建筑面积、高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)

建筑面积、高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)1建筑面积计算技术要点1.1适用范围本部分规则适用于各类新建、改建、扩建民用建筑、工业建筑项目的规划审批、不动产登记、工程造价核算环节的建筑面积测算，分为通用计算规则、计容建筑面积认定规则两类，通用规则适用于产权登记、造价核算场景，计容规则适用于容积率管控场景，两类规则并行执行，需同时满足要求。1.2通用计算规则本规则依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2024制定，所有建筑面积测算均需符合以下要求：1.2.1基础计算规则建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算，外墙结构包含承重墙体、剪力墙、外围护填充墙，外墙外侧设置的保温隔热层，无论是否属于节能构造，均按保温隔热层外边线所围水平面积纳入计算；结构层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面的垂直距离，结构层高≥2.20m的空间，计算全面积；1.20m≤结构层高<2.20m的空间，计算1/2面积；结构层高<1.20m的空间，不计算建筑面积。1.2.2坡屋顶与坡地空间计算规则坡屋顶内的建筑空间，结构净高（结构层上表面至上部结构下表面的垂直距离）≥2.10m的部位计算全面积，1.20m≤结构净高<2.10m的部位计算1/2面积，结构净高<1.20m的部位不计算建筑面积；坡地建筑底层设置的吊脚架空层、深基础架空层，有围护结构的按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的按结构柱外围水平面积计算，计算规则同1.2.1要求。1.2.3垂直交通与附属空间计算规则建筑物内的楼梯间、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道、垃圾道，均并入建筑物自然层计算建筑面积；有顶盖的室外疏散楼梯，按各层水平投影面积的1/2计算，无顶盖或顶盖覆盖面积不足楼梯面积50%的室外楼梯不计算建筑面积；建筑物顶部设置的有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间、设备用房，按围护结构外围水平面积计算，计算规则同1.2.1要求。1.2.4悬挑类空间计算规则（1）阳台：主体结构内的阳台（阳台外围与建筑主体结构外墙齐平，纳入主体结构承重体系），按其结构外围水平面积计算全面积；主体结构外的阳台（悬挑于主体结构外墙外侧的悬挑式、外廊式阳台），按其结构底板水平投影面积的1/2计算，无论阳台是否封闭，均按本规则执行，不得因封闭调整计算系数。（2）凸（飘）窗：窗台与室内楼地面结构高差≤0.45m，且结构净高≥2.10m的凸（飘）窗，按其围护结构外围水平面积的1/2计算；不符合上述任一条件的凸（飘）窗，不计算建筑面积。（3）雨篷：有柱雨篷按结构板水平投影面积的1/2计算；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度≥2.10m的，按雨篷结构板水平投影面积的1/2计算，宽度<2.10m的不计算建筑面积。（4）挑廊、檐廊：有围护结构的挑廊、檐廊，按围护结构外围水平面积计算，计算规则同1.2.1要求；无围护结构、有永久性顶盖的挑廊、檐廊，按结构底板水平投影面积的1/2计算。1.2.5地下空间计算规则地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高≥2.20m的计算全面积，1.20m≤结构层高<2.20m的计算1/2面积，结构层高<1.20m的不计算建筑面积；地下车库的机动车坡道、人行坡道，随地下车库自然层合并计算建筑面积。1.2.6工业建筑专项计算规则厂房、仓库内设置的操作平台、检修平台、设备安置平台，有围护结构的按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的按平台投影面积计算，计算规则同1.2.1要求；无围护结构、有顶盖的吊车栈桥、运输通廊，按结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积。1.3计容建筑面积认定规则本规则为规划阶段容积率管控专用，除符合通用计算规则外，需满足以下认定要求：1.3.1常规计容规则除本条款明确不计容的空间外，所有按通用规则计算的建筑面积均纳入计容建筑面积核算，作为容积率计算基数。