商业地产住宅项目全过程成本管控操作 第二三部分项目摘牌阶段交地阶段全

商业地产住宅项目全过程成本管控

操作第二三部分项目摘牌阶段交地

阶段

第二部分项目摘牌阶段

成本信息化平台上线

项目阶段：摘牌科目编码：ZP-001

1工作内容

成本信息化平台上线

2工作时间

开始时间：项目启动会召开结束时间：摘牌日后10日周期：10日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司工程部、设计部

5对接部门

商业地产公司成本控制部

6工作要点

6.1前置条件：可研成本编制完成，模块计划编制完成，项目设计、总

包、监理单位确定；

6.2制度流程：填报人工＞项目公司成本副总=＞成本控制部目标组测算

主管（项目负责人）=＞成本控制部信息工作主管二〉成本控制部各副总

（同时审批）=＞抄送成本控制部成本信息化平台各子系统管理员

6.3集团模板：【成本信息平台】项目基本信息申报表（XX公司）。

7完成标准

成本信息平台各子系统基本信息审批、录入完成

8工作成果用途

项目公司可以正常进行目标成本、合约规划、招标、合同登记等业务操

作

项目开发合作协议及土地出让合同成本风险分析

项目阶段：摘牌

科目编码：ZP-002

1工作内容

项目开发协议及土地出让合同成本风险分析

2工作时间

开始时间：交地日后1日

结束时间：交地日后10日周期：10日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司工程部、设计部

5对接部门

成本控制部

6工作要点

6.1前置条件：项目开发协议及土地出让合同签确；

6.2制度流程：成果上报采用OA系统《通用业务流程（简）》

流程：土建工程师一成本经理一成本副总一设计副总一工程副总一项

目公司总经理一成本控制部项目组项目经理一成本控制部项目组分管

副总一成本控制部总经理

6.3集团模板：详见附件《政府违约风险分析报告》。

7完成标准

完成《政府违约风险分析报告》并上报0A审批

8工作成果用途

分析开发协议及土地出让合同中有关交地时的〃三通一平〃、交地后的

〃七通〃及各项优惠政策的可实施性，及时发现风险、预警并规避风

险。

9跟踪落实要点

9.1交地时的〃三通一平〃是否达到开发协议及土地出让合同约定标准。

（三通一平指施工用水通、施工用电通、场外道路通、场地平整）；

9.2交地后的〃七通〃落实中可能存在的风险，政府是否能按开发协议

及土地出让合同约定标准完成履约。（七通指雨水、污水、自来水、电

力、电信、燃气、热力）；

9.3开发协议及土地出让合同约定的城市基础设施配套费、渣土处理、

墙改基金、散装水泥基金、人防配建、土地溢价返还、税收优惠等后期

落实可存在的风险。

10关注重点

10.1拆迁对项目成本管理的显性及隐性风险；

10.2外电交付条件、规划道路开通时间、税收返还方式、时间等。

第三部分项目交地阶段

地貌测绘招标

项目阶段：交地科目编码：JD-0011工作内容

地貌测绘招标

2工作时间

开始时间：交地日前10日

结束时间：交地日后10日周期：20日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司工程部、项目公司设计部

