建筑白皮书》认为，随着大数据时

代的来临，智慧建筑将成为一个具有感知和永远在线的“生

命体”、一个拥有大脑的自进化智慧系统、一个人机物深度

3

融合的开放生态系统，可以集成一切为人类服务的创新技术

和产品。将智慧建筑定义为“以客户体验为驱动，以物联网

(IoT)、云计算为支撑，以建筑内的人、设备、环境等要素

为数据源泉，将建筑数据汇聚到统一的系统，并通过机器学

习形成的数据智能及应用开发者形成的群体智能，服务于建

筑使用者的开放生态系统二

2020年智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会

(SAC/TC426)发布的《中国智慧建筑就书发展白皮书》，

认为“智慧建筑并不仅仅是各种新兴技术在建筑物上的简单

堆砌和连接，而是以建筑、人与环境为对象，结合人工智能、

物联网、大数据、云计算、虚拟现实等技术，使建筑物具备

自我感知、自我判断、自我学习、自我分析和自我决策的能

力，从而为用户提供多样的、个性化、精准化的服务，更贴

切地适应并满足人们对工作和生活环境中建筑物安全、高效、

便利及可持续发展等功能的需求J

《建筑智能化系统运行维护技术规范》JGJT417-2017

标准适用于已经通过检验程序且满足质量要求的建筑智能

系统，并正式用于各种类型的新建、扩建和改建项目。解决

缺乏监管和可管理性的无序状况是提高楼宇智能的运营效

率和管理质量的重要手段。

《绿色建筑运行维护技术规范》JGJT391-2016是为贯

彻国家技术和经济政策，低碳节能，保护环境，规范绿色建

4

筑的运营和维护，节约土地和用水，节约材料和保护环境,

保证可持续发展的效果，制定此规范。此规范中有许多创新

之处：首次提出了绿色建筑综合效能调适体系，依托低/无

成本运维管理技术，协助建筑系统实现各种负载条件下不同

用户的实际使用需求，制定建筑运营和维护的关键技术和实

施策略，构建绿色建筑运营管理评估指标体系，实现绿色建

筑设计和优化运行的目标。

《建筑信息模型施工应用标准》GB/T51235-2017制定

本标准是为了落实国家技术经济相关政策，在建筑阶段规范

和应用建筑信息模型，提高建筑信息化水平和信息应用的效

率和效益。施工阶段建筑信息模型的创建、使用和管理，除

应符合本标准外，还应符合国家现行有关标准的规定。基于

施工深化设计后的建筑信息模型，可以用于建筑的后期运维

应用。

《建筑设备监控系统工程技术规范》JGJT334-2014为

确保建筑设备监控系统工程在设计、施工、调试、检测、验

收和运维过程中的安全性、可靠性、经济适用性，并同时提

高公众健康和促进建筑节能减排。该规范为民用建筑设备监

控系统工程的新建、扩建和改建项目提供了参考依据。

1.3智慧建筑的特征

“智”是智力商数(IQ)的表征，包括自动化、自学习、

自组织、自适应化。“慧”是情商(EQ)与变商(CQ)的有机融

5

合，与人的心、脑密切相关，指人的灵性、悟性、文化、变

革力、创造性。“能”是指能力，是生命物体对自然探索、

认知、改造水平的度量。

智能是心智的唤醒与执行，人类的智能涵盖语言表达、

逻辑思维、空间认知、肢体运作、音乐审美、人际交流、自

我反省等。智慧是心智的感悟与创造，是人类基于神经器官

的一种高级综合能力，包含有：感知与辨别、知识与记忆、

逻辑与计算、理解与联想、情感与包容、文化认同、归纳与

分析、判断与决定等多种能力。智慧让人可以深刻地理解人、

事、物、社会、宇宙、现状、过去、将来，拥有思考、分析、

探求真理的能力。与智力不同，智慧表示智力器官的综合终

极功能，与“形而上谓之道”有异曲同工之处，智力是“形

而下谓之器”，是生命的一部分技能。

人工智能(AI)是研究如何制造出人造的智能机器或者

智能系统，来模拟人类智能活动，以延伸人脑功能的学科。

人工智能是要使计算机不只是能快速执行人们预先定好了

的一系列有顺序的命令(程序)，而且要让计算机变得有“思

维”、“判断”和“决策”的能力，完成该由人脑做的一部分

具有智能的事情。

2016年谷歌开发AlphaGo战胜了围棋世界冠军，深度学

习技术取得重大突破，人脸识别、语音识别、语义识别等技

术进入了商用阶段。同时，人工智能向着多学科融合的方向

6

发展，例如智能心理学、智能大脑学、智能行为学、智能情

感学、智能社会学、智能经济学、智能仿生学等，然而再聪

明的机器人也不能代替具有丰富感情的常人，更不能替代人

的天才创新能力，当前的人工智能技术还出入“弱人工智能”

