2025年物业管理师考试物业管理基本制度与政策真题及答案

2025年物业管理师考试物业管理基本制度与政策真题及答案一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》，关于业主大会成立条件的说法，正确的是（）。A.已交付的专有部分面积占比超过30%即可召开首次业主大会B.应当由5名以上业主联名向街道办事处提出成立申请C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可表决通过管理规约D.业主大会成立后30日内，需向县级以上人民政府公安机关备案答案：C解析：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条，业主大会决定制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半）。A选项错误，首次业主大会召开需满足“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”；B选项错误，首次业主大会筹备组由街道办事处、建设单位、业主代表组成，非业主联名申请；D选项错误，业主大会成立后应向街道办事处备案，非公安机关。2.某小区建设单位在前期物业管理阶段，未按约定在物业交付时移交竣工总平面图。根据《物业管理条例》，建设单位应承担的责任是（）。A.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告B.向全体业主支付5万元违约金C.由业主委员会向法院提起民事诉讼D.由物业服务企业直接没收建设单位未移交资料的保管费答案：A解析：《物业管理条例》第五十八条规定，建设单位不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。选项A符合“责令限期改正，给予警告”的处罚要求。3.关于住宅专项维修资金的使用，下列行为中符合规定的是（）。A.小区电梯大修，经专有部分占建筑物总面积60%的业主且占总人数60%的业主同意后使用B.物业企业将维修资金用于购买短期理财产品增值C.业主委员会未经公示直接列支屋顶防水维修费用D.建设单位出售的车位未交存维修资金，物业企业拒绝其使用公共区域答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用维修资金需双过半业主同意（专有部分面积过半且人数过半），A选项符合。B错误，维修资金禁止挪作他用；C错误，使用前需公示；D错误，车位是否交存维修资金不影响公共区域使用权，建设单位未交存的应由主管部门责令限期交存。4.业主王某将住宅出租给某公司作为办公场所，物业企业发现后要求其恢复住宅用途。根据《民法典》，物业企业的依据是（）。A.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房B.租赁期限超过6个月未备案，租赁合同无效C.经营性用房需额外缴纳物业费D.承租人非业主，无权使用小区公共设施答案：A解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。物业企业依据管理规约要求恢复，符合规定。5.某小区物业服务合同约定“物业服务费按季度预收，业主逾期3个月未缴纳的，物业企业可停止供电”。根据《民法典》，该条款的效力是（）。A.有效，属于双方意思自治B.部分有效，停止供电需经业主大会同意C.无效，物业企业不得采取停止供电方式催缴D.效力待定，需经主管部门备案答案：C解析：《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。因此合同中“停止供电”的条款因违反法律强制性规定无效。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议B.监督业主委员会的工作C.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权D.决定选聘和解聘物业服务企业E.监督专项维修资金的管理和使用答案：ABCE解析：《物业管理条例》第六条规定，业主权利包括提议召开业主大会、监督业主委员会、知情监督共用部位使用、监督维修资金使用等。D选项“决定选聘和解聘”属于业主大会职权，非业主个人权利。2.前期物业服务合同终止的情形包括（）。A.业主大会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效B.建设单位与原物业企业协商一致解除合同C.原物业企业被吊销资质证书D.小区入住率达到90%E.业主委员会成立后要求提前终止答案：ABC解析：《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此外，协商解除、一方丧失资质（如被吊销）也可导致合同终止。D、E不属于法定终止情形。3.关于物业承接查验，下列说法正确的有（）。A.建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验B.现场查验20日前，建设单位应向物业企业移交资料C.物业企业应当对共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收D.