2026年不动产登记代理人考试重点解析试卷

2026年不动产登记代理人考试重点解析试卷一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪一情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲将房屋出卖给乙，虽未办理登记，但乙已实际入住B.因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭C.甲继承其父的房屋，尚未办理登记D.依合法建造行为事实行为设立房屋所有权2.不动产登记机构在办理登记时，对于共有不动产的登记，应当记载的事项不包括下列哪项？A.共有性质B.共有份额C.共有人之间的协议内容D.共有人姓名或名称3.某房地产开发企业甲公司在取得商品房预售许可证后，向乙出售一套商品房。双方签订了预售合同，并约定了办理预告登记的期限。若双方未在约定时间内申请预告登记，且乙一直未催告，根据《民法典》及相关规定，该预告登记的效力如何？A.自动失效B.永久有效C.视为已登记D.需由法院裁定失效4.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的是？A.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项具有绝对证据效力D.当事人有证据证明不动产登记簿确有错误的，可以直接自行涂改5.张三拥有一套房产，记载于不动产登记簿。李四主张该房产实际归其所有，并持有张三亲笔书写的“房产虽登记在张三名下，实为李四所有”的协议。李四欲通过法律途径主张权利，下列哪一救济途径正确？A.申请更正登记B.申请异议登记C.直接向登记机构申请变更登记D.提起民事诉讼确认物权，待生效后申请更正登记6.在不动产登记中，关于宅基地使用权的登记，下列说法错误的是？A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权不得单独转让，但可以抵押C.宅基地使用权消灭的，应当办理注销登记D.宅基地使用权人依法有权利用该土地建造住宅及其附属设施7.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当当场或者书面告知申请人是否受理。对于不予受理的情形，下列哪项不符合规定？A.申请登记的不动产不属于本机构登记管辖范围的B.申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的C.申请人与申请材料记载的主体不一致的D.申请人未提供公证文书的8.甲公司为了向银行借款，将自有的办公楼抵押给银行并办理了抵押登记。后甲公司需在该办公楼之上加建一层，加建部分未办理初始登记。关于加建部分的抵押权效力，下列说法正确的是？A.加建部分属于抵押财产的一部分B.加建部分不属于抵押财产，但银行享有优先购买权C.加建部分不属于抵押财产，抵押权效力不及于加建部分D.视为甲公司违约，银行可解除借款合同9.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结登记手续？（法律另有规定的除外）A.7个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日10.关于地役权的登记，下列说法正确的是？A.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人B.地役权必须登记才能设立C.地役权登记由需役地人单方申请即可D.地役权不得转让11.某不动产登记机构在审核一宗房屋转移登记时，发现该房屋存在查封登记。此时，登记机构应当采取的措施是？A.仍可办理转移登记，但需在登记簿上注明查封情况B.不予办理转移登记，并书面告知申请人C.办理转移登记，同时注销查封登记D.暂缓登记，待查封解除后自动办理12.不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。下列关于不动产单元编码的描述，不符合《不动产单元设定与代码编制规则》的是？A.采用层段分析法B.由宗地代码与定着物代码构成C.总长度为28位D.包含行政区划代码13.下列哪项费用在办理不动产登记时，不属于登记机构直接收取的行政事业性收费？A.不动产登记费B.不动产证书工本费C.房地产交易手续费D.依法需要缴纳的契税（由税务部门征收）14.甲乙夫妻共有房屋一套，登记在甲一人名下。甲未经乙同意，擅自将房屋出售给不知情的丙，并办理了过户登记。根据《民法典》，该买卖合同及物权变动的效力如何？A.合同无效，物权未变动B.合同有效，物权未变动C.合同有效，物权已发生变动，丙取得所有权D.合同效力待定，物权已发生变动15.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“九十日”性质属于？A.诉讼时效B.除斥期间C.