小区业委会物业空窗期物业应急预案范文

小区业委会物业空窗期物业应急预案范文一、总则（一）编制目的为规范本小区物业服务空窗期应急管理工作，有效防范原物业服务企业撤出、新物业服务企业未入场期间的各类安全风险，保障全体业主生命财产安全，维护小区公共秩序稳定，保障业主基本生活服务不受影响，结合本小区实际制定本预案。（二）适用范围本预案适用于本小区业委会按照法定程序完成物业服务企业更换流程后，出现的两类空窗期场景：一是原物业服务企业已按期完成撤出，新物业服务企业因备案、交接等原因尚未正式入场接管的正常空窗期；二是原物业服务企业拒不按期撤出且停止全部服务，形成事实服务中断的非正常空窗期。本预案应急响应有效期最长不超过90天，超过90天仍未完成新物业接管的，由业委会提请街道办事处启动区级物业应急预案，本预案作为基层处置方案延续执行。二、空窗期应急组织架构及职责分工成立小区空窗期应急处置工作组，由业委会主任担任总指挥，业委会副主任担任副总指挥，对空窗期应急处置全流程负总责，下设5个专项工作组，职责明确如下：（一）综合协调组组成：由业委会分管常务工作的副主任任组长，成员为2名业委会委员、3名业主代表，业主代表通过业主公开报名产生，要求无失信记录、与原新物业服务企业无直接利益关联、能保障每日至少4小时在岗时间。职责：1.统筹调度各专项组工作，每日17:00汇总当日处置情况，更新风险等级；2.对接街道办事处、社区居委会、区住建部门、辖区派出所，及时上报突发情况，争取政策和资源支持；3.设立24小时业主诉求受理热线，登记分类业主诉求，转办对应专项组处置，跟踪处置进度；4.负责信息发布，按要求向全体业主公示工作动态；5.负责各类文件资料、钥匙的保管归档，做好新物业入场交接准备。（二）安全秩序组组成：由业委会分管安全的委员任组长，成员为不少于4名业主志愿者，要求年龄在18-60周岁之间、身体康健、无犯罪记录，有退伍军人、安保从业经验者优先录取，社区网格员、辖区片警为特邀联络员。职责：1.负责小区主副门岗24小时双人双岗值守，落实人员车辆登记核查制度；2.按频次开展公共区域巡逻：公共区域每2小时巡逻1次，地下车库每4小时巡逻1次，消防控制室、水泵房、配电房等重点设备用房每1小时巡查1次，做好巡查记录；3.负责突发治安事件、群体性事件的先期处置，配合警方开展工作；4.协助开展消防隐患排查、应急疏散等工作。（三）环境保洁组组成：由业委会分管环境的委员任组长，按小区每2-3栋住宅配置1名保洁人员的标准组建队伍，优先聘用原物业服务企业留岗的保洁工作人员，薪资按日结算，标准参照原物业保洁薪资水平执行。职责：1.负责小区生活垃圾的收集清运，对接环卫部门落实日产日清；2.负责小区主干道、单元大堂、电梯轿厢、公共卫生间等公共区域的清洁消毒，按频次开展作业；3.负责装修垃圾定点管理，满5立方即安排清运，严禁堆积超过48小时；4.定期巡查化粪池、雨水井、景观水系，发现满溢、堵塞及时处置。（四）设施设备运维组组成：由业委会分管工程的委员任组长，成员为至少2名持有低压电工证、电梯维修操作证的专业人员，可优先从本小区业主中招募，无符合条件业主的，外聘专业人员，按日付费。提前对接电梯维保、消防维保、供水供电等专业单位，确认应急联络人。职责：1.每日按频次巡查小区高低压配电房、二次供水水泵房、消防中控系统、电梯、智能化门禁系统等核心设备，记录运行参数，建立巡查台账；2.负责小型故障的即时处置，大型故障第一联系原维保单位到场抢修，上报应急总指挥；3.电梯、消防等特种设备发生异常，第一时间对接监管部门和维保单位，落实应急救援措施；4.极端天气前提前做好设备隐患排查，落实防护措施。（五）资金物资组组成：由业委会分管财务的委员任组长，业主监事会指派1名监事全程参与监督。职责：1.负责应急保障资金的管理，按规定拨付各类款项，每日公示收支明细；2.负责应急物资的采购、盘点、存放、发放，建立出入库台账；3.负责对接供应商，落实应急物资的即时供应保障。三、空窗期风险分级分类根据风险影响范围、危害程度，将空窗期风险划分为四级，对应启动不同等级响应：（一）IV级（一般风险）：影响范围局限于单个单元或局部区域，不影响全体业主基本生活，处置难度低，具体包括：局部少量垃圾堆积、单个单元门禁失效、少数车辆乱停乱放、单个业主诉求未解决等。（二）III级（较大风险）：影响范围涉及多个单元或1/3以下业主，部分影响业主正常生活，需要协调专业资源处置，具体包括：局部区域停水停电不超过4小时、单台电梯停运、生活垃圾堆积超过3天、发生金额5000元以下盗窃案件、轻微剐蹭等治安纠纷等。