2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高频考点卷附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。A.36B.24C.16D.12

2、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用

3、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

4、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减

5、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

6、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时

7、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数

8、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

9、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

10、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党

11、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益

12、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

13、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论

14、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法

15、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息

16、整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。A.整理B.逻辑C.收集D.时间

17、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%

18、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日

19、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

20、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

21、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

22、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5

23、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺

24、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益

25、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

26、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘

27、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况

28、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

29、价值时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产市场状况应为（）。A.过去B.现在C.未来D.难以判断

30、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

31、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500

32、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

33、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法

34、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理

35、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

36、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

37、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95

38、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势

39、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

40、收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理

41、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

42、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式

43、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

44、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000

45、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

46、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06

47、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264

48、地租＝市场价格－生产成本－普通利润（平均利润）是（）提出的。A.亚当·斯密B.威廉·配第C.大卫·李嘉图D.马尔萨斯

49、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪

50、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

51、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率

52、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

53、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573

54、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理

55、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

56、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是

57、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

58、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

59、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

60、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

61、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

62、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

63、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.50～60万元D.60万元以上

64、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化

65、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

66、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制

67、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清

68、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

69、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产

70、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33

71、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

72、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

73、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格

74、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00

75、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

76、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益

77、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间

78、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

79、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产

80、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427二、多选题

81、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

82、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

83、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦

84、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76

85、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期时一次付清。（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。（4）约定一年后一次付清。（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是（）。A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况

86、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降

87、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额

88、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法

89、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

90、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

91、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

92、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理

93、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号

94、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离

95、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定

96、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147

97、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

98、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素

99、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

100、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期三、判断题

101、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）

102、在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（）

103、估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（）

104、在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（）

105、建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）

106、城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。（）

107、刺激价格政策和高价格政策的目标都是为了维持房地产价格处于较高水平。（）

108、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）

109、建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

110、估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（）

111、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。（）

112、实事求是的前提是（）A.实践B.解放思想C.与时俱进D.一切从实际出发

113、在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）

114、长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

115、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。（）

116、实事求是的根本目的是（）A.解放思想B.与时俱进C.坚持真理发展真理D.在实践基础上达到认识与实践相符合、主观与客观相符合

117、广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。（）

118、估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格－债权＋债务。（）

119、房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）

120、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。具体的估算方法有两种：①根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期；②采用类似于比较法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。因此，本题中的后续建设期为36－24＝12（个月）。

2、答案：B本题解析：[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算

3、答案：B本题解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。

4、答案：B本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。

5、答案：D本题解析：收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

6、答案：A本题解析：成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

7、答案：A本题解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

8、答案：C本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

9、答案：D本题解析：A项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）＝205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m2。B项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）＝17100（元/m2）（假定年折现率为5%），实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元/m2。D项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；等额本息还款，每月还款额为：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）10×12]/[（1＋7%/12）10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值为：12539.72×[1－（1＋7%/12）－120]/（7%/12）＝108（万元），实际总价为216×50%＋108＝216（名义总价）。

10、答案：B本题解析：马克思主义政党是工人阶级反对资产阶级的斗争发展到一定阶段的产物，是科学社会主义与工人运动相结合的产物。选项A,1847年成立的共产主义者同盟，是第一个国际性的马克思主义政党。选项B，1869年成立的德国社会民主工党，是最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党。选项C，1903年俄国创立了新型的马克思主义政党——俄国社会民主工党（布）。选项D，1921年，中国共产党诞生。因此，选项A、C、D均不符合题意，故本题的正确答案为B。

11、答案：A本题解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

12、答案：B本题解析：分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

13、答案：B本题解析：感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知”，“感觉到了的东西.我们不能立刻理解它”。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B。选项A不符合题意，选项C和D的说法本身就是错误的。

14、答案：A本题解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。

15、答案：C本题解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。

16、答案：D本题解析：运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测的步骤之一是整理收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容与方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。

17、答案：C本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格，故有4654＝4230×（1＋t）8，可得t＝1.20%。

18、答案：C本题解析：本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

19、答案：C本题解析：[知识点]房屋建筑面积

20、答案：A本题解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的价格＝买方实付金额÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

