城市轨道TOD综合开发项目评价标准征求意见稿

团体标准

XXXXXXX—XXXX

城市轨道TOD综合开发项目评价标准

XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施

中国城市公共交通协会

中国房地产业协会

发布

前言

结合我国城市轨道的大规模建设，促进轨道站点周边的城市开发项目秉承

公共交通支撑和引导城市发展（TOD）的原则，实现聚集高效、混合多元和以

人为本的站城一体化发展，是我国经济社会发展转型及实现城市可持续发展的

重要方面。同时，我国城市化率达到60.60%，城市房地产业的发展重点正在从

单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变，以轨道站点周边开发为契

机，以TOD发展为导向，引导城市房地产业从住宅建设向综合服务转变，是

我国城市化提质增效的重要内容。

为实现上述目标，中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织开

展了《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》（以下简称“《标准》”）的编制

工作。《标准》借鉴国内外相关经验，广泛征求各有关方面意见，以公共交通

支撑和引导城市发展（TOD）为原则，从项目选址、功能布局、交通接驳、空

间塑造、运营管理与技术创新六个方面，对城市轨道站点周边的开发项目进行

综合测评。

《标准》主要内容包括：总则、术语和定义、基本规定、区位与选址、功

能布局、交通接驳、公共空间与步行环境、运营管理、信息科技与创新九个章

节。

本《标准》由中国城市交通协会和中国房地产业协会负责具体技术内容的

解释（地址：北京市海淀区三里河路11号南附楼2417室，邮编：100044，E-

mail:zhaoyuhong@)在使用过程中如发现需要修改和补充之处，请

将意见和资料寄至解释单位。）

2

1总则

1.1.1为了引导城市轨道站点周边地块的综合开发，贯彻公共交通支撑和引导城

市发展，促进轨道站点周边开发实现集约高效、功能融合、以人为本的高品质

建设与运营，制定本标准。

1.1.2本标准适用于在统一的物业管理下，针对轨道站点周边的综合开发项目，

以公共交通支撑和引导城市发展（TOD）为原则，进行的等级划分及综合评

价。

1.1.3本标准倡导“站城一体化”的建设、运营、服务理念，提倡开发项目在设

计、建造和使用的全寿命周期内，统筹考虑与轨道站衔接、公共交通换乘、城

市功能集聚、社区服务配套以及公共空间的建设与管理；鼓励通过项目开发带

动城市发展、促进社区繁荣并提升轨道客流量。并从上述角度出发，对项目进

行综合评价。

1.1.4城市轨道TOD综合开发项目等级评价除应符合本标准的规定外，尚应符

合国家现行有关标准的规定。

3

2术语和定义

2.1.1城市轨道：本规范所称城市轨道，指单向高峰小时运力大于1万人次/小

时，以满足城市及城镇群通勤客运为主要功能，由城市部门营运，实行城市轨

道交通系统票制票价的轨道系统，是地铁、轻轨、市郊铁路、市域快线等轨道

交通系统的总称，但不包括低运量的有轨电车系统和自动导向轨道系统

（AGT、APM）等。

2.1.2公共交通支撑和引导城市发展（Transit-OrientedDevelopment,）：简称

TOD。指以大运量公共交通站点为核心，在其周边进行紧凑的、功能混合的，

步行环境友好的高密度开发用以促进城市集约效应的发挥、促进社会公平，鼓

励绿色出行，促进健康和可持续发展的城市发展模式。

2.1.3城市轨道TOD综合开发项目：指选址于城市轨道站点500米范围内，

即：项目用地范围线距离城市轨道站站台中心点最短距离小于或等于500；由

特定开发主体负责建设，并以TOD原则为指引的地产开发项目。

2.1.4站城一体化：指轨道车站、高铁或城际车站等交通设施与周边的城市开发

通过规划、建设及运营过程中的协调机制，在物业全生命周期实现功能整合、

换乘便捷、空间无缝衔接、管理及运营组织协调统一的城市发展模式。