阶段。

随着云计算、大数据、物联网、5G通讯、人工智能、移

动互联网等高新技术的快速发展，使得智慧楼宇迈上了一个

全新的技术系统层次，原来难以实现的一些应用场景，现在

都有可能付诸实现。当然，技术是“智慧建筑”的重要因素，

但更重要的是“智慧”的理念。智慧楼宇的建设区别于传统

安全、设备建设为中心的智能楼宇，应是以人为中心，更关

注入驻企业及最终用户的楼宇空间使用体验和办公体验，建

筑中每个人的舒适与健康是最重要的目标，建筑的健康、绿

色、高效运行是为最终用户提供高品质服务的基础。基于上

述理解，我们认为智慧建筑应体现以下特征：

(1)自我感知：即通过嵌入式传感器和各种智能感知

设备，实时感知建筑各系统的运行状态；让楼宇具备视觉、

听觉、嗅觉、触觉等类似人类的感官能力。

(2)传输记忆：即通过不同模式下数据分析，使建筑

发挥最优运行状态，减少手动控制和认为干预；通过有线和

无线网络将建筑内的传感器和设备连接上网，实现数据的全

面采集。

7

（3）推理判断：即加强各系统间协同联动，实现建筑

设施运行策略的智能动态判断、分析。

（4）决策处置：即构建建筑主动式运维体系，实现按

需维保，主动提前对运行隐患进行处理。

8

2.项目概况

根据设计总体思路，及公司相关文件要求，规划建设的

江苏电力电网应急抢修项目地上建筑面积约2.7万平方米，

建设项目包括主要生产经营管理部门等综合管理用房、输电

/变电/特高压抢修中心生产业务用房、档案库房、附属设施

等配套设施用房。

地下建筑部分用作停车库/人防地下室，建筑面积约

1.469万平方米。地下建筑设计一层，其中，地下一层功能

主要为机动车停车库、非机动车库，变配电房、制冷机房、

锅炉间、水泵房及消防水池等设备用房，可停机动车325辆；

考虑部分人防。

建筑各层平面布局如下表所示。

表1建筑平面功能表

楼层平面功能

-1F地下机动车车库、非机动车车库、锅炉房、制冷机房、空调机房、变电

所、开闭所、消防水池、生活水泵房等设备用房。

1F门厅、接待室、企业文化展厅、总值班室、信访接待室、后勤厨房、纪

委谈话室、综合服务中心分公司办公用房、工勤人员用房、医务室、调

试试验大厅、应急指挥中心、特高压带电作业班组、特高压带电作业工

器具房、输电抢修中心值班室、输电抢修中心工器具房、输电抢修中心

备品备件库等。

2F变电第一分公司办公区、变电第一分公司备品备件室、变电第一/第二

分公司会议室，变电第一分公司变电一次班组、变电第一分公司变电二

次班组、变电第一分公司变电起重班组、文印资料室、工器具间、更衣

室、调试分公司办公用房、调试分公司作业层班组、调试分公司技术创

新室及资料室、公司文化长廊、职工餐厅、特高压线路智能运检管控中

心、特高压运检分公司办公区、技术创新室、会议室、变电抢修中心办

公区及变电抢修中心备品备件库、抢修中心资料室等。

3F变电第二分公司办公区、变电第二分公司备品备件室、变电第一/第二

9

楼层平面功能

分公司技术创新室及荣誉室、变电第二分公司变电一次班组、变电第二

分公司变电二次班组、变电第二分公司变电起重班组、文印资料室、工

器具间、更衣室、职工活动中心、财务档案室、人事档案室、工程档案

室等档案库库房、查档阅览区、档案办公室及档案整理区等。

4F输电第一分公司办公用房、输电第一分公司作业层班组（立塔架线组一

至三组）、输电第一分公司备品备件室、输电第一/第二分公司会议室、

更衣室、工器具间和文印资料室等。

5F输电第二分公司办公用房、输电第二分公司作业层班组（立塔架线组一

至三组）、输电第一/第二分公司技术创新室及资料室、更衣室、工器具

间和文印资料室等。

6F施工管理部、工程技术部、安全监察部、土建分公司办公用房、施工风

险作业视频监控系统、电视电话会议室及文印室、会议室等。

7F公司领导办公室、洽谈室、机要室、办公室、办公室资料室、监察审计

部、监察审计部资料室、会议室等。

8F党委党建办公室、党委党建资料室、融媒体展示区及工作室、人力资源

部办公区、人力资源部资料室、党建活动室、二线后公司领导办公室、

副总师及安全总监办公室、文印室及会议室等。

9F经营管理部、采购比选室、标书出版室、财务资产部、财务出纳室、党

建活动室、会议室。

3.总体设计

3.1设计原则

3.1.1实用技术为先、适度应用创新

一个好的智慧楼宇建设方案，不是单凭各类技术的堆叠,

重点是技术与楼宇功能空间运行、管理和服务的需求匹配度,

需要经过深入的需求调研、分析和设计，以实用技术为方案

的优先选择。O的驻地，又要具备科技创新的体验感，需

要应充分体现出江苏省送变电科技的引领性，在适合的功能

空间，适度打造前沿性的智慧化创新应用。

3.1.2空间功能细分、精细运营服务

