怎样解除前期物业合同

PAGE怎样解除前期物业合同一、引言前期物业服务合同在物业管理活动中起着重要作用。然而，在实际情况中，由于各种原因，可能会出现需要解除前期物业合同的情形。作为一名拥有二十年执业经验的资深民商事律师，精通《中华人民共和国民法典》《民事诉讼法》及各类商事交易惯例，我将在本文中详细阐述怎样解除前期物业合同，为相关当事人提供专业的法律指引和实操建议。二、前期物业合同概述（一）定义与特征前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业签订的物业服务合同。其具有以下特征：1.主体特定：一方为建设单位，另一方为物业服务企业。2.期限有限：通常在业主大会成立并选聘新的物业服务企业后失效。3.过渡性：是为业主入住和正常生活秩序的建立提供过渡性服务。（二）主要内容前期物业合同一般包括以下主要内容：1.服务内容与标准：明确物业服务企业提供的服务范围，如物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，环境卫生、绿化养护管理，安全防范、交通与车辆停放秩序管理等，并规定相应的服务标准。2.服务费用：约定物业服务费用的标准、计费方式、支付时间和方式等。3.合同期限：确定前期物业服务合同的起始和终止时间。4.双方权利义务：详细规定建设单位和物业服务企业在合同履行过程中的权利和义务。5.违约责任：明确双方违反合同约定应承担的违约责任。三、解除前期物业合同的情形（一）基于合同约定解除1.约定解除条件成就如果前期物业合同中明确约定了某些解除合同的条件，当这些条件满足时，当事人可以依据合同约定解除合同。例如，合同约定物业服务企业未达到约定的服务标准，经建设单位书面通知后在一定期限内仍未改善的，建设单位有权解除合同。此时，建设单位应按照合同约定的程序，向物业服务企业发出书面解除通知，并说明解除的理由和依据。2.协商一致解除建设单位和物业服务企业可以通过协商一致的方式解除前期物业合同。双方应签订书面协议，明确解除合同的具体条款，包括解除时间、双方的权利义务清理等内容。协商解除合同体现了当事人的意思自治，能够避免纠纷的产生，且有利于维护双方的合作关系。（二）基于法定解除1.不可抗力根据《中华人民共和国民法典》第563条【合同法定解除】规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。例如，发生自然灾害、政府征收等不可抗力事件，导致物业服务企业无法继续履行合同约定的服务内容，且该不可抗力事件对合同履行产生实质性影响，使合同目的无法实现的，双方均可解除合同。在这种情况下，当事人应及时通知对方，并提供相关证明文件，以证明不可抗力事件的发生及对合同履行的影响。2.一方根本违约物业服务企业严重违反合同约定，如擅自提高物业服务费用、擅自改变服务内容和标准、严重违反安全保障义务等，经建设单位催告后在合理期限内仍未改正的，建设单位有权依据《民法典》第563条解除合同。同样，建设单位若存在未按照合同约定支付物业服务费用、干涉物业服务企业正常管理服务等根本违约行为，物业服务企业也可依法解除合同。当事人行使法定解除权时，应注意按照法律规定的程序进行，如及时通知对方、提供违约证据等。3.业主大会选聘新的物业服务企业当业主大会依法成立并选聘了新的物业服务企业时，前期物业合同即失去存在的基础，自动解除。业主大会在选聘新的物业服务企业时，应按照法定程序进行，如召开业主大会会议、通过合法的投票表决方式确定新的物业服务企业等。建设单位和原物业服务企业应积极配合业主大会的工作，协助办理相关交接手续。四、解除前期物业合同的程序（一）通知程序1.通知的形式无论是基于合同约定解除还是法定解除，当事人均应向对方发出书面解除通知。通知应采用正式的函件形式，明确表达解除合同的意愿、解除的理由和依据，并注明解除的时间。通知应加盖当事人的公章或由法定代表人签字确认，以确保通知的真实性和有效性。