2025年物业管理员考试真题及答案

2025年物业管理员考试真题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分，共40分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和（）的权利。A.共同管理B.共同使用C.共同收益D.共同处分2.在物业服务合同关系中，物业服务企业与业主之间形成的是（）关系。A.行政管理B.委托服务C.雇佣D.租赁3.新建物业承接查验时，对于查验发现的问题，应当由（）进行整改，并承担相应责任。A.物业服务企业B.业主委员会C.建设单位D.施工单位4.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与（）相适应的原则。A.企业资质B.服务等级C.服务水平D.业主收入5.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过（）的业主且占总人数过（）的业主参加。A.三分之一；三分之一B.一半；一半C.三分之二；三分之二D.三分之二；一半6.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.来访车辆B.物业服务企业C.建设单位D.业主7.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.30%以上60%以下8.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（）。A.停止供电、供水、供气B.向人民法院提起诉讼C.限制其进入物业管理区域D.处以罚款9.根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）。A.3%至5%B.5%至8%C.5%至10%D.8%至10%10.物业管理区域发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关（）报告，协助做好救助工作。A.业主委员会B.建设单位C.行政管理部门D.保险公司11.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给（）。A.建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政主管部门12.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）予以列支。A.物业服务费B.公共收益C.住宅专项维修资金D.业主另行筹集13.业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（）。A.经济处罚B.行政处罚C.治安管理处罚D.行业处分14.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.自动顺延B.重新签订C.效力待定D.终止15.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由（）义务。A.不履行B.减轻履行C.免除履行D.延缓履行16.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（）。A.改变使用性质B.对外开放C.出租经营D.闲置不用17.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.合同责任D.法律责任18.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.口头表决B.书面征求意见C.举手表决D.网络投票19.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.变更B.确认无效C.撤销D.赔偿20.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充（）。A.物业服务费B.业主委员会经费C.住宅专项维修资金D.社区文化活动经费21.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同（）制定基准价及其浮动幅度，并定期公布。A.建设行政主管部门B.房地产行政主管部门C.市场监管部门D.街道办事处22.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。A.物业使用人与物业服务企业B.业主与物业使用人C.业主与建设单位D.业主委员会与物业使用人23.业主大会会议分为定期会议和（）。A.年度会议B.季度会议C.月度会议D.临时会议24.物业管理用房的所用权依法属于（）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.业主委员会25.业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。A.物业服务企业B.业主委员会C.房地产行政主管部门D.建设单位26.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的（）工作。A.招商引资B.商业经营C.安全防范D.房屋销售27.业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A.30B.60C.90D.12028.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、（）等内容进行约定。A.员工数量B.违约责任C.广告收益D.企业资质29.业主大会定期会议应当按照（）的规定召开。A.物业服务合同B.业主大会议事规则C.管理规约D.政府指导文件30.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（）约定。A.政府指导价B.物业服务企业定价C.双方D.业主大会决定31.一个物业管理区域成立（）业主大会。A.一个B.两个C.多个D.根据实际情况确定32.物业服务企业在物业管理活动中，应当履行（）义务，不得侵害业主的合法权益。A.告知B.协助C.合同D.保密33.业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之一；三分之一B.