取得时效D.抗辩期间16.关于不动产登记资料查询，下列说法正确的是？A.任何单位和个人都可以查询复制不动产登记资料B.利害关系人不得查询他人的不动产登记原始凭证C.涉及国家秘密的不动产登记资料，应当依法保密，不得查询D.律师仅凭律师执业证即可查询任何不动产登记信息17.在土地承包经营权登记中，对于耕地、草地、林地的承包期，下列说法正确的是？A.耕地承包期为30年，草地为30年至50年，林地为30年至70年B.耕地承包期为30年，草地为30年至50年，林地为50年至70年C.耕地承包期为50年，草地为30年至50年，林地为70年D.耕地承包期为30年，草地为50年，林地为70年18.不动产登记机构在办理登记时，发现申请人提供的登记材料存在矛盾之处，下列做法正确的是？A.直接予以退回B.要求申请人予以更正或补充C.依职权直接进行修改D.按照对申请人有利的材料进行登记19.下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的事项？A.不动产自然状况B.权利状况C.限制提示事项（如查封、预告）D.不动产评估价格20.甲将其房屋抵押给乙银行，借款100万元，并办理了登记。后甲又将该房屋抵押给丙银行，借款50万元，办理了登记且告知了丙银行已抵押的事实。关于两抵押权的顺位，下列说法正确的是？A.乙银行和丙银行按债权比例受偿B.乙银行优先于丙银行受偿C.丙银行优先于乙银行受偿D.登记在先者优先，因此乙银行优先21.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，当事人申请登记时，下列哪种材料是必需的？A.公证文书B.人民法院生效法律文书C.证明继承或者受遗赠材料（如遗嘱、死亡证明等）D.所有权人同意的证明22.不动产登记机构办理登记时，若发现申请登记的不动产存在权属争议，且争议正在处理中，应当如何处理？A.暂缓登记B.不予登记C.办理登记并注明争议D.告知申请人通过诉讼解决争议后再来申请23.关于“房地一体”原则，下列说法错误的是？A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押B.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押C.土地使用权转让时，其上的建筑物所有权必须一并转让D.建筑物所有权转让时，其占用范围内的土地使用权可以不转让24.异议登记申请人未在异议登记之日起十五日内提起诉讼，异议登记失效。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，登记机构应当？A.予以受理B.不予受理C.视情况而定D.报请上级机构决定25.不动产登记机构进行实地查看的情形，不包括下列哪项？A.房屋等建筑物所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.房屋所有权转移登记26.某小区业主大会选聘了新的物业服务企业，需办理相关手续。关于业主共有部分的所有权登记，下列说法正确的是？A.业主共有部分一般记载于专有部分的不动产登记簿中B.业主共有部分不需要办理初始登记C.建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地等公共场所申请登记D.业主共有部分登记在建设单位名下27.下列关于不动产登记信息管理基础平台建设的说法，错误的是？A.应当确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享B.应当与住房城乡建设、农业、林业等部门审批信息实时互通共享C.应当面向社会公众提供任意信息的查询服务D.应当加强信息安全保障28.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。若权利人不同意更正，利害关系人可以申请？A.变更登记B.异议登记C.预告登记D.注销登记29.下列哪项不动产权利的设立，不需要进行登记？A.地役权B.土地经营权C.取得建设用地使用权D.事实行为建造房屋30.关于不动产登记代理人执业，下列行为属于违规的是？A.接受委托，代理申请人办理不动产登记B.在代理过程中，对申请人提供的虚假材料予以指正并拒绝代理C.为加快办理速度，私下给予登记机构工作人员财物D.向委托人如实告知登记程序和风险二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有哪些？A.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等权利人申请登记的B.因继承、受遗赠取得不动产权利的C.因人民政府生效决定等权利人申请登记的D.共有不动产的登记E.权利人姓名、名称或者自然状况发生变化申请变更登记的32.不动产登记机构在查验申请材料时，应当重点查验哪些内容？