5对接部门

成本控制部南（中、北）项目组

6工作要点（此项工作根据项目的地貌情况决定是否必要发生）

6.1前置条件：土地移交完毕；

6.2制度流程：同招标流程

6.3集团模板；（无）

6.4主要内容：梳理对地貌测绘成果文件的要求，编制对应的招标文件,

合同文件，组织招标相关工作。

7完成标准

定标并完成合同签订。

8工作成果用途

提供项目现场原状地形地貌图，记录原状地形地貌相关信息，为土方开

挖及计量、争议解决提供原始资料。

9跟踪落实要点

9.1地貌测绘招标文件中地貌测绘的工作内容是否满足要求；

9.2地貌测绘招标流程是否符合制度要求；

9.3标函分析的合理性和准确性；

10关注重点

招标文件中对地貌测绘的要求，对地貌测绘的要求注意以下内容：

10.1关键点的测量；

10.2坎上坎下均测：对各种土坎要细分，注明坎顶、坎脚线的位置和

标高，特别对于缓坡坎，注明坎顶线与坎底线的位置和标高，有时特别

重要，因为这影响土方计算的准确性；

10.3细部测量注明：①准确记录树木包括果树的种类、年龄，坟穴、

房屋的位置与面积、建筑密度、人口密度、容积率等；②准确记录水塔、

管线的长度及使用年限；③特别是对学校、庙宇及旧村委会等要作详细

记录，这有利于以后的设计方案的选择。

10.4对临近项目基坑的已建及在建工程或建筑物，须注意其基础结构

形式，测量其垂直度、沉降等数据，为今后因开挖导致周边基坑沉降、

位移、开裂提供原始依据。

场外临水临电招标

项目阶段：交地科目编码：JD002

1工作内容

场外临水临电招标

2工作时间

开始时间：摘牌日后。日

结束时间：摘牌日后30日周期：30日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门：

项目公司设计部、工程部

5对接部门

成本控制部南（中、北）项目组

6工作操作

6.1前置条件：

6.1.1图纸完备；

6.1.2设计部已提出相关技术要求；

6.1.3工程部提供供货及安装工期节点要求。

6.2制度流程：

6.2.1审批流程：详见附件《地方类标招标审批流程》

6.2.2操作要点：1）标前会

详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》2）招标计划：

重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化

截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。

3）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：

序姓工作单位建议人员小组内备注

号名职务

1XX项目公司总经理组长商务标评委

负责商务标函分析、

2XX项目公司成本副总商务组判断报价是否合理

总经办成员

技术标评审、项目经理

3XX项目公司工程副总技术组答辩、封样确认

总经办成员

技术标评审、项目经理

4XX项目公司设计副总技术组答辩

总经办成员

工程部分管专技术标评审、项目经理

5XX项目公司业工程师技术组答辩、封样确认

工程部成员

成本部土建造负责商务标函分析、判

6XX项目公司价工程师商务组断报价是否合理

成本部成员

设计部土建工技术标评审、项目经

7XX项目公司程师技术组理答辩、封样确认

设计部成员

4）入围单位选择（地方类）

详见附件《资格预审及供方入围》。5）招标文件编制

工程范围：详见清单。6）投标答疑

详见附件《招标答疑工作内容》7）开标及项目经理答辩

详见附件《开标及项目经理答辩》8）评标

详见附件《评标标准流程内容之综合评分部分》9）详评会、定标会

详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》10）合同

a）合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b）严禁定标

后再次议价。

C）合同审核要点：

U核对中标单位名称是否有误；

U核对合同金额是否与定标金额一致；

U定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发生

的变更、洽商以及结算的依据；

U与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质

性修改；

U核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；

U核对是否有新增附件资料。

6.3集团模板：参照2014年分包工程模板/范本执行。

7完成标准

合同签订应在审批完成之后30个工作日内完成。

8工作成果用途

移交:工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本

控制部（备案）；

9跟踪落实要点

跟踪：主要价格情况。

10关注重点

10.1根据工地现场生产、生活、消防用水量，及施工、生活用电负荷

总量确定整个项目场外临水、临电负荷总量；

10.2关注水源、电源的接驳点，水源点的管径大小、变压器容量情况，

确定合理的路由；

10.3包干方式应为综合单价固定、总价包干方式；

10.4编制清单时，应将可能发生的道路破除、土方开挖等拆改项及零

星项放入清单。还应充分考虑场地外电缆埋地需通过铁路时发生的顶管

费用、铁路部门及市政部门报建费；

10.5关注项目开业后，场外临水、临电的处置方案。

施工用柴油发电机方案分析报批

项目阶段：交地科目编码：JD-003

1工作内容

1.1施工使用柴油发电机属于抢工措施，因此拟采用的项目必须按集团

下发的柴发使用申请流程报审；

1.2通过对于项目临电情况摸底、临电负荷需求计算、项目开工顺序安

排以及柴油发电机有关费用调研，做出相应的技术经济性分析，并按集

团相关发文要求，测算表格等完成事项上报。

2工作时间

开始时间：交地日前30日（项目公司在编人员到位）

结束时间：交地后10日周期：40日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司工程部、设计部、总包单位、监理单位

5对接部门：

成本控制部

6工作要点

6.1前置条件：

6.1.1完成项目所在地市政条件调查；

6.1.2确定项目开工顺序，明确临电负荷需求；

6.1.3项目所在地柴油发电机租用及燃料价格调研；

6.2制度流程:

项目所在地市政条件调研-项目公司工程部明确临电负荷需求-柴油发

电机使用方案确定-柴油发电机费用测算-按集团相关制度上报

6.3集团模板;