一半；一半C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三34.物业服务企业承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。A.施工单位B.建设单位C.业主委员会D.房地产行政主管部门35.业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门36.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.建设单位37.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将有关资料移交给（）。A.建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.房地产行政主管部门38.业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，称为（）。A.前期物业服务合同B.临时物业服务合同C.正式物业服务合同D.委托服务合同39.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳。A.建设单位B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政主管部门40.业主大会或者业主委员会的决定，对（）具有约束力。A.全体业主B.物业服务企业C.建设单位D.物业使用人二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.选举业主委员会成员，并享有被选举权42.物业服务收费可以采取（）等形式。A.包干制B.酬金制C.佣金制D.提成制E.年薪制43.下列事项中，属于业主大会职责的有（）。A.制定和修改管理规约、业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.筹集和使用专项维修资金E.决定物业管理区域内物业服务的具体标准和价格44.物业管理区域内，下列设施设备属于共用设施设备的有（）。A.电梯、天线B.照明、消防设施C.绿地、道路D.非经营性车场车库E.业主专有部分内的上下水管道45.业主委员会委员应当符合的条件有（）。A.具有完全民事行为能力B.遵守国家有关法律、法规C.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁E.必须是本物业管理区域内的业主46.物业服务合同终止的原因包括（）。A.合同约定的期限届满，双方没有续签B.物业服务企业被吊销资质证书C.业主大会决定解聘物业服务企业D.因不可抗力致使合同目的不能实现E.物业服务企业单方面提出解除合同47.住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。A.方便快捷B.公开透明C.受益人和负担人相一致D.业主自主决定E.政府监督48.物业承接查验的资料包括（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主名册及联系方式49.业主大会会议可以采用（）等形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.电话会议D.网络会议E.口头表决50.物业服务企业在物业管理活动中应当承担的义务有（）。A.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务B.接受业主、业主大会、业主委员会的监督C.重大的管理措施应当提交业主大会审议决定D.接受有关行政主管部门的监督管理E.定期公布物业服务费用收支情况51.管理规约应当对有关（）等事项依法作出约定。A.物业的使用、维护、管理B.业主的共同利益C.业主应当履行的义务D.违反管理规约应当承担的责任E.物业服务企业的选聘标准52.物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当（）。A.提请业主大会讨论决定同意后B.由业主委员会依法办理有关手续C.自行决定并公告D.报经房地产行政主管部门批准E.征求相关业主意见53.物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应当履行的义务有（）。A.采取应急措施，避免损失扩大B.及时向有关行政管理部门报告C.协助做好救助工作D.承担全部赔偿责任E.立即通知所有业主54.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的有（）。A.依法应当由建设单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用E.电梯、消防设施的定期检验和维修费用55.业主大会筹备组由（）组成。A.业主代表B.建设单位代表C.街道办事处、乡镇人民政府代表D.居民委员会代表E.房地产行政主管部门代表56.物业服务企业将一个物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业的，应当（）。A.在物业服务合同中明确约定B.对专业性服务企业的服务行为承担连带责任C.与专业性服务企业签订委托合同D.向业主公示委托事项和委托期限E.取得业主大会的书面同意57.业主对建筑物专有部分享有（）的权利。A.占有B.使用C.收益D.处分E.共有58.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由（）在政府指导价范围内协商确定。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业服务企业E.建设单位59.物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交的资料包括（）。A.竣工总平面图等竣工验收资料B.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理期间形成的有关改造、维修、保养资料E.代管的住宅专项维修资金结余60.下列行为中，属于违反《物业管理条例》规定的有（）。A.