2.1.5完整街道：包含功能完整及设计建设模式整合2层含义。功能完整是指街

道不应只考虑机动车通行的需求，而应为所有出行方式、所有年龄和身体状况

的使用者提供公平的服务；从而使得城市的街道空间不仅具有交通功能、也具

有生活服务功能、社交功能、景观功能和休闲游憩功能。设计与建设模式的整

合是建立有效协调机制，将道路空间、沿路绿地及建筑退线空间应作为完整的

公共空间，对其进行统一设计、建设和管理，以形成高品质的街道环境。

2.1.6项目开发功能：指各综合开发项目中建筑空间的实际使用功能，与项目土

地权属无关，分为：住宅、商业零售（包含商铺、商场、超市、市场）、餐饮

业（包含餐厅、饭店、酒吧等）、宾馆（包含宾馆、旅馆、服务型公寓）、金融

保险（包括银行、证券交易、保险公司）、艺术传媒（包含文化传媒、影视制

作、广告传媒）设计咨询及技术咨询、文娱休闲（包括剧院、电影院、音乐

厅、画廊、歌舞厅等）、康体（溜冰场、游泳池等）、医疗健康（包括私有医疗

4

保健门诊、牙科门诊、体检中心等）及其他（不属于上述功能，但可以达到总

面积5%的其他功能）共11类。城市中心：指为全市服务的，以商业服务业聚

集为显著特征，居住人口及就业岗位密集分布的核心地区；各城市总体规划中

确定的城市商业服务业中心；现状人口规模超过500万的城市在总体规划中确

定的城市副中心；但不包括以政府办公区为主要功能的行政中心。

2.1.7城市片区中心：指为城市特定片区服务，以商业服务业聚集为显著特征，

居住人口及就业岗位分布比较密集的地区；服务人口的规模原则应不小于20

万人口。

2.1.8绿色交通：本《标准》所称绿色交通，指包括轨道、常规公交、BRT在内

的公共交通（不含出租车、共享租车及合乘车）、自行车交通（含电动自行

车）和出行距离超过500米的步行交通。

2.1.9绿色出行比例：绿色出行比例指上述绿色交通方式在所有交通方式中的比

例。

2.1.10公交场站：指设置在城市道路红线以外，主要为换乘功能服务的公交场

站设施。可分为首末站和枢纽站，其功能空间主要包括发车位、回车道、候车

廊、临时停车场和调度中心等，但不包括夜间停车场、保养场、修理厂等不直

接为乘客服务的设施。

2.1.11自行车：指以人力踩踏脚踏板驱动的小型陆上车辆。亦称为“脚踏

车”、“单车”等。本《规范》所称自行车，包含电动自行车及公共自行车，

在旅游景区等有实际需要的地区，也包含多人自行车。但不包含以快递功能为

主的送货电动自行车。

2.1.12轨道接驳自行车停车设施：指位于地块出入口50米范围内，为自行车换

乘轨道提供服务的自行车停车设施，不包括为快递、外卖等服务的货运自行车

或电动车停车设施。

2.1.13公共通廊：指与轨道站点出站口直接相连，不与机动车道平面交叉，不

会受到机动车干扰的独立步行通廊空间，且这一通廊空间应遮风挡雨，免受不

良气候因素影响并符合无障碍使用需求，这一通廊可以位于地下层、地面层、

也可以采用高架连廊形式。

5

2.1.14项目内公共空间：本《规范》所称项目内公共空间，指位于项目基地的

地面层，除建筑基底面积外，人们能够自由穿行的公共空间区域。

2.1.15全天候：指特定空间能够满足24小时开放，且具备遮风挡雨等各类设

施，满足在任何时间段、任何天气状态下的使用需求。

2.1.16保障性住房：保障性住房是指政府及相关部门提供的限定标准、限定价

格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安

置房等构成，也包括人才公寓等。

6

3基本规定

3.1评价条件

3.1.1城市轨道TOD综合开发项目在完成竣工验收并投入使用满一年后可申报

等级评价。完成建筑设计，处于竣工验收阶段可申请阶段性评价。

3.1.2鼓励TOD项目在规划完成和概念性设计阶段，开展预测评工作，以避免

在建设设计阶段由于前序规划问题，造成功能不合理，影响阶段性评价及最终

评价的结果。

3.1.3城市轨道TOD综合开发项目的主要功能区域应达到同一等级的建设质量

标准和管理要求。

3.1.4城市轨道TOD综合开发项目应着重突发事件的应急处置能力，突发事件