项目名称

经办部门经办人

发电机使用情况（注明使用原因、发电机数量、功率、使用时间，并简要描

说明述项目临时用电概况；如涉及营销使用，需注明）

所属项目公司成

本部意见

所属项目公司相

关部门审批意见（工程、营销等）

所属项目公司总

经理审批意见

商业地产公司项

目管理中心

/营销部审批意见

7完成标准

7.1完成施工用柴油发电机使用方案确定及相应费用估算；

7.2根据集团模板完成相关流程报批；

8工作成果用途

8.1以集团批复的项目施工用柴油发电机费用作为相关费用控制上限

进行过程管控；

8.2作为项目签订;夬策文件的依据之一。

9跟踪落实要点

施工期间完整记录柴油发电机使用数量、功率、时间及其他影响费用的

参数，并在柴油发电机使用结束后以现场签证形式上报。

9.1及时跟进项目临电资源落实情况，尽量减少柴油发电机使用时间。

9.2柴油发电机工况原因导致实际输出功率与标称的额定功率差异；

9.3使用柴油发电机供电的施工合同结算，需扣除相应合同单价中的电

费金额。

9.4按集团下发的柴油发电机费用统计表格，反馈相应成本数据。

10关注重点

10.1市政条件调查需严肃对待，尽量避免采用柴油发电机供电；

10.2明确项目开发顺序，减少柴油发电机供电范围；

10.3完整记录柴油发电机运行时间、使用数量等重要计费参数；

10.4关注柴油发电机计费形式，避免重复计费；

10.5根据集团审批的柴油发电机相关费用，以此做上限控制。

建设工程勘察工程招标

项目阶段：交地科目编码：JD0041工作内容

建设工程勘察招标

2工作时间

开始时间：摘牌后15日

结束时间：摘牌后30日周期：15日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部、工程部

5对接部门成本控制部6工作要点

6.1前置条件：

6.1.1设计部完成项目建设工程勘察设计方案、总平面图，并签字确认；

6.1.2工程部提供建设工程勘察工期节点要求。

6.2制度流程：

6.2.1详见附件《地方类标招标审批流程》

6.2.2操作要点：1）招标计划：详见附件《招标计划模板》；2）成

立招标小组（7人或9人，单数），例如

3）入围单位选择

商业地产公司成本控制部审批意见

商业地产公司

分管项目副总裁审批意见

商业地产公司总裁审批意见

序

号姓工作单位建议人员小组内备注

名职务

1XX项目公司总经理组长商务标评委

项目公司负责商务标函分析、判

2xx总经成本副总商务组断报价是否合理

办成员

项目公司技术标评审、项目经理

3XX总经工程副总技术组答辩、封样确认

办成员

项目公司技术标评审、项目经理

4XX总经设计副总技术组答辩、封样确认

办成员

工程部分管技术标评审、项目经理答

项目公司专业工辩、封样确认

5XX工程部程师技术组

成员

成本部土

项目公司建造价工程负责商务标函分析、判断

6XX成本部师商务组报价是否合理

成员

设计部分管

项目公司专业工技术标评审、项目经理答

7XX设计部程师技术组辩、封样确认

成员

♦本项目为地方类标，使用项目公司供方名录上的单位;

♦具有勘察设计资质；

♦近三年有类似工程业绩；4）招标文件编制

♦参照使用集团分包工程招标范本；

♦工期、工程范围、施工界面及技术要求；根据《岩土工程勘察规范》

GB50021-2001

（2009年版）的要求，提供相关的资料，满足施工图设计、基坑设计

的要求。按建筑群提出详细的岩土工程和设计施工所需的岩土参数，对

建筑地基做出岩土工程评价，并对基础类型、基础形式、地基处理及工

程降水和不良地质作用的防治等提出建议，并提供以下成果：

※查明建筑物范围内岩土层的类型、深度、分布、工程特性和变化规律，

分析和评价地基的稳定性、均匀性和承载力；

※查明基岩的岩性、构造、岩面变化、风化程度，建筑物范围内岩土层

的类型、深度、分布、工程特性和变化规律，判定有无破碎岩体或软弱

岩体；

※查明不良地质作用的类型、成因、分布范围、发展趋势和危害程度；

可液化土层的分布及对桩基的危害程度，提出整治方案的建议；

※查明埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞、孤石、管线等对工程不利的

埋藏物；

※查明地下水的埋藏条件，提供地下水位及其变化幅度。评价地下水对

桩基设计和施工的影响，判断水质对建筑材料的腐蚀性；

※查明填土填石的分布范围，评价成桩或该层作地基处理的可能性。论

证桩的施工条件及其对环境的影响；

※进行场地和地基地震效应的岩土工程勘察，提出勘察场地的抗震设防

烈度、设计基本地震加速度和设计特征、特征周期分布；

※提出地下室防水设计水位和抗浮设计水位的建议；

※提供平面布置图及天然地面标高。对建筑物范围的陡坡需提供较准确

的等高线；

※提出各建筑物单体及地下室的基础形式的建议；

※提出岩层内基坑开挖方法的建议，评价岩体经爆破后的承载力影响;