A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项是否与申请材料证明的事实一致D.申请登记事项是否属于不动产登记范围E.申请材料之间的逻辑关系是否一致33.下列哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？A.申请人未按照规定提交申请材料的B.申请登记的不动产存在权属争议的C.申请登记的不动产违反法律、行政法规规定的D.申请登记的不动产超过规定期限未申请登记的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形34.关于不动产登记资料的保护与公开，下列说法正确的有？A.不动产登记机构应当建立健全不动产登记资料管理制度B.不动产登记资料包括不动产登记簿等原始资料和登记结果C.查询人可以查询、复制其不动产登记资料D.查询人可以查询、复制其有利害关系的不动产登记资料E.涉及国家秘密的不动产登记资料，未经批准不得查询35.房地产抵押合同生效后，抵押权未办理登记的，其法律后果包括？A.抵押权未设立B.抵押合同有效C.债权人无权就抵押物优先受偿D.抵押合同无效E.债权人有权对抵押物进行占有36.下列哪些权利属于不动产登记范围？A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权37.办理建筑物所有权首次登记时，申请人应当提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设用地使用权证书D.建设工程符合规划的证明E.房屋已经竣工的证明38.关于最高额抵押权确定登记，下列哪些情形可以申请？A.约定的债权确定期间届满B.新的债权不可能发生C.抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押D.债务人、抵押权人被宣告破产或者解散E.法律规定债权确定的其他情形39.不动产登记机构在办理登记时，对于申请登记的不动产界址、空间界限、面积等材料与申请材料不一致的，应当如何处理？A.要求申请人补充材料B.退回申请C.可以按照有关规定继续办理登记D.实地查看E.委托测绘机构重新测绘40.下列关于预告登记的表述，正确的有？A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记主要用于商品房预售等情形C.预告登记可以对抗一切第三人D.预告登记失效后，权利人的优先权丧失E.预告登记具有排他性41.申请宅基地使用权及房屋所有权登记，需要提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明D.房屋符合规划或建设的证明E.宅基地批准文件42.不动产登记错误导致权利人或利害关系人损害的，下列说法正确的有？A.登记机构应当承担国家赔偿责任B.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿C.当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任D.登记机构工作人员故意或者重大过失造成登记错误的，应当承担相应责任E.登记机构一律承担无过错责任43.下列哪些情形下，当事人应当申请注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.权利人下落不明的44.关于不动产登记中的公告程序，下列说法正确的有？A.对于宅基地使用权及房屋所有权的首次登记，应当进行公告B.公告期不少于15个工作日C.公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行D.公告期满无异议或者异议不成立的，方可予以登记E.所有的不动产登记都必须经过公告45.房屋所有权转移登记中，因买卖导致转移的，需要提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.买卖合同E.完税凭证46.下列关于不动产登记簿电子化的说法，正确的有？A.不动产登记簿应当采用电子介质B.电子不动产登记簿应当具有唯一、确定的代码C.电子不动产登记簿应当定期进行异地备份D.电子不动产登记簿可以随意修改，但需留痕E.电子不动产登记簿具有与纸质登记簿同等的法律效力47.下列哪些情形属于不动产登记机构应当进行实地查看的情形？A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失导致的注销登记D.依职权更正登记E.异议登记48.关于查封登记，下列说法正确的有？A.登记机构应当协助人民法院执行查封B.查封不动产的，应当通知登记机构办理查封登记C.查封期限届满，人民法院未办理续行查封手续的，查封效力消灭D.轮候查封不具有正式查封的效力E.登记机构可以对已查封的房产办理转移登记49.不动产登记代理人违反职业道德和执业规范，可能面临的处罚包括？