处置的应急预案应作为等级评价必备的先决条件。评定等级前，综合开发项目

应在两年内无重大安全责任事故，否则不具备参评和续评资格。

3.1.5城市轨道TOD综合开发项目应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文

件资料档案。

3.2评价体系和评价方法

3.2.1城市轨道TOD综合开发项目的评价指标应符合本标准第4章~第8章的规

定。

3.2.2城市轨道TOD综合开发项目的评定应包括：区位与城市设施、运营与创

新五个分项的评价，满分为1000分。

3.2.3分项权重设置应符合以下规定：区位与选址（100分）、功能布局（230

分）、交通接驳（230分）、公共空间与步行环境（230分）、运营与技术创新

（210分）。

3.2.4各评价项目的分项及子项应采取两种打分方式:分档打分和不分档打分。

3.2.5评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。评价项目总分应由

7

各评价项目正常分项得分总和及“加分”构成。

3.2.6参评项目评定等级应按评价项目总分确定。TOD项目等级应划分为五星

（含白金五星）、四星、三星三个主要等级。各等级所需最低分值应符合下列

规定：

1五星：总分不低于850分，其中总分高于950分（含）为白金五星；

2四星：总分不低于700分；

3三星：总分不低于600分。

3.2.6参加TOD阶段性项目评级的项目，在运营方面的分值。应按评价项

目总分确定。TOD项目等级应划分为五星（含白金五星）、四星、三星三个主

要等级。各等级所需最低分值应符合下列规定：

8

4区位与基本要求

4.01.项目的城市中心职能评价应包括下列内容:

1城市中心，距项目用地范围线500米距离内有至少3条轨道线路服务该项

目

2城市片区中心，距项目用地范围线500米距离有2条轨道线路服务该项目

3一般站，距项目用地范围线500米距离有1条轨道线路服务该项目

4.02.项目与大运量公共交通枢纽及站点的衔接关系评价应包括下列内容：

1项目与机场及其相关功能结合

2项目与铁路及其相关功能结合

3项目与地铁及其相关功能结合

4.03.城市轨道TOD综合开发项目的区位与基本要求评价规则应符合表4.0.3的

规定

表4.0.3区位与基本要求评价规则

评定项

评分标

目及分分项定性定量指标分值备注

准

值

城市中心，且距项目用地范

围线500米距离内至少3条40

本项不

线服务该项目

项目的能得分区分项目作为城市

城市片区中心，且距项目用

城市中的项目服务中心的能级和

地范围线500米距离内有2（20）40

心职能不符合重要性，给予不同

区位与条轨道线路服务该项目

（4%）团标参的初始得分

基本要一般站，且距项目用地范围

评要求

求线500米距离内有1条轨道（10）

（11%）线路服务该项目

项目与项目与机场航站楼区分项目与机场、

14

大运量直接相连铁路客运站及轨道

机场

公共交与机场快线站点相14站的衔接方式，根

（10%）

通枢纽结合，并设置值机（12）据给与不同初始得

及站点等航司功能分(铁路客运站指高

9

的衔接与机场快线站点相铁与城际站为主要

关系结合，无航司功能（5）功能的客运站，城

（7%）的站点市轨道站指大运量

项目与铁路客运站的地铁和轻轨线路

结合，融合候车检28站点，不包含城市

票等车站功能有轨电车站点）

项目紧邻铁路客运本项目所称“连续、

铁路站，且有连续、全全天候、无障碍”的

28

（30%）天候、无障碍的步（15）步行通道指不与车

行通道连接铁路进行道交叉，不会受

出站空间到机动车干扰的独

项目位于铁路客运立步行通廊空间，

(5）

站1km范围内且这一通廊空间应

轨道站点位于项目遮风挡雨，免受不

地块内，与项目实28良气候因素影响并

现立体整合符合无障碍使用需

轨道部分功能（如求，这一通廊可以

轨道出入口或风亭）与（15）位于地下层、地面

28

（30%）项目实现融合层、也可以采用高

项目有连续、全天架连廊形式。

候、无障碍的步行

(10)

