2026年房地产估价师《房地产估价原理与方法》真题(附答案)

2026年房地产估价师《房地产估价原理与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价从本质上讲，是（）的活动。A.评估房地产所有权B.测算房地产价值C.确定房地产价格D.模拟市场定价过程2.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则是房地产估价的首要原则B.合法原则要求估价对象必须是合法的C.最高最佳利用原则要求估价结果是在合法前提下最高最佳利用的价值D.替代原则要求类似房地产的价格应相互接近，且只能用于比较法3.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，房地产价值为3000万元，土地价值为1200万元。则该房地产的建筑密度为（）。A.50%B.100%C.200%D.40%4.在比较法中，进行交易情况修正的主要目的是将（）调整为正常价格。A.可比实例的成交价格B.估价对象的客观合理价格C.市场平均价格D.历史平均价格5.某幢住宅楼共6层，每层建筑面积相同，若评估其中4层的一套住宅，其楼层调整系数最可能的情况是（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.无法确定6.下列房地产中，适用成本法估价的是（）。A.标准厂房B.古建筑C.单纯的土地D.繁华商业区的商铺7.在运用成本法估价时，若建筑物经济寿命早于土地使用权年限结束，则应按（）计算折旧。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物实际经过年数D.建筑物经济寿命加土地使用权剩余年限8.运用收益法估价时，公式V=A.净收益每年不变，收益年限无限B.净收益每年不变，收益年限有限C.净收益按一定比率递增，收益年限无限D.净收益按一定比率递减，收益年限有限9.某房地产年净收益为50万元，报酬率为10%，收益年限为30年。该房地产的价值为（）万元。A.450B.471.24C.500D.418.2610.房地产报酬率与风险的关系是（）。A.风险越高，报酬率越低B.风险越低，报酬率越高C.风险越高，报酬率越高D.两者无直接关系11.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.比较法B.成本法C.收益法D.长期趋势法12.在运用假设开发法进行静态估价时，计算开发利润的基数通常是（）。A.待开发房地产价值+开发成本+管理费用B.开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值D.开发完成后的房地产价值13.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法是在特定街道上设定标准深度B.路线价法主要用于城市繁华商业区土地估价C.路线价是标准宗数的单位价格D.路线价法不需要进行深度修正14.某宗土地的深度为30米，标准深度为20米，临街宽度为25米。路线价为2000元/平方米，深度修正系数（深度指数）为120%。则该宗土地的总价为（）万元。A.120B.150C.180D.10015.房地产价格影响因素中，属于一般因素的是（）。A.面积大小B.交通条件C.经济发展状况D.环境景观16.在市场法中，对房地产状况进行调整时，主要包括（）调整。A.实物状况、权益状况、区位状况B.实物状况、权益状况、市场状况C.区位状况、权益状况、交易状况D.实物状况、区位状况、交易状况17.某可比实例成交价格为5000元/平方米，成交日期为2025年6月1日。估价时点为2026年6月1日。该类房地产价格自2025年6月至2026年6月平均每月上涨1%。则对该实例进行交易日期调整后的价格为（）元/平方米。A.5000B.5600C.5630D.550018.建筑物折旧中，因功能落后而引起的折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧19.某建筑物重新购建价格为200万元，实际已使用年限为10年，预计尚可使用年限为30年。采用直线折旧法计算，其折旧额为（）万元。A.40B.50C.60D.66.6720.在收益法中，运营费用通常不包括（）。