办公大楼物业管理服务合同

办公大楼物业管理服务协议

甲方（采购人）：XX办公大楼

乙方（成交人）：XX大地物业管理有限企业

依照《物业管理条例》和相关法律法规要求，在自愿、

平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对办公楼及住宅区

提供物业管理服务事宜，订立本协议。

一、物业管理区域情况

第一条物业管理区域基本情况

物业名称：XX办公大楼物业管理服务

地址：XX市

物业类型：单位办公区及住宅物业管理服务

管理范围：办公区东至通道，南至北墙，西至大道边，

北至企业交界围墙，建筑共计约24000平方米区域。详细物

业组成及配置共用设施设备明细详见甲方提供资料或实地

察看了解。

二、物业管理服务事项

第二条乙方提供服务工作主要内容

为甲方及本物业全体业主和物业使用人（全体业主及物

业使用人授权给甲方订立协议）提供安全保卫、保洁服务、

水电维修、设施设备维护、环境绿化、机关暂时服务等内容。

第三条乙方为甲方及本物业管理区域内全体业主和

物业使用人提供以下物业管理服务事项：

（一）物业范围内建筑物共用部位（共用部位包含楼盖、

屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）

维护，主要内容为：

1、对共用部位进行日常管理和维涵养护，检测统计和

保养统计齐全。

2、依照建筑物实际使用年限，定时检验共用部位使用

情况，属于开发商保修期限内，乙方负责督促开发商推行保

修义务。保修期已满，属于大、中维修范围，乙方应及时汇

报，由甲方确定聘请第三方进行维修，在维修期间，乙方须

给予配合做好维修帮助工作。

（二）公共设施设备及隶属建筑物和构筑物维涵养护和管

理主要内容为：

1、对公共设施设备及隶属建筑物和构筑物进行日常管

理和维涵养护。（公共设施设备包含共用上下水管道、落水

管、污水管、垃圾箱、共用照明、天线、空调、高压水泵、

电梯、楼内消防设施设备等）及隶属建筑物和构筑物（隶属

建筑物和构筑物包含道路、沟渠、水池、停车场等）。

2、建立公共设施设备档案（设备台账），设施设备运行、

检验、维修、保养等统计齐。

3、对设施设备进行规范标志，责任到人；操作维护人

员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正

常。

4、对公共设施设备天天组织检验，做好巡查统计，需

要维修，在保修期内，乙方及时联络供货商保修。保修期已

满，属于小修范围内，乙方及时组织修复，小修费用由乙方

负担（材料费由甲方负担）；属于大、中修范围或者需要更

新改造，乙方应及时汇报，由甲方确定聘请第三方进行维修,

在维修期间，乙方须给予配合做好维修工作。

5、每个月对消防设施设备最少检验一次，保持其完好

性，可随时启用，消防通道保持通畅（新办公楼区总消防系

统、水电系统、排水系统与南浦云大楼共用，物业管理、维

护等费用均包含在协议包干费用中）。

6、保持小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐

全、规范。

7、路灯、楼道灯完好率不低于90虬

8、在轻易危及人身安全设施设备上有显著警示标志和

防范方法；对可能发生各种突发设备故障设置应急方案。

（三）公共秩序维护（保安服务）和小区安全保卫，主要

内容为:

1、商业广场主楼通道出入口（家眷区门口）二十四小

时秩序员执勤；商业广场裙楼通道出入口（办公楼前后）7:30

至18：00秩序员执勤：老办公楼大厅二十四小时秩序员执

勤。

2、秩序人员天天必须统一着装，持对讲机、警棍值勤,

对服务区域重点部位（如与相邻单位交界处，办公大楼周围、

节假日办公楼各楼层、办公一楼外侧各处）白天每2小时巡

查1次。晚上每1小时巡查一次，配有安全监控设施，实施

二十四小时监控。

3、秩序人员必须尽心尽力，尽职尽责，不得擅离岗位,

不得交接班脱节，不得在值班室进行下棋、打牌等娱乐活动,

更不得睡觉。不然，甲方发觉一次，乙方应向甲方支付200

违约金。

4、维护好机关院内日常车辆停放管理工作，引导车辆

有序通行、停放；秩序员天天详细、准确统计外来车辆进出

情况。对进出住宅区车辆实施严格检验、登记管理；住宅区

不允许未经甲方或业主同意外来车辆停放，不然，一经查实

是因乙方原因造成，则乙方向甲方支付每车每次30元违约

金。

5、外来人员必须出示有效证件并自行登记，并经工作

人员或住户核实后方可放行。信访人员必须引导到办公楼一

楼信访室，由接访人员接待办理相关事宜。

6、对进出小区装修、家政等劳务人员实施暂时出入证

管理。

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，

事发时采取应急方法，并汇报甲方和关于部门。

8、对小区内进行安全监控和巡视，确保监控摄像头完

好和无监控死角，并保留一个月内监控摄像资料。

9、禁止乞讨、收报纸、拾破烂、推销人员、游动商贩

等闲杂人员进入办公区域，不然，甲方发觉一次，乙方应向

甲方支付50元违约金。

（四）保洁服务，主要内容为：

1、天天机关工作人员下班后对办公楼全部卫生间、楼

道、通道、包含楼梯扶手等公共部位进行保洁一次。

2、天天工作人员下班后，清洁部分办公室卫生并在第

二天上班前打好开水。

3、按照甲方通知，及时准备会议室开会前准备工作（包

含茶水、打开相关设施设备）会议后，做好会后卫生清扫及

收检工作。

4、不定时巡检公共场所卫生，发觉有污物、垃圾及时

清扫洁净，办公区域卫生间必须确保无污物、无异味。

5、逢冰雪天气，白洁人员及时清扫出通道，方便办公

人员和车辆进出。

6、做好窗户、玻璃大门清洗工作，楼道对外玻璃一月

一次擦洗。大厅玻璃每七天擦洗一次。

7、物业区域内垃圾每日最少清运一次，保持垃圾桶清

洁、无异味。

8、小区道路、停车场、绿地、一楼大厅、楼道每日清

扫保洁1次；楼梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃、路灯、

楼道灯每七天清洁1次，并及时扫除路面积水。

9、由一名保洁人员对公共部位进行不定时巡视，确保

公共卫生环境清洁，没有垃圾和异味。

10、共用雨、污水通道每季疏通1次；雨、污水管道每

个月检验1次，视检验情况及时清掏；化粪池每季度检验1

次，每六个月清掏1次，发觉异常情况及时清掏。

11、依照当地实际情况定时进行消毒和灭虫除害。

（五）装饰装修管理，主要内容为：

1、依照《住宅装饰装修管理关于要求》和《业主规约》

要求，建立完善《业主住宅装饰装修管理制度》。业主装修

前，依照要求审核业主或物业使用人装修方案，通知装修人

关于装饰装修禁止行为和注意事项：每日巡查装修施工现

场，发觉影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆除共用管线

等损害公共利益现象，及时劝阻施工并汇报甲方和关于部

门。

2、对违反规划私搭乱建和私自改变房屋用途行为及时

劝阻。

（六）管理与物业相关工程图纸、住用户档案等物业资

料等。

（七）代理书刊、信报、快递等分检，并及时送达或通

知。

（A）做好市政、环卫、供水、供电、供气、通讯、邮

政消防等公共部门衔接工作，以及其余包括物业管理行政外

联事务。

（九）受甲方委托，为XX科技大楼购电、供电至用户

计量表，乙方按甲方确定水电价格收费，并自负盈亏。

（十）区域内绿化维护（按要求定时修剪、整枝、除杂

草、浇水、防虫等）。