1.3.2不计容空间认定标准满足以下任一条件的空间，可不计入计容建筑面积：（1）结构层高<2.20m的地下室、半地下室、设备夹层、架空层，且不作经营性使用；（2）无偿移交政府主管部门、面向公众开放的城市公共通道、市政配套用房、社区服务用房、养老服务用房、警务室、文化活动站等公共配套空间，需提供移交承诺文件；（3）住宅小区内独立设置、产权归属市政部门的垃圾转运站、配电房、开闭所、燃气调压站、消防水泵房等市政配套设施；（4）人防工程专用战备空间，不含平时用作车库、商业、办公的人防兼容空间；（5）宽度<2.10m的无柱雨篷、窗台结构高差>0.45m或结构净高<2.10m的飘窗、无顶盖的室外楼梯、结构净高<1.20m的坡屋顶空间；（6）建筑外墙设置的装饰性构件、镂空花架、空调外机搁板，单个进深≤0.6m，且总面积不超过该户套内建筑面积的1%；（7）专供空调、新风设备安装使用的外置设备平台，单个进深≤0.8m，且每套住宅设备平台总面积≤3㎡，公共建筑设备平台总面积不超过屋面面积的5%；（8）地下车库的公共人行通道、设备用房，非盈利性公共非机动车库，预留的人防专用疏散通道。1.3.3超层高计容加倍规则为避免通过抬高层高变相增加使用空间，符合以下条件的空间需加倍计算计容面积：（1）住宅建筑：结构层高>3.6m且<4.8m的，按该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；结构层高≥4.8m的，按该层建筑面积的2倍计算计容面积，跃层住宅的起居室（客厅）挑空部分除外；（2）商业、办公建筑：结构层高>4.5m且<6m的，按该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；结构层高≥6m的，按该层建筑面积的2倍计算计容面积，大堂、中庭、影院、体育馆、展览馆等大跨度公共空间除外；（3）工业建筑：生产车间结构层高超过8m的，按该层建筑面积的2倍计算计容面积，仓储物流建筑结构层高超过9m的，按该层建筑面积的2倍计算计容面积，有特殊工艺要求的需提供行业主管部门证明文件。1.3.4不得纳入不计容的情形以下空间不得认定为不计容面积，需全额纳入计容核算：（1）利用地下室、半地下室设置的商业、办公、娱乐、住宅等经营性空间；（2）层高≥2.20m的架空层、设备夹层，未明确公共用途、未提交移交承诺的；（3）通过降低窗台高度、增加飘窗结构净高、扩大设备平台尺寸等方式变相设置的套内使用空间，超出本条款1.3.2约定标准的部分全部纳入计容面积。2建筑高度计算技术要点2.1适用范围本部分规则适用于城市规划管控、建筑防火设计两类场景，两类场景分别执行对应计算规则，同一项目按最严格要求执行。2.2规划管控类建筑高度计算本规则适用于地块控高指标管控、城市天际线管控、机场净空管控、文物保护建设控制地带管控场景，依据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019制定：2.2.1常规建筑高度计算（1）平屋顶建筑：建筑高度为建筑物室外设计地面至屋面面层的高度，女儿墙高度全部纳入建筑高度计算；屋面设置的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房，总面积不超过屋面总面积1/4的，不计入建筑高度，超过1/4的，从室外设计地面算至辅助用房屋面面层的高度为建筑总高度。（2）坡屋顶建筑：建筑高度为建筑物室外设计地面至檐口与屋脊的平均高度；屋面坡度≥45°的坡屋顶建筑，建筑高度从室外设计地面算至屋脊顶面高度。（3）多种屋面形式混合的建筑：分别按不同屋面形式计算高度后取最大值作为最终建筑高度。2.2.2坡地建筑高度计算同一建筑位于不同标高室外地面时，按不同朝向的室外地面分别计算高度，取最大值作为规划管控高度；当建筑面向城市道路一侧的室外地面至屋面高度符合控高要求，背坡一侧超出高度不超过2层且对应建筑面积不超过地上总建筑面积1/3的，可按面向城市道路一侧的高度认定，需同时满足消防、地质灾害防治要求。2.2.3屋面突出构件高度计算屋面设置的天线、避雷针、标识牌、装饰性构件，高度不超过2m且总面积不超过屋面面积1/10的，不计入建筑高度，超出上述任一标准的需全额计入建筑高度；太阳能光伏板、通风帽、雨水斗等功能性构件，高度不超过1.5m的不计入建筑高度。2.2.4特殊管控区高度计算机场净空管控范围内的建筑，所有突出屋面的构件均需计入建筑高度，满足净空限高要求；文物保护单位建设控制地带、历史文化街区范围内的建筑高度，按文物保护、历史文化保护专项规划要求计算，所有突出屋面构件均计入高度。2.3消防管控类建筑高度计算本规则适用于建筑防火分类、消防设施配置、消防救援场地设置场景，依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）制定：2.3.1常规建筑高度计算（1）平屋顶建筑：建筑高度为室外设计地面至屋面面层的高度，女儿墙高度不计入消防管控高度；屋面设置的辅助用房总面积不超过屋面面积1/4的，不计入消防管控高度，超过1/4的需计入。（2）坡屋顶建筑：建筑高度为室外设计地面至檐口和屋脊的平均高度。