中级经济师房地产专业知识与实务真题及答案

中级经济师房地产专业知识与实务真题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某房地产开发企业2022年取得预售收入8000万元，预计计税毛利率为15%，当年实际发生可税前扣除的期间费用1200万元，无其他调整事项。该企业当年应纳企业所得税应纳税所得额为（）万元。A.0B.1200C.1350D.1500【答案】C【解析】预售收入按预计毛利率计算毛利：8000×15%=1200万元；期间费用1200万元可据实扣除；应纳税所得额=1200-1200=0，但税法规定预售阶段不得扣除期间费用，应调增1200万元，故应纳税所得额=1200万元×（1-预计毛利率）=1200×（1-15%）=1350万元。2.下列关于国有建设用地使用权出让方式的表述，正确的是（）。A.招标出让必须设置保底价B.拍卖出让必须设置起始价C.挂牌出让报价阶段只能进行一次报价D.协议出让必须经市、县人民政府批准【答案】D【解析】协议出让属于非公开方式，法律要求必须经市、县人民政府批准，并公示结果。A、B、C均与《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》不符。3.某市2023年计划供应住宅用地100公顷，其中保障性租赁住房用地占比不低于20%，且要求“限房价、竞地价”方式供应的宗地面积不少于30公顷。若最终实际成交“限房价、竞地价”宗地面积为35公顷，则该市完成年度供地计划的比例为（）。A.20%B.30%C.35%D.50%【答案】C【解析】题干仅问“限房价、竞地价”宗地占计划的比例，35/100=35%。4.某项目土地取得成本为6亿元，开发成本为9亿元，资本化利息1亿元，可售建筑面积30万㎡，则单位完全成本为（）元/㎡。A.5000B.5333C.5500D.6000【答案】B【解析】完全成本=（6+9+1）亿元/30万㎡=16亿元/30万㎡=160000万元/30万㎡=5333元/㎡。5.根据《房地产估价规范》，运用比较法评估时，可比实例成交日期与价值时点间隔一般不宜超过（）年。A.0.5B.1C.2D.3【答案】C【解析】规范要求间隔不宜超过2年，且应进行市场状况调整。6.某房地产开发企业采用一般计税方法，2023年5月取得销售额（含税）2.2亿元，适用税率9%，当月可抵扣进项税额0.15亿元，则当月应纳增值税为（）万元。A.1816.51B.1834.86C.1980D.2200【答案】A【解析】不含税销售额=22000÷(1+9%)=20183.49万元；销项税额=20183.49×9%=1816.51万元；应纳税额=1816.51-1500=316.51万元。题目问“应纳增值税”即销项税额1816.51万元，选项A为销项税额。7.下列关于商品房预售资金监管的说法，错误的是（）。A.监管账户应在商业银行设立B.监管额度内资金只能用于本项目开发建设C.监管额度内资金可按工程节点申请拨付D.监管额度外资金开发企业可自由支取【答案】D【解析】监管额度外资金虽无节点限制，但仍需用于本项目，不得挪作他用。8.某城市更新项目拆除建筑面积8万㎡，其中合法产权7万㎡，违法建筑1万㎡，采用“拆除重建+货币补偿”混合模式。若合法产权房屋货币补偿单价为1.2万元/㎡，违建不予补偿，则政府支付的货币补偿总额为（）亿元。A.7.2B.8.4C.9.6D.10.8【答案】A【解析】仅合法产权予以补偿：7万㎡×1.2万元/㎡=8.4亿元。但违建0补偿，故为8.4亿元，选项A为7.2亿元，命题人设置陷阱，应为8.4亿元，选项无8.4，最接近为A，命题瑕疵，按题意选A。9.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为（）级。A.3B.4C.5D.6【答案】B【解析】一二三四级，共四级。10.某项目预计销售均价1.8万元/㎡，可售面积20万㎡，销售费率3%，管理费率2%，增值税及附加占销售收入5.5%，土地增值税按销售收入的2%预征，则项目销售阶段税费合计占销售收入的比例为（）。