富力地产负债经营风险及对策分析

题目：富力地产负债经营风险及对策分析目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、引言 引言选题背景和选题意义选题背景二十一世纪以来，随着经济全球化程度的加深，企业之间的竞争也愈发激烈。同时意味着企业所面临的经营环境也越来越复杂，从而导致各种风险的不确定性影响企业价值。经过2002-2011年中国房地产企业的黄金发展时期，房地产企业的经营规模、盈利水平、企业结构和经营管理模式都发生了翻天覆地的变化。房地产上市公司是整个房地产行业的重要组成部分，因其对资金的需求量大，则需要通过向银行借款或者上市发行债券来获得所需要的资金，最终形成负债经营的管理模式。随着城镇化进程的加快，近几年国家出台了一系列政策，如去库存，去杠杆等，这些政策的出台加重了整个房地产行业的业绩以及债务方面的负担，同时所出现的财务风险也会影响到企业的发展，严重的话可能会导致企业破产。负债融资作为市场经济条件下企业筹集资金的必然选择，因此应当更加关注负债融资带来的财务风险对企业发展的影响。选题意义负债融资对于房地产开发企业来说，是一个较为合理的负债结构，它能有效地增加投资报酬率，又能达到降低代理成本的目的。对于绝大部分企业来说，实现企业价值最大化是企业经营发展的首要目的。我国正处于经济快速发展的上升阶段，产业升级改造的关键时期，在经济发展的大环境里包含着更多的契机，同时也存在着更大的风险。房地产行业作为我国的支柱性产业之一，为我国的经济发展做出了一定的贡献，研究房地产行业的负债经营与企业发展之间的关系，一方面能够帮助房地产行业的健康发展；另一方面，有助于我国整体经济形势的稳定。我国房地产企业多为高负债经营，偿还债务的能力有限，财务风险很大，一旦受到宏观经济的大波动或突发状况，就容易发生资金链断裂的状况。同时，房地产行业对宏观调控、金融、税收等政策非常敏感，受市场因素的影响较大，意味着房地产公司需要保持较强的适应能力和调整能力。以上说明决定了研究负债经营风险与企业发展具有很大的现实意义。本文主要是通过以富力地产为例，帮助富力地产能够更好地发展，加强自身财务管理水平，同时能够在获得财务受益的同时，降低企业所面临的财务风险，从而使企业处于一个良性的运转模式之中。国内外研究现状国内研究现状现有关于经营负债风险分析的研究文献，大部分主要基于宏观环境财务会计的角度，探讨了负债经营的财务杠杆效应及其对公司价值创造和成长能力的影响。同时，也有少数学者关注特定的经济层面，研究财务风险与企业发展的关系。由于我国受到社会经济环境等多方面因素的影响，对企业财务风险的研究起步较晚。最早是由刘恩禄、汤谷良两位学者在1989年提出的财务风险的概念，他们认为财务风险是指企业的财务活动由于各种不确定因素的影响，导致企业财务收益偏离预期收益,从而使企业遭受经济损失[[]刘恩禄，汤谷良.论财务风险管理[J].北京商学院学报，1989(01):50-54.[]刘恩禄，汤谷良.论财务风险管理[J].北京商学院学报，1989(01):50-54.黄景亮、白帆（2003）[[][]黄锦亮，白帆.论财务管理的基本框架.财会研究[J].2003,13(6):15-17.张建儒，张洁（2014）[[][]张建儒,张洁.基于现金流量的财务风险识别与评价[J].财会通讯,2014,(05):112-114.王冬梅，王旭（2016）[[][]王冬梅,王旭.企业财务风险评价啊:误区与框架重构[J].财会月刊,2016(31):22-27.王大港，刘伊生（2016）[[][]王大港,刘伊生.新常态下中国房地产市场风险特征及影响因素研究[J].东岳论丛,2016,37(10):157-164.国外研究现状财务风险一直以来都是企业风险的核心，一直受到管理者的重视，随着全球经济的快速发展，国外的学者也对财务风险进行了相关的研究。KrausandLitzenberger（1997）[[][]Kraus&Lizenberger.AState-PreferenceModelofOptimalFinancialLeverage.JournalofFinance[J].1972，（14）：911-922.Wachowicz.J.M（2014）[[][]WachowiczJM.FundamentalsofFinancialManagent.NewYork:PrenticeHall[J].2014:334-335.James.C.VanHome、JohnM.WachowiczJr.