（十一）其余委托服务事项：其余可委托乙方对其提供

物业管理服务协议范围以外服务，服务内容和费用由双方另

行约定。

三、物业管理服务质量

第四条乙方提供物业服务标准应不低于《普通住宅小区

物业管理服务等级标准》（中物协口1号）所要求二级以上标

准。

第五条本协议对乙方服务质量方面要求：

1.区内道路完好率95%以上；

2.室外照明完好率90%以上；

3.沟渠池井完好率90%以上；

4.消防设施及排水管网：管道通畅，无堵塞；无泄漏；

消防设施正常有效；

5.共用标示导示：标识实施完好率98%；标示无损坏；

6.其余共用设施：确保围墙安全使用；

7.智能化系统：系统性能良好，正常运行；设施完好，

整齐有序，无破损；

8.物业管理区域显著被撬被盗事件，经公安部门确定被

盗事件，体积在0.6*0.6*0.6米以上物品，由乙方负责实价

赔偿。甲方及业主其余体积在0.6*0.6*0.6米以下财产被盗

（不含金银、现金、有价证券、珍藏物品、通讯工具等宝贵

且便于携带物品），如乙方存在未尽安全保障责任之行为，

则依照其过失大小进行适当赔偿。

四、物业管理服务费用

第六条物业管理服务收费选择包干制，乙方不得以亏

损为由要求增加费用、降低服务标准或降低服务项目。

物业管理服务费用组成包含成本、法定税费和物业管理

企业利润。

第七条本物业管理服务费最高每年协议总价为人民

币：叁拾壹万元整，即每个月人民币¥25833.00,每个月结

算1次（甲方按服务费百分之五标准提取服务质量确保金，

如乙方无违反协议内容行为在协议到期后一次性付清）甲方

按每个月将物业管理费汇至乙方指定银行账户。

第八条责任区公共部位照明、绿化、值班（甲方指定

地）等所用水电费，日常维修配件购置费用由甲方负担，交

环卫部门费用由甲方负担。

第九条办公区电梯电费、年检费、维修费由甲方负担

实际支出百分之五十，其余部分由另外业主负担。

第十条其余相关费用划分

乙方所收取费用不包含公共及私有财产和人身安全投

保保险费用。

物业服务管理设施和用具及物业工作人员生活用具购

置和添置由乙方负责。

五、双方权利义务

第十一条甲方权利和义务

1、甲方负责通知办公人员节假日和非上班时间进入办

公楼一律从办公楼后门值班空出入。

2、审批乙方提出物业管理服务方案，年度管理服务计

划，维护养护计划，年度财务预决算汇报，监督检验乙方各

项方案计划实施。

3、监督乙方管理，提供物业管理办公用房，支持乙方

管理服务工作。

4、负责引导甲方工作人员及全体业主、使用人接收乙

方物业管理，委托业主委员会作为全体业主和使用人物业管

理和日常协调机构，负责将业主意见和要求汇总后与物业企

业交涉，其管理效力与甲方等同。

5、委托乙方对违反物业管理法律、法规和政策以及本

物业管理制度而损害甲方利益行为进行阻止、调解、情节严

重向公安部门汇报并帮助处理。

6、不干涉乙方依法或依照协议要求内容所进行管理经

营活动。

7、乙方所聘用人员，因责任心不强，服务不到位，发

生偷盗现象等治安及安全事故，甲方有提议解聘权。

8、关于《管理条例》等法律、法规、规章要求属于甲

方其余权利义务。

第十二条乙方权利和义务

1、乙方须具备物业服务企业二级资质，并向甲方提供

资质证书及营业执照复印件进行备查。同时按照协议约定物

业管理服务事项和服务质量提供对应服务。

2、按照协议约定收费标准和方式向甲方收取物业服务

费。

3、承接物业时、应对物业共用部位、共用设施设备及

全部隐蔽工程进行查验，并做好书面统计和签认工作。

4、未经甲方书面同意，不得将物业管理区域专题服务

业务委托给专业性服务企业或机构，也不得将该区域全部物

业管理转包委托给第三方。

5、依照业主或物业使用人委托，提供除协议约定以外

服务项目，服务酬劳由双方约定。

6、不得侵害甲方、业主、物业使用人正当权益，不得

利用管理事项获取不妥利益。

7、及时向全体业主通告本区域内关于物业管理服务重

大事项、及时处理投诉，接收甲方、业主和物业使用人监督。

8、结合本物业管理区域实际情况，制订安全应急预案、

编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、维修保养计划、