A.管理费B.维修费C.房地产税D.房地产抵押贷款还本付息额21.某商铺的潜在毛收入为100万元，空置率为10%，运营费用为潜在毛收入的20%。则该商铺的有效毛收入为（）万元。A.70B.80C.90D.7222.房地产估价报告的有效期一般为（）。A.1年B.半年C.3个月D.无期限23.下列情况中，导致房地产价值上升的是（）。A.周边环境恶化B.交通管制变严C.城市规划将用地性质调整为商业用地D.建筑物老化24.在比较法中，房地产状况调整通常采用（）。A.百分率法B.差额法C.总价法D.平均法25.某房地产的报酬率由无风险报酬率和风险报酬率组成。若无风险报酬率为3%，风险报酬率为5%，则该房地产的报酬率为（）。A.2%B.8%C.1.67%D.15%26.运用假设开发法估价时，开发完成后的价值对应的时间通常是（）。A.估价时点B.开发经营的结束时点C.开发开始的时点D.随意确定27.下列属于房地产权益状况的是（）。A.建筑结构B.土地使用期限C.朝向D.装修水平28.某宗房地产的土地使用权出让年限为50年，已使用10年，建筑物的经济寿命为40年。则该房地产的剩余收益年限通常为（）年。A.30B.40C.50D.1029.在成本法中，管理费用通常按照（）的一定比例计算。A.开发成本B.土地取得成本C.销售收入D.利润30.房地产估价师应当保持（），不得受委托人或其他利害关系人的非法干扰。A.独立性B.灵活性C.随意性D.倾向性31.某类房地产2021年至2025年的价格分别为每平方米3000元、3500元、4200元、5000元、5800元。采用平均增减量法预测2026年的价格，预计为（）元/平方米。A.6600B.6450C.6700D.650032.估价对象为一栋在建工程，最适合采用的估价方法是（）。A.比较法B.收益法C.成本法D.路线价法33.下列关于房地产区位状况的描述中，属于位置优劣的是（）。A.房屋朝向B.楼层C.距市中心距离D.小区绿化率34.在收益法中，净收益（NOI）等于（）。A.潜在毛收入运营费用B.有效毛收入运营费用C.潜在毛收入空置损失D.有效毛收入资本化支出35.某宗房地产交易中，买方支付给卖方的总价为100万元，其中包含应由卖方承担的税费5万元。则正常成交价格应为（）万元。A.100B.95C.105D.97.536.高层建筑地价分摊的主要方法不包括（）。A.按建筑面积分摊B.按房地价值分摊C.按土地价值分摊D.按使用年限分摊37.下列房地产价格类型中，属于非市场价值的是（）。A.市场价格B.快速变现价值C.公开市场价值D.理论价格38.在成本法中，投资利息的计算基数通常包括（）。A.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用B.土地取得成本+开发成本C.开发成本+管理费用D.土地取得成本+开发成本+管理费用39.某房地产的收益年限为35年，报酬率为9%，则其资本化率与报酬率的关系是（）。A.资本化率等于报酬率B.资本化率大于报酬率C.资本化率小于报酬率D.无法比较40.房地产估价技术报告应包括的内容有（）。A.致委托方函B.估价师声明C.估价测算过程D.估价结果报告二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的得2分，少选且正确的得0.5分，有错选不得分）41.房地产估价的合法原则主要体现在（）。A.估价对象必须合法B.估价对象的用途必须合法C.估价对象的处分必须合法D.估价对象的产权必须清晰E.估价结果必须符合政府定价42.下列属于房地产实物状况的有（）。A.土地平整程度B.地基承载力C.建筑规模D.土地使用权性质E.平面布置43.运用比较法估价时，选取的可比实例应符合的要求包括（）。A.估价对象位于同一供求圈B.用途与估价对象相同C.规模与估价对象相当D.交易类型与估价目的匹配E.成交日期与估价时点接近44.成本法中的开发成本包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.管理费用45.造成建筑物功能折旧的原因主要有（）。A.自然老化B.设计缺陷C.设备陈旧D.缺乏必要的设施E.风格过时46.收益法中，运营费用包含（）。A.人员工资B.房屋保险费C.房产税D.房地产折旧费E.所得税47.假设开发法适用于评估（）。A.待开发的土地B.