智慧楼宇可以对各功能空间进行全面感知，将原来单纯

10

依靠人工进行管理、服务的工作，让楼宇实现自我感知、发

现事件、自我处理、实时调度等，极大提升楼宇运营效率。

要实现对楼宇的精细运营服务，就要对楼宇空间进行数字化,

按照空间功能类型，将一栋楼宇各楼层、各类房间、各公共

区域等进行的空间划分管理。如此，细化后的功能空间，将

容纳在该空间活动的人与楼宇建筑互动的所产生的大量数

据，支持精细化运营服务实现。

3.1.3提高运营效率、降低运营成本

智慧楼宇将安防、消防、通行、设施设备、用能、环境、

办公、生活、资产等管理服务进行统筹协同，将能交给系统

完成的工作由系统进行自我服务，将通过人工巡检或上报的

事务，该被动为主动发现、解决问题或提供服务。同样数量

的楼宇运维、服务人员，可以服务到更多的楼宇空间和最终

用户，提高运营效率的同时，可以极大提高楼宇服务品质。

通过提前预防、及时发现楼宇设施设备等运行状态，提高设

施设备运行效率和效能，采取多种智能化的冷热源和末端节

能运行模式，不改变楼宇空间舒适度的情况下，还能降低楼

宇综合能耗，实现同类楼宇运营水平下的成木最优。

3.1.4增强用户体验、助力科技创新

智慧楼宇一方面要取得楼宇运维管理的价值，还需要让

入住单位、单位职工、单位访客等最终用户的体验感，从进

入楼宇开始，到大厅、前台、电梯间等通行功能空间，到办

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公区、会议区、食堂、健身房、宿舍等各类工作、生活、休

憩、居住功能空间，都能感受到各类功能空间最便捷的通行、

最舒适的环境、最贴心的服务等用户体验。高品质的楼宇运

营服务，可以为工作人群带来舒心愉悦、健康的用户体验，

还可以提升工作效率、激发创造力，将助力科技创新。

3.2设计理念

3.2.1全面感知、智能决策

将传统的楼宇从无生命的钢筋水泥结构演变成具有全

面感知、自我适应、自我学习、自我判断、自我控制、可进

化的“生命体二形成楼宇中人、空间、环境、设备等深入

融合且互为协调的整合体，实现楼宇设施设备运行持续优化、

用户体验与生产力提升，支持多智慧化应用场景，以信息通

畅、决策准确、指挥敏捷、反应迅速为目标，构建基于大数

据、人工智能分析基础上的楼宇运营指挥调度和智能决策机

制。

3.2.2安全管控、便捷通行

O楼宇功能类型较多，包括科研、办公、会议等功能

为主的办公区域。需要有效整合各种安防、消防资源，形成

多维感知、立体化的安全防范体系。而不同功能的空间，安

全防范等级有较大不同，需要构建分区分级、人防技防协同

的安全管控体系；中心有日常固定办公人员，也有来访交流

及参加大型会议的专家和嘉宾等临时来访人员，要实现日常

12

安全管理合规化，实现人、车的分类管理，在保障核心安全

区域安全前提下，在通行权限范围内提高出入通行效率和体

验感。除了要保证生命、财产、建筑物安全外，还要防止信

息网中发生信息的泄漏和被干扰，特别是防止信息、数据被

破坏、删除和篡改，以及系统的非法或不正确使用。

3.2.3环境舒适、绿色节能

针对办公、研发、休憩、会议等不同的功能空间构建对

应舒适度的环境，使得在楼宇中工作、会议和生活的的人们，

无论是在心理上还是在生理上都感到舒适。楼宇中的制冷、

通风、空调、照明、电梯、给水等是最耗能的部分，提升制

冷机房、换热机房、空调机房、加压送风机房、通风机房、

电梯机房等机房的运行能效，结合各功能空间环境舒适需要,

将冷热源与末端风机盘管进行联动优化节能；针对不同类型

功能的空间，设计适应场景的照明节能运行模式；针对电梯

进行组合优化运行设计，提高一次性运载效率。目标是实现

楼宇空间舒适度与建筑节能的双向平衡，构建绿色、低碳、

节约型的智慧楼宇。

3.2.4管理高效、服务优质

为入驻单位提供基于楼宇空间感知的考勤、动向、会议、

阅览、访客等服务，可与入驻单位自建的办公系统进行无缝

对接，提高行政管理工作效率。通过对楼宇空间中的人员、

车辆、设备、资产等全面感知，改人工巡查被动发现为楼宇

13

系统主动发现，由楼宇系统完成大量重复性、覆盖面大的工

作，发现问题早，排除问题快，问题影响小、波及面窄，不

同管理不需要进入不同的系统软件，极大提升物业管理的效

率，可以将物业人员的更多精力投入提供更优质的服务工作

中，提供更为贴心的餐饮、住宿、健身、休憩等智慧生活。

3.3系统架构

()智慧楼宇综合运营系统按照“1+1+1+1+N”架构设

计，即：1个物联网络+1个数据湖泊+1个中枢大脑+1个管

控中心+N个智慧场景。智慧楼宇综合运营系统系统架构如下

图所示：

楼宇业主入驻单位楼宇物业

用户