（三）II级（重大风险）：影响范围涉及半数以上业主，严重影响正常生活，可能造成财产损失，具体包括：大面积停水停电超过4小时、2台及以上电梯同时停运、消防系统整体瘫痪、发生人员受伤的治安事件、暴雨/高温/暴雪红色预警等极端天气、局部疫情传播风险等。（四）I级（特别重大风险）：直接威胁业主生命安全，可能造成重大财产损失，具体包括：火灾、燃气泄漏爆炸、电梯困人超过30分钟、群体性冲突、疫情小区封控、人员溺水坠落等安全事故。四、预准备与应急响应处置（一）预准备阶段（原物业撤出前30天启动）在原物业服务合同到期、新物业服务企业已中标尚未入场的阶段，业委会提前完成以下准备工作：1.向街道办事处、社区居委会、区住建局物业科报备本预案，申请纳入辖区应急管理体系，获得指导支持；2.逐一对接电梯维保、消防维保、二次供水检测、环卫清运、供电、燃气等原专业服务单位，签订空窗期临时服务协议，明确服务内容、费用标准、支付方式，确认服务延续；3.面向全体业主公开招募应急志愿者，完成资格审核、分组排班，组织1次岗前培训，培训内容涵盖岗位职责、应急处置流程、安全防护知识；4.从公共收益中预留不低于3个月的应急保障资金，预留标准为按小区总户数计算，每户不低于100元，1000户规模小区预留资金不低于10万元；5.盘点筹备各类应急物资，完成所有设备房、门岗钥匙的备份留存，提前存放在业委会指定地点；6.向全体业主发布空窗期公告，告知空窗期时间、应急联系方式、业主配合事项，引导业主理解支持应急处置工作。（二）响应启动原物业服务企业正式撤出小区，或原物业服务企业拒不撤出且停止服务形成事实空窗的当日，由应急总指挥宣布正式启动本预案，根据实时风险确定响应等级，根据风险变化随时调整响应等级。（三）分场景处置措施1.安全秩序类处置（1）门岗值守：严格落实外来人员登记制度，访客必须经受访业主确认后方可进入，装修人员必须持有业委会审批的装修许可证方可进入，外来车辆必须登记车牌号码、到访地址，临时车辆收费标准参照原物业标准执行，收取的停车费当日存入业委会对公账户。对强行闯岗、不配合管理的业主或外来人员，第一时间录像固定证据，上报辖区派出所处置，严禁发生肢体冲突。（2）治安事件处置：发生盗窃、打架斗殴等治安事件，安全秩序组必须5分钟内赶到现场，控制现场态势，第一时间拨打110报警，封锁现场保护证据，配合警方调查，业委会在12小时内发布事件公告，提醒全体业主做好防盗、安全防范工作，避免谣言传播。（3）消防应急处置：消防中控室安排持有消防操作资质的人员24小时值班，每日核查消防栓水压、消防水泵运行状态，接到火警报警后，5分钟内赶到现场确认，误报做好登记消音，真火警立即拨打119，通知周边业主疏散，安全秩序组提前到小区主干道引导消防车，切断起火区域电源，组织先期扑救，事后配合消防部门开展事故调查，及时公示调查结果。2.特种设备类处置（电梯）提前与原电梯维保单位确认，空窗期维保服务延续，按原合同标准按日支付维保费用，要求维保单位每周开展1次例行保养，24小时接听救援电话。电梯出入口张贴双应急联系电话：应急运维组值班电话、维保单位救援电话，全部24小时开机。发生电梯困人事件，运维组必须10分钟内赶到现场，安抚被困人员，联系维保单位，要求维保单位30分钟内到场救援，超过30分钟未救援成功的，立即上报市场监管部门、街道办事处协调救援。单台电梯停运的，启动III级响应，要求维保单位24小时内修复，无法立即修复的，封闭电梯出入口，张贴公告，每12小时更新一次维修进度，2台及以上电梯同时停运的，启动II级响应，立即上报街道住建部门，协调紧急抢修资源，争取最短时间恢复运行。3.环境与公共卫生类处置生活垃圾清运提前与环卫部门确认清运时间，按次结算费用，保洁组每日上午10点前完成主干道清扫，下午4点前完成所有垃圾桶点位的垃圾清掏，确保生活垃圾日产日清。公共卫生间每日清扫2次、消毒2次，电梯轿厢每日消毒2次，雨季及时清理路面积水，高温季节每周开展一次蚊虫消杀，化粪池每15天巡查一次，发现满溢迹象24小时内安排抽排，杜绝满溢污染环境。空窗期发生疫情封控的，配合社区做好核酸检测秩序维护，为独居老人、慢性病患者、残障业主提供代购药品、生活物资的便民服务，公共区域每日消毒3次，涉疫垃圾单独收纳消毒后交由防疫部门清运，避免传播风险。4.