在建工程C.可装修改造的旧房D.现有旧房地产E.已经开发完成的房地产48.房地产价格的影响因素中，属于自身因素的有（）。A.区位B.权益C.实物D.经济发展E.政策法规49.关于房地产估价误差的说法，正确的有（）。A.估价误差是客观存在的B.估价误差可以用准确数表示C.不同估价目的下的估价误差允许范围不同D.估价师经验越丰富，误差越小E.估价误差完全由估价师负责50.下列属于最高最佳利用原则具体内容的有（）。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.历史延续性51.在路线价法中，临街深度价格修正率表制作的方法有（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率E.指数深度价格修正率52.房地产估价报告的组成部分包括（）。A.封面B.目录C.致估价委托人函D.注册房地产估价师声明E.估价假设和限制条件53.下列情况可能导致房地产价格下跌的有（）。A.提高房地产抵押贷款利率B.降低房地产交易税率C.增加房地产供给D.邻近建设垃圾处理厂E.城市轨道交通开通54.收益法中，净收益的求取方法包括（）。A.生产函数法B.市场提取法C.投资组合法D.累加法E.利润率法55.房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。A.独立客观公正B.保守商业秘密C.不胜任不承接D.回避原则E.利益最大化56.下列关于建筑物经济寿命与自然寿命的说法，正确的有（）。A.经济寿命通常短于自然寿命B.经济寿命通常长于自然寿命C.维护保养好，经济寿命可延长D.经济寿命结束标志着建筑物报废E.经济寿命受市场需求影响57.在比较法中，交易情况修正的原因包括（）。A.强迫出售B.亲友间交易C.垄断定价D.交易税费非正常负担E.特殊交易动机58.长期趋势法主要用于（）。A.推测房地产的未来价格B.评估房地产的现状价值C.比较法中的交易日期调整D.收益法中的净收益预测E.成本法中的折旧估算59.房地产估价中，确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本逼近法E.主观判断法60.下列属于估价对象房地产状况描述内容的有（）。A.土地四至B.建筑物结构C.土地使用权年限D.周边商业繁华度E.产权归属三、判断题（共20题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“正确”，认为错误的选“错误”）61.房地产估价不仅是对房地产价格的评估，也是对房地产价值的评估，价值是价格的波动中心。（）62.同一宗房地产，在不同估价目的下，评估出的价值应当完全相同。（）63.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。（）64.比较法中，如果交易实例的成交价格偏离正常市场价格，则该实例不可作为可比实例。（）65.成本法中的“成本”是指会计上的实际成本，而非客观合理的成本。（）66.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到对房地产价值不再有贡献之时的时间。（）67.收益法中，运营费用是指维持房地产正常经营所必须的费用，应包含所得税。（）68.报酬率是指将净收益转换为价值的比率，它反映了投资风险。（）69.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。（）70.路线价法仅适用于临街矩形土地的估价，对于非矩形土地无法使用。（）71.房地产价格受供求关系影响，供大于求，价格必然下跌。（）72.估价时点是指估价结果对应的日期，通常采用公历表示。（）73.在房地产估价中，如果估价对象包含土地和建筑物，且建筑物折旧严重，应优先采用成本法。（）74.某可比实例成交价格为3000元/平方米，交易税费由买方负担，若正常情况下应由卖方负担，则进行情况修正时应将可比实例价格调低。（）75.建筑物的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和即为建筑物的总折旧。（）76.收益法公式V=77.房地产估价报告完成并出具后，估价师即不再承担任何责任。（）78.最高最佳利用原则要求估价结果必须是估价对象在法律允许范围内能够实现的最大价值。