业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人C.业主擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途D.物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途E.业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费三、案例分析题（共4题，每题10分，共40分）（一）某新建住宅小区，总建筑面积30万平方米，建设单位通过招投标选聘了甲物业服务企业提供前期物业服务，并签订了前期物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方米2.5元，包干制。小区入住率达到50%后，依法成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主委员会成立后，认为甲物业服务企业的服务质量与收费标准不符，且对小区公共收益的收支情况不透明，经业主大会会议决定，决定解聘甲物业服务企业，并公开选聘新的物业服务企业。甲物业服务企业对此决定不服，拒绝退出，并声称前期物业服务合同期限未满，业主委员会无权解聘。问题：61.业主委员会是否有权解聘前期物业服务企业？法律依据是什么？62.甲物业服务企业拒绝退出的行为是否合法？应如何处理？63.对于小区的公共收益，物业服务企业应如何管理？业主委员会应如何监督？（二）某高层住宅楼，共有业主200户。该楼电梯已使用超过15年，故障频发，存在严重安全隐患，急需大修或更新。经有资质的检测机构评估，大修费用约为40万元，更新费用约为80万元。该楼住宅专项维修资金账户余额为30万元。业主委员会就是否更新电梯以及如何筹集资金问题，组织业主进行表决。问题：64.决定电梯更新事项，需要履行的业主表决程序是什么？需要达到怎样的比例？65.若决定更新电梯，除使用住宅专项维修资金外，资金缺口部分应如何解决？请列出至少两种合法的解决途径。66.住宅专项维修资金的使用申请和划转流程主要包括哪些步骤？（三）王先生是某小区业主，长期未居住在该小区。他认为自己未享受物业服务，故拒绝交纳物业服务费，累计欠费已达两年。物业服务企业多次催缴无果后，向人民法院提起诉讼，要求王先生支付拖欠的物业服务费及滞纳金。王先生辩称，其房屋长期空置，未产生垃圾，也未使用公共能耗，物业服务企业并未对其提供实质服务，因此不应交纳物业费。问题：67.王先生以其房屋空置为由拒交物业费的理由是否成立？为什么？68.物业服务企业要求王先生支付滞纳金的主张，通常需要满足什么条件？69.除了诉讼，物业服务企业还可以通过哪些途径追缴欠费？（四）某物业服务企业负责管理的商业综合体项目，总建筑面积20万平方米，包括购物中心、写字楼和酒店。该企业采用酬金制收费模式，年度物业服务费用预算为1200万元，约定物业服务企业的酬金比例为10%。年度结束后，经审计，实际物业服务支出为1050万元，公共收益为200万元。问题：70.请计算该年度物业服务企业的酬金金额。71.在酬金制下，年度结算后，物业服务费用结余或不足部分应如何处理？72.酬金制与包干制两种收费模式在财务管理上的主要区别是什么？四、论述题（共2题，每题15分，共30分）73.结合当前物业管理实践，论述物业服务企业在社区治理中应扮演的角色和发挥的作用。请从法律法规遵守者、公共服务提供者、矛盾纠纷协调者、社区文化营造者等角度展开分析。74.随着智慧社区建设的推进，人工智能、物联网等技术在物业管理中的应用日益广泛。请论述智慧物业管理对提升物业服务效率、改善业主体验、创新商业模式带来的机遇与挑战，并谈谈物业服务企业应如何应对。答案与解析一、单项选择题1.A。解析：《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.B。解析：物业服务合同本质上是委托合同，物业服务企业接受业主的委托，对物业及其环境秩序进行管理维护。3.C。解析：《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。承接查验发现的问题应由建设单位负责整改。4.C。解析：《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。5.B。解析：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。6.D。解析：《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。7.C。解析：《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。8.B。解析：物业服务企业无权采取停止供应或限制人身自由等方式催费，只能通过催告、诉讼等合法途径解决。9.B。解析：《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。10.C。解析：物业服务企业有安全防范协助义务，发生事故应及时向公安、消防等行政管理部门报告。11.B。解析：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将相关资料和物业管理用房交还给业主委员会。12.C。解析：住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。13.C。解析：《物业管理条例》第六十八条规定，业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。14.D。解析：《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。15.A。解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。16.A。解析：公共建筑和共用设施的使用性质由规划确定，未经法定程序不得擅自改变。17.D。解析：物业服务企业违反合同约定或法律规定，造成业主人身财产损害，应承担相应的民事法律责任。18.B。解析：《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。19.C。