通道连接轨道进出

站空间

10

5功能

5.01.功能混合度评价应包括项目混合功能数量（每一功能类型最小面积不低于

项目总面积的5%）

5.02.城市公共服务评价应包括下列内容：

1综合性的医疗设施

2社区服务中心

3配建保障性住房

4基础教育设施，包括中小学、幼儿园

5公共文化设施

6公共体育设施

5.03.开发紧凑度应包括各类型项目的容积率

5.04.城市轨道TOD综合开发项目的功能评价规则应符合表5.0.4的规定

表5.0.4功能评价规则

评定项

评分标

目及分分项定性定量指标分值备注

准

值

项目开发功能：指各

混合5种功能及以上（每一

综合开发项目中建筑

功能类型最小面积不低于项30

空间的实际使用功

目总面积的5%）

能，与项目土地权属

无关，分为：住宅、

混合4种功能（每一功能类

功能混商业零售（包含商

功能型最小面积不低于项目总面(20)

合度30铺、商场、超市、市

（23%）积的5%）

（3%）场）、餐饮业（包含

餐厅、饭店、酒吧

混合3种功能（每一功能类等）、宾馆（包含宾

型最小面积不低于项目总面(10)馆、旅馆、服务型公

积的5%）寓）、金融保险（包

括银行、证券交易、

11

保险公司）、艺术传

媒（包含文化传媒、

影视制作、广告传

媒）设计咨询及技术

咨询、文娱休闲（包

括剧院、电影院、音

乐厅、画廊、歌舞厅

等）、康体（溜冰

场、游泳池等）、医

疗健康（包括私有医

疗保健门诊、牙科门

诊、体检中心等）及

其他（不属于上述功

能，但可以达到总面

积5%的其他功能）共

11类。

公共医疗设施指公有

的综合性医院、儿童

医院或妇幼保健院

在轨道站点800米范围内，

(0-等，不包含肿瘤医

且在项目500米范围内有综30

30)院、精神病医院等专

合性的医疗设施。

科医院。（参见

《《医疗机构基本标

准（试行）》》

社区服务中心，指可

为1.5-5万人口的居

住社区提供综合服务

城市公在轨道站点500m范围内，的设施，包括日间照

(0-

共服务且在项目300米范围内有社40护（托老所、托儿

40)

（17%）区服务中心所）服务、卫生服务

中心、社区文化活动

中心、菜市场及社区

食堂等。

在轨道站点500m范围内，

(0-

且在项目300米范围内有配40

40)

建保障性住房

在轨道站点800米范围内，中小学与幼儿园指符

且在项目500米范围内有基(0-合项目所在城市办学

20

础教育设施，包括中小学、20)条件的全日制中小学

幼儿园和幼儿园，也包括符

12

合当地教育局要求的

民办中小学、幼儿园

及国际学校等。

公共文化设施指由城

市政府提供服务的图

在轨道站点800米范围内，

(0-书馆、文化馆、科技

且在项目500米范围内有公20

20)馆等，不包括商业用

共文化设施

途的画廊、影剧院

等。

公共体育设施指由城

市政府提供服务的体

育场、体育馆等，不

在轨道站点800米范围内，

(0-包括商业用途的健身

且在项目500米范围内提供20

20)房等，且体育设施需

公共体育设施

要有一定的空间规

模，街边的简易体育

器械不可计评

项目容积率≥3.530

开发紧

凑度项目容积率≥2.5(20)30

（3%）

项目容积率≥1.5(10)

13

6交通接驳

6.01.绿色出行评价应包括项目全方式的绿色出行比例

6.02.与公共交通自行车换乘评价应包括下列内容：

1与自行车换乘

2与常规公交换乘

3与出租车换乘

6.03.对私家车的控制与管理评价包括下列内容：

1停车场配建标准折减

2地面停车位控制

3机动车出入口位置

6.04.城市轨道TOD综合开发项目的交通接驳评价规则应符合表6.0.4的规定

表6.0.4交通接驳评价规则

评定项

评分标

目及分分项定性定量指标分值备注

准

值

项目全方式的绿色出行比例绿色出行方式包括

60

大于80%轨道、公交、自行

车和步行，出行统

绿色出

计时包括日常到发

行60

项目全方式的绿色出行比例项目的所有人，既

（10%）

交通接(50)