（）79.城市基准地价是某一时点、某区域、某用途土地的平均价格。（）80.在运用移动平均法预测房地产价格时，移动项数越多，对价格波动的平滑作用越强，但对近期趋势的反应越迟钝。（）四、简答题（共3题，每题6分）81.简述房地产估价的三种基本方法及其适用条件。82.简述最高最佳利用原则的具体内容及其判断标准。83.简述在比较法中，建立价格可比基础包括哪些方面？五、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分）84.某写字楼的土地总价值为5000万元，建筑物重置价格为4000万元。建筑物已使用10年，经济寿命为50年，残值率为5%。由于该写字楼设计落后，导致其功能落后，估计功能折旧额为300万元；由于周边环境变化，导致经济折旧额为200万元。试利用成本法计算该写字楼现时的总价值。（计算结果保留两位小数）85.某出租商铺，土地剩余使用年限为38年，建筑物剩余经济寿命为30年。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为200万元，运营费用为60万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上递增2%和1%。该类房地产的报酬率为9%。请计算该商铺的收益价值。（计算结果保留两位小数）六、案例分析题（共1题，12分）86.某房地产估价机构接受委托，评估一栋商业用途的在建工程（停工状态）的市场价值。估价对象位于城市中心区域，土地已取得出让手续，剩余使用年限为40年。该工程于2024年3月开工，计划建设地上20层、地下2层的购物中心，地下2层已完工，地上主体结构建至5层后因资金链断裂于2025年10月停工。现委托方拟以该在建工程进行抵押贷款。请问：(1)针对该估价对象，应选用哪些估价方法进行评估？请说明理由。(2)若采用假设开发法进行评估，在测算开发完成后的价值时，应考虑哪些因素？(3)在评估过程中，如何考虑停工期间的价值损失或折旧？(4)若该在建工程存在拖欠工程款的情况，在最终确定抵押价值时应如何处理？参考答案及解析一、单项选择题1.D【解析】房地产估价是模拟市场定价过程，评估房地产的价值或价格。2.D【解析】替代原则是所有估价方法的基础，不仅仅用于比较法。3.A【解析】建筑密度=建筑基底面积/土地面积。假设每层基底相同，则基底面积=500/500=1（此处题目若指基底面积等于土地面积则为100%，但通常建筑密度指建筑物底层占地面积与土地面积的比率。题目未给基底面积，假设标准情况，若为满铺则为100%。但通常题目会给出基底面积。此处若按题目字面，土地面积500，建筑1000，若为两层，则基底500，密度=500/500=100%。若为单层无法实现。修正：题目问建筑密度，通常指基底面积/土地面积。若无基底面积数据，此题可能意在考察容积率概念但问法有误，或者假设基底即为土地面积。但在标准考试中，若题目数据如此，可能隐含基底面积即为土地面积。计算：基底面积未知。但通常题目会给基底。若题目意图是容积率，则1000/500=2。若题目意图是建筑密度，且假设满铺，则为100%。选项中有100%。故选B（更正：题目可能意指基底面积等于土地面积，即100%）。但若严格按定义，数据不足。然而，在模拟题中，通常假设基底=土地面积。故选B（100%）。注：为了严谨，若题目改为容积率则为2。但选项有100%。故选B。注：为了严谨，若题目改为容积率则为2。但选项有100%。故选B。4.A【解析】交易情况修正是将可比实例的非正常成交价格调整为正常成交价格。5.A【解析】多层住宅中，中间层（如3、4层）通常价格最高，1层和顶层较低。若4层为中间偏上，通常调整系数大于1（相对于标准层）。或者相对于平均价格。通常4层属于黄金楼层，价格高于平均水平，系数大于1。6.B【解析】古建筑市场交易少，收益难以测算，适合成本法。7.A【解析】建筑物经济寿命结束，无论土地使用权剩余多少，建筑物已无价值，按经济寿命折旧。8.A【解析】该公式为净收益每年不变、收益年限无限年（永续）下的公式。9.B【解析】V=10.C【解析】高风险高回报，报酬率与风险正相关。11.A【解析】假设开发法中，开发完成后的价值通常用比较法或收益法求取，其中商业、住宅常用比较法。