房地产成本控制

成本控制要点应用指南

（试用本）

编者按

我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编蓑成这本《公司成本

控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：

第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重嫌选出来的，不可能涵

盖所有的成本控制内容。

第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么一

—What＞、〈怎样控制How＞和〈谁来控制Who＞的编写形式，仅提

供一本应用指南。

笫三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。

第望它能在工作中为大家带来便利。

目录

第一项...........立项成本控制要点应用指南

第二项...........规划环节成本控制要点应用指南

第三项...........招投标环节成本控制要点应用指南

第四项...........施工环节成本控制要点应用指南

第五项...........材料及设备采购环节成本控制栗点应用指南

第六项...........销售环节成本控制要点应用指南

第七项...........工程预决算环节成本控制要点应用指r南

第八项...........期间费用的成本控制要点应用指南

第九项...........物业管理成本控制要点应用指南

附件...........北京公司规范化管理系列文件

IW项成本控制要点应用指南］

U项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有

国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范

围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因

此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

一少交或晚交，力争减

・征地费用<-项目部负责

免

个拆迁安置费用T房产确权后办理拆迁T鲂目部负责

安置费用详见项目立项成本控

制要点说明中项目开

1、新一自建部分按照公司工T工程部、设计部和审发成本构成表、附表

程体系走；交政府部分算部负责自建部分；工

征土地->大市政费用一、附表二。

按有关规定办理程部负责交政府部分。

J满足公司利益最大

J规划条件化，合理提高容积率，】项目部、设计部负责

降低土地成本

一买断内容一明确买断内容明细页目部负责

开—I详见明目立质成本控

付款总额T为公司1争取最大利益项目部负责

发TT制要点说明中项目开

一付款时间一周期长、次数多T项目部负责

形发成本构成表、附表

诵项目J三通或七通一平J明确验收标准明细J工程部、项目部负费

式一、附表二及买断方

的标准式的成本构成

。与项目付款时间直接挂

。手续风险。负目部负责

钩。

一合作方式一符合集团要求，有利一项目部负责

于北京公司；

T分成比例T双赢原则；T项目部负责详见项目立项成本控

制要点说明中项目开

3、合T交房时间T尽可能地延后交房，T工程部负责

友成本构成表、附表

作开发

J交房标准豺不低于合同中交房标J项目部负贵一、附表二及合作开

准发的成本构成

。付款总额。士选择有利于公司利益。:页目部负责

士付款时间的方式顼目部负贵

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在

规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后

变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则

是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节

承担主要的职能。

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一市场信息搜集和分析

T市政状况信息分析设计部负责，项

暂缺相应可操作参

(1)可行性规划设计一规划要点确立目、审算、销售部

考文件，以下同

J可行性研究设计任务书。配合

可行性设计变更

一组成可行性规划评审委

由项目、设计、工

员会，对方案进行评审、

程、审算、财务、

确定。

1、规划方案(2)方案评审销售等各部门组成

T未通过的方案进入可行性

评审委员会，总经

设计变更环节，再重新评

理负责

审。

一对可行性规划设计根据

设计部负贲，工程

实际情况进行细节调整

部配合

(3)设计成果T设备选型方案提前确定

一根据提交的设计成果进审算部负责，设计

行投资估算部配合

一根据项目前期运营的情

设计部负贵，项目

况和市场分析制订设计任

部、销售部协作

务书

设计方案

(1)个方案设计招投标设计部

2、报批设计

一方案设计评审招投标评审委员会

一注意市政设计

项目部负贲，设计

(2)报批T注意相关法规，完善自身

部配合

报批规范性，材料完整

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一对报批设计进一步调整

设计部负贲，知会

扩初设计(1)扩初设计要求T设计要求