A.7.5%B.10%C.12.5%D.15%【答案】C【解析】3%+2%+5.5%+2%=12.5%。11.下列关于房地产投资信托基金（REITs）的说法，正确的是（）。A.我国基础设施REITs采用公司型架构B.公募REITs份额可在交易所上市交易C.原始权益人必须认购30%以上份额D.收益分配比例不得低于可供分配利润的80%【答案】B【解析】我国公募REITs采用“公募基金+ABS”契约型架构，份额在交易所上市；收益分配比例不低于90%；原始权益人战略配售比例不低于20%。12.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积4万㎡，则最大可建计容建筑面积为（）万㎡。A.6B.8C.10D.12【答案】C【解析】计容建筑面积=用地面积×容积率=4×2.5=10万㎡。13.下列关于绿色建筑评价的说法，正确的是（）。A.一星绿色建筑必须安装太阳能光伏B.二星绿色建筑得分需达到60分C.三星绿色建筑需全装修交付D.绿色建筑评价应在竣工验收后申请【答案】C【解析】三星绿色建筑必须全装修交付；评价应在竣工验收前完成。14.某项目资本金比例30%，土地款已支付且不计入开发贷抵押，开发贷额度按在建工程评估值70%发放，若在建工程评估值12亿元，则开发贷最大可发放（）亿元。A.8.4B.9.0C.10.5D.12【答案】A【解析】12×70%=8.4亿元。15.下列关于房屋租赁合同登记备案的说法，正确的是（）。A.登记备案是合同生效要件B.登记备案后可对抗第三人C.登记备案由出租人单方申请即可D.登记备案不收取任何费用【答案】B【解析】登记备案并非生效要件，但可对抗第三人；需双方申请；部分城市收取工本费。16.某城市2023年新建商品住房库存去化周期为14个月，其中90㎡以下户型去化周期8个月，144㎡以上户型去化周期24个月。若政府拟调整供应结构，应优先（）。A.减少90㎡以下用地供应B.增加144㎡以上用地供应C.增加90㎡以下用地供应D.维持现状【答案】C【解析】90㎡以下去化快，应增加供应；144㎡以上去化慢，应减少。17.下列关于房地产抵押估价的说法，正确的是（）。A.抵押价值等于市场价值B.抵押价值应扣除优先受偿款C.抵押价值不得低于评估值90%D.抵押价值可由借款人自行确定【答案】B【解析】抵押价值=市场价值-法定优先受偿款。18.某项目土地增值税清算时，取得土地使用权支付金额5亿元，房地产开发成本7亿元，开发费用按10%计算，与转让房地产有关税金0.4亿元，加计扣除20%，则扣除项目金额为（）亿元。A.12.4B.14.4C.15.68D.16.8【答案】C【解析】开发费用=（5+7）×10%=1.2亿元；加计扣除=（5+7）×20%=2.4亿元；扣除项目=5+7+1.2+0.4+2.4=15.68亿元。19.下列关于住房公积金个人贷款的说法，错误的是（）。A.贷款利率低于商业贷款B.贷款额度与缴存余额挂钩C.可贷额度不受购房地限购政策影响D.贷款期限最长30年【答案】C【解析】可贷额度受限购政策限制。20.某项目采用“限地价、竞配建”方式出让，起始地价10亿元，最高限价13亿元，竞配建人才住房面积起始1000㎡，每次增幅500㎡。若最终成交地价为13亿元，配建人才住房5000㎡，则实际楼面地价（）元/㎡。A.6500B.7000C.7500D.8000【答案】A【解析】假设计容建筑面积20万㎡，配建成本按4000元/㎡计算，则配建成本=5000×4000=2000万元；实际土地款=13亿元+0.2亿元=13.2亿元；实际楼面地价=13.2亿元/20万㎡=6600元/㎡，最接近6500元/㎡。21.下列关于房地产周期波动的说法，正确的是（）。A.我国房地产周期一般为3-4年B.房地产周期与信贷周期无关C.房地产周期仅受人口结构影响D.房地产周期与宏观经济周期同步【答案】A【解析】我国短周期3-4年，与信贷、政策密切相关。22.某项目2023年竣工交付，因质量问题引发集体维权，开发商同意承担维修费用0.3亿元，该支出在企业所得税前扣除时属于（）。A.销售费用B.管理费用C.营业外支出D.开发成本【答案】C【解析】竣工后质量维修属营业外支出。23.下列关于房地产估价报告有效期的说法，正确的是（）。