12.A【解析】静态法中，开发利润=(待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用)×利润率。13.D【解析】路线价法必须进行深度修正，除非是标准深度。14.C【解析】单价=路线价×深度修正系数=2000×120%=2400元/平方米。注意：路线价法计算通常以标准深度为基准。此处计算的是该宗土地的单价（如果是四三二一法则等，需分段，但此处直接给了修正系数120%，故直接乘）。总价=单价×面积？不，路线价法通常计算的是临街土地价值。面积=深度×宽度=30×25=750。总价=2400×750=1,800,000元=180万元。15.C【解析】经济发展状况属于宏观的一般因素。面积、交通、环境属于区域或个别因素。16.A【解析】房地产状况调整包括区位、实物、权益三个方面。17.B【解析】5000×(1+1修正：若题目明确“平均每月上涨1%”，通常指环比。选C。修正：若题目明确“平均每月上涨1%”，通常指环比。选C。18.B【解析】功能落后引起功能折旧。19.B【解析】直线折旧年折旧额=C×(1-R)/N=200×(1-5%)/40=4.75万元/年。总折旧=4.75×10=47.5万元。选项无47.5。若按耐用年限计算：200/40=5，5×10=50。选B（假设残值为0或计算简化）。20.D【解析】抵押贷款还本付息额属于融资活动，不属于运营费用（这是会计与房地产估价的重要区别）。21.C【解析】有效毛收入=潜在毛收入×(1空置率)=100×(1-10%)=90万元。22.A【解析】通常为1年，自报告出具之日起。23.C【解析】用地性质调整为商业，通常意味着地价上升。24.A【解析】房地产状况调整通常采用百分率法。25.B【解析】报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=3%+5%=8%。26.B【解析】开发完成后的价值是指未来开发完成时的房地产价值，对应的时间是开发经营的结束时点。27.B【解析】土地使用期限属于权益。结构、朝向、装修属于实物。28.B【解析】建筑物经济寿命40年，土地使用权剩余40年（50-10）。取较短者，即40年。29.A【解析】管理费通常按开发成本的一定比例计算。30.A【解析】独立性原则。31.B【解析】平均增减量d==70032.C【解析】在建工程，收益难以预测，可比实例少，适合成本法或假设开发法。但C是成本法，最基础通用。33.C【解析】距市中心距离属于位置优劣。朝向、楼层属于微观区位，绿化属于环境。34.B【解析】净收益=有效毛收入运营费用。35.B【解析】正常成交价格=买方实付额应由卖方负担的税费=1005=95万元。36.D【解析】地价分摊一般不按使用年限。37.B【解析】快速变现价值属于非市场价值（因时间限制导致价格偏低）。38.D【解析】静态法中，投资利息计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用。39.C【解析】有限年期下，资本化率R=。因为分母小于分子（n有限），所以R40.C【解析】技术报告包含测算过程，结果报告包含结论。二、多项选择题41.ABC【解析】合法原则包括合法产权、合法用途、合法处分。42.ABCE【解析】土地平整度、地基承载力、建筑规模、平面布置属于实物。土地使用权性质属于权益。43.ABCDE【解析】五项均为选取可比实例的基本要求。44.ABCD【解析】开发成本包括前期、建安、基础设施、配套费。管理费属于期间费用，单独列项。45.BCDE【解析】自然老化属于物质折旧。46.ABC【解析】运营费用含工资、保险、房产税。不含折旧（这是资本支出回收）和所得税（与经营无关，属业主税务）。47.ABC【解析】假设开发法适用于待开发、在建、可改造旧房。现有旧房（不可改造）和已开发完成通常不用。48.ABC【解析】自身因素包括区位、权益、实物。经济、政策属于外部因素。49.ACD【解析】误差客观存在；不同目的精度要求不同；经验影响误差。误差不是准确数；责任不完全在估价师（受市场资料限制）。50.ABCD【解析】最高最佳利用包括法律许可、技术可能、经济可行、价值最大化。51.ABC【解析】深度修正率表制作方法主要有单独、累计、平均深度价格修正率。52.ABCDE【解析】五项均为报告组成部分。53.ACD【解析】提高利率（增加成本）、增加供给、建垃圾厂（环境恶化）均导致价格下跌。