解析：业主大会或业主委员会的决定侵害业主权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。20.C。解析：利用共用部位、共用设施经营所得收益，除约定外，应主要用于补充住宅专项维修资金。21.B。解析：实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价和浮动幅度。22.B。解析：物业使用人的权利义务由业主与其约定，但该约定不能对抗法律法规和管理规约。23.D。解析：业主大会会议分为定期会议和临时会议。24.C。解析：物业管理用房的所有权依法属于全体业主。25.C。解析：业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地政府房地产主管部门代管。26.C。解析：物业服务企业负有安全防范的协助义务。27.C。解析：业主大会筹备组应当在90日内完成筹备工作。28.B。解析：违约责任是物业服务合同的核心条款之一。29.B。解析：业主大会定期会议的召开应遵循业主大会议事规则的规定。30.C。解析：合同约定以外的特约服务，服务报酬由双方协商确定。31.A。解析：一个物业管理区域成立一个业主大会。32.C。解析：物业服务企业的首要义务是履行物业服务合同。33.C。解析：筹集和使用维修资金、改建重建建筑物及附属设施，需经“双三分之二”以上业主同意。34.C。解析：物业服务企业承接物业，应与业主委员会（首次为建设单位）办理验收手续。35.B。解析：业主改变公共建筑用途，应告知物业服务企业。36.B。解析：相关单位应向最终用户收取费用，物业服务企业可接受委托代收代缴。37.B。解析：前期物业服务合同终止，资料应移交给业主委员会。38.A。解析：建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前签订的合同，为前期物业服务合同。39.B。解析：业主委员会有义务督促欠费业主交纳费用。40.A。解析：业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。二、多项选择题41.ABCDE。解析：均为《物业管理条例》第六条明确规定的业主权利。42.AB。解析：物业服务收费主要采取包干制和酬金制两种模式。43.ABCD。解析：E项中，物业服务具体标准和价格主要通过物业服务合同约定，并非业主大会直接决定具体价格。44.ABCD。解析：E项属于业主专有部分，不属于共用设施设备。45.ABCDE。解析：业主委员会委员应当符合上述所有条件。46.ABCD。解析：物业服务企业单方解除合同需有法定或约定事由，不能随意解除，E项表述不严谨。47.ABCE。解析：住宅专项维修资金的使用需遵循公开透明、受益人和负担人相一致等原则，但具体使用需经法定程序，并非完全由业主自主决定，D项不准确。48.ABCD。解析：业主名册及联系方式属于物业管理所需资料，但通常不属于承接查验时必须移交的工程技术资料范畴。49.AB。解析：《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见形式。其他形式需在议事规则中明确并符合规定。50.ABCDE。解析：均为物业服务企业在物业管理活动中应当承担的法定义务或合同义务。51.ABCD。解析：管理规约主要规范业主行为及业主共同利益事项，物业服务企业的选聘标准主要由业主大会议事规则或相关决议规定。52.AB。解析：改变公共建筑用途需经业主大会决定同意，并依法办理手续。53.ABC。解析：物业服务企业承担的是安全防范协助义务和合同约定的义务，并非必然承担全部赔偿责任。D项错误。E项“立即通知所有业主”并非法定义务，且实践中难以操作。54.ABCD。解析：A、B、C、D项所列费用依法不应从住宅专项维修资金中列支。E项电梯、消防设施的定期检验和维修费用，属于维修资金使用范围。55.ABCD。解析：筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。房地产行政主管部门负责指导。56.ABCD。解析：物业服务企业可以将专项服务委托给专业性企业，但需签订委托合同，对委托业务负责，并向业主公示。通常不需要业主大会单独书面同意，但应在服务合同中有所体现或向业主大会报告。57.ABCD。解析：业主对专有部分享有占有、使用、收益、处分的所有权权能。“共有”是针对共有部分的权利。58.CD。解析：实行政府指导价的，具体收费标准由业主委员会与物业服务企业在指导价范围内协商确定。59.ABCD。解析：住宅专项维修资金由业主大会或主管部门管理，物业服务企业退出时移交的是相关资料，而非资金本身。E项错误。60.ABCD。解析：A、B、C、D项均属于《物业管理条例》明令禁止的行为。E项业主欠费属于民事违约行为，需承担违约责任，但并非直接违反《条例》的禁止性规定（《条例》仅规定了业主的交费义务和欠费后果）。三、案例分析题61.有权。法律依据：《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”业主大会成立后，有权决定选聘新的物业服务企业，新的物业服务合同生效，前期物业服务合同即告终止。因此，业主委员会执行业主大会决定，有权解聘前期物业服务企业。62.不合法。根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和规定的资料交还给业主委员会。物业服务企业决定不再续签合同或者业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当做好交接工作，并按时退出物业管理区域。甲企业拒绝退出，业主委员会可以请求房地产行政主管部门责令其限期退出；逾期仍不退出的，可处以罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。业主委员会也可直接向人民法院提起诉讼，要求其退出并移交相关资料。63.管理：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益属于业主共有。物业服务企业可以代为经营和管理，但应单独建账，独立核算，定期公布收支情况。经营所得收益在扣除合理成本（如管理费）后，剩余部分归全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。监督：业主委员会有权对公共收益的收支情况进行监督，要求物业服务企业定期（如每季度或每半年）公布详细的收支报表，并接受业主查询。