A.训诫B.罚款C.暂停执业D.吊销执业资格E.追究刑事责任50.下列关于土地承包经营权流转的登记，说法正确的有？A.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记B.未经登记，不得对抗善意第三人C.流转期限不得超过承包期的剩余期限D.流转必须经发包方同意E.登记机构应当将流转事项记载于登记簿三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“A”，认为错误的选“B”）51.不动产物权的变动，自事实行为成就时发生效力，如合法建造、拆除房屋等，但事后处分时若未登记，不发生效力。52.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。53.不动产登记费按照不动产的面积收取，面积越大，费用越高，无封顶限制。54.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。55.预告登记仅适用于商品房预售，不适用于其他不动产物权变动。56.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构必须予以更正。57.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权必须与建设用地使用权主体一致。58.因不动产买卖、互换、赠与等原因导致权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。59.同一不动产上设立多个抵押权的，清偿顺序一律按照登记时间的先后顺序确定，不受债权到期时间影响。60.不动产登记机构接受人民法院的嘱托，协助执行查封不动产时，无需进行实质审查。61.权利人申请查询、复制不动产登记资料的，登记机构应当提供，但涉及国家秘密的除外。62.地役权自登记时设立。63.自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。64.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，登记机构承担赔偿责任后，可以向工作人员追偿。65.共有不动产的登记，应当注明共有性质，但按份共有的，可以不注明具体份额。四、综合案例分析题（共3大题，每题包含若干小题，总分40分）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发建设某住宅小区“阳光御景”。2025年3月1日，甲公司取得了该小区的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。2025年10月1日，小区工程竣工验收合格。2025年11月1日，甲公司向A市不动产登记机构申请办理建筑物所有权首次登记，并提交了相关材料。登记机构经审核，于2025年11月10日完成了首次登记，并将小区内依法属于业主共有的道路、绿地等公共场所登记在甲公司名下。2025年12月1日，甲公司与购房者张某签订了《商品房买卖合同》，将小区1号楼101室出售给张某，合同约定房价款为200万元，张某支付首付60万元，余款办理银行按揭。2025年12月5日，甲公司与张某共同向登记机构申请了预告登记。2026年1月10日，张某向B银行申请按揭贷款，B银行要求张某提供抵押担保。张某遂与B银行签订了抵押合同，并申请办理了预购商品房抵押权预告登记。2026年3月，甲公司因资金周转困难，擅自将已预告登记给张某的1号楼101室再次出售给不知情的李某，并谎称该房未售出，双方签订了买卖合同，但未办理任何登记手续。李某得知真相后，向法院提起诉讼。根据上述案情，回答下列问题：66.关于甲公司申请建筑物所有权首次登记，下列说法正确的是？（单选，2分）A.甲公司应当在竣工验收合格后90日内申请B.首次登记应当将小区内所有房产登记在甲公司名下，包括业主共有部分C.首次登记时，登记机构应当对建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地等公共场所一并登记，注明为业主共有D.首次登记完成后，甲公司即可将房屋进行抵押，无需其他手续67.关于张某与甲公司申请的预告登记，下列说法正确的是？（单选，2分）A.未经张某同意，甲公司处分该房屋的，不发生物权效力B.预告登记后，张某即取得了该房屋的所有权C.预告登记后，张某未在3个月内申请转移登记的，预告登记失效D.预告登记可以由甲公司单方申请68.关于B银行办理的预购商品房抵押权预告登记，其效力如何？（单选，2分）A.B银行即取得了现实的抵押权B.该预告登记旨在保障将来抵押权的实现C.若张某未按期还款，B银行可直接申请法院拍卖该房屋D.该预告登记具有对抗第三人的绝对效力，无需转为正式登记69.关于甲公司将房屋再次出售给李某的行为及后果，下列说法正确的是？（单选，2分）A.