※提供强、中、微风化岩等高线图（包括DWG格式图形文件）、地

质坡面图、钻孔柱状图等。

※汇总以上要求内容，编制完成完整的项目《建设工程勘察报告》。5）

工程量清单：成本部专业工程师依据招标匿纸及技术要求编制；

6）召开标签会议，见附件《标前会、详评会、定标会》

♦投标答疑，见附件《招标答疑工作内容》

♦开标及项目经理答辩，见附件《开标及项目经理答辩》

♦评标

※评标流程见附件《评标工作流程》

※符合性评审

※技术标评审

※商务标评审：对比单价与周边地区市场价水平；

※综合评分：通过系统自动汇总综合评分，注意先下复核评分结果。集

团模板：按照分包工程范本执行

7完成标准

合同签订完成，应在中标之后15个工作日完成。

8工作成果用途

满足设计关于地质勘查技术需要，对项目设计工作提供地勘技术参数。

9跟踪落实要点

9.1工程勘察方案是否科学、合理、可行、详实，是否满足项目设计工

作需要；

9.2工程勘查计划是否满足项目开发节点需求；

9.3主要勘查工艺、执行规范及价格情况。

10关注重点

10.1工程范围须明确；

10.2设计部须提供工程勘察任务委托书、技术要求、建筑总平面布置

图；

10.3合同计价方式：固定综合单价包干。

10.4.勘察实施方案是否合埋并具有科学性、代表性须开发设计部及工程

部审核。

11工作教训心得

11.1在招标文件中，增加地勘结果与实际情况出入超过10%进行处罚，

在5%以内的给予适当奖励的条款，避免对成本可能造成的影响。

11.2后期甲方核实地勘单位数据过于保守的,地勘单位有义务进行修

改；

工地围挡（广告围挡）及照明工程招标

项目阶段：交地科目编码:JD005

1工作内容

工地围挡（广告围挡）及照明工程招标。

2工作时间

开始时间：土地摘牌日

结束时间：土地摘牌后30天

周期：30日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司工程部、设计部、营销部、财务部

5对接部门

无

6工作要点

6.1前置条件：

6.1.1相关技术标准、技术性要求明确。

6.1.2工程部提工期节点要求、界面划分、标段划分。

6.2制度流程：

6.2.1审批流程：见附件《地方类标招标审批流程》

6.2.2操作要点：1）招标计划：

重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间，正常情

况下，发标至回标至少应保证15天。

2）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：

序姓工作单建议人员小组内职备注

号名位务

1XX项目公总经理组长招标项目总体把控

司

负责商务标函分析、判

2XX项目公成本副总商务组成断报

司员价是否合理

技术标评审、项目经理

3XX项目公工程副总技术组成答

司员辩、主要材料封样确认

技术标评审、项目经理

4XX项目公设计副总技术组成答

司员辩、主要材料封样确认

工程部技术标评审、项目经理

5XX项目公土建工程师技术组成答

司员辩、主要材料封样确认

成本部负责商务标函分析、判

6XX项目公土建造价工商务组成断报

司程师员价是否合理

设计部技术标评审、项目经理

7XX项目公建筑设计师技术组成答

司员辩、主要材料封样确认

3）入围单位选择：见附件《资格预审及供方入围工作流程》

4）招标文件编制

集团未发布相关范本。a）工程范围及施工界面常规招标范围：

u设计：围挡地基基础、上部钢结构、挡土墙、照明的设计；

u围挡地基基础及上部钢结构施工及安装（挡水墙、照明线缆敷设、灯

具安装）；

U拆除（包括回购）：围挡地基基础及上部钢结构（挡水墙、照明线缆

敷设、灯具等全部内容）拆除以及拆除后垃圾清运、地坪恢复。

b）工程量清单

u按不同的高度和建造标准分别列项。

u围挡部分按不同的高度要求分别列项，其中钢结构部分可单独列项计

量按重量单位〃t〃或〃kg〃来计量，也可以直接在包含围挡的范围内

以面积单位来计量;

u基础部分可参考总包清单的列项来进行分解列项；

u照明部分清单描述中须包含防雷接地的相关说明。

C）关注点:

U招标范围明确，特别注意需要包含前期设计和后期拆除的工作；

U明确防雷、防触电的要求。

5）投标答疑：见附件《招标答疑工作流程》

6）开标及项目经理答辩：见附件《开标及项目经理答辩工作流程》

7）评标：见附件《评标工作流程》

8）标前会、详评会、定标会：见附件《标前会、详评会及定标会工作

流程》

9）合同

a）合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。

b）严禁定标后再次议价。c）合同审核要点：

u核对中标单位名称是否有误；

u核对合同金额是否与定标金额一致；

u定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发生

的变更、洽商以及结算的依据；

U与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质

性修改；

U核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；

U核对是否有新增附件及料。

6.3集团模板：无

7完成标准

合同签订完成。

8工作成果用途

移交工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本

控制部（备案）。

9跟踪落实要点

施工和设计是否一致、进度付款，最终的拆除和回收。

10关注重点

10.1围挡包括广告围挡但不包括工地的施工围挡，工地的施工围挡包

含在总包的施工范围内；

10.2招标范围必须明确，通常会遗漏的内容是围挡及照明工程的拆除、

回收以及恢复至原状；

10.3相关技术要求必须明确，特别关注照明的防水、防触电、防雷要

求，以及项目后期围挡拆除后的对原地面恢复到什么质量标准；

10.4与设计部沟通须明确围挡钢结构部分是否有优化空间，并决定是

否进一步优化；

10.5招标前必须和营销部进行充分沟通，满足项目营销的需要,该费

用应列入营销费用；

10.6注意当地政府相关部门是否对围挡高度有相关要求，部分城市对

围挡限高；

10.7注意围挡的安置位置不同会导致围挡的高度产生变化，满足政府

及营销部门要求的情况下可采用提高围挡的安放位置，降低围挡的绝对

高度的方法来节约成本，具体方案须测算对比。

售楼处及样板间安装工程招标

项目阶段：交地科目编码：JD006

1工作内容

售楼处及样板间安装工程招标工作。

2工作时间

开始时间：摘牌日后85日

结束时间：摘牌日后100日周期：15日

3责任人

项目公司成本部

4配合部门

项目公司、工程部

5对接部门

成本控制部

6工作要点

6.1前置条件

6.1.1营销部完成售楼处选址

6.1.2设计部完成售楼处内装设计图纸（图纸内容包含售楼处精装修、

精装修水电、室外景观）并完成材料封样。

6.1.3工程部提供售楼处内装、景观工程工期节点要求

6.2制度流程

6.2.1审批流程：

详见附件〃审批流程〃

6.2.2操作要点：

1）资格预审：详见附件〃资格预审及供方入围工作流程〃

2）招标计划：

重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化

截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证10天。

3）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：

序

号姓工作单位建议人员小组内职备注

名务

1XX项目公司总经理组长商务标评委

负责商务标函分析、判

2xx项目公司总成本副总商务组成断报

经办员价是否合理

技术标评审、项目经理

3xx项目公司总工程副总技术组成答

经办员辩、封样确认

技术标评审、项目经理

4XX项目公司总设计副总技术组成答

经办员辩、封样确认

工程部分技术标评审、项目经理

5XX项目公司工管专技术组成答

程部业工程师员辩、封样确认

成本部装负责商务标函分析、判

6XX项目公司成修造商务组成断报

本部价工程师员价是否合理

设计部分技术标评审、项目经理

7XX项目公司设管专技术组成答

计部业工程师员辩、封样确认

4）入围单位选择：详见附件〃资格预审及供方入围工作流程〃

5）招标文件编制工程范围

a）售楼处内装修：

包括内门，地面，内隔墙体安装，内墙涂料、石材，吊顶，卫生洁具,

卫生间防水及内装修，钢楼梯及装饰等合同规定的和可合理推断出的全

部工作。

b）室外景观、泛光工程招标范围：

硬地铺装、平立面景观、小品工程、回填土（含种植土）、树木种植、

养护、草坪绿丘、给排水、电气管线及灯具（品牌详见’附件2012年

消防安全材料设备合格供方品牌库名录’）、景观构件基础［防水的碎

保护层及以下由总包施工并甩筋

（若有）满足锚固长度，防水的碎保护层以上由中标人施工］及标识等

其它设计相关配套设施的基础含埋件及电气管线预留等、室外台阶基层

及面层（若有）、景观设计图纸上反映的滤水层（若有）、卵石层本身、

回填土本身及以上的做法

包含的一切内容及与防水结构接合部位的处理、施工缝的处理。

C）售楼处机电工程主要包括但不限于如下系统：

①给排水系统，含给水系统、雨水系统和排水系统；

②电气系统，含动力系统、照明系统及防雷接地系统；

③通风空调及采暖系统，含排风系统、空调系统及采暖系统；

④消防系统，含消防水系统、消防报警系统；

⑤弱电系统，含视频监控系统、综合布线系统、程控交换机系统、计

算机网络系统、背景音乐系统、有线电视系统、信息发布系统、安防报

警系统及其他相关系统；

⑥室外雨污水系统。

6）投标答疑：详见附件〃招标答疑工作流程〃

7）开标及项目经理答辩：详见附件〃开标及项目经理答辩工作流程〃

8）评标

a）标函分析

①各投标单位商务条件是否符合招标文件要求；

②开标总价对比、复核是否有算数误差；

③分析价格是否合理、费率计取是否合理；

④主要材料价格汇总对比分析；

⑤各家投标单位报价细节分析、复核主要材料及设备是否响应招标文

件要求；

⑥对比单方平米指标是否超标；

⑦复核各投标单位总结性评述是否清晰及合理。

b）技术标评分

网上设定技术标评分的截止时间，技术标评委须在规定时间内完成对各

投标人的技术标评审，注意要定期提醒各技术标评委。

c）商务标评分

通过标函分析复核各投标人报价是否存在算术误差，系统将自动汇总商

务标得分。

d）综合评分

技术标评分和商务标评分完成后，通过系统自动汇总综合评分。注意线

下复核评分结果。

9）标前会、详评会、定标会：详见附件〃标前会、详评会及定标会工

作流程〃

10）合同

a）合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。

b）严禁定标后再次议价。

c）合同审核要点：详见附件〃合同审核要点〃

6.3集团模板：参照14年范本执行。

7完成标准

合同签订完成，应在中标之后30个工作日内完成。

8工作成果用途

移交:工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本

控制部（备案）;