业主委员会可以委托专业机构进行审计。对于不公开、挪用公共收益的行为，业主委员会有权要求纠正，并可代表业主提起诉讼。64.表决程序：业主委员会应当就电梯更新方案、费用预算、资金筹集方式等事项制定具体方案，并提前15日将相关材料在物业管理区域内公告，征求业主意见。然后组织召开业主大会会议，就相关事项进行表决。表决比例：根据《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，以及筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积占比三分之二以上的业主且参与表决人数占比三分之二以上的业主同意。由于电梯更新属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，且可能涉及筹集维修资金，因此需要达到“双三分之二”参与表决业主的同意。注意，这里是参与表决业主的“双三分之二”，而非全体业主的“双三分之二”。65.解决途径：（1）续筹住宅专项维修资金：由业主大会决定，按照业主拥有的物业建筑面积比例向业主续筹。（2）使用公共收益结余：将物业管理区域内属于全体业主的公共收益结余部分用于弥补资金缺口。（3）业主分摊：对于资金缺口部分，经相关业主（即使用该电梯的业主）协商一致，可以按照专有部分面积比例或其他约定方式进行分摊。（4）其他合法途径：如申请政府老旧小区改造补助等（如果符合条件）。66.主要步骤：（1）制定方案和预算：由物业服务企业或相关业主提出使用建议和维修更新方案，编制工程预算。（2）业主确认：经相关业主（即受益范围业主）依法表决同意。（3）申请使用：物业服务企业或业主委员会持相关材料（如使用方案、业主表决结果、工程预算等）向住宅专项维修资金管理部门提出使用申请。（4）审核备案：管理部门对申请材料进行审核，符合条件的予以备案。（5）资金划转：根据工程进度或合同约定，维修资金管理部门将资金划转至维修单位或施工单位账户。通常分为预付款、进度款和尾款等阶段划转。（6）竣工验收：工程完工后，组织竣工验收，并公示维修费用决算情况。67.不成立。根据《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”物业服务具有公共性和整体性，其服务对象是全体业主和整个物业管理区域，包括共有部分的维护、公共秩序的维护、环境卫生的保持等。即使房屋空置，物业服务企业仍然提供了这些整体性服务，保障了物业的保值增值和小区的基本运行。因此，王先生不能以未入住为由拒交物业费。68.需要满足的条件：（1）物业服务合同中有明确的关于逾期交纳物业费需支付滞纳金（或违约金）的条款约定。（2）约定的滞纳金计算标准应当合理。根据相关司法解释，如果约定的滞纳金（违约金）过高，业主可以请求人民法院予以适当减少。通常，过高的标准是指超过造成的损失30%。实践中，参照银行贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算较为常见。（3）物业服务企业履行了催告义务。在业主逾期未交费后，物业服务企业进行了有效的催告。69.其他途径：（1）协商调解：与业主进行沟通协商，或邀请业主委员会、社区居委会、街道司法所等进行调解。（2）发送律师函：委托律师向欠费业主发送律师函，进行正式的法律警示。（3）申请支付令：符合法定条件时，可以向人民法院申请支付令。（4）纳入信用记录：部分地区探索将恶意欠费行为纳入个人信用信息系统，但需有明确的法律法规或政策依据。70.计算：酬金制下，物业服务企业的酬金按预收的物业服务资金（即预算总额）或约定比例提取。酬金金额=年度物业服务费用预算×酬金比例=1200万元×10%=120万元。解析：酬金通常按预算总额计提，与实际支出无关。公共收益单独核算，不直接用于计算酬金。71.处理方式：在酬金制下，物业服务费用结余或不足均由全体业主享有或承担。（1）结余处理：年度结算后，如果物业服务支出小于预算，产生结余。该结余部分应转入下一年度物业服务资金，或经业主大会决定用于其他物业管理事项，也可以按约定比例或方式返还给业主。（2）不足处理：如果实际支出超出预算，产生不足。不足部分应由全体业主承担，经业主大会同意后，可以追加物业服务费预算，或从公共收益中弥补，或转入下一年度预算缺口。72.主要区别：（1）所有权与归属：包干制：业主交纳的物业服务费归物业服务企业所有。盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制：预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有。盈余部分归业主所有，亏损由业主承担。（2）财务披露要求：包干制：物业服务企业无需向业主公布详细的收支账目，只需按合同约定提供服务。酬金制：物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并定期（如每季度）公布物业服务资金的收支情况，接受监督。（3）企业盈利模式：包干制：企业的利润来自于服务费收入与成本支出的差额。企业有动力控制成本。酬金制：企业的酬金（利润）按固定比例或金额提取，与服务支出多少无直接关系。企业的收益相对固定，风险较低。四、论述题73.物业服务企业在社区治理中扮演着多重角色，发挥着不可或缺的作用：（1）法律法规遵守者与执行者：物业服务企业是社区内各项物业管理法规、政策的具体执行者。通过履行物业服务合同，维护物业管理区域内的基本秩序，确保消防、电梯、安防等设施设备的安全运行，本身就是对社区安全治理的贡献。其依法管理的行为，为社区奠定了法治基础。（2）公共服务提供者与保障者：物业服务企业提供的保洁、绿化、维修、秩序维护等基础服务，是社区居民日常生活正常运转的基本保障。这些服务直接关系到居民的居住品质、环境卫生和人身财产安全，是社区治理中“硬件”服务的重要组成部分。优质的物业服务能有效提升社区人居环境，减少因环境脏乱、设施损坏引发的社会矛盾。（3）矛盾纠纷协调者与缓冲带：物业管理区域是矛盾纠纷的易发地，如邻里纠纷、物业费纠纷、违章搭建、停车矛盾等。物业服务企业身处一线，往往最先接触和了解矛盾。通过主动沟通、耐心解释、积极协调，可以将大量小的矛盾纠纷化解在萌芽状态，避免矛盾升级，起到“第一道防线”的作用。同时，作为连接业主与业主、业主与外部单位的桥梁，物业服务企业可以促进多方对话，寻求共识。（4）社区文化营造者与