3,各部门

■内部审核

一根据扩初设计招投标方

案和设备选型、实体研设计部与工程部负

(2)成本概算究、环境方案等因素对总贵

成本作出概算

T制订经营指导书审算部负责

一根据扩初设计要求招标

T专家评审招投标评审委员会

(3)扩初设计图一内部评审

J设计调整设计部负责

一搜集权威地质货料

(1)地质勘察

T自己专业人员勘察

一桩基设计2种以上形式设计部负责，工程

、桩基设计

4(2)设计方案评审T由专家进行桩基形式和桩部协助

基结构评审

(3)桩基施工图一设计调整

一根据销售包装设计、桩

基设计、功能设计及配套

设施等因素，在扩初图基

础上确立施工图设计要求

设计部和工程部份

(1)施工图设计要求T建安施工图中结构造价、

责，其他部门协助

建筑造价和环境设施费等

约占总造价70%的部分属于

5、施工图设设计方可控部分，应严格

计审核。

政府部门报批费，按政府

(2)报建项目部

有关政策交纳。

(3)报施图

(4)审图互审互签，明确修改意设计部负黄，工程

(5)施工配合见，设计洽商协助，知会销售部

设计图纸测算与实际施工设计部负责，工程

(6)面积测算

时检验相结合部协助

6、销售包装一结合营销费用控制

设计T施工招投标

根据扩初设计图、经营指

设计部负责，销售

(1)方案设计要求导书和实体研究的结果确

部协助

定方案设计要求

一市场信息调研

T根据设计要求确定装修材

、装修方案(2)材料设备选型成料和设备

7设计部负贡

设计本方案一制订装修设计目标成本

计划明细表参见深圳公同文件

J装饰综合价格拆分分析

设计部负责，销售

制订设计任务书

(3)招投标部协助

评审招投标评审委员会

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一市场调研销售部负责

(1)小区建筑物功能

8、功能设计设计部负责，销

的经济评估T有针对性扩充建筑物功能

售、工程部协助

一市政状况调研

(2)市政配套方案项目部负责

T争取政府有利条件

一根据投资估算和报批标

设计部负责，项目

准确立环境设计方案目标

环境方案设计部协助

(3)成本总额

T招投标招投标评审委员会

一市场现状分析，智能化

必要性分析销售部负责

(4)智能化设计T智能化内容控制

-＞招投标，寻找外部合招投标小组组织，

作，争取双嬴总经理负责

保持各部门与销售部的信

设计部负责，工程

(5)销售承诺息畅通，保障销售承诺与

部协助

实际功能的一致性

(1)设计调整费用

9、设计变更严格按照设计变更洽商流设计部负责，工详见《工程现场

(2)设计变更洽商

程进行程、销售部协助变更管理规范》

在扩初图确定前确定材料

(1)选型设计部负责，工程

设备，使设计在图纸阶段

(2)方案确定时间郃协助

10、材料设备就考虑了材料设备的安装

详见《设备材料

(3)采购招投标招投标评审委员会

采购规范》

其他费用物业管理完善费限额设计审算部

I招投标环节成本控制要点应用指南I

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际

运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择

则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于

评标。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件

工程部负贲工程监

一建立承建商、工程监

理招投标合同；

理、材料及设备供货商名

设计部负责设计、

册及资料库。详见招投标管

环境、装修招投标

（1）资质T从公向认可名册中的承理规范第8条

合同。

（2）管理水平建商、供货商、监理公同至15条和招投

审算部负责材料设

1、投标单（3）技术力量中选择投标单位。标管理程序

备招投标合同。

（4）历史记录一主办部门推荐五家投标

位的选择销售部负贵营销、

（5）资金实力单位报招投标工作组。

包装招投标合同。

（6）合作经历

（招投标工作小组审核、详见招投标管

招投标评审委员会

考察、评估、筛选三家以理规范第8条

审核

上投标单位报招投标评审至15条和招投

主管领导批准。

委员会及主管领导标管理程序

各类合同的招投标书内容应1、工程部负责工

包含：程监理招投标合

（1）工期；同；

2、设计部负责设

（2）工程造价或取费标准：详见招投标管

计、环境、装修招

（3）质量要求;理规范第6

主办部门起草、制定招投投标合同。

（4）付款方式；条、第16条至

标标准文本3、审算部负责材

（5）招标范围；20条、和招投

料设备招投标合

（6）结算方式；标管理程序

2、招投标（7）验收标准;同。

文件<8）投标注意事项；4、销售部负责营

（9）废标条件（投标书必须销、包装招投标合

加盖投标单位法人印章）；同。

（10）接标时间；

（11）开标时间；详见招投标管

（12>定标方法;招投标评审委员会理规范第6

（13）投标单位补充意见；招投标工作组审核审核.条、第16条至

主管蓝导批准；

（14）标准合同条文；20条、和招投

（15）图纸、其他要求等。标管理程序

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优先顺序1、技术部门位责详见招投标管

3、评标和（1）技术性评标和定标