9跟踪落实要点

样板、样品及主要施工工艺、施工标准执行情况，主要价格情况。

10关注重点

10.1装饰关注重点

10.1.1工程范围须明确，应包括售楼处精装修工程及精装修水电工程。

10.1.2主要材料及设备须明确品牌。

10.1.3设计部须提供正式的设计封样清单，并须要求投标人在招标答

疑之前现场仔细查看设计封样。投标材料样品要符合设计封样要求，主

要材料品牌是否为同一档次，是否满足供货要求。

10.1.4合同计价方式,固定总价包干。

10.1.5标函分析时重点分析非标LED灯具的综合单价及主材费是否合

理。

10.1.6售楼处内装工程要求工期紧迫，须认真研究慎重考虑入围单位

的选择。

10.2机电工程关注重点：

10.2.1与总承包工程临时用水施工界面划分，临时用水接入点的确定

和接驳。

10.2.2与总承包工程临时用电施工界面划分，临时用电接入点的确定

和接驳。

10.2.3雨污水临时排放系统与市政接驳。

10.2.4弱电外线的接入要求。

10.2.5空调采暖系统设备选型。

10.2.6灯具点位、消防点位、空调风口、背景音乐扬声器等于天花平

面需合理布置。

10.2.7临时消防水系统的设置要求。

10.2.8弱电系统配置要求、设备选型。

监理招标

项目阶段：交地科目编码：JD-007

1工作内容

监理招标

2工作时间

开始时间：交接日

结束时间：交接日完成50天周期：30日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

商业地产质量监管部、项目公司工程部、项目公司总经理

5对接部门

集团成本管理中心

6操作要点

L前置条件：经质量监管部批准的监理人员投入计划；经董事长签批

的项目面积指标；

2、制度流程：《2013年度工程建设监理合格供方品牌库使用指引》

及相关附件；

7完成标准

监理定标审批流程完成

8结果运用

办理施工许可前置条件之一；签署监理合同并开展监理工作的前置条件。

9持续跟踪

监理人员履约情况，重点跟踪其对总分包单位的质量、进度管控是否到

位，现场管埋是否规范，旁站监埋是否尽职尽责，文件资料记录真实、

准确、清晰。应该复核现场打卡、考勤记录

10关注重点

10.1监理人员投入计划

由工程部组织按集团下发模板进行编制，并报质量监督部审批。审批流

程为：项目公司工程部经办人员---工程部经理分管工程的副总一总经

理一项目管理

中心质量监督部（如投入计划人员中包含酒店装修、影城装修、大歌星

装修监理人员，则项目公司上报前需经酒店公司、院线、大歌星同意）o

10.2标段划分：

同期开发的建筑面积在70万平方米（含70万平方米）以下的建筑规

模不允许划分标段，同期开发建筑面积在70万平方米（不含70万平

方米）以上的，必须划分为两个标段。开工日期间隔在12个月（含12

个月）以内的视为同期开发。

10.3监理单位的选择

各公司根据项目所在的区域、项目规模、特点等在本品牌库中选择

2-3家监理进行技术标评议，技术标评分最高供方为该项目确定的监理

单位。

各相关部室和公司应给予品牌库中所有供方均等的投标参与机会，

不得以各种不正当理由屏蔽或限制其中某供方使用。

当监理单位库内资源出现相对短缺时，项目公司招标经办人及成本

负责人须积极协调足够数量供方参与投标，确实无法解决时，可申请集

团成本管理中心供方管理部协助。

各公司招标经办人员须在入围前3天需将入围信息报批至集团成本

管理中心供方管理部审核，定标3日内将中标信息报集团成本管理中心

供方管理部备案。审批流程为：项目公司成本部经办人员一成本部经理

一分管成本副总一总经理一成本控制部总经理一商业地产总裁（正常

入围需讨论是否必要）一成本管理中心供方管理经理一成本管理中心分

管副总一成本管理中心总经理（监理人员投入计划表作为定标上报的附

件）。

超限使用供方时，应按集团制度进行报批。

选择库内供方的顺序为：绿灯供方一红灯供方（中标或签约次数加

入围次数超限但中标或签约次数未超限）一红灯供方（中标或签约次数

超限）。

对于拒绝参与投标的供方，项目公司成本部须取得相应的书面证据

（含招标系统中的拒绝投标记录）并于招标文件发出前报成本管理中心

供方管理部供方管理经理。

如因入围或中标信息延迟报送或事后补报，导致信息发布、备案不

及时，集团将对招标经办人员及主管领导问责，并视情节严重程度给予

行政处罚。

10.4技术标评议

技术标评审小组:评审小组不少于5人，不大于9人，必须为单数，

由项目公司相关技术人员、商业地产质量监督部人员、各系统相关技术

人员组成。其中，项目公司、质量监管部、各系统技术标评委人数不

得超过技术标评委总人数的50%。

技术标评议内容：1）监理项目部人员名单、资格、进出场时间等,

人员的相关要求按照《监理合同范本》中的相关要求执行；2）监理大

纲；3）总监、总监代表、高级监理人员、主要监理人员、酒店主要监

理人员（如有）的面谈考核。