因为李某不知情，且支付了对价，李某可以善意取得该房屋所有权B.即使李某不知情，由于该房屋已办理预告登记，甲公司的处分行为不发生物权效力，李某无法取得所有权C.李某可以要求甲公司承担违约责任，并要求办理过户登记D.该买卖合同无效，因为一房二卖70.若张某后续未能办理产权转移登记，导致预告登记失效，B银行的权利如何保障？（单选，2分）A.B银行可以依据预告登记直接对该房屋行使抵押权B.B银行有权要求甲公司承担连带保证责任C.B银行只能向张某主张债权，无法对房屋行使优先受偿权D.B银行可以申请注销预告登记（二）赵某与钱某系夫妻关系，二人婚后共同购买了一套位于B市的房产，登记在赵某一人名下。2026年1月，赵某因生意需要，向孙某借款100万元。赵某未经钱某同意，擅自将该房产抵押给孙某，并签订了抵押合同。双方前往不动产登记机构办理抵押登记时，赵某向登记机构提交了伪造的钱某同意抵押的证明文件。登记机构工作人员在审核过程中，未发现该证明文件系伪造，遂办理了抵押登记。2026年5月，赵某无力偿还孙某借款，孙某欲行使抵押权。钱某得知此事后，主张抵押合同无效，并向不动产登记机构申请异议登记。异议登记后，钱某未在法定期限内提起诉讼。2026年6月，赵某因车祸意外身亡。钱某与赵某的唯一继承人小赵（赵某之子）就房产继承发生争议。小赵主张该房产系父亲个人财产，要求独自继承。根据上述案情，回答下列问题：71.关于赵某擅自将共有房产抵押给孙某的行为，下列说法正确的是？（单选，2分）A.抵押合同有效，但抵押权未设立B.抵押合同无效，因为无权处分C.抵押合同有效，且抵押权已设立，孙某构成善意取得抵押权D.抵押合同效力待定，取决于钱某是否追认72.不动产登记机构在办理抵押登记时的审核责任，下列说法正确的是？（单选，2分）A.登记机构只进行形式审查，不对申请材料的真实性负责B.登记机构应当对申请材料的真实性进行实质审查C.因登记机构未发现伪造文件导致错误登记，登记机构应当承担赔偿责任D.登记机构应当查验申请人是否亲自到场73.关于钱某申请的异议登记，下列说法正确的是？（单选，2分）A.异议登记后，孙某的抵押权暂时失效B.异议登记后，钱某必须在15日内提起诉讼，否则异议登记失效C.异议登记可以直接导致登记簿记载的错误被更正D.异议登记一旦受理，不可撤销74.关于赵某死后该房产的继承问题，下列说法正确的是？（单选，2分）A.该房产登记在赵某名下，应认定为赵某的个人遗产B.该房产虽登记在赵某名下，但属于夫妻共同财产，其中一半属于钱某，另一半才是赵某的遗产C.由于房产设立了抵押，继承无法进行D.小赵作为儿子，有权继承该房产的全部75.若法院最终判决抵押合同无效，关于孙某的抵押权登记，下列说法正确的是？（单选，2分）A.抵押权登记自动失效B.孙某可以持生效法律文书单方申请注销抵押权登记C.需由孙某和钱某共同申请注销登记D.登记机构可以依职权直接注销抵押权登记（三）某市一块工业用地，宗地代码为320105001001GB00001，宗地面积为10000平方米。权利人为丙公司。丙公司因融资需要，拟将该土地使用权及地上建筑物一并抵押给丁银行。经评估，该土地使用权的市场价值为2000万元，地上建筑物的市场价值为3000万元。丙公司与丁银行签订了最高额抵押合同，约定最高债权额限度为4000万元，债权确定期间为2年，并办理了最高额抵押权登记。登记机构在办理登记时，测绘宗地面积发现，实际测量面积与原登记面积存在误差，实际测量面积为10005平方米，误差在允许范围内。在债权确定期间内，丙公司分三次向丁银行借款：第一笔：1000万元；第二笔：1500万元；第三笔：1200万元。后丙公司未能按期还款，丁银行主张实现抵押权。根据上述案情，回答下列问题：76.关于该宗地代码的结构，下列说法正确的是？（单选，2分）A.代码长度为19位B.“GB”代表国有建设用地使用权C.最后5位代表宗地特征码D.行政区划代码为6位77.关于丙公司与丁银行设立的最高额抵押权，下列说法正确的是？（单选，2分）A.最高额抵押权设立后，丙公司不得转让该土地B.丁银行对超过4000万元部分的债权不具有优先受偿权C.最高额抵押权担保的债权必须是连续发生的交易D.债权确定期间届满，最高额抵押权消灭78.关于宗地面积误差的处理，下列说法正确的是？（单选，2分）A.登记机构应直接依职权修改登记簿B.丙公司应当申请变更登记C.因误差在允许范围内，可以不办理变更登记，直接按原面积记载D.应当重新进行地籍调查79.丁银行实现抵押权时，其优先受偿的金额范围及顺位是？（单选，2分）A.优先受偿金额为3700万元B.优先受偿金额为4000万元C.优先受偿金额为5000万元（土地+建筑物）D.丁银行优先受偿，不足部分丙公司继续清偿80.若该土地上有新增的一幢厂房，且在抵押合同签订后建造，未办理新增建筑物抵押登记。关于该新增厂房的处置，下列说法正确的是？（单选，2分）A.新增厂房属于抵押财产，丁银行有权一并拍卖并优先受偿B.新增厂房不属于抵押财产，但丁银行在拍卖土地时有权主张一并处分，且对新增厂房的价款无优先受偿权C.