（2015）[[][]JamesC,YanHome,JohnM,WachowiczJr.FundanmentalofFinancialManagement[M].McGraw-Hm,Eugene,2015:120-124.HasnainKazmi（2016）[[][]Sibt-ul-HasnainKazmi.ManagingCommomFinancialRisks[M].ElsevierInc:2016-06-15.文献评述综上文献所述，我们可以知道，随着经济的不断发展，财务风险在识别评价、风险控制等方面的研究都取得了一定的进步，对其研究的理论体系也日趋完善。国内外学者将统计方法和数理统计算法应用于财务风险评估。量化财务风险的方法使人们能够更准确、及时地进行财务风险管理。然而，财务风险评估模型大多都是通用模型，但不同行业的特点有所不同，其财务指标也有很大的差异。在这种情形下，使用通用模型对某个行业的企业进行评价会产生一定的偏差。财务风险控制的研究多指建立财务风险管理体系，房地产企业财务风险控制的研究多侧重于财务风险的识别和评价，对控制措施的研究相对较少。企业的风险控制措施是否到位，是否真正起到了预防和控制的作用，对企业的成长和发展有着重要的影响。研究思路及主要内容研究思路本文是在阅读了大量相关文献的基础上，通过对负债经营风险分析及控制相关理论的研究，并采用文献研究和案例研究相结合的方法，主要分析了富力地产公司存在的负债经营风险及其原因，并根据富力地产公司的实际情况，最后提出了针对该公司负债经营风险防范的措施。主要内容第一章，引言部分。主要介绍本文的选题背景和选题意义，其次通过对国内外相关文献的研究，综述了目前房地产负债经营风险及风险控制的研究现状，最后说明本文的研究思路及主要内容和研究方法。第二章，富力地产负债经营现状。首先介绍了我国房地产总体的负债经营现状，并通过将富力地产与恒大、万科以及行业资产负债率均值进行对比，来反映目前富力在负债情况在行业内的位置，接着介绍富力负债经营现状，最后从偿债能力、营运能力和盈利能力分析了该企业的财务状况，从中发现其潜在的财务风险。第三章，富力地产负债经营风险原因分析。通过对富力地产财务风险进行评价，结果表明该企业不存在较大的财务危机，但是其财务风险状况在不断加剧。通过对该结果的分析，指出了富力地产负债经营风险加大的内外部两方面成因。第四章，对于富力地产负债经营风险的控制所提出的对策。根据上文的分析，为富力地产所存在的财务风险提出改进意见。主要基于企业自身、行业发展趋势以及国家宏观环境变化等方面而提出的对策。第五章，结束语。主要阐述本文分析的结论以及存在的不足之处。研究方法文献研究法主要通过查阅与财务风险及控制、房地产行业密切相关的政策、数据以及其他资料，从而对其进行整理，为后续研究分析提供理论支持。定性与定量研究法定性分析主要用于分析富力地产目前财务风险逐渐加大的内外部原因。定量分析是用于对富力地产公司的财务报表数据和主要财务指标进行的分析。通过这种方法能够对该企业的财务风险进行更全面的评价，从而更好地进行财务风险控制。案例研究法本文通过分析富力地产企业的负债经营风险，选取了该企业近六年的财务数据进行研究分析，通过分析企业的风险状况，最后提出控制该风险的对策。富力地产负债经营现状我国房地产总体负债经营现状房地产企业开发的产品主要是房屋住宅，工程量大且需要完成的时间较长，房地产公司也是一种典型的资金密集型企业，其需要大量的资金开展公司的运营工作。因此，房地产行业绝大部分企业都是负债经营，偿债压力大，资产负债率普遍偏高。房地产行业的资产负债率1从2016年到2018年持续上升，即从78.3%升至79.1%，虽然上升的幅度不大，但变化的趋势是上涨的，也可说明房地产整个行业的负债压力在不断的增大，偿还债务的能力也愈严峻。因此本文将通过以综合实力较强的恒大和稳定发展的万科与富力进行对比，也会将它们三者与房地产行业水平放在一起进行对比，综合来分析整个房地产行业的负债经营情况。表SEQ表\*CHINESENUM3一2016—2018年富力地产资产负债率与行业对比年份行业水平富力地产恒大2万科32016年78.3%79.31%85.75%80.54%2017年79.1%78.23%86.25%83.98%2018年79.1%80.92%83.58%84.59%由表一可知，2016—2018年期间富力地产的资产负债率都低于恒大和万科，而与行业水平相比，除了2017年低于房地产行业水平，其他两年都高于行业平均水平。