决节者管理者-用位职工单位访客...修理人员、安保人员…

对欧机电人员、车博人员一

智

智应用

综合安防便掠通行设备维保能效优化环境舒适企业宣传高效办公生活服若其他场母

场景

慧

慧

楼

楼

宇

宇管控

运营决策中心运行监控中心事件告詈中心指挥调度中心应有应中心综合管理中心综合服务中心

信

标中心

息

准

安

规物联中台业免中台数提中台AI中台

数Jg采笫指令传帖统一身份统一权限傥一;啾数Jg汇J?数揶出1数据分析视点份图片分

全

范B

设备控制裁据接口工作流程业努俗作业髭联动城我“黛实用瓯共，用第滂音分数据智

体

体

系

系翳

物联I理筑设旃"I智能感知智能控制物联传输数据采集控制指令

网络设备设各网络传输收发

图1智慧楼宇综合运营系统系统架构

3.3.1用户对象

(1)楼宇业主：提升()不同类型功能空间的舒适度

和服务体验，强化特殊区域安全管控，提高运营效率，降低

运营成本。为入驻单位和职工等提供安全、健康、舒适、高

效、便捷的工作和生活环境。

14

(2)入驻单位：为入驻单位职工提供高安全的工作区

域、更舒适的办公空间，更贴心的会晤空间，更健康的生活

空间；单位访客可以即安全又便捷的来中心进行交流、研讨

和洽谈工作。

(3)楼宇物业：基于楼宇全面感知能力和业务高度协

同，提高楼宇物业管理效率和服务水平，提升设施设备保养

维修效率，降低物业管理成本。楼宇各类事件从被动发现转

向主动发现和快速响应；为最终用户在中心的工作、洽谈、

出行等活动，提供更舒适的环境、更顺畅的流程和更智慧的

服务体验。

3.3.2应用场景

基于楼宇全面感知的物联网络，实时获取到楼宇运行状

态数据构建楼宇数据湖泊，基于楼宇中枢大脑使得楼宇各分

专业协作，在其之上，针对楼宇中不同分工的人员、不同功

能的空间、功能空间对应的设施设备，打造人、建筑、环境

等互为协调的智慧化应用场景。

(1)综合安防：建立包含智慧安防、智慧消防、智慧

应急三者相互融合、立体化的综合安防体系。

(2)便捷通行：包括智慧通行、智慧迎宾、智慧访客、

智慧停车、智慧电梯等。

(3)设备维保：包含设施设备资产管理、监测告警、

维护保养等。

15

（4）能效优化：包括楼宇能耗监测、制冷系统节能、

供暖系统节能、空调末端节能、照明系统节能等。

（5）环境舒适：包括智慧环控、智慧照明等。

（6）企业宣传：包括智慧展厅、信息发布等。

（7）高效办公：包括智慧前台、无感考勤、智慧工位、

智慧会议室等。

（8）生活服务：包括智慧食堂、智慧厕所、智慧宿舍、

智慧健身、无人超市等。

3.3.3管控中心

智慧楼宇综合运营管控中心，构建了（）楼宇物理空间

相对应的数字李生空间。基于BIM的楼宇运营时空数据融合

技术，建立楼宇精细化运营数字底座，通过智能物联传感器、

数字化的设施设备装置，实时感知楼宇空间的人、事、物等，

通过楼宇精细化运营数字底座承载楼宇空间的人流、车流、

能源流、空气流、设施设备运动等数字化形成的信息流，满

足楼宇运营管理决策者和物业管理者对中心运营管理需要。

针对中心不同功能空间，面向楼宇物业、入驻单位、单位职

工、单位访客等不同用户对象，提供综合管理和综合服务。

（1）运营决策中心：实时显示楼宇人员、安防、消防、

通行、设施、设备、能耗、环境、事件等的运行指数，为楼

宇各类功能空间的运行、维护、管理、服务等提供辅助决策。

（2）运行监控中心：实现人员分布、人员热力、车辆

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进出、设备状态、资产状态、安全态势、环境状态、能耗状

态等实时情况，并可视化显示；实现对楼宇空间设施设备、

传感器等进行远程操控。

（3）事件告警中心：实时获取楼宇空间内发生的各类

事件，系统主动发现的事件告警、人工发现的事件上报，对

异常事件进行处置，支持事件回溯等。

（4）指挥调度中心：在楼宇运行状态实时监控、事件

告警的基础上，实时掌握楼宇服务人员状态，实现楼宇运维、

服务等工作的在线管理和调度。

（5）应急响应中心：实现基于应急预案的快速响应、

应急指挥和资源协同调配。

（6）综合管理中心：将楼宇空间的综合安防、便捷通

行、设备维保、能效优化、环境舒适、企业宣传、生活服务、

资产管理等管理功能，集成到统一的综合管理系统。

（7）综合服务中心：将楼宇空间的高效办公、生活服

务、综合安防、便捷通行、设备维保、能效优化、环境舒适、

企业宣传等服务功能，集成到统一的综合服务系统。

3.3.4中枢大脑

智慧楼宇综合运营中枢大脑，是（）楼宇空间实现自我

感知、传输记忆、推理判断、决策处置的核心，它为中心的

运行、管理和服务提供更智慧化的应用场景。