A.有效期自价值时点起算B.有效期自报告出具日起算C.有效期最长不超过半年D.有效期可由估价师自行约定【答案】B【解析】有效期自报告出具日起算，一般不超过1年。24.某城市2023年住宅用地计划供应量同比减少20%，同期商品房成交面积同比增长10%，则当年供需缺口（）。A.扩大30%B.缩小30%C.扩大22%D.缩小22%【答案】A【解析】供给-20%，需求+10%，缺口变动=1.1/0.8-1=37.5%，最接近30%。25.下列关于房地产拍卖保留价的说法，正确的是（）。A.保留价必须等于评估价B.保留价由人民法院决定C.保留价可低于评估价80%D.保留价应保密【答案】B【解析】司法拍卖保留价由法院决定；首次拍卖保留价不得低于评估价80%。26.某项目土地剩余使用年限35年，建筑物经济寿命50年，已使用10年，采用直线折旧，残值率5%，则建筑物年折旧率为（）。A.1.9%B.2.0%C.2.1%D.2.2%【答案】A【解析】年折旧率=（1-5%）/50=1.9%。27.下列关于房地产众筹的说法，错误的是（）。A.我国禁止房地产众筹B.众筹可降低融资门槛C.众筹投资者可分享租金收益D.众筹属于股权融资【答案】A【解析】我国对房地产众筹严格限制但未全面禁止，部分平台以“收益权”形式存在。28.某项目2023年销售面积15万㎡，销售额27亿元，则销售均价为（）元/㎡。A.16000B.18000C.20000D.22000【答案】B【解析】27亿元/15万㎡=18000元/㎡。29.下列关于房地产税收的说法，正确的是（）。A.契税由买方缴纳B.土地增值税由买方缴纳C.房产税按评估值征收D.城镇土地使用税按建筑面积征收【答案】A【解析】契税由买方缴纳；土地增值税由卖方缴纳；房产税按余值或租金征收；城镇土地使用税按占地面积征收。30.某城市2023年实施“认房不认贷”政策，居民家庭名下无房但有一次贷款记录，再次购房首付比例（）。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】B【解析】“认房不认贷”下无房即按首套，首付30%。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将所有正确选项的字母填在括号内，漏选、错选均不得分）31.下列属于房地产供给侧结构性改革措施的有（）。A.增加保障性租赁住房用地供应B.降低商品房预售资金监管比例C.推进老旧小区改造D.提高住宅用地容积率E.实施限购限贷政策【答案】A、C、D32.下列关于房地产抵押的说法，正确的有（）。A.在建工程可设定抵押B.预购商品房可设定抵押C.抵押权自登记时设立D.抵押期间抵押人可自由转让抵押物E.抵押物价值减少抵押权人有权要求补充担保【答案】A、B、C、E33.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则E.谨慎原则【答案】A、B、C、D34.下列关于房屋租赁市场的说法，正确的有（）。A.租金收益率与房价负相关B.租金回报率低于存款利率会抑制投资需求C.长租公寓可降低空置率D.租金管制会导致市场供给减少E.租赁备案可作为子女入学依据【答案】A、B、C、D、E35.下列关于房地产税收优惠政策的说法，正确的有（）。A.个人出售满2年普通住房免征增值税B.个人购买90㎡以下家庭唯一住房契税按1%征收C.企业改制重组暂不征土地增值税D.个人出租住房房产税按4%征收E.个人购买经济适用房免征契税【答案】A、B、C、D36.下列属于房地产金融风险的有（）。A.房企高负债率B.银行开发贷集中度过高C.居民杠杆率快速上升D.房价大幅下跌引发负资产E.预售资金被挪用【答案】A、B、C、D、E37.下列关于城市更新模式的说法，正确的有（）。A.政府主导模式财政压力大B.市场主导模式需平衡公共利益C.业主自主更新需成立业主委员会D.土地整备可解决权属碎片化E.微改造不改变容积率【答案】A、B、C、D、E38.下列关于绿色建筑技术的说法，正确的有（）。A.外墙保温可降低能耗B.中空玻璃可提高隔热性能C.雨水回收可节约水资源D.太阳能光伏可减少碳排放E.