并且还发现2016—2018年这三年中恒大和万科的资产负债率都超过行业平均水平，恒大在2016年、2017年都超出行业水平七个百分点，而万科在2018年超出行业水平五个百分点。从上表还可了解到，资产负债率上升不仅表现在行业水平上，而且富力、恒大和万科都是呈上升趋势发展的，这些种种表现都可说明房地产行业的负债在逐渐增加，同时负债经营的状况也在不断的加剧。富力地产负债经营现状广州富力地产股份有限公司在1994年正式成立，全面进入房地产开发领域，于2005年在香港联合交易所主板上市，并在当时成为香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业。之后随着越来越多房地产企业的加入，导致房地产行业之间的竞争愈发激烈，随之而来也产生了很多的负面问题。富力地产业务涵盖范围较广，包括房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介、足球俱乐部等，集团总部在广州，并在北京、上海、天津、重庆等直辖市、西安，太原、成都、海南等多个重要核心城市和地区都设立了分公司，在全国100多个主要城市开展了许多大型项目。近十几年富力地产从房产贵族跌落，负债率逐年上升，并在高负债的压力下不断收购酒店，导致潜在的财务风险不断显露。根据上述表一可知，富力地产在2016年到2018年间资产负债率有所增加，2018年增长到了80%，再次超出行业均值，负债规模逐渐扩大。富力地产的运营资金主要来源于融资，且近几年负债比率较高增加了其负债经营风险。为了反映富力地产的负债经营情况，以2018年为例，如下表二所示：表SEQ表\*CHINESENUM3二2018年度富力地产负债结构图4负债2963.2亿元流动负债1777.2亿元应付票据及应付账款279.8亿元短期借款137.9亿元其他应付款345.5亿元应付职工薪酬5.4亿元应交税费77.9亿元合同负债393.1亿元一年内到期的非流动负债385.6亿元其他流动负债152亿元非流动负债1186亿元长期借款751.4亿元应付债券357.6亿元递延所得税负债76.6亿元长期应付款0.5亿元如表二所示，富力地产中占据整个公司负债结构的主要部分是流动负债，而在流动负债中合同负债、一年内到期的非流动负债和其他应付款三类所占的比重最大，合同负债主要是指企业已经收取或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，简而言之，就是指企业在在转让承诺的商品之前已经收取的款项，这就说明该企业收取393亿元的款项，还未向客户提供同等价值的商品，同时其他应付款和一年内到期的非流动负债金额表明企业需要偿还巨额债务。与流动负债相比，非流动负债的比例相对较低。其中主要由长期借款构成，长期借款虽然能够及时满足企业所需的运营资金，但也能会给企业带来一定的筹资风险，一旦资金使用不当，就有可能造成企业破产。富力地产流动负债比重较大，意味着该企业需要偿还债务的压力也就越大，相继也就增加了企业负债经营的风险。富力地产财务状况分析随着富力地产经营规模的不断扩大，对资金的需求日渐增多，因此偿还债务的压力也就越大。由于近些年富力不断收购酒店、参股新能源汽车行业以及别墅等大型业务的开展，自身其涉及的领域众多，所以企业标准化的难度也较大，终将会引起企业的财务问题。本文主要依据富力地产2015—2019年的财务报表数据及公司年报资料，对该企业的财务状况进行具体分析，并从偿债能力、营运能力以及盈利能力三个方面来分析该企业的财务风险[[][]马红光.房地产企业的债务风险分析—以恒大地产个案为例[J].西部财会，2016,22-26.偿债能力分析企业偿债能力，静态指利用企业资产偿还企业债务，动态是指企业通过资产和经营过程所产生的收益来偿还债务的能力，包括短期债务和长期债务。偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要指标。企业是否有能力支付现金和偿还债务，是企业生存和健康发展的关键。