10.5中标价格确定

1）无论建筑面积多大，均采用中标单位在投标文件中对50万平方

米的模块的综合单价和异地系数。

2）中标总价=（监理人员投入数量*战略协议约定的该供方相应固定

人员单价）*异地监理费调整系数。

3）中标价须满足目标成本限额要求，并应努力控制在25元/平米内。

10.6系统公司工程监埋

在****广场内的酒店精装修、影城装修、大歌星装修与项目公司同

时确定监理，需要的监理人员数量并入到项目公司议标时人员投入计划

中一并议标，签订合同可以分别与监理单位签订。

10.7其他

监理费用在30万元（不含30万）以内的项目，可以在监理品牌库

内选择一家单位独家议标。

文物勘探及基坑普探单位确定

项目阶段：交地阶段科目编码：JD-008

1.工作内容

文物勘探及基坑普探单位确定

2.时间节点

开始时间：交地日前20日结束时间：交地日

周期：20日

3.责任部门

项目公司成本部土建造价工程师。

4.配合部门

项目公司设计部土建设计师、工程部土建工程师。

5.对接部门

成本控制部项目组。

6.工作要点

6.1前置条件：项目摘牌

6.2制度流程：

1）单位选择：当地文物保护主管部门制定单位；

2）商务谈判：项目公司两部门三人参与，确定勘探方案、合同金额、

工期及付款条件，形成《谈判记录》；

3）审批流程：详见附件；

4）合同签订：合同审核要点：

1）核对单位名称是否有误；

2）核对合同金额是否与审批金额一致；

3）核对合同文本与审批内容是否一致；

7.完成标准

合同签字盖章。

8.工作成果用途

移交工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本

控制部（备案）；

9.跟踪落实要点

文物勘探方案的合理性及文物勘探的结果。

10.关注重点

10.1核实项目所在地是否需要开展此项工作；

10.2根据国家《文物保护法》、《文物法实施细则》及当地政府文物

保护单位相关要求进行文物勘探；

11.工作教训心得

11.1增加文物发掘期间的安保工作及相关费用；

11.2发掘出文物后要与相关主管部门做好上报沟通。

建筑沉降监测工程招标

项目阶段：交地科目编码：JD0091工作内容

建筑沉降监测工程招标工作

2工作时间

开始时间：土方工程开工前35日结束时间：土方工程开工日

周期：35日

3责任部门

项目公司成本部

4配合部门

项目公司设计部、工程部

5对接部门成本控制部6工作要点

6.1前置条件：

6.1.1设计部完成项目建筑沉降检测设计方案,并签字确认；

6.1.2工程部提供建筑沉降检测工期节点要求；

6.1.3要提供基坑支护的施工图等相关资料。

6.2制度流程：

6.2.1审批流程：详见附件《地方类招标审批流程》

6.2.2操作要点：

1）招标计划：详见附件《招标计划模板》

2）成立招标小组（7人或9人，单数），例如：

♦本项目为地方类标，使用项目公司供方名录中的单位；

序

号姓工作单位建议人员小组内职备注

名务

1XX项目公司总经理组长商务标评委

负责商务标函分析、

2xx项目公司总经成本副总商务组成判

办员断报价是否合理

技术标评审、项目经

3xx项目公司总经工程副总技术组成理

办员答辩、封样确认

技术标评审、项目经

4xx项目公司总经设计副总技术组成理

办员答辩、封样确认

工程部分技术标评审、项目经

5xx项目公司工程管技术组成理

部专业工程员答辩、封样确认

师

成本部装负责商务标函分析、

6xx项目公司成本修商务组成判

部造价工程员断报价是否合理

师

设计部分技术标评审、项目经

7xx项目公司设计管技术组成理

部专业工程员答辩、封样确认

师

♦具有勘察设计资质；（工程测量、测绘资质）；

♦近三年有类似工程业绩；

3）招标文件编制

♦参照使用集团分包工程招标文件范本；

♦工期、工程范围、施工界面及技术要求：

※在远离施工区预计变形区外的适当位置布设规定数量的水准基准点,

基准点高程采用1985年国家高程基准高程，每次沉降观测时均先进

行基准点稳定性的检验。

布设规定数量的沉降观测点（详见沉降观测点布置图）O

※技术要求:

国标《工程测量规范》(GB50026—2007);

国标《国家一、二等水准测量规范》(GB12897—2006);行业标准

《建筑变形测量规程》(JGJ/T8—2007);

甲方及设计单位有关技术要求；

行业标准《测绘产品检查验收规定》(CH1002-95);

※工程量清单：成本部专业工程帅依据招标图纸及技术要求编制。4)台

开标前会议，见附件《标前会、详评会、定标会》

5)投标答疑，见附件《招标答疑工作内容》

6)开标及项目经理答辩，见附件《开标及项目经理答辩》

7)评标

♦评标流程见附件《评标工作流程》

♦符合性评审

♦技术标评审

♦商务标评审：对比单价与周边地区市场价水平

♦综合评分：通过系统自动汇总综合评分。注意线下复核评分结果。8)

