2026年土地登记代理人之土地登记代理实务测练习题附答案

2026年土地登记代理人之土地登记代理实务测练习题附答案一、单项选择题1.某村集体申请办理土地总登记时，登记机构发现其提交的权源材料中，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前的老房契与1995年颁发的《集体土地所有证》记载的四至范围存在2亩重叠。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，登记机构应首先（）。A.以最新颁发的《集体土地所有证》为准登记B.要求村集体补充提供1982年至1995年间土地权属变更的证明材料C.组织相邻方进行现场指界并确认权属界限D.直接按权源材料中面积较大的记载登记答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十条，土地权属争议未解决的，不予登记。本题中权源材料记载冲突属于权属界限争议，登记机构应首先组织现场指界，确认实际权属范围，而非直接以某一份材料为准。2.自然人王某通过继承取得其父遗留的宅基地使用权，拟申请转移登记。已知该宅基地上房屋建于1998年，未办理过产权登记。王某需提交的核心材料不包括（）。A.王某与被继承人的亲属关系证明B.被继承人的死亡证明C.宅基地使用权原权属证书D.房屋符合规划或建设的相关材料答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》10.3.2，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，需提交被继承人死亡证明、亲属关系证明、原不动产权属证书。对于1987年《土地管理法》实施前建设的房屋，或符合当地宅基地管理政策但未办理规划许可的历史遗留房屋，通常无需补充规划材料，故D项非必需。3.某企业以出让方式取得的工业用地使用权设定最高额抵押权，约定债权确定期间为2023年1月至2026年12月。2025年5月，企业因经营需要申请将最高债权额从5000万元调整为8000万元。登记机构应（）。A.不予办理，最高额抵押权设立后不得变更债权额B.要求抵押权人、抵押人共同申请变更登记，并提交变更协议C.仅需抵押人单方申请变更登记D.需先注销原最高额抵押权，再重新设立答案：B解析：《民法典》第四百二十六条规定，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权范围等内容。《不动产登记操作规范（试行）》14.3.3明确，最高额抵押权变更登记需双方共同申请并提交变更协议，故B正确。4.某县自然资源主管部门在办理土地注销登记时，发现原登记的国有建设用地使用权已被法院生效判决确认归属于案外人李某，而原权利人张某已失联。根据规定，登记机构应（）。A.依申请启动注销登记，需李某提交生效法律文书B.依职权启动注销登记，无需张某配合C.需张某到场签署注销申请，否则不予办理D.通知张某限期办理，逾期则公告废止原权属证书答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，登记机构可依职权办理注销登记，无需原权利人申请，故B正确。5.村民赵某将其宅基地上房屋出租给城镇居民王某居住，租期5年。王某拟申请办理租赁备案登记，登记机构应（）。A.予以办理，租赁备案不影响宅基地使用权归属B.不予办理，宅基地上房屋租赁不得登记C.要求赵某先办理房屋所有权首次登记D.需王某提供城镇无住房证明答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》未明确禁止宅基地房屋租赁备案，但根据“房地一体”原则，房屋租赁备案需以房屋所有权已登记为前提。赵某若未办理房屋所有权首次登记，登记机构应要求其先完成首次登记，故C正确。二、多项选择题1.下列情形中，登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的土地权利超过规定期限B.土地权属争议尚未解决C.申请登记的土地与已登记的土地存在重叠D.申请人提交的身份证明与户籍信息不一致答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在权属争议、申请材料不真实、权利超过期限或与已登记权利冲突的，不予登记。D项中身份证明与户籍信息不一致属于申请材料不真实，故全选。2.办理土地变更登记时，需重点审查的内容包括（）。A.变更事项是否符合法律、法规规定B.变更后的土地用途是否与规划一致C.申请变更的主体是否为权利主体D.变更材料是否已履行必要的批准手续答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》4.8.1规定，变更登记需审查主体资格、变更合法性、材料完整性及审批手续，故全选。3.预告登记的效力包括（）。A.未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记有效期为自能够进行不动产登记之日起90日D.预告登记可对抗法院查封答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；债权消灭或自能够登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记不具有对抗法院查封的效力（最高人民法院相关司法解释明确），故D错误。