(2025年)不动产登记员考试题及答案

(2025年)不动产登记员考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限的B.利害关系人申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的C.预告登记权利人申请将预告登记转为首次登记的D.因继承取得不动产权利，申请人提交经公证的继承材料的答案：A2.某住宅项目因开发商未缴纳土地出让金，导致购房人无法办理不动产权证。购房人申请办理的登记类型应为（）。A.首次登记B.转移登记C.更正登记D.预告登记答案：B（注：购房人通过买卖取得产权，需办理转移登记，但因开发商未完成首次登记，实际需开发商先完成首次登记后购房人方可申请转移登记）3.不动产单元编码中，第13-16位表示（）。A.县级行政区划代码B.地籍区代码C.地籍子区代码D.宗地（宗海）特征码答案：C（依据《不动产单元设定与代码编制规则》，第1-2位为省级代码，3-4位为市级，5-6位为县级，7-10位为地籍区，11-14位为地籍子区，15-19位为宗地代码，20位为特征码）4.甲将名下房产抵押给乙银行，后又抵押给丙公司。若甲未履行债务，抵押权实现时的清偿顺序为（）。A.乙、丙按债权比例清偿B.乙优先于丙清偿C.丙优先于乙清偿D.按抵押合同签订时间清偿答案：B（《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序）5.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，无需提交的材料是（）。A.申请人身份证明B.宅基地使用权证明C.房屋符合规划或建设的相关材料D.不动产界址、空间界限、面积等材料答案：D（《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地首次登记需提交身份证明、使用权证明、规划材料，界址等材料已包含在使用权证明中）6.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B（《不动产登记暂行条例实施细则》第84条）7.某企业以厂房及占用范围内的建设用地使用权抵押，未分别办理抵押登记。根据《民法典》，该抵押的效力为（）。A.仅厂房抵押有效B.仅建设用地使用权抵押有效C.厂房和建设用地使用权抵押均有效D.因未分别登记，抵押无效答案：C（《民法典》第397条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押）8.不动产登记机构收到登记申请材料后，对符合条件的，应当出具（）。A.受理通知书B.不予受理告知书C.补正材料通知书D.登记完成告知书答案：A（《不动产登记暂行条例》第17条）9.下列情形中，属于可以办理注销登记的是（）。A.不动产被依法没收B.不动产灭失C.异议登记失效D.预告登记失效答案：B（注销登记适用于不动产权利消灭的情形，如灭失、放弃权利、依法征收等；没收需通过转移登记，异议登记、预告登记失效属登记类型变更）10.甲、乙按份共有一套房产，甲占60%份额，乙占40%份额。甲欲转让其份额，乙主张优先购买权。根据《民法典》，乙的优先购买权（）。A.仅在同等条件下享有B.无论条件如何均享有C.需经甲书面同意D.自甲通知之日起30日内未行使则消灭答案：A（《民法典》第305条规定，按份共有人转让其份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权）11.办理居住权登记时，登记机构需在不动产登记簿上记载的内容不包括（）。A.居住权人姓名B.居住权期限C.居住权设立目的D.房屋面积答案：D（居住权登记需记载权利人、义务人、房屋坐落、期限、设立目的等，房屋面积属不动产自然状况，已在登记簿中固定）12.某不动产登记簿记载的权利人为张某，李某提出异议并申请异议登记。异议登记期间，张某将该不动产转让给王某并申请转移登记。登记机构应（）。A.予以登记，因异议登记不影响处分B.不予登记，因异议登记限制处分C.予以登记，但需书面告知王某异议登记情况D.暂缓登记，待异议登记失效后处理答案：C（《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记期间，登记机构受理转移登记申请的，应书面告知受让人异议登记情况）13.不动产登记资料查询中，律师持法院调查令查询非利害关系人不动产信息的，登记机构（）。A.应当提供B.不予提供C.需经被查询人同意D.仅提供权属证书编号答案：A（《不动产登记资料查询暂行办法》第18条规定，律师持法院调查令查询的，登记机构应当配合）14.因登记机构工作人员过失导致登记错误，造成权利人损失的，赔偿责任应由（）承担。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构和工作人员连带D.