年度财务预决算汇报。

9、劝说、阻止本物业管理区域内违反关于治安、环境

保护、物业装饰装修和使用等方面规章制度行为，对违反法

律法规要求行为及时向关于行政管理部门汇报。办公区、住

宅区发生打架斗殴，保安人员应及时阻止，如情节严重应及

时报警，预防事态扩大。

10、帮助做好物业管理区域内安全防范工作，发生安全

事故时，应按紧急预案采取应急方法，并及时向行政管理部

门汇报，帮助做好救助工作。

11、非经甲方和全部业主及物业使用人许可并办理关于

手续，不得私自改变公共建筑和共用设施设备用途，不得私

自占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地。

12、本协议终止时，在甲方监督下，将物业管理用房等

财产、关于账目和物业管理相关资料及时如数交给新物业管

理企业，如交接手续不全或拒绝交接，扣除全部服务质量确

保金。

13、依照关于法律、法规、政策及协议要求，制订本物

业各项管理方法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理

经营活动。

14、按甲方所确认物业管理服务范围、详细项目和服务

标准提供服务，收取政策性服务费用。

15、负责编制公共部位房屋及隶属设施、设备中、大维

修计划方案，报甲方审批。

16、接收甲方物业主管部门监督、指导。

17、未经甲方同意同意不得占用本物业公共部位和政变

其使用功效。

18、乙方必须选派较高素质工作人员。其人员必须具备

道德品质、身体素质好、敬业精神强、工作作风等四项基本

条件，乙方应经常加强对下属工作人员责任意识、安全意识、

服务意识等方面教育和培训。

19、乙方必须确保甲方所核定各个岗位人数，但有权依

照需要，在与甲方协商一致后，对下属工作人员进行调配。

因人员调整产生责任和发生费用乙方自负。

20、确保所聘月人员身体健康，年纪不能超出55周岁，

并胜任所应聘岗位要求与其订立书面劳动协议并提交给甲

方立案，为聘请人员购置相关社会保险（五险一金），确保

人身安全，聘用人员因违反纪律、法规和其余制度而造成后

果，由乙方自行负担一切责任。

21、.统一为员工配置岗位相一致服装，确保全部员工

在上班期间服装规范、整齐，保持良好形象。

22、乙方所指派人员因劳动关系、患病、因工或非因工

造成人身伤亡事故纠纷，均由乙方自行处理并负担对应法律

责任，与甲方无关，并不得所以影响甲方正常办公秩序。

23、《管理条例》等相关法律、法规、规章制度乙方其

余权利、义务。

第十三条依照甲方授权，在物业管理服务中授予乙方

以下权利：

1.制订必要规章制度，并以有效方式督促业主和物业使

用人恪守。

2.采取批评、劝戒、警告等方法阻止业主和物业使用人

违反《业主条约》及公众管理制度行为。

第十四条物业管理用房属全体业主全部，由乙方在协

议期限内无偿使用，但不得私自改变其用途。

六、协议期限

第十五条本协议期限自1月1日至1月1日止。

协议期限届满前一个月。甲、乙双方如有意向续签协议,

应按相关政策报批并推行正式手续方可；双方未能续签协

议，乙方应在协议届满后七日内退出物业管理，交还物业管

理用房及全部资料。属于乙方征得甲方书面同意添置不能拆

迁固定资产双方可协商作价给甲方。

七、违约责任

第十六条乙方除按协议约定进行公共部位保洁外，增

加关于办公室、会议室保洁工作，不另行增加服务费用，甲

方不定时对保洁工作进行抽查，卫生有死角，显著积灰现象

经甲方、业主、使月人通知一天内未组织人员清洁，乙方每

次应支付违约金200元。乙方确保排水、排污管道沟井通畅,

若出现公共水管破裂、下水道堵塞（无特殊情况）在二十四

小时内乙方未修复，乙方每次支付200元违约金，乙方应在

加强对办公楼进出人员管理，做好值班统计，因管理不到位,

出现偷盗事故，乙方每次应支付1000元违约金并附赔偿责

任。

第十七条如因甲方原因，造成乙方未完成要求服务质

量或直接造成乙方经济损失，甲方应给予乙方对应赔偿；乙

方有权要求甲方期限改过，仍不改过，有权解除协议。

第十八条如非因甲方原因，乙方服务不符合质量要求或直

接造成甲方经济损失，乙方应给