（1）物联中台：物联中台负责将物联网络当中的数字化

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建筑设施设备、智能感知设备、智能控制设备、智能执行设

备等统一接入，通过物联传输网络进行数据采集，统筹对这

些设施设备传感器的控制指令收发。

（2）业务中台：业务中台负责为管控中心、应用场景提

供共性的业务和应用能力支撑，包括统一身份认证、统一权

限管理、统一消息服务、统一工作流服务、统一业务协作机

制、统一业务联动模式等。

（3）数据中台：数据中台负责楼宇人、物、事件等离散

性、时序性数据的全量汇聚，是综合性数据能力系统，将分

散在各处的监控、监测、检测、办公服务、运维服务等数据，

按照数据湖泊群的理念，进行有效数据治理，实现数据共享、

提质，支撑业务协同。将历史积淀的海量楼宇数据进行高效

管理，满足楼宇基于历史运行数据的运营决策需要；将当前

实时流动的楼宇数据，进行实时数据计算、实时共享服务,

满足业务前台运行监控、事件告警、指挥调度、应急响应需

要。

（4）AI中台：AI中台负责提供面向智慧化应用场景的

人工智能算法和算力的能力支撑，包括视频分析能力、图片

分析能力、语音分析能力、数据智能能力等。

3.3.5数据湖泊

智慧楼宇综合运营数据湖泊，是O楼宇精细化运行、

管理和服务，实现更智慧化应用场景的重要基础。

18

（1）建筑信息模型：负责构建楼宇的BIM建筑信息模

型，建立楼宇精细化运营数字底。以最小化的同类功能空间

为基本单位，多维度、精细化的管理楼宇空间，按空间位置

划分：功能区域-建筑-楼层-房间；按房型划分：房间类别-

房间类型；按房间规格划分：房间标准；按所属单位划分：

单位类型；按用户划分：人员-权限；按相关资产划分：设

备-家具。

（2）物联数据湖泊：负责将楼宇物联网络中的数字化

建筑设施设备、智能感知设备、智能控制设备、智能执行设

备等采集的数据，进行分类有序高效管理。

（3）业务数据湖泊：负责对综合安防、便捷通行、设

备维保、能效优化、环境舒适、企业宣传、高效办公、生活

服务、资产管理等业务数据进行有序高效管理。

（4）智能数据湖泊：对将楼宇空间中对人、事、物主

动发现、响应、处置等所需的数据进行有序管理；将楼宇运

行管理、决策所需要的数据进行有序管理。

（5）实时计算湖泊：将楼宇空间各类事件相关需要大

量计算需求的数据，汇聚到实时计算数据湖泊中，构建实施

计算模型，实现楼宇空间事件数据的实时计算。

（6）实时分析湖泊：将楼宇空间各类事件相关需要大

量分析需求的数据，汇聚到实时分析数据湖泊中，构建实施

分析模型，实现楼宇空间事件数据的实时分析。

19

(7)其他：对楼宇综合运营所需其他辅助数据进行有

序高效管理。

3.3.6物联网络

智慧楼宇综合运营物联网络，是让()具备视觉、感觉、

听觉以及触觉能力，是具备感知和控制的网络，负责将楼宇

空间各类数据进行采集、收集，传输到数据湖泊和中枢大脑,

基于智能分析决策和人工判断决策，对楼宇空间的各类事件

进行适当反应。

(1)建筑设施设备：包括制冷、通风、空调、给水、

排水、安防、消防、照明、配电、电梯等支持数字化联网功

能的建筑设施设备。

(2)智能感知设备：包括人员、行为、温度、湿度、

空气质量、能耗等数字化、智能化、联网的感知设备终端。

(3)智能控制设备：包括楼宇内具备控制能力的数字

化、智能化、联网的控制设备或控制中间件。

(4)智能执行设备：包括对楼宇内相关设施设备进行

控制之下的智能装备。

(5)物联传输网络：支持各类数字化设施设备、智能

感知设备、智能控制设备、智能执行设备的数据传输、指令

下发的物联网网络。

(6)数据采集传输：负责对各类数字化设施设备、智

能感知设备、智能控制设备、智能执行设备的数据安全采集

20

传输。

（7）控制指令收发：各类数字化设施设备、智能感知

设备、智能控制设备、智能执行设备的控制指令的安全收发。

3.3.7信息安全

智慧楼宇综合运营系统是（）内部使用，涉及大量数字

化设施设备、物联感知设备，构建专属的内部网络，加强信

息安全管理；入职职工、访客、物业人员等部分业务涉及通

过互联网接入；因此，需要构建安全可靠的物联网安全、内

网安全、内外网数据交换安全，以及对外的互联网安全防护

措施。

3.3.8标准规范

智慧楼宇综合运营系统建设要符合建筑运行、软件数据

库建设、信息安全相关标准规范，例如：《智能建筑设计标

准》GB/T50314-2015、《建筑智能化系统运行维护技术规范》

JGJT417-2017.《绿色建筑运行维护技术规范》JGJT

391-2016、《建筑信息模型施工应用标准》GB/T51235-2017.