新增厂房必须单独抵押D.新增厂房的建设违反了最高额抵押合同以下是答案与解析部分-------------------一、单项选择题答案与解析1.答案：D解析：根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第231条规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。A、B、C均属于非基于法律行为的物权变动，但B、C需要特定法律文书或事件触发，而D是典型的基于事实行为（合法建造）设立物权，自事实行为成就时生效，无需登记。但需注意，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。题目问的是“设立”，故D最符合“法律另有规定”（即无需登记即设立）。2.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第10条，不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况、权利限制提示事项等。对于共有不动产，应当记载共有性质（共同共有或按份共有）以及共有份额。共有人之间的协议内容属于内部约定，不直接记载于不动产登记簿对外公示，除非涉及份额分配等需公示的要素。3.答案：A解析：根据《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本题中双方未在约定时间内申请，且乙未催告，若超过了90日，则预告登记自动失效。4.答案：B解析：根据《民法典》第217条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。5.答案：D解析：李四主张权利，但不动产登记簿记载的是张三。李四不能直接申请变更登记（C错），也不能直接涂改（D错）。虽然协议证明存在争议，但更正登记需要权利人书面同意或有证据证明登记确有错误。李四持有协议，但张三若不同意更正，李四应先申请异议登记（B），然后在15日内提起民事诉讼。但题目问的是“欲通过法律途径主张权利”且“主张该房产实际归其所有”，最根本的解决途径是D，通过司法确权后再办理更正。异议登记只是临时措施。选项D是最终解决确权问题的正确路径。6.答案：B解析：根据《民法典》第399条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）……因此，宅基地使用权原则上不得抵押。7.答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例》第17条，不属于本机构登记管辖范围、材料不齐全或不符合形式、申请人与材料主体不一致的，应当不予受理。申请人未提供公证文书并非法定的不予受理理由，除非法律明确规定必须公证（如某些涉外继承或特定合同约定），但一般登记申请不以公证为前置强制条件。8.答案：C解析：根据《民法典》及《城市房地产管理法》相关规定，城市房地产抵押时，房随地走、地随房走。但是，对于抵押权设立后新增的建筑物，不属于抵押财产。需要处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对新增房屋的价款，抵押权人无权优先受偿。9.答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。10.答案：A解析：根据《民法典》第374条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。11.答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》第22条，登记申请存在下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。虽然查封未直接列在22条，但根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封法院的效力问题的批复》及协助执行通知书的效力，查封期间限制处分。登记机构若发现查封，应依据协助执行义务及查封的排他性，不予办理转移登记。12.答案：C解析：根据《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019），不动产单元代码采用五层19位层次码结构，不是28位。结构为：行政区划（6位）+地籍区（3位）+地籍子区（3位）+宗地特征码（2位）+宗地顺序号（5位）。13.答案：C解析：不动产登记费和证书工本费是行政事业性收费。房地产交易手续费通常属于经营服务性收费，由房产交易中心或相关服务单位收取，不是不动产登记机构的直接收费项目（部分地区可能合并收取，但性质不同）。契税由税务机关征收。14.