三、案例分析题案例一：2025年3月，某镇村民张某向县不动产登记中心申请办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记。张某提交的材料包括：身份证、户口簿（显示其为该村集体经济组织成员）、1990年村委会出具的《宅基地分配证明》（记载面积180㎡，四至为东至李某、南至道路、西至王某、北至耕地）、镇政府2024年出具的《宅基地批准书》（记载面积160㎡，四至与村委会证明一致）。经现场核查，房屋实际占地面积170㎡，与《宅基地分配证明》《宅基地批准书》均存在差异，且李某反映张某房屋北墙超出原约定界限0.5米，侵占其耕地。问题1：登记机构应如何处理张某的首次登记申请？说明理由。问题2：若李某的异议成立，张某实际占用的耕地部分应如何处理？答案：问题1：登记机构应暂缓登记，要求张某补充材料并处理权属争议。理由：①根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，权属有争议的不予登记。李某提出张某侵占其耕地，属于权属争议，需先解决；②张某提交的《宅基地分配证明》（180㎡）与《宅基地批准书》（160㎡）面积冲突，且实际测量170㎡，需张某说明差异原因并提供镇政府对面积调整的书面确认（如属历史遗留问题，可依据地方宅基地管理细则处理）；③根据“房地一体”登记原则，需确认房屋建设是否符合当时的规划要求（1990年建房时若当地未实施规划许可，可视为符合）。问题2：若李某异议成立，张某占用的0.5米耕地部分属于无权占用。根据《土地管理法》第七十七条，超过批准面积占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。登记机构仅对合法批准范围内的宅基地（160㎡或经确认的合法面积）予以登记，超出部分不予确权。案例二：2024年5月，甲公司以其名下一宗国有建设用地使用权（用途为工业，剩余使用年限25年）为乙银行设定最高额抵押权，担保2024年至2027年间连续发生的债权，最高债权额3000万元。2025年1月，甲公司因扩大生产与丙银行签订借款合同，拟以同一宗地为丙银行设定第二顺位抵押权，担保债权2000万元。甲公司持两份抵押合同向登记机构申请办理第二顺位抵押权登记。问题1：登记机构是否应受理甲公司的第二顺位抵押权登记申请？说明理由。问题2：若2026年乙银行与甲公司协商将最高债权额调整为4000万元，是否需要丙银行同意？对丙银行的抵押权顺位有何影响？答案：问题1：应受理。根据《民法典》第四百一十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的顺位按照登记的时间先后确定。甲公司与乙银行的最高额抵押权已登记，现申请为丙银行设立第二顺位抵押权，符合“一物多押”规定，登记机构应受理并注明顺位。问题2：需要丙银行同意。《民法典》第四百二十六条规定，最高额抵押担保的债权确定前，变更最高债权额需经其他抵押权人同意，否则可能影响其顺位利益。若丙银行不同意，乙银行与甲公司的债权额变更不得对抗丙银行；若同意，变更后的最高额抵押权顺位仍优先于丙银行的抵押权，但丙银行的债权实现范围以原最高额（3000万元）清偿后的剩余价值为限。案例三：2023年，某县开展农村不动产统一登记时，发现村民刘某的宅基地使用权登记薄记载面积为150㎡，但刘某持有的1995年《集体土地建设用地使用证》记载面积为180㎡，且现场测量实际占地面积为170㎡。经调查，1995年发证时因测绘误差导致证载面积与实际不符，2018年农村土地确权时登记薄按实际测量150㎡记载（未通知刘某）。刘某现申请更正登记，要求将登记薄面积恢复为180㎡。问题1：刘某是否有权申请更正登记？需提交哪些材料？问题2：登记机构应如何处理刘某的申请？答案：问题1：有权申请。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条，权利人认为登记薄记载错误的，可以申请更正登记。刘某需提交：①更正登记申请书；②申请人身份证明；③证明登记薄记载错误的材料（如1995年《集体土地建设用地使用证》、现场测量报告）；④若涉及利害关系人，需提交利害关系人同意的材料（本题无利害关系人，可不提交）。问题2：登记机构应启动更正程序：①核查原始登记资料，确认2018年登记薄记载150㎡的依据（如当时的测量报告、审批文件）；②对比1995年证载180㎡与实际170㎡的差异原因（若属1995年测绘误差，2018年更正为150㎡可能仍不准确）；③若登记薄确实存在错误（如2018年测量有误），应予以更正；若1995年证载面积错误，而2018年登记薄正确，则不予更正，并书面告知刘某理由。案例四：2025年10月，某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）申请办理某住宅项目国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。登记机构审查发现：①该项目土地出让合同约定容积率不超过2.0，但实际测绘容积率为2.2；②开发公司未按约定缴纳土地出让金违约金500万元；③部分房屋已出售给购房人，开发公司与购房人签订了《商品房买卖合同》，但未办理预告登记。问题1：登记机构是否应办理首次登记？说明理由。问题2：若开发公司补缴违约金并完善容积率审批手续，首次登记完成后，购房人如何取得房屋所有权？答案：问题1：不应办理。根据《不动产登记操作规范（试行）》9.3.2，房地产开发项目首次登记需满足规划条件、土地出让金及相关税费缴纳完毕等要求