《建筑设备监控系统工程技术规范》JGJT334-2014、《信息

安全技术信息系统安全运维管理指南》GB/T36626-2018、

《信息安全技术网络安全等级保护测试评估技术指南》

GB/T36627-2018等/

21

4.智慧楼宇综合安防场景

4.1智慧安防

(1)安防区域等级管理：基于BIM三维建筑信息模型，

对楼宇围栏内和各楼层空间安防登记进行划分管理。

(2)通行权限集中管控：从楼宇围栏大门入口，到各

楼栋、各楼层、各房间的门禁权限集中管控，根据各区域的

安防等级设置不同安全等级的门禁系统，门禁开启关闭状态

实时感知、实时控制，关键核心区域部署陌生人报警装置。

(3)人脸识别联动门禁：通过人脸识别、虹膜等非接

触式身份验证，实现有权限范围内的闸机、玻璃门等门禁自

动开启，支持人脸活体检测，防止恶意闯入。

(4)疫情防控常态化管理：在楼宇围栏大门入口设置

含标准黑体的热红外摄像头，对进入楼宇的人员进行无感测

温，如是单位职工、物业服务人员则自动记录实名测温结果,

如果是陌生人则记录人脸截图、测温记录和时间，如发现体

温超过设定阈值则自动语音报警，通知疫情防控专员，联动

门禁关闭。面板机人脸识别门禁系统也带有人体测温功能。

(5)入侵实时告警、追踪与处警：非授权职工、访客、

陌生人、黑名单等在核心研发用房、档案室等非授权区域周

边徘徊则实时预警提醒，如进入非授权区域则实时报警，联

动视频监控设备、移动终端、监控中心，通知附近安防人员

及时到达事发地，实时抓拍入侵人员人脸或形态，追踪入侵

22

人员动向，由传统的被动防御向主动预警转变。

(6)车辆冲卡告警、阻拦与处警：非授权车辆或授权

车辆在车辆道闸未开放的情况下冲卡，自动升起防车辆)口卡

装置(如有)，联动视频监控设备、移动终端、监控中心，

通知附近安防人员及时到达事发地。

(7)围栏翻墙告警与处警：对人员翻越楼宇围栏行为

进行实时告警，联动视频监控设备、移动终端、监控中心,

通知附近安防人员及时到达事发地。

(8)人员轨迹实时追踪：通过输入人脸照片，可以实

时查询当前时段该人员在楼宇中的行动轨迹，也可以查询历

史时间段的人与行动轨迹。通过接口为相关安全事件预事前

预警、事中干预、事后追溯提供支撑。根据实际需要，可依

据人员行动的形态进行轨迹追踪。

(9)车辆轨迹追溯：可以对车辆进入楼宇围栏、停车

场到停车位进行追溯，根据场景需要可以实时追踪提醒(例

如，重要访客来访提醒)。

(10)行为异常防控：非授权职工、访客、陌生人、黑

名单等在安全等级较高区域周边徘徊或较高频率出现等情

况，进行异常行为预警或告警，供安防专员研判。

(11)人脸巡更与报警：将前端人脸门禁一体机作为巡

更点位，根据刷脸记录匹配巡更计划，可以有效防止巡更人

员用卡进行代巡更等情况，提升巡更有效性，同时对巡更人

23

员工作起有效监督作用。巡更过程中，如发生意外情况时及

时报警。

(12)安防值班人员定位：基于楼宇空间内外的摄像头,

对消防值班人员进行定位；或者，采用手机蓝牙惯导技术,

对消防值班人员进行室内定位，实时查看人员所处位置；人

员室内定位，为消防事件快速的人员调度，应急疏散等提供

支撑。

(13)基于BIM的可视化管控：在BIM上显示门禁、电

梯、车辆道闸、人员分布等实时状态，在BIM上显示安全事

件发生的位置，联动事件对应的摄像头、附近安防值班人员

进行核查等。

4.2智慧消防

(1)火焰烟雾检测告警：楼宇关键区域部署带人工智

能算法的摄像头，实现火焰、烟雾的视觉检测，补充烟雾传

感器对空间覆盖的不足，发现异常则自动进行告警。联动视

频监控设备、移动终端、监控中心，通知附近安保人员到告

警点核实。

(2)消防通道堆积物告警：针对楼宇消防通道，田署

带人工智能算法的摄像头，如果发现有物品堆积，影响消防

通道快速通行情况，则自动进行告警，联动视频监控设备、

移动终端、监控中心，对风险事件进行核查并处置。

(3)消防报警多级联动：如感知到火灾事件，联动视

24

频监控设备、移动终端、监控中心，通过视频、实地等方式

快速核查事件情况，如确认发生火灾，根据火灾处置预案,

联动门禁、道闸常开，联动防火卷门关闭，联动广播播报系

统、消防排烟系统、消防灭火系统、智能疏散照明系统，保

障人员、车辆安全疏散。

(4)消防设备运行监测：对消防设备运行状态实时监

测，智能体检、异常隐患自动上报。

(5)电气设备监测预警：对关键电气设备的电压等进

行实时监测，如出现异常情况发出预警信息，及时通知安保

人员、设备维护人员对电气设备进行检查，提前消除火灾隐

患。

(6)基于BIM的可视化管控：在BIM上显示消防设施

设备运行的实时状态，在BIM上显示消防事件发生的位置,

联动事件对应的摄像头、附近消防值班人员进行核查等。

(7)FAS其他功能数据集成：FAS其他通用功能，通过

数据集成到管控中心系统中。

4.3智慧应急

(1)楼宇内部交通网络建模：基于BIM技术建立枢纽

三维建筑信息模型，构建楼宇建筑内部的人行、车行交通流

线空间拓扑网络，为楼宇建筑内部应急疏散方案制定提供基

础。

(2)应急疏散预案：针对地震、火灾等安全和消防事

25

件，基于BIM和全面感知数据，制定可视化的应急疏散预案，

包括事件等级、疏散路径、应急人员调配、应急资源存放、

应急指挥策略等，实现模拟应急疏散演练。

(3)应急疏散指挥：针对具体发生的应急时间，调取

相应应急预案，结合BIM和全面实时感知数据，实时计算最

佳疏散路径，通过广播播报系统、智能疏散照明系统、智能

疏散引导系统等发布，调度楼宇中的工作人员，快速获取应