详评会、定标会

见附件《标前会、详评会、定标会》9)合同

♦合同审批：原则上应在中标之后15个工作日完成审批；

♦严禁定标后再次议价；

♦合同审批要点：

※核对中标单位名称是含有误；

※核对合同金额是否与定标金额一致；

※定标之后的图纸应作为合同一部分，为所有定标后发生的变更、签证

以及结算的依据；

※与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质

性修改；

※核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；

※核对是否有新增附件资料。

6.3集团模板：按照分包工程范本执行

7完成标准

合同签订完成，应在中标之后15个工作日内完成。

8工作成果用途

8.1满足沉降监测规范及达到项目技术要求；

9跟踪落实要点

9.1监测技术方案的科学性、可行性，对阶^性工作成果的提供时限及

质量。

10关注重点

10.1工程范围须明确；应包含施工期及竣工验收后的位移监测；

10.2设计部须提供建筑沉降监测任务委托书或沉降观测技术方案、技

术要求、建筑总平面布置图；

10.3合同计价方式，固定综合单价包干；

10.4测量方案应取得集团的审批；

10.5关注监测单位定期提供阶段性成果的时间及质量标准。

11工作教训心得

11.1关于测量的点位和频次是否符合规范；

11.2关注不同地区实施的规范外特殊监测规定及要求；

11.2相关收费大概4-5折。

设计试桩招标

项目阶段：交地科目编码：JD-010

1.工作内容

设计试桩招标

2.工作时间

开始时间：摘牌日

结束时间：摘牌后15日周期：15日

3.责任部门

项目公司成本部

4.配合部门

项目公司设计部、工程部。

5.对接部门

成本控制部项目组。

6.操作要点

6.3前置条件：

6.1.1专家论证会（内部）完成，基础论证成果移交；

6.1.2《试桩方案》经规划院结构所、项目中心设计部审核，并抄送计

划部、质检部；

6.1.3地质勘察报告完成；

6.4制度流程：

6.2.1审批流程：见附件《地方类标招标审批流程》

6.2.2操作流程：

5）招标计划：

重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化

截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。

6）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：

序姓工作单建议人员小组内职备注

号名位务

1XX项目公总经理组长招标项目总体把控

司

负责商务标函分析、判

2XX项目公成本副总商务组成断报

口

司贝价是否合理

3XX项目公工程副总技术组成技术标评审

司员

4XX项目公设计副总技术组成技术标评审

司员

工程部技术标评审

5XX项目公土建工程师技术组成

司员

成本部负责商务标函分析、判

6XX项目公土建造价工商务组成断报

司程师员价是否合理

设计部

7XX项目公土建设计师技术组成技术标评审

司员

7）入围单位选择

a.本项目为地方类标；

b.地基与基础工程专业承包二级以上（含）资质；

c.近三年有类似业绩；

8）招标文件编制

a）参照使用集团分包工程招标范本；

b）工期、工程范围、施工界面及技术要求

依据集团审批通过的《试桩方案》确定工程范围；

c）工程量清单

成本部专业工程师依据招标图纸及技术要求编制；

d）召开标前会议；见附件《标前会、详评会、定标会》

9）投标答疑

见附件《招标答疑工作内容》

10）开标及项目经理答辩

见附件《开标及项目经理答辩》

11）评标

e.评标流程见附件《评标工作流程》

f.符合性评审

g.技术标评审

施工方案是否满足国家、地方、行业及****集团验收要求；人员、设

备及施工方案是否满足项目施工进度节点要求；

h.商务标评审

通过标函分析复核各投标人报价是否存在算术误差，系统将自动汇总商

务标得分。

i.综合评分

技术标评分和商务标评分完成后，通过系统自动汇总综合评分。注意线

下复核评分结果。

12）详评会、定标会

见附件《标前会、详评会、定标会》

13）合同

a）合同审批：原则上应在中标之后1个工作日完成审批。

b）合同审核要点：

4）核对中标单位名称是否有误；

5）核对合同金额是否与定标金额一致；

6）定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发

生的变更、洽商以及结算的依据；

7）与合同范本及《招标文件》等进行对比,核对是否对合同条款有实

质性修改；

8）核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；

9）核对是否有新增附件资料。

7.完成标准

7.1发放中标通知书和感谢函；

7.2合同签订，应在中标之后15个工作日内完成；

7.3退还投标保证金。

8.工作成果用途

移交:工程部及监理公司（实施）、财务部（备案）、行政部（备案）、总部成本

控制部（备案）；

9.跟踪落实要点

9.1实施方案与投标文件是否一致；

9.2《成桩分析报告》、《试桩检测报告》

10.关注重点

10.1国家、地区和行业相关规范；

10.2设计试桩施工单位原则上需单独招标，如特殊原因需总包施工，

应先上报成本控制部，批准后方可实施；

10.3入围单位选择关注当地相关行业状况，过往业绩；

10.4满足《****项目桩基及基坑支护》；

10.5单价指标与同类项目是否有可比性；

10.6招标计划关注发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间，正常

情况下，发标至回标至少应保证7天；

10.7招标文件计价方式宜采用固定综合单价法，钻孔灌注桩的钢筋笼

和混凝土宜分别列清单计算。

10.8试桩过程中方案调整，项目公司需将调整内容重新上报审核；

10.9招标文件需明示完成试桩成果专题会成果审批前，严禁工程试桩

施工；

10.10试桩施工单位现场应配合试桩检测单位进行相应的检测工作；

10.11试桩成桩的质量与养护必须达到检测要求，避免因试桩成桩自身

质量或养护原因导致检测数据不符，从而引起工程桩设计保守成本大幅

增加。

设计试桩检测招标

项目阶段：交地科目编码：JD-011

1.工作内容

设计试桩检测招标

2.工作时间

开始时间：交地后35日

结束时间：交地后50日周期：15日

3.责任部门

项目公司成本部

4.配合部门

项目公司设计部、工程部。

5.对接部门

成本控制部项目组。

6.工作要点

6.5前置条件：

6.1.4专家论证会（内部）完成，基础论证成果移交；

6.1.5《试桩方案》经规划院结构所、项目中心设计部审核，并抄送计

划部、质检部；

6.1.6拟入围单位资格预审及现场考察完成；

6.6制度流程：

6.2.3审批流程：见附件《地方类标招标审批流程》

6.2.4操作流程：

1）招标计划：见附件《招标计划模板》

2）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：

序姓工作单建议人员小组内职备注

号名位务

1XX项目公总经理组长招标项目总体把控

司

负责商务标函分析、判

2XX项目公成本副总商务组成断报

司员价是否合理

3XX项目公工程副总技术组成技术标评审

司