水电气保障类处置二次供水小区，运维组每日早、中、晚三次记录供水压力，每周对二次供水水箱周边进行清洁消毒，空窗期超过30天的，委托专业机构开展一次水质检测，检测结果向全体业主公示。发生局部停水，15分钟内排查原因，属于水泵故障的，3小时内修复，无法修复的，立即联系供水部门，协调应急送水，2小时内完成临时取水点设置，每4小时补水一次，直到恢复供水。大面积停水超过4小时的，启动II级响应，第一时间告知业主储水，每2小时更新一次处置进度。配电系统运维，运维组每日早8点、晚8点两次抄录高低压配电房的电压、电流运行参数，每月配合供电部门完成一次安全巡检，发生停电后，10分钟内排查原因，属于市政计划停电的，立即告知全体业主，属于小区内部故障的，运维人员15分钟内到场处置，一般故障4小时内恢复，无法恢复的，启动小区应急发电机优先保障消防、电梯、二次供水用电，联系供电部门抢修，每2小时更新一次进度。发生燃气泄漏，立即关闭阀门，疏散周边人员，拨打119和燃气公司报警，封锁现场，严禁明火、开关电器，配合专业部门处置。5.极端天气处置空窗期接到极端天气预警，提前完成低洼区域排水泵试机，在地下车库入口堆放防洪沙袋，提前通知车主移车到地面高位区域，应急工作组24小时值班，发生地下车库进水，立即关闭入口，启动所有排水泵抽水，联系市政排水部门到场处置。高温红色预警期间，增加配电房、电梯机房的通风降温频次，开放小区架空层、业委会活动室作为临时纳凉点，免费提供饮用水，提醒业主做好防暑降温。暴雪低温天气，及时清扫主干道、单元出入口积雪，撒布融雪盐，防止业主滑倒摔伤。6.原物业拒不撤场处置原物业服务企业拒不按期撤出且停止服务形成事实空窗的，综合协调组第一时间固定原物业停止服务的证据（拍照、录像、业主诉求记录），上报街道办事处、区住建部门，要求依法责令原物业撤出，同时立即启动本预案，先保障基本服务正常运转，同步通过法律途径主张权利，要求原物业承担空窗期产生的所有费用。五、资金与物资保障（一）资金保障资金来源按照优先级排序：1.业委会公共收益结余，提前预留的应急保障资金优先动用；2.街道办事处物业应急周转金，公共收益不足时提前申请拨付；3.业主临时分摊，公共收益和周转金都不足的，按户临时分摊，每户分摊金额不超过50元，事后公示，多退少补，空窗期结束后可从后续公共收益中退回业主分摊部分。资金管理要求：所有资金进入业委会对公账户，所有支出必须有正规凭证，经应急总指挥签字、监事审核后方可报销，每日在小区公告栏、业主公众号公示当日收支明细，接受全体业主查询监督，严禁任何人员经手私人账户，严禁挪用占用应急资金。（二）物资保障提前按标准筹备各类应急物资，分类存放在业委会专用仓库：1.安保类：按8名值班人员标准配置，反光背心8件、橡胶安保棍4根、强光手电筒8个、对讲机6台、外来人员登记本10本、口罩1000只；2.工程类：常用电工工具1套、应急探照灯4个、雨衣雨鞋8套、防洪沙袋100袋、水泵软管50米、应急发电机燃油100升；3.保洁类：扫帚、拖把各20把、一次性垃圾袋5000只、消毒剂100升、垃圾桶30个；4.应急救援类：急救包5个、干粉灭火器10具、瓶装饮用水20箱、手持扩音器2个。物资建立出入库台账，每日盘点，消耗后及时补充，确保随时可用。六、信息沟通与发布机制1.固定发布渠道：统一使用小区官方公众号、各单元业主群、小区大门口公告栏三个渠道同步发布信息，确保所有业主都能及时获取信息；2.常规发布：正常运行情况下，每日17点发布当日工作动态，内容包括业主诉求处置情况、设施设备运行情况、当日资金收支情况；3.突发信息发布：发生突发风险事件，1小时内发布初步情况，之后每2小时更新一次处置进度，事件处置完成后24小时内发布正式结案公告，说明事件原因、处置结果、后续防范措施，严禁隐瞒不报，严禁传播不实信息；4.外部沟通：每日向社区、街道办事处报送一次空窗期运行情况，重大风险第一时间上报，提前与中标新物业对接，每日告知空窗期进展，要求新物业提前做好入场准备。七、新物业进场衔接与响应终止1.响应终止条件：新物业服务企业完成所有物业项目接管验收，正式入场提供服务，由业委会发布公告，正式终止本预案应急响应；2.交接流程：新物业入场前3天，综合协调组整理空窗期所有资料，包括设施设备运行台账、资金收支明细、隐患问题清单，提前移交新物业查阅；交接当日，各专项组与新物业对应部门逐一交接门岗、设备房、物资、钥匙，所有交接内容签字确认，留存交接记录；3.后续公示：交接完成后3日内，业委会向全体业主公示空窗期全部收支明细、整体工作情况，接受业主查询，剩余应急资