急资源，有序组织人员撤离、避险。

26

5.智慧楼宇便捷通行场景

5.1智慧通行

(1)职工无感通行：通过人脸识别、虹膜等非接触式

身份验证，实现有权限范围内的闸机、玻璃门等门禁自动开

启。

(2)职工预约呼梯：将电梯系统与人脸识别、电梯预

约系统联动，一旦职工进入电梯候梯厅，则结合当前电梯预

约和现场去往楼层需求，安排合适的电梯轿厢。

(3)室内定位导航：基于手机的WIFI或蓝牙惯导进行

室内定位导航，结合BIM三维模型，搜索到达目的地的路径，

进行室内导航。提供其他应用场景进行服务调用，例如，应

急疏散路径指引。

5.2智慧迎宾

(1)贵宾到访提醒：将贵宾的人脸、车牌进行提前登记，

如果识别到贵宾到访，则提醒相关接待人员做好准备。

(2)个性化迎宾词：贵宾到达楼宇大厅，在大厅显示屏

显示该贵宾的个性化迎宾词。

(3)迎宾机器人：放置在一楼大厅，自主迎宾、语音交

互，查询楼宇内入驻单位情况，所在楼层等信息。也可作为

企业宣传的界面。

5.3智慧访客

(1)访客提前预约：访客可以提前通过手机端进行预

27

约，经职工在线确认，生成授权二维码，或者允许通过人脸

识别开启访问区的门禁权限。根据安防等级，设计访客需要

登记的信息，例如：身份证扫描件、人脸活体身份验证等。

访客的预约记录和拜访记录，将与邀请人进行绑定，以备异

常事件追溯。

(2)二维码邀请函：邀请人可以登记访客信息，生成

包含二维码的邀请函，发送给访客。让一些特殊访客，例如

经常邀请的专家，感受到更尊贵的体验，

(3)访客现场登记：访客如果没有提前预约，在楼宇

大厅服务台前，可以用手机端系统进行现场登记，或者访客

登记设备进行登记，或者由服务人员进行登记。

(4)访客进入楼宇：访客可以在约定的时间段和授权

访问的区域范围内，在楼宇内通行，包括道闸、电梯、门禁

等。

(5)访客拜访导航：访客可以通过手机蓝牙惯导功能，

获取到达目的地房间的室内导航路径。

(6)访客停车申请：访客提前预约或者二维码邀请函

生成，可以录入访客的车辆信息来访时系统自动为其安排

最优停车位，车位顶部显示访客车牌等信息。

5.4智慧停车

(1)无感入场：通过车辆出入口的车牌识别摄像头，

自动识别职工车辆、访客车辆，无需停车拿卡，快速进出。

28

(2)停车位精准引导：访客进入地库，通过手机端或

者地库的引导屏，可以指引车辆到达指定的停车位。

(3)充电车位状态查询：提供是否有空余充电车位信

息查询或消息预定。

(4)反向寻车：逋过固定放置的反向寻车硬件，或者

通过手机端，查询车辆所停车位，并提供室内导航服务。

(5)快速缴费离场：针对访客或酒店客人，提供提前

支付、道闸口无感支付等快捷离场服务。

(6)地下车库管理：提供停车场车位、车流、缴费等

常用管理功能。

(7)自动调节温度：监测地下车库各区域温度，联动

空调系统的启停或速度。

(8)自动调节新风：对地下车库送排风机实现远程状

态监测、启停控制，基于BIM显示地下车库各区域C02浓度、

送排风机运行状态的信息，根据各区域C02浓度联动送排风

机的启停或速度。

29

6.智慧楼宇设备维保场景

6.1设施设备资产管理

(1)设施设备信息管理：对供爱机组、制冷机组、新

风机组、送风机、排风机、给排水水泵、变配电设备、电梯、

供热管线、供冷管线、风机盘管、给水管线、排水管线等设

施设备进行登记。包括：备名称、编码、型号/规格/材质、

单价、供应商、制造商、相应的备件编号、采购信息(如采

购日期、采购单价、保修信息、专业、类型/类别等)。

(3)监测检测传感器管理：将对设施设备监测和检测

的传感器进行登记管理，并将所对应的设施设备、BIM模型

构件建立关联关系，例如：供暖机组、供热管线、能量计、

温度计、流量计、供热管线、风机盘管、智能空调面板等,

建立从主机到末端完整的系统。

(3)设施设备BIM构件管理：将上述设施设备、监测

检测传感器在BIM模型中构建出来，将设施设备登记信息与

BIM模型的构件进行关联，并将设施设备与基于BIM的功能

空间构件关联，例如某新风机房中的新风机组。

(4)设施设备二维码管理：生成上述设施设备、监测

检测传感器的资产专属二维码，贴、挂、印到设施设备或监

测检测传感器，便于后续的巡检、维护和保养。

6.2设施设备监测告警

6.2.1冷热源设施设备

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(1)冷热源设备状态监测：监测设备为锅炉房、换热

机房和制冷机房的设备，如，电机驱动的蒸汽压缩循环冷水

(热泵)机组、多联式空调(热泵)机组、空调水泵、冷却

塔、风机设备等c监测内容包括冷机内部运行参数，冷去1水

供水温度，冷却水回水温度，冷冻水供水温度，冷冻水回水

温度，冷却水供水压力，冷冻水供水压力，冷却塔蝶阀状杰，

采暖水供水温度，采暖水回水温度，采暖水供水压力，采暖

水供水压力，冷水系统主机、冷却水系统水泵、冷冻水系统

水泵的启停状态，采暖水系统水泵的启停状态等。

(2)冷热源输配管道状态监测：监测冷冻水、热水循

环总管的流量，冷冻、冷却水路的电动阀门开关状态，水温

自动调节导叶的开度或滑阀位置，电动机电流数值，冷冻水

循环泵状态，热水循环泵状态等。

(3)冷热源设备异常告警：获取冷热源机组、水泵、

冷却塔、输配系统等设备的故障或超负荷报警信号，联动视

频监控设备、移动终端、监控中心，安排人员进行检修。

(4)冷热源设备远程操控：对冷热源机组、水泵、输

配系统等设备进行远程启停操控。