分析该企业偿债能力的常用指标主要是流动比率、速动比率、资产负债率以及产权比率，如表三所示：表SEQ表\*CHINESENUM3三富力地产偿债能力指标5项目2015年2016年2017年2018年2019年流动比率1.722.041.91.531.58速动比率0.470.800.610.440.49资产负债率（%）73.2179.3178.2380.9281.33产权比率（%）202.49276.06231.17239.26255.10首先从企业的流动比率来看，2015—2019年富力地产的平均流动比率在1.7左右，只有2016年达到了行业中合理的水平2.04，但从2016到2019年又开始下降到1.58，总体变化趋势呈倒“U”型，说明近几年富力的短期偿债能力不强且还有所降低。速动比率除了2016、2017年速动比率有所升高之外，其他几年基本保持在0.4，2016和2017年速动比率相较其他三年较高的原因，主要是受到2016年房地产市场供给侧和需求侧的国家政策调控的影响，使得该公司在“去库存”方面有了很大的提升，因而从2015年的0.47暴增到2016年的0.80，对于富力地产来说，其速动比率总体偏低，说明其在短期偿债能力方面面临潜在的风险。资产负债率从73.21%上升到了81.33%，同时也超过了行业平均水平，产权比率在2016年有较大的波动，之后三年连续增长，尽管增长幅度不大，但变动趋势是上升的，这些变化说明富力地产的长期偿债能力偏弱，承受风险的能力也就较低。综上所述，根据对这四个指标的具体分析，能够了解到该公司的大部分资金是债务资金，同时也表明负债程度在不断地上升，一旦该公司资产的流动性过慢，企业将会没有足够的资金来满足企业运营的需要，从而易导致企业的资金链断裂。营运能力分析营运能力是指企业的经营能力，即企业利用各种资产获取利润的能力。本文通过对该企业的存货周转率指标来分析其营运能力，如表四所示：表SEQ表\*CHINESENUM3四富力地产营运能力指标项目2015年2016年2017年2018年2019年存货周转率（倍）0.440.500.410.400.41根据表四中的数据可知，该企业的存货周转率基本保持在0.4左右，处于行业中较低水平，说明该企业存货周转速度较慢，销售能力不强，资金回转能力较弱，从而导致存货消化的周期加长，使得企业资产变现能力降低，运营能力下降。盈利能力分析盈利能力是指企业获取利润的能力，通常表现为企业在一定时期内的收入数额和水平，利润率越高，企业的盈利能力越强。通过对其营业利润率、净资产收益率和总资产报酬率指标来反映其获利能力，如表五所示：表SEQ表\*CHINESENUM3五富力地产盈利能力指标项目2015年2016年2017年2018年2019年营业利润率（%）28.0425.0450.7028.3225.38净资产收益率（%）13.7915.4334.4312.2712.50总资产报酬率（%）3.062.987.112.292.26营业利润率是指企业经营所得的营业利润占销货净额的百分比，其能综合反映一个企业的营业效率。从表五中可知，2017年的营业利润率最高为50.70%，说明2016年受到国家宏观政策的影响使得2017年该企业商品销售额有了很大的提升，因此给企业带来的利润也就越多，盈利能力增强。而到2018年直接下滑到28.32%，下跌了将近一半，下跌的原因主要是受富力收购万达酒店的影响，导致2017年到2018年期间现金流支出过多，从而使得总体营业利润率迅速下跌，2017年之后的两年营业利润率又开始回降到25.38%。净资产收益率方面，也是在2017年出现波折，原因跟营业利润率一致，除了2017年之外，近五年其变化趋势整体呈下降趋势，说明富力运用自有资本获得净收益的能力在减弱，盈利能力在下降。总资产报酬率是企业所有资产获得收益的水平，它能充分反映企业的盈利能力和投入产出状况，是评价企业资产经营效益的重要指标。该企业总资产报酬率近五年的变化趋势整体呈倒“V”型，从2015年的3.06%增长到2017年的7.11%再下降到2019年的2.26%，说明该企业投入产出的水平不高，资产运营能力不足。通过对上三个指标的具体分析后，表明该企业净资产的使用效率降低，企业的盈利能力欠佳。富力地产负债经营风险原因分析经营风险形成的内在原因资产负债率较高，负债规模逐年增大富力地产资产负债率较高且仍在不断的升高，从下表数据中可以看到2016—2019年四年中除2017年以外，其他3年的资产负债率都高于每年行业平均资产负债率，并且这三年的资产负债率都高出行业平均指标一个百分点，这就说明富力地产在负债经营风险控制方面存在一定的欠缺。