答案：C解析：根据《民法典》第311条善意取得制度，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人受让该不动产时符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本题中，甲无权处分（夫妻共同财产），丙不知情（善意），已办理过户（已登记），且通常视为合理价格，因此丙善意取得所有权，物权已发生变动。合同本身有效（无权处分不影响合同效力）。15.答案：B解析：预告登记失效的“九十日”是法定不变期间，性质上属于除斥期间，不适用中止、中断、延长的规定。16.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例》第27条、28条，权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位和个人应当遵守法律法规，不得泄露查询获得的信息。涉及国家秘密的应当保密。A错，不是任何人；B错，利害关系人可以查询有利害关系的部分；D错，律师需提供法院调查令或利害关系证明。17.答案：B解析：根据《农村土地承包法》第21条，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。18.答案：B解析：登记机构发现材料矛盾，不应直接退回或依职权修改，也不应按有利材料登记，应当要求申请人予以更正、补充。19.答案：D解析：不动产登记簿记载事项包括：不动产自然状况（坐落、面积等）、权属状况（权利人、性质、期限等）、权利限制事项（查封、异议等）。不动产评估价格不是法定必须记载事项，属于交易层面的信息，不记入登记簿。20.答案：D解析：根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。乙银行先登记，故优先。21.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，因继承、受遗赠申请不动产登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书。虽然公证文书是常见材料，但若无法提供公证，法律并未绝对禁止，也可以提供证明继承或受遗赠的材料（如遗嘱、死亡证明、亲属关系证明等），登记机构需进行公告等程序核实。选项C涵盖了更广泛的法定要求，且“证明继承或者受遗赠材料”是核心。A公证文书不是唯一选项，B仅限法院文书。22.答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》第22条，存在尚未解决权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。23.答案：D解析：根据《民法典》第397条“房地一体”原则，建筑物所有权转让时，其占用范围内的建设用地使用权必须一并转让，不得分离。24.答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第84条，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记登记机构不予受理。25.答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第16条，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。房屋所有权转移登记通常不需要实地查看。26.答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。27.答案：C解析：信息平台建设要求实时共享和互通，但必须保障信息安全，不能面向社会提供“任意”信息的查询服务，必须符合查询规定（权利人、利害关系人）。28.答案：B解析：根据《民法典》第220条，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。29.答案：D解析：事实行为（如合法建造、拆除）设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力，无需登记。但处分时需登记。A、B、C均需登记才设立或生效（地役权对抗、土地经营权设立、建设用地使用权设立）。30.答案：C解析：不动产登记代理人应遵守职业道德，不得行贿、提供虚假材料。C项“私下给予工作人员财物”属于严重的商业贿赂和违规行为。二、多项选择题答案与解析31.答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定了单方申请的情形：A、B、C均在内。D共有不动产通常需共同申请；E权利人姓名等发生变化，属于变更登记，一般应由权利人申请，若涉及多人可能需共同申请，但单方申请主要针对非基于法律行为的物权变动或依职权、依嘱托登记。32.答案：ABCDE解析：登记机构查验内容全面，包括材料齐全性、形式合规性、内容一致性、登记范围合法性以及材料间的逻辑一致性。