2026年不动产登记经办业务试题及答案

2026年不动产登记经办业务试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.某开发企业申请办理商品房项目的首次登记，需提交的核心材料不包括：A.土地权属来源材料B.建设工程符合规划的材料C.房屋已经竣工的材料D.购房合同备案证明答案：D。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，首次登记需提交土地权属、规划、竣工等材料，购房合同备案非核心要件。2.张某通过继承取得一套房产，申请转移登记时，登记机构发现其提供的遗嘱未经公证，应如何处理？A.要求补充公证遗嘱B.告知需通过诉讼确认遗嘱效力C.查验遗嘱真实性及其他继承人意见后办理D.直接不予受理答案：C。根据自然资源部《关于进一步做好不动产登记便民利民工作的通知》，取消非公证继承强制公证要求，登记机构需通过询问、核查等方式确认遗嘱真实性及继承人无异议后办理。3.某银行申请办理不动产抵押登记，抵押不动产为已出租的商铺，登记机构应：A.要求承租人签署放弃优先购买权声明B.记载租赁关系存在的事项C.拒绝办理抵押登记D.仅登记抵押权，不记载租赁信息答案：B。《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。登记机构需将租赁情况记载于不动产登记簿。4.不动产单元号的编码规则中，第三层表示：A.县级行政区划B.地籍区C.地籍子区D.宗地（宗海）特征码答案：C。依据《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元号共28位，第三层为地籍子区（9-13位）。5.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。二、多项选择题（每题3分，共15分，少选得1分，错选不得分）1.下列情形中，需由当事人双方共同申请不动产登记的有：A.甲将自有房屋赠与乙B.丙因人民法院生效判决取得房屋所有权C.丁企业分立导致不动产分割D.戊申请更正登记，涉及登记簿记载的权利人同意答案：ACD。根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因买卖、赠与、分割等导致权属转移的，需共同申请；生效法律文书取得权利、权利人同意的更正登记可单方申请。2.下列不动产中，不得办理抵押登记的有：A.依法被查封的建设用地使用权B.学校用于教学的教学楼C.已办理预告登记的预购商品房D.所有权有争议的房屋答案：ABD。《民法典》第三百九十九条规定，依法被查封、学校公益设施、所有权有争议的不动产不得抵押；预告登记的预购商品房可办理抵押预告登记，非不得抵押。3.不动产登记机构在审核登记申请时，应重点查验的内容包括：A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.登记原因文件与申请登记的内容是否一致D.申请登记的不动产是否已办理过查封登记答案：ABCD。《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构需查验申请人身份、权属来源、登记原因一致性及限制登记情形。4.下列关于异议登记的说法，正确的有：A.异议登记需由利害关系人单方申请B.异议登记有效期为15日C.异议登记期间，登记机构应暂停办理转移登记D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人需承担赔偿责任答案：ABD。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定，异议登记由利害关系人单方申请，有效期15日；异议登记不影响处分登记，但受让人可能因异议登记存在风险；申请人需对不当登记承担赔偿责任。5.集体土地所有权登记中，需重点审核的内容包括：A.土地权属来源是否合法B.农民集体成员的确认程序是否符合规定C.土地利用现状是否与登记用途一致D.地上建筑物是否已办理产权登记答案：ABC。集体土地所有权登记核心是权属合法性、主体资格及利用现状，地上建筑物登记非必要审核内容。三、判断题（每题2分，共10分）1.未成年人的不动产登记，可由其任意一位法定监护人单独申请办理。（）答案：×。需由全体监护人共同申请，或提供其他监护人同意的书面材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条）。2.查封登记的嘱托机关只能是人民法院。（）答案：×。税务机关、检察机关等依法有权机关也可嘱托办理查封登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条）。3.预告登记转本登记时，若预告登记权利人已死亡，其继承人需先办理预告登记继承，再申请转本登记。（）答案：√。预告登记权利可继承，继承人需先完成预告登记的变更，再申请本登记。4.同一不动产上设立多个抵押权的，登记机构应按照受理时间顺序记载抵押顺位。（）答案：×。应按照登记时间先后确定顺位，受理时间非登记时间（《民法典》第四百一十四条）。5.依申请更正登记中，若登记簿记载无误但申请人坚持更正，登记机构应书面通知申请人不予更正。（）答案：√。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，经核查无误的，书面通知申请人不予更正。四、案例分析题（共25分）案例1（10分）：2025年12月，李某持其父老李的死亡证明、自书遗嘱（载明“房产由李某继承”）及老李的不动产权证书，申请办理继承转移登记。登记机构审核发现：老李配偶早逝，有一子李某、一女张某；遗嘱未注明日期，且无见证人签名；张某书面表示“不放弃继承权”。问题：登记机构应如何处理？说明法律依据。答案：登记机构应不予办理转移登记。依据：①《民法典》第一千一百三十四条规定，自书遗嘱需由遗嘱人亲笔书写、签名并注明年、月、日，本案遗嘱无日期且无签名，形式要件不合法；②《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承申请登记的，需全体法定继承人一致同意或经公证/生效法律文书确认，张某明确不放弃继承权，李某无法单独继承。案例2（15分）：2026年3月，A公司以其工业厂房（评估价值2000万元）向B银行申请抵押贷款1500万元，办理了抵押登记。2026年5月，A公司因扩大生产，又向C银行申请抵押贷款800万元，C银行同意以厂房剩余价值（500万元）设定抵押。问题：①C银行的抵押申请是否符合规定？②登记机构应如何办理？③若A公司破产，B、C银行的受偿顺序如何？答案：①符合规定。《民法典》第四百一十四条允