21、答案：C本题解析：C项，评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况（但应注意期房与现房的不同）。AD两项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。

22、答案：C本题解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以采用最简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：在此题中，d＝（4075－3405）÷4＝167.5（元/m2），V2008＝P2002＋d×6＝4410.0（元/m2）。

23、答案：C本题解析：脾气虚损时，常可导致肺气的不足；脾失健运，津液代谢障碍，水液停滞，则聚而生痰、成饮，多影响肺的宣发和肃降，可出现喘咳痰多等临床表现。所以说“脾为生痰之源，肺为贮痰之器”。脾为湿困，运化失职，清气不升，既可影响胃的受纳与和降，可出现食少，呕吐，恶心，脘腹胀满等症。反之，若饮食失节，食滞胃脘，胃失和降，亦可影响脾的升清与运化，可出现腹胀泄泻等症。《素问·阴阳应象大论》说：“清气在下，则生殆泄；浊气在上，则生胀”，这是对脾胃升降失常所致病证的病理及临床表现的概括

24、答案：A本题解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

25、答案：B本题解析：导致房地产价格上涨的原因有以下5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

26、答案：A本题解析：局部病变常是整体病理变化在局部的反映，故治疗应从整体出发，在探求局部病变与整体病变的内在联系的基础上确立适当的治疗原则和方法。“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”，“病在上者下取之，病在下者高取之”，都是在整体观念指导下确立的治疗原则。

27、答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

28、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

29、答案：A本题解析：不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-3。表4-3价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本题价值时点为过去，则房地产市场状况应为过去，正确答案为A选项。

30、答案：A本题解析：以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。本题中，综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。

31、答案：A本题解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元

32、答案：C本题解析：十二经别的循行，都是从十二经脉的四肢部分多为肘、膝以上别出称为“离”，走人体腔脏腑深部称为“入”，然后浅出体表而上头面称为“出”；阴经的经别合人阳经的经别而分别注入六阳经脉称为“合”。

33、答案：B本题解析：[知识点]平均发展速度法

34、答案：C本题解析：房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。

35、答案：A本题解析：表达气候对用药的指导作用。气候寒冷慎用寒药。早上阳气升，让药顺阳气升发而扶正。

36、答案：C本题解析：建筑物的价值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的净收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的净收益＝140－56＝84（元/m2），土地的价值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地产价价格＝700＋1400＝2100（元/m2）。

37、答案：A本题解析：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。所以标准化修正的分母应为103，分子应为100；房地产状况调整的分母应为100，分子应为95。

38、答案：B本题解析：[知识点]路线价法

39、答案：B本题解析：题中应说明是按年等额还贷款本息，计算过程如下：①RM＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。

40、答案：D本题解析：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。

41、答案：D本题解析：暂无解析

42、答案：C本题解析：商品经济不是从来就有的.而是在一定历史条件下，作为自然经济的对立物而产生和发展起来的。商品经济是以交换为目的而进行生产的经济形式。自然经济是一种以自给自足为特征的经济形式。原始社会、奴隶社会和封建社会的基本经济形态是自然经济。商品经济是资本主义社会和社会主义社会的经济形态。因此，正确答案是C。

43、答案：B本题解析：该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（万元）。

44、答案：D本题解析：[知识点]房屋建筑面积

45、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

46、答案：D本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。

47、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

48、答案：A本题解析：亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中明确地论述了地租的计算及其决定机制。斯密关于地租的计算用现在的概念表达为：地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润。

49、答案：B本题解析：六淫各自的性质及致病特点：(1)寒邪：凡致病具有寒冷、凝结、收引特性的外邪称为寒邪。寒邪侵入所致病证称为外寒，寒邪直中于里，伤及脏腑阳气为中寒。寒为冬季的主气．也可见于其它季节。(2)暑邪：暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后，立秋以前。①暑为阳邪，其性炎热一壮热，心烦，面赤，脉象洪大。②暑性升散，耗气伤津——心胸烦闷不宁、头晕、目眩、口渴喜饮、气短、乏力、多汗。③暑多夹湿。