国家财政答案：B（《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成损害的，应承担赔偿责任）15.某集体土地上的房屋已办理首次登记，后因集体土地被征收为国有，该房屋的不动产权利类型应变更为（）。A.集体建设用地使用权及房屋所有权B.国有建设用地使用权及房屋所有权C.宅基地使用权及房屋所有权D.土地承包经营权及房屋所有权答案：B（集体土地被征收后，土地性质转为国有，原集体土地上的房屋权利类型相应变更为国有建设用地使用权及房屋所有权）二、多项选择题（每题2分，共20分。每题至少有2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列登记类型中，需要实地查看的有（）。A.房屋等建筑物首次登记B.因不动产灭失申请的注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.更正登记答案：ABC（《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，首次登记、在建建筑物抵押、不动产灭失注销等需实地查看）2.申请共有不动产登记时，下列说法正确的有（）。A.按份共有人可单独申请其享有的份额登记B.共同共有人需全体共同申请登记C.共有人约定由部分人代为申请的，需提交书面约定D.共有人之一死亡的，需先办理继承登记再申请共有登记答案：BC（按份共有人申请登记需全体共同申请，除非处分份额；共同共有需全体申请；共有人可书面约定委托申请；共有人死亡的，可直接办理继承后变更共有状态）3.预告登记的效力包括（）。A.限制处分效力B.保障将来实现物权C.对抗善意第三人D.替代本登记答案：ABC（预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；其目的是保障将来物权实现；可对抗善意第三人，但不能替代本登记）4.不动产登记机构应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC（《不动产登记暂行条例》第18条规定，登记机构职责包括查验材料、询问、登记等，不得要求评估）5.下列情形中，不动产登记机构可以撤销登记的有（）。A.登记机构工作人员滥用职权登记B.申请人以伪造材料骗取登记C.登记事项与权属来源证明文件不一致D.利害关系人提出异议但未提起诉讼答案：AB（《不动产登记暂行条例实施细则》第101条规定，因登记机构过错或当事人欺诈导致登记错误的，可撤销登记）6.办理土地承包经营权登记时，需记载的内容包括（）。A.承包方姓名B.承包地四至C.承包期限D.土地用途答案：ABCD（土地承包经营权登记需记载权利人、承包地信息、期限、用途等）7.下列关于最高额抵押权登记的说法，正确的有（）。A.最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意可转入最高额抵押担保范围B.最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可协议变更债权范围C.最高额抵押权登记需记载最高债权额D.最高额抵押权确定后，需办理一般抵押权变更登记答案：ABCD（《民法典》第420-423条及《不动产登记操作规范（试行）》相关规定）8.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.宗地图C.登记申请书D.权属来源证明答案：ABCD（《不动产登记资料查询暂行办法》第2条规定，登记资料包括登记簿、原始登记材料等）9.申请地役权登记时，需提交的材料有（）。A.地役权合同B.供役地和需役地的不动产权属证书C.地役权设立的必要性说明D.双方身份证明答案：ABD（《不动产登记操作规范（试行）》规定，地役权登记需提交合同、权属证书、身份证明，无需必要性说明）10.下列关于不动产单元的说法，正确的有（）。A.不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间B.不动产单元编码具有唯一性C.已登记的不动产单元不得拆分D.不同权利主体的不动产应划分不同单元答案：ABD（不动产单元可拆分或合并，需符合规划和登记规范）三、判断题（每题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）1.未成年人的不动产登记，可由其监护人单方申请。（）答案：√（《不动产登记暂行条例实施细则》第11条规定，无民事行为能力人由监护人代为申请）2.查封登记需由权利人和利害关系人共同申请。（）答案：×（查封登记由人民法院等有权机关嘱托登记，无需当事人申请）3.预告登记后，债权消灭的，预告登记自动失效，无需申请注销。（）答案：×（需当事人申请注销预告登记）4.居住权可以继承，但不得转让。