2.3.2住宅建筑高度减免规则住宅建筑符合以下条件的部分可不计入消防管控高度：（1）设置在建筑底部且室内高度不大于2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间；（2）室内外高差不大于1.5m的部分；（3）地下或半地下室的顶板面高出室外设计地面的高度不大于1.5m的部分。2.3.3公共建筑与特殊建筑高度计算公共建筑无高度减免规则，所有符合要求的部分均需计入消防管控高度；同一建筑有多个室外设计地面标高的，消防高度按消防扑救面一侧的室外设计地面标高计算；台阶式地坪建筑，当位于不同高程地坪上的同一建筑之间设置防火墙分隔，各自有符合规范要求的安全出口，且可沿建筑两个长边设置贯通式或尽头式消防车道时，可分别计算各自的建筑高度，否则按最大高度认定。2.4高度误差管控要求报审阶段的建筑高度计算值与实际竣工测量值的误差不得超过±0.1m，超出误差范围的需调整设计或办理规划变更手续，超高度部分不符合管控要求的需拆除整改。3建筑退线设计技术要点3.1适用范围本部分规则适用于各类新建、改建、扩建建筑后退各类控制线的距离管控，控制线包括道路红线、用地红线、城市绿线、蓝线、紫线、黄线等，退线距离需同时满足交通、消防、日照、市政管线敷设、文物保护等要求，按最严格值执行。3.2后退道路红线要求道路红线指城市道路用地的规划控制线，建筑外墙（含外保温、外挂装饰构件）后退道路红线的最小距离需符合以下要求：3.2.1按道路等级划分的退线标准（1）快速路：道路红线宽度≥30m的快速路，沿路建筑高度≤24m的退线≥20m，24m<高度≤54m的退线≥25m，54m<高度≤100m的退线≥30m，高度>100m的退线≥35m；（2）主干路：道路红线宽度≥40m的主干路，建筑高度≤24m的退线≥15m，24m<高度≤54m的退线≥20m，54m<高度≤100m的退线≥25m，高度>100m的退线≥30m；道路红线宽度<40m且≥30m的主干路，各高度段退线减少2m；（3）次干路：道路红线宽度≥24m的次干路，建筑高度≤24m的退线≥10m，24m<高度≤54m的退线≥12m，54m<高度≤100m的退线≥15m，高度>100m的退线≥20m；道路红线宽度<24m的次干路，各高度段退线减少1m；（4）支路：道路红线宽度≥12m的支路，建筑高度≤24m的退线≥5m，24m<高度≤54m的退线≥8m，高度>54m的退线≥10m；道路红线宽度<12m的支路，退线≥3m，且需满足消防通道宽度要求；（5）步行商业街：沿街建筑退线≥8m，商业街总宽度≥20m的，两侧建筑退线各增加2m，满足人流集散要求。3.2.2道路交叉口退线标准城市道路交叉口转角处的建筑退线，需在对应等级道路退线基础上增加：主干道与主干道交叉口增加≥10m，主干道与次干路交叉口增加≥8m，次干路与次干路交叉口增加≥5m，支路交叉口增加≥3m；退线增加范围需设置为公共开放空间或绿化，不得设置围墙、建构筑物。3.2.3特殊路段退线要求道路设置辅路、绿化隔离带的，建筑退线需从道路红线算起，不得占用辅路、绿化隔离带空间；临路设置公交港湾、地铁站出入口的，建筑退线在基础标准上再增加≥3m；临路建筑的机动车出入口边缘后退道路红线≥10m，设置不小于10m×5m的缓冲场地，且机动车出入口距离道路交叉口停止线≥70m，距离公交站点边缘≥15m，距离地铁出入口边缘≥20m，不得干扰道路交通。3.3后退用地红线要求用地红线指项目建设用地的规划控制线，建筑后退用地红线的最小距离需符合以下要求：3.3.1相邻建设用地退线标准相邻地块为规划建设用地的，建筑后退用地红线距离：高度≤24m的退线≥3m，24m<高度≤54m的退线≥6m，54m<高度≤100m的退线≥10m，高度>100m的退线≥15m；同时需满足相邻建筑的日照、防火间距要求，相邻地块为现状已建成建筑的，退线距离需在上述标准基础上适当增加，确保符合消防、日照要求；相邻地块为未出让空地的，退线按相邻建筑总间距各承担50%的要求计算，最小退线不低于本条上述标准。3.3.2地下空间退线标准建筑地下室、地下管线、地下构筑物的外边线后退用地红线≥3m，不得影响相邻地块的地下空间开发；建筑的阳台、飘窗、雨篷、台阶等地上突出部分，后退用地红线≥1.5m。3.4后退特殊控制线要求3.4.1后退城市绿线要求城市绿线指公园绿地、防护绿地、广场用地的规划控制线：城市级公园绿地、防护绿地周边建筑退线≥10m，建筑高度>54m的退线≥15m；小区附属绿地、街头绿地周边建筑退线≥3m；退绿线范围内可设置步行道、座椅、路灯等公共服务设施，不得设置经营性建构筑物、私人庭院、停车泊位。3.4.2后退城市蓝线要求城市蓝线指河道、湖泊、水库等水体的规划控制线：主要河流（河道宽度≥20m）周边建筑退线≥20m，建筑高度>54m的退线≥30m；次要河流（河道宽度<20m）周边建筑退线≥15m；湖泊、水库周边建筑退线≥30m，饮用水源保护区范围内的退线符合环保部门专项要求；退蓝线范围内需设置为滨水公共绿地，不得设置封闭围墙、私人建构筑物。3.4.3后退城市紫线要求城市紫线指文物保护单位、历史文化街区的保护控制线：历史文化街区核心保护范围内的建筑退线符合保护规划要求，高度不得超过核心保护范围控高；文物保护单位的保护