承接查验费用由建设单位和物业企业在合同中约定E.未能完成查验的，物业企业有权拒绝承接答案：CDE解析：《物业承接查验办法》第十一条规定，现场查验应当在物业交付使用前进行，建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交资料（B错误）。第十二条规定，现场查验由物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行检查验收（C正确）。第二十四条规定，未能达成一致的，物业服务企业有权拒绝承接（E正确）。承接查验费用由双方约定（D正确）。A选项“15日前”应为“现场查验20日前移交资料”，交付使用前完成查验，时间表述不准确。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：2024年3月，某小区（共500户，建筑面积10万平方米）交付使用，建设单位选聘了甲物业服务企业提供前期物业服务。2025年1月，业主李某等50人向街道办事处提出成立业主大会的申请。街道办事处审查后，于2025年2月组织成立了首次业主大会筹备组，成员包括街道代表、建设单位代表、业主代表张某（房屋面积120㎡）等5人。筹备组于2025年3月15日在小区公告栏发布了《首次业主大会会议召开公告》，载明会议时间为2025年4月10日，议题包括选举业主委员会、审议《管理规约（草案）》。4月10日，会议采用书面征求意见方式，共收回420份有效表决票，其中同意选举业主委员会的380票，同意《管理规约》的350票（对应专有部分面积8.2万平方米）。问题：1.首次业主大会筹备组成立是否符合规定？说明理由。2.首次业主大会会议表决结果是否有效？说明理由。答案：1.筹备组成立基本符合规定，但存在瑕疵。理由：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第九条，符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。本案例中，业主2025年1月提出申请，街道2月组织成立筹备组，时间符合。筹备组应由街道代表、建设单位代表、业主代表组成，成员人数应为单数（本案例5人，符合）。但需注意，业主代表应符合“热心公益、责任心强、具有一定组织能力”的条件，案例未提及张某是否符合，但无明确违规。2.选举业主委员会的表决有效，审议《管理规约》的表决部分有效。理由：选举业主委员会属于一般事项，需专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数同意（双过半）。小区总面积10万㎡，过半数为5万㎡；总人数500户，过半数250户。收回420票（人数过半），同意380票（人数380>250），对应专有部分面积需超过5万㎡（假设380票对应面积超过5万㎡，则有效）。审议《管理规约》属于业主大会制定和修改管理规约的事项，需双过半同意。案例中同意《管理规约》的350票（人数350>250），对应专有部分面积8.2万㎡>5万㎡，符合双过半要求，因此表决有效。案例二：某小区《物业服务合同》约定：“物业服务费标准为2.5元/㎡·月，按季度缴纳；公共收益（包括电梯广告、公共场地租赁）扣除15%管理成本后，剩余部分纳入专项维修资金。”2025年1月，业主发现电梯广告收益未公示，且2024年公共收益余额8万元被物业企业直接用于支付员工年终奖。业主委员会要求物业企业公示收支明细并返还8万元，物业企业以“合同未明确要求公示”“公共收益属于企业经营所得”为由拒绝。问题：1.物业企业未公示公共收益是否违规？说明依据。2.物业企业将公共收益用于支付员工年终奖是否合法？说明理由。答案：1.违规。依据：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。因此，物业企业未公示公共收益违反法定义务。2.不合法。理由：根据《民法典》第二百八十二条，公共收益扣除合理成本后属于业主共有，用途由业主共同决定。案例中合同约定“剩余部分纳入专项维修资金”，物业企业擅自用于支付员工年终奖，属于挪用业主共有资金。《物业管理条例》第六十四条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案例三：2023年5月，业主王某购买了某小区2栋302室（顶层），房屋买卖合同约定“屋面使用权归建设单位所有”。2025年2月，王某发现屋顶漏水，要求物业企业维修，物业企业以“屋面使用权归建设单位，维修责任由建设单位承担”为由拒绝。王某自行维修花费8000元，后起诉要求物业企业承担维修费用。问题：1.房屋买卖合同中“屋面使用权归建设单位所有”的条款是否有效？说明理由。2.物业企业是否应承担屋顶维修责任？说明依据。答案：1.无效。理由：根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。屋面属于建筑物共有部分，建设单位不得通过买卖合同约定排除业主的共有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶属于共有部分，建设单位与业主约定共有部分权利归属的条款无效。2.物业企业应承担维修责任。依据：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务