33.答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定的不予登记情形包括：违反法律、权属争议、材料不齐全、未在规定期限内申请等。D选项表述模糊，法律规定的“期限”通常指登记申请期限或权利行使期限，若超过期限未申请登记，可能会导致不予登记，但不如ABCCE项明确。实际上第22条第一款第（三）项明确为“申请登记的不动产权利超过规定期限的”，所以D也应选。但更准确的是，条例列举了：1.违反法律；2.权属争议；3.超期未申请；4.材料不齐。D属于第3种。故全选。修正：D项“超过规定期限未申请登记的”属于条例明确规定的情形，故全选。34.答案：ABCDE解析：登记资料管理包括安全保护、保密制度。权利人、利害关系人可查询。国家秘密严禁查询。35.答案：ABC解析：抵押合同自成立时生效（除非另有约定），但抵押权自登记时设立。未登记，抵押权未设立，债权人无优先受偿权。36.答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》第5条规定的登记范围包括集体土地所有权、房屋等建筑物所有权、森林林木所有权、耕地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等。37.答案：ABCDE解析：首次登记需提交申请书、身份证明、权属来源（土地证）、规划证明、竣工证明等。38.答案：ABCDE解析：《民法典》第423条及《不动产登记暂行条例实施细则》第74条规定的确定债权额的情形。39.答案：AB解析：界址、面积等与材料不符，属于材料不合规，应要求补充或退回，不能强行办理。40.答案：ABDE解析：预告登记后，未经同意处分不发生物权效力（A对）。主要用于预售（B对）。具有排他性（E对）。失效后优先权丧失（D对）。C项“对抗一切第三人”表述有误，预告登记本身就是为了对抗第三人，但并非“绝对”，且失效后即无对抗力。预告登记后，并不产生物权，故不能说对抗一切，而是限制了处分。41.答案：ABCDE解析：宅基地及房屋登记需提交申请书、身份证明、权属来源、规划证明、批准文件等。42.答案：ABCD解析：登记错误赔偿责任：登记机构赔偿后可追偿（B）；申请人虚假材料赔偿（C）；工作人员故意或重大过失承担责任（D）。A项登记机构承担赔偿责任正确，但性质上可能是过错责任或国家赔偿。E项“一律无过错”不准确，通常适用过错责任原则。43.答案：ABCD解析：灭失、放弃、没收征收、法律文书导致消灭，均需注销登记。44.答案：ABCD解析：宅基地等首次登记需公告，公告期不少于15个工作日，期满无异议方可登记。E项“所有”错误。45.答案：ABCDE解析：买卖转移登记需提交申请书、身份证明、权属证书、买卖合同、完税凭证。46.答案：ABCE解析：登记簿电子化，具有唯一代码，异地备份，同等效力。D项“随意修改”错误，必须严格权限管理。47.答案：ABC解析：首次登记、在建抵押、灭失注销需实地查看。依职权更正和异议登记通常不需要实地查看（除非核实界址）。48.答案：ABCD解析：登记机构协助执行查封。查封期限届满未续封，效力消灭。轮候查封不生效。查封期间不得办理转移登记。49.答案：ACDE解析：违规处罚包括训诫、暂停执业、吊销资格、追究刑事责任。罚款通常由行政机关实施，对于代理人资格管理可能不直接涉及“罚款”这一行政处罚，而是行业处分。50.答案：ABCE解析：土地承包经营权互换、转让可登记，未经登记不得对抗善意第三人。流转期限不得超过剩余承包期。登记机构应记载。D项流转需经发包方同意或备案，但转让（对内）需同意，互换、入股等需同意，向本集体经济组织以外转让需同意。题目笼统说“流转必须经发包方同意”，对于互换等也适用，故D可视为正确。三、判断题答案与解析51.答案：A解析：符合《民法典》第231条。事实行为设立物权无需登记，但处分时若需登记则必须登记。52.答案：A解析：符合《民法典》第222条。异议登记不当造成损害的，申请人应赔偿。53.答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例》及相关收费管理办法，不动产登记费有具体标准，住宅类通常按件收取，非住宅可能按面积或价额比例，但并非无封顶，且住宅类通常固定费用。54.答案：A解析：符合《不动产登记暂行条例实施细则》第28条。55.答案：B解析：预告登记适用于所有发生物权变动请求权的情形，如买卖、抵押、预售等，不限于商品房预售。56.答案：A解析：符合《民法典》第220条。权利人书面同意更正，是登记机构予以更正的法定条件之一。57.答案：A解析：“房地一体”原则要求主体一致。58.答案：A解析：符合《不动产登记暂行条例实施细则》第27条。59.答案：A解析：符合《民法典》第414条。抵押权清偿顺序一般按登记时间先后，不受债权到期时间影响。60.答案：A解析：协助执行是法定义务，登记机构仅进行形式审查（核对法律文书），不进行实质审查。61.答