50、答案：A本题解析：[知识点]路线价法

51、答案：D本题解析：房地产价格指数或变动率可分为：①全国各类房地产的；②某地区各类房地产的；③全国某类房地产的；④某地区某类房地产的。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何房地产价格变动率或价格指数都可采用，而应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，选用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，并且所选用的价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

52、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

53、答案：C本题解析：依题意，可根据公式：期房价格＝现房价格-?-风险补偿，代入数值即得。

54、答案：D本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

55、答案：B本题解析：奇经八脉的分布不像十二经脉那样规则，同脏腑没有直接的络属关系，相互之间也没有表里关系，与十二正经不同，故称“奇经”。

56、答案：D本题解析：气血关系的失调主要指气和血互根互用的功能失调，主要有气滞血瘀、气不摄血、气随血脱、气血两虚和气血不荣经脉等几个方面。

57、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

58、答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。

59、答案：A本题解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。

60、答案：D本题解析：开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋销售利润＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。

61、答案：B本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

62、答案：D本题解析：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。B项，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

63、答案：B本题解析：甲乙两地块合并后产生的增值＝110－（50＋50）＝10（万元），则乙地块的合理要价区间为50～60万元，对双方最为公平合理的正常价格＝50＋10×50/100＝55（万元）。

64、答案：B本题解析：真虚假实至虚有盛候：病机的本质为“虚”，表现为“实”的临床假象。形成：正气虚弱，脏腑气血不足，推动、激发功能减退所致。表现：纳食减少，疲乏无力，舌淡嫩。又兼腹满时减、腹痛喜按等假象。

65、答案：A本题解析：A项，单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积、延长米等）为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。B项，在运用分部分项法测算建筑物的重新购建成本时应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C项，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。D项，指数调整法又称成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法，其主要用于检验其他方法的测算结果。

66、答案：D本题解析：①对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．土地使用管制情况；d．土地利用现状；e．出租或占用情况；f．他项权利设立情况；g．其他特殊情况。其中，土地使用管制情况应说明是建设用地还是农用地、未利用地。②对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：a．土地用途；b．容积率或建筑控制规模；c．建筑高度；d．建筑密度；e．绿地率；f．其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。

67、答案：D本题解析：由于房地产交易金额大，房地产的成交价格采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格一般以在成交日一次性付清所需支付的金额为基准，因此，统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。

68、答案：D本题解析：指数调整法又称成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

69、答案：B本题解析：暂无解析

70、答案：D本题解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到该宗房地产的收益价格为：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（万元）

71、答案：C本题解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义

72、答案：C本题解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。

73、答案：C本题解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。

74、答案：B本题解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1/（1＋1%）6]/100－5000×5%＝4634.1（元/平方米）。该期房目前的市场价格为4634.1×100＝46.341（万元）。P108。

75、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

76、答案：B本题解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

77、答案：B本题解析：在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。因此在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般根据房地产市场状况来判断，可以是开发期间的某个时间。

78、答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

79、答案：C本题解析：间接比较调整是选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

80、答案：D本题解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为2500元/m2；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产的正常负担下的价格为＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

81、答案：D本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

82、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

83、答案：A本题解析：《灵枢，顺气一日分为四时》说：“夫百病者，多以旦慧、昼安、夕加、夜甚……朝则人气始生，病气衰，故旦慧；日中人气长，长则胜邪，故安；夕则人气始衰，邪气始生，故加；夜半人气入藏，邪气独居于身，故甚也。”。

84、答案：C本题解析：价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。根据时间价值原理，价值时点是现在，续建费用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。

85、答案：A本题解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。所以，在第（1）种情况下，名义价格与实际价格相同。

86、答案：A本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。BD两项，属于物质折旧；C项属于外部折旧。

87、答案：B本题解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，即：建筑物折旧＝建筑物重新购建成本－建筑物市场价值。建筑物折旧不同于会计上的折旧，即不等于原始建造价格与账面价值的差额。

88、答案：C本题解析：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。类似折旧状况是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。

89、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

90、答案：C本题解析：[知识点]估价时点原则

91、答案：C本题解析：建筑物的价值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的净收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的净收益＝140－56＝84（元/m2），土地的价值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地产价价格＝700＋1400＝2100（元/m2）。

92、答案：D本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小