降税率（利好）、开通地铁（利好）导致上涨。54.B【解析】净收益求取主要通过市场提取法（基于租售资料）。其他选项不直接用于求取净收益。55.ABCD【解析】职业道德包括独立公正、保密、不胜任不接、回避。利益最大化违背公正原则。56.ACE【解析】经济寿命通常短于自然寿命；维护好可延长；受市场需求影响。经济寿命结束不代表物理报废，只代表不再经济。57.ABDE【解析】强迫出售、亲友交易、税费异常、特殊动机均需修正。垄断定价是市场行为，若符合市场价则不需修正，若偏离则需。58.AC【解析】长期趋势法用于推测未来价格及比较法中的交易日期调整。59.ABC【解析】累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。60.ABCE【解析】四至、结构、年限、产权属于对象状况。周边繁华度属于区域状况。三、判断题61.正确【解析】价格围绕价值波动。62.错误【解析】不同估价目的，价值类型不同（如抵押价值vs现状市场价值），结果可能不同。63.正确【解析】合法产权是估价前提。64.错误【解析】可以选取，但必须进行交易情况修正。65.错误【解析】成本法用客观成本（重新购建），而非实际历史成本。66.正确【解析】经济寿命定义。67.错误【解析】运营费用不包含所得税。68.正确【解析】报酬率定义。69.正确【解析】假设开发法适用范围。70.错误【解析】非矩形土地可以通过修正系数或标准宗数法进行估价。71.错误【解析】供大于求，价格有下跌趋势，但受成本等因素支撑，未必“必然”下跌（理论上是，但判断题严谨性：通常说法是价格下降）。修正：在经济学原理中，供大于求，价格下跌。但在房地产中存在刚性。一般考试判定为正确。修正：在经济学原理中，供大于求，价格下跌。但在房地产中存在刚性。一般考试判定为正确。72.正确【解析】估价时点定义。73.错误【解析】建筑物折旧严重，说明建筑物价值低，但土地价值可能很高。应综合评估，不能仅因折旧严重就只用成本法。74.错误【解析】若税费由买方负担，说明买方实付中包含了卖方税费。正常成交价格=买方实付卖方税费。若正常下卖方税费在成交价外，则需调整。若正常下税费在内，则买方实付即为正常价。通常假设：正常成交价格是不含非正常税费负担的。若买方负担了卖方税，则买方实付>正常价格。修正时应调低。故本题说法正确。修正：假设正常情况下，卖方支付自己的税费。现在买方支付了，意味着买方出的钱比正常情况下多（因为帮卖家交了税）。所以可比实例价格（买方实付）高于正常价格，应调低。故正确。修正：假设正常情况下，卖方支付自己的税费。现在买方支付了，意味着买方出的钱比正常情况下多（因为帮卖家交了税）。所以可比实例价格（买方实付）高于正常价格，应调低。故正确。75.正确【解析】总折旧定义。76.正确【解析】公式成立条件。77.错误【解析】估价师对报告负有法律责任（除非过了追溯期或有免责声明且无过失）。78.正确【解析】最高最佳利用原则核心。79.正确【解析】基准地价定义。80.正确【解析】移动平均法特点。四、简答题81.【答案】（1）比较法：将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：房地产市场发育成熟，存在类似房地产的交易实例。（2）成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、医院、古建筑等。（3）收益法：预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：适用于有收益或具有潜在收益的房地产，如商场、写字楼、公寓等。82.【答案】最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。具体内容：（1）法律上许可：利用方式必须符合城市规划、土地用途等法律法规规定。（2）技术上可能：利用方式在工程技术上能够实现。（3）经济上可行：利用方式能产生经济效益，带来的经济回报大于成本。（4）价值最大化：在上述条件下，能实现估价对象的经济价值最大化。判断标准：通常通过“无改进可能”、“无替代可能”等标准进行辅助判断，即任何对用途、规模的改变或投入的增加，都不能进一步提高房地产的价值。83.【答案】建立价格可比基础是统一可比实例与估价对象的价格表达口径，主要包括：（1）统一付款方式：通常将分期付款折算为在成交日期的一次性付清。（2