商业地产策划实施方案+商业地产策划实施方案基本流程

商业地产筹划方案基本流程

第一局部商业市场调研

影响商场物'也开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与

消费构造，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影

响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力

与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头

堡。

调研种类所需资料/研究范围

对工程所在地的商圈作出根基研究，另找出商圈的

商圈研究辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购

置力。

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。

对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区

投资客户研究

域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。

竞争对手研究包括竞争工程面积，基本状况及竞争研究等。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考

察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业开展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

1、城市开展状况：GDP指数、人口分布、产业构造等。

2、工程区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构

造等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流

类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）

等。

4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争工

程等。

（二）、终端消费者研究

1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性

别等。

2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对工程商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个

别需要。

2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

（四）、竞争对手研究

1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争工程：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射

范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对

商场规划与配套的要求、信息来源、购置方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个

体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、工程经营方式论证

1、工程与同类型物业的比较论证

2、工程业态探讨与可持续开展论证

3、工程消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、工程的商业价值及租金价值风险性论证

5、工程设计标准及经营管理水平的论证

第二局部工程可行性研究

一、前言

工程总体情况进展说明、分析、总结

二、工程概况

1、工程所处的具体位置、规模

2、工程规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场状况

2、根据工程特点分析当地与所评估工程相关的商业零售业市场供需

状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对

未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的

分析和预测工程的市场开展趋势。

3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进展调查及分析比较

4、工程SWOT分析

通过对工程的优势、劣势、时机与威胁的分析，为工程定位提供依据

5、工程市场定位

通过比较分析，确定工程的整体市场定位、功能定位、档次定位、客

户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定工程的开发设计方案提

供依据

6、工程初步开发设计方案

通过前述分析比较，确定工程最正确的开发、设计方案

7、工程投资成本估算

估算工程的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其

他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费

8、工程投资效益预测

主要根据工程未来销售收入及收益情况，计算工程的投资利润率、财

务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此

测算工程建成后的近期效益、远期效益。

9、风险分析

对工程可能产生的风险进展分析及躲避风险措施

10、可行性研究

可行性研究结论

第三局部工程规划开展建议

一、工程分析

1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、

周边配套。

2、综合评价(SWOT)：优势与劣势、时机与威胁。

二、工程定位建议

1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。

2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。

3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。

三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念

2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准等

4、环境、景观塑造建议

5、物业管理与服务要点

6、工程配套设施与功能建议

四、商业布局建议

1、工程商业筹划与规划方案整改建议

2、商业分区功能布局及调整方案

3、商业销售及租赁区域规划建议

4、工程外观及景观建议

5、工程人流及物流动向建议

五、工程商业组合建议

1、商业构造及业态分析

2、工程商业组合的可行性探讨

3、工程电梯位置和利用建议

4、工程环境、景观塑造：购物气氛的营造建议

5、工程配套设施与功能建议

第四局部招商、营销传播策略

一、工程商圈分析

商圈分析（SWOT）：商圈构造性分析

二、工程租售价格定位

1、租赁价格：

1）标准租赁期；

2）租金价格厘定；

3）租金水平展望及预测；

4）租金调整环境及递增率；

2、销售价格

1）销售价格厘定：

2）销售区域及铺位分割建议

3）销售价格之阶段策略性建议

4）销售与租金的价格互动建议及检讨

三、商场经营方式建议

1、直接及间接商铺出租

2、商场经营方式的可行性探讨

3、草拟?商场租赁意向书?及?租约蓝本?

四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分

3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分

5、营销与招商传播推广策略互动建议

6、宣传资料及媒介选择

五、招商营销执行

招商营销执行方案

第五局部经营管理建议

一、商场前期经营管理建议

1、商场商业布局的设计及控制

2、全程客户跟进

3、商场商户安排

4、商场内外部设计装潢参谋

5、开业宣传推广传播策略

6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、标准化运作体系。

二、商场管理制度制订

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟订

3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责

三、商场经营管理人员的选聘和培训

1、商场各级管理人员的选聘

2、商场经营管理培训资料

四、商场管理

1、制定商场经营管理目标及方案

2、制定商场管理标准

3、客户资料分析

4、各项资料及文件建档

第六局部工程标识系统

品牌是21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞争

时代，没有VI识另L系统的企业或楼盘，就如同没有国旗的国家。

一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法

3、中文标准字体（简称、全称）

4、英文标准字体（简称、全称）

5、中英文标准字体制作

6、常用字体

7、标准色

8、辅助色

9、标志辅助图形

10、标志标准字体使用标准、广告语应用标准

二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合

2、标志与简称的特殊组合

3、中文简称与英文简称的组合

4、标志与全称的组合

三、实际应用系