1、技术评标技术评标理规范第21条

定标（2）经济性评标定标

2、经济评标2、审算部负费经至33条、和招

3、合作经历济标书的评标投标管理程序

3、财务部负费审

核广告包装费

详见招投标管

招投标评审委员会

综合审核投标单位；评定理规范第21条

审核、评定。

中标单位至33条、和招

主管领导批准

投标管理程序

I施工

施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费

用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施

工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更

时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部

门的及时沟通和良好合作。

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一项目前期规划、定位要全

面、准确,尽量避免在施TJ审算部负责计算

中的重大设计调整。变更费用（含可能

T加强施工前的审核工作。引起的索赔）。

详见《工程变更管理办

全面考虑工程造价，对可能T甲方项目代表执行

（1）变更评估法》一一“工程变更的

发生变更的地方有预见性，修改的工期评估。

控制办法”？？？？

并予以事先约定。分审算部成本管理

T各部门全面评估变更带来员负责计算变更后

的各种变化，为审批提供参的成本现状。

考依据。

1、设计变更一根据变更原因将设计变更详见《工程现场签证管

环节分成四类，不1可类别按相应经办部门？理规范》第一条、第十

的审核签认流程进行。三条。

（2）变更的审核发生变更项目的负详见《工程现场签证管

T设计变更通知单。

签认责人理规范》第5到第8条。

T变更必须有设计单位、设

详见《工程现场签证管

计部、工程部、监理单位和

经办部门理规范》第九到第十二

施工单位共同签字后，才能

条。

有效。

一主管总经理审批后方可进详见《工程现场签证管

（3）变更的审批主管总经理

行变更。理规范》笫十三条。

一现场签证的确认应严格按

（I）签证的必要

照合同中所约定的条款执

性

行。经办部门（设计部

施工现场签

一现场签证确需发生，应或工程部）

证详见《工程现场签证管

（2）签证的时限坚持当时发生当时签证的

理规范》第十条。

原则。

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一认真核对签证的工程量

准确。

详见《工程变更管理办

（1）签证的工程T签证的内容、原因、工程经办部门（设计部

法》一一“工程变更的

量量应清楚准确、无涂改、或工程部）

控制办法”？？？？

编号准、全，并有监理工

程师的签字确认。

发生变更项忖的负详见《工程现场签证管

一施工洽商通知单

（续）2、施责人理规范》第5到第8条。

工现场签证T必须遵循“先治后干”的

（2）签证的审批

原则。在确认签证前，应按详见《工程现场签证管

主管总经理

相应审批程序报审，通过理规范》第十四条。

后方可正式签证。

一对工程变更应定期进行分

详见《工程现场签证管

类汇总统计分析，并根据统

（3）签证的反馈资料工程师理规范》第十八、十九

计资料对控制工程变更提出

条。

改进意见。

（1）扩初图会审

一图纸多层次会审会签及

（2）施工图会审

审批制度。

（3）分项、分部详见《施工环节成本控

3、审图个各专'也互审互签制度。甲方技术介责人

图会由制要点》三、“申图”

-力争在开工前把图纸中

（4）各专业技术

的问题修改完。

图纸会审

（1）分包方式一通过投标确定配合费。

详见《施工环节成本控

4、总分包配（2）分包内容T应避免在施工过程中修改

甲方代表制要点》四、“总分包

合费（3）分包的责任分包方式、分包内容、范

配合费”

界定围而增加工程成本“

一施工所用的各项材料的

选型应在材料招标前确设计部

（1）选型定。主要解决的是材料供应

（2）材料供应方T先确定材料供应方式，通审算部组织对施工环节成本的影

5、材料供应式过招标确定相关费用。工程部参加响，详见《施工环节成

（3）材料计划一限时编制材料计划。本控制要点》五、“材

甲方代表

（4）预留时间J材料计划签认。料供应”

J要考虑可能出现的问题，

经办部门

留出相应的时间。

一甲方代表与监理

一按合同约定执行付款。

工程师审核完成的

（5）付款进度T按进度付款。

形象部位

（6）工程进度-＞多层次多角度审核工程详见《付款审批程序规

6、工程款的T预算人员审核工

进度。范》附件2：“工程款付

支付程价值量

款流程•"

1根据情况由不同级别人员

（1）付款的审批主管副总或总经理

最终审批。

及设备采购环节成本控制要点应用指南II

本才料及设备采购环节成本控制的核心

要素是计划和信息，通过明确而科学的

流程，就可以最大限度的减少在该环节

出现损失的概率，达到成本控制的目

的。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件

一采购招投标及订

暂缺招投标规范中未提及

立合同时间

1、材料进场T生产周期与工程进度相配合

工程部

计划一运输周期具体与采购点远近相对应

具洋参照标准暂缺

J安装、验收周期与工程进度相配合

。交叉作业时间与工序安排相联系

日常搜集市场信