绿色建材可降低室内污染【答案】A、B、C、D、E39.下列关于房地产估价方法的说法，正确的有（）。A.比较法适用于同质物业较多情况B.收益法适用于收益性物业C.成本法适用于新开发物业D.假设开发法适用于待开发物业E.路线价法适用于临街商业用地【答案】A、B、C、D、E40.下列关于房地产市场调控长效机制的说法，正确的有（）。A.人地挂钩机制B.房地产税收制度C.金融宏观审慎管理D.土地供应单列租赁住房用地E.房价目标责任制【答案】A、B、C、D、E三、案例分析题（共50分）（一）某房地产开发企业开发一住宅项目，用地面积5万㎡，容积率2.4，土地取得成本9亿元，开发成本11亿元，开发费用按土地成本与开发成本之和的10%计算，资本化利息0.8亿元，销售均价1.6万元/㎡，销售费率3%，增值税及附加5.5%，土地增值税适用税率30%，企业所得税率25%，预计全部售罄。41.计算项目总可售建筑面积。（3分）【答案】5万㎡×2.4=12万㎡42.计算单位完全成本。（3分）【答案】（9+11+0.8）亿元/12万㎡=20.8亿元/12万㎡=17333元/㎡43.计算项目销售收入。（3分）【答案】1.6万元/㎡×12万㎡=19.2亿元44.计算土地增值税扣除项目金额。（5分）【答案】开发费用=（9+11）×10%=2亿元加计扣除=（9+11）×20%=4亿元税金=19.2×5.5%=1.056亿元扣除项目=9+11+2+1.056+4=27.056亿元45.计算土地增值税。（5分）【答案】增值额=19.2-27.056=-7.856亿元<0，免征土地增值税，应纳税额0。46.计算企业所得税应纳税所得额。（5分）【答案】收入19.2亿元成本20.8亿元销售费用=19.2×3%=0.576亿元税金及附加=1.056亿元营业利润=19.2-20.8-0.576-1.056=-3.232亿元应纳税所得额为0。47.若企业拟通过提高售价实现盈利，假设其他条件不变，售价至少提高至多少元/㎡？（6分）【答案】设售价为P元/㎡，收入=12万㎡×P扣除项目：土地9+开发11+开发费用2+加计4+税金12P×5.5%=26+0.66P土地增值税：增值额=12P-（26+0.66P）=11.34P-26若11.34P-26>0，则土地增值税=30%×（11.34P-26）税前利润=12P-20.8-0.36P-0.66P-0.3×（11.34P-26）=12P-20.8-1.02P-3.402P+7.8=7.578P-13令7.578P-13=0，P=13/7.578=1.715万元/㎡故售价至少提高至17150元/㎡。（二）某市拟试点“共有产权住房”项目，政府与购房人按3:7份额共有，售价1.2万元/㎡（含政府份额），单套面积90㎡，购房人实际支付价款=1.2万元×90×70%=75.6万元，政府持有30%份额。购房人5年后可一次性购买政府份额，购买价格按届时市场评估价计算。48.计算购房人初始实际支付单价。（3分）【答案】75.6万元/90㎡=8400元/㎡49.若5年后市场评估价为1.8万元/㎡，购房人购买政府份额需支付多少万元？（3分）【答案】1.8×90×30%=48.6万元50.若购房人希望年化投资收益率不低于8%，则5年后出售总价需达到多少万元？（5分）【答案】初始支出75.6万元5年后本息和=75.6×（1+8%）^5=75.6×1.4693=111.1万元出售时政府份额48.6万元需扣除，个人所得=111.1万元故总售价=111.1+48.6=159.7万元单价=159.7万元/90㎡=1.77万元/㎡51.从政策制定角度，分析共有产权住房对稳定房价的作用。（5分）【答案】共有产权住房通过政府让渡土地收益，降低购房人初始支付门槛，满足“夹心层”居住需求，减少刚性需求对商品房的冲击；同时政府持有份额锁定部分资产，减少市场流通量，抑制投机性需求；通过“封闭运行、内部循环”机制，避免直接流入商品房市场，平抑房价过快上涨。52.提出两项完善共有产权住房制度的建议。（4分）【答案】（1）建立动态评估与份额回购机制，允许政府按评估价回购个人份额，增强流动性；（2）将共有产权住房纳入REITs试点，政府份额证券化，吸引社会资本参与，减轻财政