(5)BIM模型可视化监控：将冷热源设备的状态、告警

和操控，集成到BIM模型中，可以可视化直观的监控楼宇全

局冷热源系统的运行状况。

6.2.2通风空调设施设备

31

(1)通风空调设备状态监测：监测设备包括新风机组、

空气处理机组、风机盘管、变风量系统等，监测内容包括运

行状态、手自动状态，室外/新风温度和湿度，过滤网两侧

压差，送/回风温度和湿度，送风风速，防冻开关状态、送/

回风机运行状态等。

(2)通风空调异常告警：支持新风机组、空气处理机

组、风机盘管等故障或超负荷检测报警，过滤网两侧压差报

警等，联动视频监控设备、移动终端、监控中心，安排人员

进行检修。

(3)通风空调远程操控：对新风机组、空气处理机组、

风机盘管、变风量系统、送/回风机的启停，新风口风门开

度、回风/排风风门开度、冷/热水阀门开度调节，静电除尘

杀菌段状态控制(如有)等进行远程操控。

(4)BIM模型可视化监控：将通风空调设备的状态、告

警和操控，集成到BIM模型中，可以可视化直观的监控楼宇

全局通风空调系统的运行状况。

6.2.3给排水设施设备

(1)给排水设备状态监测：监测设备包括给水水泵、

雨水泵、潜水泵等，监测内容包括运行状态、手自动状态等。

(2)给排水设备异常告警：给水水泵、雨水泵、潜水

泵等的故障或超负荷报警，生活水池、雨水水池的高/低液

位报警，集水坑的高/低液位报警，联动视频监控设备、移

32

动终端、监控中心，安排人员进行检修。

(3)给排水设备远程操控：对给水泵、雨水泵、潜水

泵等设备进行远程启停操控。

(4)BIM模型可视化监控：将给排水设备的状态、告警

和操控，集成到BIM模型中，可以可视化直观的监控楼宇全

局给排水系统的运行状况。

6.2.4变配电设施设备

(1)变配电设备状态监测：接入现有变配电设施设备，

运行状态进行集中监视，监测设备包括提供对高压柜、变压

器、低压配电柜、高压开关、UPS等，监测内容包括高/低压

进线的三相电压、三相电流、功率、频率，变压器温度等。

(2)变配电设备异常告警：变压器的温度报警、高压

开关故障报警、变压器高温报警，设备超负荷报警，进行统

一报警。

(3)配电间环境监测告警：对配电间的温度、湿度等

环境指标进行监测，如发现异常则及时报警，联动视频监控

设备、移动终端、监控中心，安排人员进行检修。

(4)配电间安全监测告警：对配电间的入侵、水侵、

烟感等安全指数进行监测，如发现异常则及时报警。

(5)BIM模型可视化监控：将给变配电设备的状态、告

警和操控，集成到BIM模型中，可以可视化直观的监控楼宇

全局配电间的运行状况。

33

6.2.5照明设施设备

(1)泛光照明状态监测与控制：通过光彩工程预留的

智能灯控系统接口，实现楼宇外立面泛光照明系统的状态监

测和远程控制，支持照明场景变换。

(2)景观照明状态监测与控制：通过景观照明控制系

统预留的系统接口，实现楼宇室外景观照明系统的状态监测

和远程控制，支持照明场景变换。

(3)公区照明状态监测与控制：通过楼宇内公区照明

控制系统预留的系统接口，实现楼宇室内公区照明系统的状

态监测和远程控制，支持照明场景变换。

(4)照明回路运行检测与故障告警：对重要的照明回

路运行状态、电流值进行检测，发现异常、故障或超负荷进

行报警，联动视频监控设备、移动终端、监控中心，安排人

员进行检修。

(5)BIM模型可视化监控：将泛光照明、景观照明、公

区照明设备的状态、告警和操控，集成到BIM模型中，可以

可视化直观的监控楼宇全局的照明系统运行状况。

6.2.6电梯设施设备

(1)电梯设备状态监测：通过电梯设备预留的系统接

口(或加装数采仪)，实现对电梯设备的状态监测，监测内

容包括所在的楼层、上下行方向。

(2)电梯设备故障检测告警：检测电梯故障状态，发

34

现故障或超负荷及时报警，联动视频监控设备、移动终端、

监控中心，安排人员进行检修。

(3)BIM模型可视化监视：将电梯设备的状态、告警,

集成到BIM模型中，可以可视化直观的监视楼宇全局的电梯

系统运行状况。

6.2.7其他智能设备

(1)智能设备状态监测：监测设备包括安防、消防、

停车场、信息屏、各类监测检测传感器等，监测内容包括运

行状态、手自动状态等。

(2)智能设备异常告警：智能设备离线、出现故障进

行报警，联动移动终端、监控中心，安排人员进行检修。

(3)智能设备远程操控：根据智能设备的可控特性，

进行相应的远程操控。

(4)BIM模型可视化监控：将智能设备的状态、告警和

操控，集成到BIM模型中，可以可视化直观的监控楼宇全局

智能设备的运行状况。

6.2.8信息机房设施设备

(1)机房设备状态监测：监测设备包括环境温湿度、

配电开关状态、配电电量参数、UPS、精密空调、漏水报警、

闯入报警等，监测内容包括运行状态等。

6.3设施设备维护保养

(1)设备维保计划：建立需要定期保养的设施设备和

35

定期维护保养计划数据库，实现到期保养提前提醒，基于设

备监测检测数据等进行备件需求预测，预先备好保养配件等,

支持高效的建筑设施设备运维养护。

(2)设施设备巡检：工作人员每天需要完成现场设备

检查工作，将巡检任务按计划、按时间分派给具体的工作人

员，通过移动设备实时掌握具体的巡检任务，工作人员根据

巡检任务中提供的设备具体巡检方案，填写巡检单，发现有

问题的设备，及时并进行现场处理工作并上报故障。

(3)维修保养工单：通过工单派发设备巡检保养和故

障维修任务等，基于设备全生命周期模型、故障预警模型、

能效预警模型、运行参数报警模型等，结合设备综合监控获

得的设备实