2.通知的送达通知应按照合同约定的送达方式或法律规定的送达方式送达对方。一般情况下，可以通过邮寄、专人送达等方式进行送达。在送达过程中，应注意保留相关送达凭证，如邮寄回执、签收单等，以证明通知已送达对方。如果对方拒绝签收通知，当事人可以通过公证送达等方式进行送达，以确保通知的送达效力。（二）异议程序对方收到解除通知后，如果对解除合同有异议，可以在一定期限内提出。根据法律规定，当事人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。异议期限一般由合同约定或法律规定，当事人应在规定的期限内行使异议权。如果当事人未在规定期限内提出异议，视为对解除合同无异议。（三）协商与交接程序1.协商解决争议在解除合同过程中，如果双方对解除合同的相关事宜存在争议，如解除合同的后果承担、费用结算等，可以通过协商方式解决。双方应秉持诚实信用原则，积极沟通，寻求合理的解决方案。协商过程中，可以邀请第三方进行调解，如行业协会、专业调解机构等，以促进双方达成一致意见。2.办理交接手续合同解除后，建设单位和物业服务企业应按照法律规定和合同约定办理交接手续。交接内容包括物业共用部位、共用设施设备、物业服务档案、财务账目等。双方应制定详细的交接清单，对交接事项进行逐一核对，并由双方签字确认。交接过程中，应确保物业的正常使用和管理不受影响，同时保护双方的合法权益。五、解除前期物业合同的法律后果（一）合同权利义务终止前期物业合同解除后，合同双方的权利义务即告终止。双方不再享有合同约定的权利，也不再承担合同约定的义务。例如，物业服务企业不再承担物业服务职责，建设单位不再支付物业服务费用。（二）费用结算与返还1.已提供服务的费用结算物业服务企业在合同解除前已提供的服务，建设单位应按照合同约定或合理标准支付相应的服务费用。费用结算应根据服务的实际情况进行核算，包括服务的时间、内容、质量等因素。双方可以通过协商确定结算金额，如协商不成，可以通过第三方审计等方式进行确定。2.预收费用的返还对于建设单位已预先支付但物业服务企业尚未提供相应服务的费用，物业服务企业应予以返还。返还金额应根据合同约定和实际情况进行计算，确保建设单位的合法权益得到保障。（三）损害赔偿1.违约损害赔偿如果一方在解除前期物业合同过程中存在违约行为，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任。例如，物业服务企业擅自提前撤离导致建设单位或业主遭受损失的（如物业维护不善导致设施设备损坏、环境卫生恶化等），物业服务企业应承担赔偿责任；建设单位未按照合同约定支付费用导致物业服务企业经济损失的，建设单位也应承担赔偿责任。损害赔偿范围应根据《民法典》第584条【损害赔偿范围】的规定确定，包括直接损失和间接损失。2.解除合同的合理费用承担在解除前期物业合同过程中产生的合理费用，如通知费用、审计费用、交接费用等，应由双方根据过错程度分担。如果双方均无过错，一般由双方平均分担。六、解除前期物业合同的注意事项（一）遵守法律法规和合同约定当事人在解除前期物业合同过程中，必须严格遵守《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定，以及前期物业合同的约定。任何违反法律法规和合同约定的行为都可能导致解除合同行为无效，当事人还可能承担相应的法律责任。（二）妥善处理与业主的关系前期物业合同的解除可能会对业主的生活和权益产生影响。建设单位和物业服务企业应妥善处理与业主的关系，及时向业主通报合同解除的情况，并做好解释和安抚工作。同时，应确保物业的正常管理和服务不受影响，保障业主的合法权益。（三）做好证据留存在解除前期物业合同过程中，当事人应注意做好证据留存工作。包括合同文本、解除通知、送达凭证、费用结算清单、交接清单、违约证据等。这些证据在可能发生的纠纷中具有重要作用，能够帮助当事人维护自己的合