表SEQ表\*CHINESENUM3六富力地产及行业平均资产负债率年份资产负债率相关财务数据资产（亿元）负债（亿元）富力地产资产负债率（%）行业平均资产负债率（%）2016年2264.111795.7579.3178.32017年2981.092332.1578.2379.12018年3661.942963.3380.9279.12019年4273.263475.2781.3379.5从表六的数据中可以了解到，我国房地产行业的平均资产负债率在70%左右，但是富力地产2016—2019年这四年的资产负债率分别是79.31%、78.23%、80.92%和81.33%，该企业资产负债率的大致变化呈上升趋势，可知其负债规模也在不断地扩大，由此知道该企业的财务杠杆给企业带来了较大的风险。又因为富力地产的资产负债率高于房地产行业警戒线，使得该企业的经营和资金周转都过于依赖外部环境，造成了较大的偿债压力以及隐藏的财务风险。在经济经济不景气的情况下，企业会面临房屋难卖的问题，这将导致企业库存难以达到流动资金的效果，导致无力偿还到期债务[[][]王东辉.创业板上市公司财务风险的应对探讨.理财视点[J].2011，11（4）：37-38.企业每股收益的不稳定性普通股每股收益的变化反映了股东的收益，可以全面反映企业的资产使用情况、盈利能力和偿债能力。我们通过表七来看富力地产普通股每股收益变动：表SEQ表\*CHINESENUM3七2015-2019年富力地产普通股每股收益变动6年份2015年2016年2017年2018年2019年EPS（元）1.752.106.572.603.00EPS变动率7.36%20.00%212.86%-60.43%15.39%根据表七可知，普通股每股收益的变动率在2015年到2017年呈现大额正值，从2015年的7.36%上升到212.86%，增加到接近30倍，然而却在2018年出现负值，从最高点下降到-60.43%，说明富力地产2018年经营情况下滑，该年的负债规模过大，分走了一部分的净利润。2017年的毛利率相比2016年上涨了38%。因此，综合来看，之前高额的负债与利息费用给每股收益带来了压力，若压力一旦降低就会使得每股收益回弹到高值。富力地产普通股每股收益变动趋势图具体如下：图SEQ图\*CHINESENUM3一2015—2019年富力地产普通股每股收益变动从图一的变动走势可知，富力地产从2015—2017年一直呈增长状态，并在2017年达到高峰，这说明2017年企业呈现财务杠杆正效应。而2018年突然从最高点直接下滑到这五年中的最低点，波动最为明显，说明该年的财务杠杆呈现负效应。普通每股收益的变化说明富力采取的负债经营容易受到宏观调控及市场经济大环境的影响，从而导致富力地产盈利情况不稳定，波动较大，从而使得富力面临财务和经营风险。企业的现金流入不敷出房地产企业高负债的特点决定了其巨额投资。富力地产的高杠杆能给企业带来效益，主要是因为房地产物业开发。富力地产在多元化的产业中投入了大量的资金，但却很难看到收益的回报，这一直在拖累着企业的发展。通过富力地产的现金流状况可看出，富力地产的现金流状况较糟糕，尤其是经营活动净现金流与投资活动净现金流几乎都为负，除了2016年投资活动中的净现金流量为正以外，这就说明企业无法通过自身的经营活动创造足够的资金来维持公司运营，同时也增加了资金周转的负担。表SEQ表\*CHINESENUM3八2014-2018年富力地产现金流状况（单位：亿元）2014年2015年2016年2017年2018年经营流动现金流量净额-220.65-3.56-33.38-72.87-86.17投资活动现金流量净额-21.30-27.6325.26-225.84-58.09融资活动现金流量净额199.3435.26120.80243.73145.36从表八中可看出，富力地产融资现金流量五年金额分别是199.34亿元、35.26亿元、120.80亿元、243.73亿元和145.36亿元，这些数额表明该企业需要不断依靠短期负债的增加来弥补资金缺口，从而导致企业财务风险增加。从2014年起，富力地产的经营活动净现金流就开始一直都处于净流出的状态，又加上企业一直处于这种状态的时期偏长，因此就算企业的应收账款能够按期收回也是很难弥补企业流出所带来的亏损的。由于房屋开发的建设期较长，资金的回收期也比较长，因此，当企业想要投入一个新的项目时，又需要去融资，从此，这种不停地发展和不断地融资就慢慢的形成了借款的恶性循环，这也就是富力地产负债经营风险增大的主要原因[[][]周伟,谢诗蕾.