大于60%包括顾客，也包括

驳项目运营后的服务

（23%）人员。

项目地块内设置轨轨道换乘的优先次

与公共自行车

道接驳自行车停车序应是人行>自行

交通自换乘2525

设施总规模大于车>公交车>出租

行车换（4%）

100辆车；人行接驳轨道

14

乘项目地块内设置轨交通的内容在下一

（11%）道接驳自行车停车章节公共空间中有

设施，且这一停车25详细全面的要求，

设施具有防雨、防本章节主要对其他

晒等功能交通方式的接驳进

行规定；电动车与

轨道的接驳关系较

弱，本标准不作为

测评重点

25

本项目所称轨道接

项目地块内设置轨驳自行车停车设施

道接驳自行车停车(15)指位于地块出入口

设施。50米范围内，为自

行车换乘轨道提供

服务的自行车停车

设施，不包括为快

递及项目员工服务

的自行车停车场。

结合项目设置符合公交场站的设置应

运营要求的公交场3030根据项目所在城市

站公交发展的总体模

轨道车站出入口与式、不同区位轨道

沿街公交停靠站的30与公交分工等条件

常规公

步行距离小于50m确定，在项目中公

交换乘

交首末站的规模、

（5%）

轨道车站出入口与30布局及出入口设置

沿街公交停靠站的应与城市公交管理

(20）

步行距离小于部门协商确定，符

100m合实际运营需求方

可计分。

轨道与出租车有一

定的换乘关系，通

车站出入口附近设

过精细化设计，不

出租车有出租车临时停靠

仅可以鼓励出租车

换乘点或出租车候客区2020

乘客改乘轨道出

（2%）（不占用城市道

行，同时也可以优

路）

化轨道站点周边出

租车上落客秩序

对私家建筑物小汽车停车停车需求管理措施

1010

车的控配建标准对原配建是推行TOD发展模

15

制与管标准作15%~20%的式必不可少的条

理折减件，对于商业开发

停车场

（2%）建筑物小汽车停车而言，在好的公共

配建标

配建标准对原配建交通供给（轨道）

准(5)

标准作10%-15%的条件下、创造吸引

折减人的业态与环境，

地块沿线城市道路可以有效转变顾客

不设路面机动车停1010驾驶机动车的习

地面停车位惯。

车位控地块内不设地面机

10

制动车停车位

10

地块四周建筑前区

(5)

不设机动车停车位

不影响城市主干道

交通，不在城市主

55

干道开设机动车出

机动车入口

出入口机动车出入口距离

轨道站出入口及人

55

行出入口在25米

以上

16

7公共空间与步行环境

7.01.空间连接性评价应包括下列内容：

1与站点出入口的连接

2将站点出入口衔接到周边地块

3地面步行网络的完整性

7.02.空间品质与活力评价应包括下列内容：

1丰富和有活力的沿街界面

2结合地下通廊的商业空间

3完整街道模式

4无障碍设施

5急救用品

6标识导向系统

7照明系统

8地面空间的环境品质

9地下空间的环境品质

7.03.城市轨道TOD综合开发项目的公共空间与步行环境评价规则应符合表

7.0.3的规定

表7.0.3公共空间与步行环境评价规则

评定项

评分标

目及分分项定性定量指标分值备注

准

值

空间连站点出入口在地下本项目所称公共通

公共空与站点

接性有公共通廊直达建3030廊，指不与车行道

间与步出入口

（11%)筑内部交叉，不会受到机

17

行环境的连接上述通廊满足24动车干扰的独立步

（23%）(4%)小时面向公众开放(20)行通廊空间，且这

的使用需求一通廊空间应遮风

挡雨，免受不良气

候因素影响并符合

无障碍使用需求，

上述通廊满足无障

(10)这一通廊可以位于

碍设计要求

地下层、地面层、

也可以采用高架连

廊形式

项目地块内在地面

设有风雨连廊连接1010