（）答案：×（《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承）5.同一不动产上设立多个抵押权的，登记顺序与抵押合同签订顺序一致。（）答案：×（以登记时间为准，非合同签订时间）6.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起15个工作日内办结登记手续。（）答案：×（《不动产登记暂行条例》规定，一般登记30个工作日，法律另有规定的除外）7.宅基地使用权可以单独抵押。（）答案：×（《民法典》第399条规定，宅基地使用权不得抵押）8.异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人处分不动产的，不发生物权效力。（）答案：×（异议登记仅限制登记机构办理处分登记，若已办理登记，善意受让人可取得物权）9.不动产登记资料查询结果可以用于诉讼以外的其他用途。（）答案：×（查询结果需按申请用途使用，不得滥用）10.因继承取得不动产权利的，自继承开始时发生效力，无需登记即可处分。（）答案：×（《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，处分该物权时需先登记）四、案例分析题（共55分）案例一（15分）：张某因父亲去世，继承其名下位于XX市XX区的住宅一套（不动产权证号：X房权证XX字第12345号）。张某持身份证、父亲死亡证明、遗嘱（未公证）向不动产登记机构申请转移登记。登记机构审查发现，遗嘱中未明确说明该房产由张某单独继承，且张某的妹妹未放弃继承权。问题：1.张某申请转移登记需补充哪些材料？（5分）2.若张某无法提供其他继承人放弃继承的证明，登记机构应如何处理？（5分）3.若张某最终通过法院判决取得继承权，登记机构应如何办理登记？（5分）答案：1.需补充：①其他继承人对遗嘱无异议的书面声明或放弃继承权的公证书；②遗嘱真实性的证明材料（如遗嘱人签字确认的见证材料）；③被继承人的亲属关系证明（证明张某与父亲的关系及其他继承人情况）。（依据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6条）2.登记机构应不予登记，告知张某需通过公证或诉讼方式确认继承权。因遗嘱未明确单独继承且存在其他继承人，无法确认张某为唯一权利人，需补充继承权公证书或法院生效法律文书。（依据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条）3.登记机构应受理登记申请，审核法院判决书（确认张某为合法继承人），将该房产登记至张某名下，并在不动产登记簿中记载“因继承取得”。（依据《民法典》第229条，因人民法院法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，登记机构据此办理）案例二（15分）：2024年5月，甲公司以其名下工业用地（面积5000㎡）及厂房（建筑面积3000㎡）向乙银行申请最高额抵押贷款，约定担保债权最高额为5000万元，债权确定期间为2024年5月至2026年5月。甲公司与乙银行共同申请最高额抵押权首次登记。问题：1.申请最高额抵押权登记需提交哪些材料？（5分）2.登记机构需在登记簿上记载哪些特殊事项？（5分）3.2025年3月，甲公司与乙银行协议将最高债权额变更为6000万元，应如何办理登记？（5分）答案：1.需提交：①登记申请书；②双方身份证明；③不动产权属证书；④最高额抵押合同；⑤主债权合同（或一定期间内将要连续发生债权的合同）；⑥法律、行政法规规定的其他材料。（依据《不动产登记操作规范（试行）》14.1.3条）2.需记载：①最高债权额；②债权确定的期间；③担保的范围；④是否允许最高额抵押权转让；⑤其他约定的特殊条款（如债权确定的情形）。（依据《不动产登记暂行条例实施细则》第72条）3.双方需共同申请最高额抵押权变更登记，提交变更协议、原抵押权登记证明、身份证明等材料。登记机构审核后，在登记簿上变更最高债权额，并换发不动产登记证明。（依据《不动产登记操作规范（试行）》14.3.1条，最高额抵押权内容变更需办理变更登记）案例三（15分）：2023年，李某购买某小区商品房，开发商承诺2024年12月前办理不动产权证。因开发商未缴纳土地出让金，2025年3月仍未办理首次登记。李某等50名业主联名向登记机构反映，要求直接办理转移登记。问题：1.开发商未办理首次登记，业主能否直接申请转移登记？为什么？（5分）2.登记机构应如何处理业主的申请？（5分）3.若开发商最终补缴土地出让金并完成首次登记，业主申请转移登记需提交哪些材料？（5分）答案：1.不能。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记（法律、行政法规另有规定的除外）。开发商作为不动产权利人，需先完成首次登记，业主方可申请转移登记。2.登记机构