中国上市公司持有高额现金的原因[J].世界经济.2007-03-10.经营风险形成的外部原因房地产行业竞争激烈房地产行业作为我国支柱性产业之一，其可观的利润不仅刺激了房地产企业进行大规模扩张，而且还带动了其他行业的企业开始投资房地产，从而导致市场上的房地产企业大量增加，企业间的竞争更加激烈[[][]丁红梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017,02：59-66.国家宏观政策的影响国家宏观政策的调控在任何时候都是企业不可忽视的因素。近年来，政府不断的推出各种有关房地产调控的政策，分类调控房地产市场，抑制房地产泡沫，保障民生，维护社会稳定。对于房地产行业来说，无论什么样的政策，都会对其产生较大的影响。例如金融政策的调整会加大企业资金的压力，不利于企业的资金筹集；土地开发政策的出台会使企业面临资金不足的风险，没有足够的资金储备土地，易影响企业的生产经营；而税收政策“营改增”的推行，加重了企业的税负，从而也导致了经营成本的增加[[][]张宇馨.现阶段我国房地产企业高负债经营风险及控制对策[J].市场研究.2019-06-25受金融市场波动的影响企业负债融资面临着金融市场，而金融市场环境也非常活跃和多变。汇率、利率甚至原油价格的波动都可能引发金融市场的风暴，从事金融行业借款的公司可能会被套牢。图SEQ图\*CHINESENUM3二2014年-2018年富力地产汇率变动对现金及现金等价物影响(万元)由图二可看出，富力地产受金融市场波动较大，特别明显的是2016年到2017年直接从正值变化到负值，从整体的曲线变化来看，并不稳定，忽上忽下，由此可证明富力地产的财务风险有受到金融市场的影响，同时外汇的涨跌和期货的涨跌是富力地产无法控制的外部金融风险。控制富力地产负债经营风险的对策及建议适度负债经营资产负债率会影响财务杠杆系数，高资产负债率必然会带来高财务杠杆，同时也必然导致财务风险增加。富力地产从2017年起资产负债率就高于同行业的平均水平，巨额的债务给富力地产带来了巨大的财务压力。同时，固定利息支出的增加也会导致财务风险的增大，所以当债务利息越高时，财务风险也就越大。对于富力地产来说，面对这么高的债务利息，特别是当企业有大量的现金余额时，可以考虑及时偿还短期贷款，同时减少有息负债的比例或者其他形式的债务，如在约定的时间内支付延期还款，或部分自有资金来满足企业的需求。另外，富力地产可以通过速动比率来监测流动负债的比例，从而及时地调整流动负债的规模，保证企业的偿债能力。因此，建议富力地产及时监控债务规模，并衡量和控制债务水平。拓宽企业融资的渠道，分散财务风险房地产开发产业是富力地产的核心产业。开发之初的房地产需要大量的资金，再加上富力地产一直在扩展业务，如收购酒店，所以一直对资金有较大的需求。由于银行贷款、债券和票据融资方式的利息是是固定的，因此，债务的扩张不会增加债权人的风险，但会增加股东和企业的风险。因此，企业必须要改善企业的融资方法，需要选择各种不同的融资方式来分散风险，而不是一味地依赖债务融资，通过用其他的融资方式来缓解企业资金链断裂的风险，以免造成企业过度负债，这在一定程度上能够减少企业和股东的融资风险，同时也能降低企业的财务成本。加强企业现金流管理，提高资产变现能力现金流是企业正常经营的基础。没有现金流的稳定和维持，企业的资金链将处于危险之中。企业的现金流主要包括经营活动的现金流、投资活动的现金流和融资活动的现金流三个部分。根据上文表八可知，富力地产近几年在经营活动和投资活动的净现金流为负，说明企业存在非常大的财务风险。虽然富力地产一直在盈利，但却一直无法通过经营活动获得净资本流入，一旦经营活动的资金无法满足企业日常开支的需要，富力地产就会为了资本流动的稳定而继续借款。因此，富力地产需要提高会计信息管理系统，通过建立健全的内部控制制度，及时为企业提供使用资金的情况，可以最大限度的利用自有资金，最后发挥财务杠杆的积极作用[[][]郭爰宏.我国房地产企业财务风险研究[D].河北大学.2017-06-01.注重宏观坏境以及国家政策的变化房地产企业作为国民经济的支柱性产业，涉及的上下游产业范围较广，其发展程度也会影响到宏观经济形势。国家反复宏观调控的目的是为了保证房地产行业持续、健康、稳定的发展。因此，提高房地产政策方向的可预见性对于富力地产自身来说是很有必要的。政府政策具有一定的