商业基础知识培训

商业基础培训资料

目录

目录..............................................................................1

一、商业地产基础知识.............................................................2

（-）商业地产含义...........................................................2

（二）商业地产与住宅区别.....................................................2

1.性质的差别............................................................2

2.价值链差别............................................................2

3.从投资商角度来看：....................................................3

4.区位要求来看：.........................................................3

5.从设计角度来看：......................................................3

6.从营销角度来看：......................................................3

7、从运营角度来看：......................................................3

8、商业公寓和住宅销售及认购区别：...........................................3

（三）商业地产业态和业种.....................................................5

（1）业态分类及特征......................................................7

（2）业态辐射范围........................................................8

（四）商业地产分类...........................................................9

1.商业地产功能分类......................................................6

2.商业地产类型细分......................................................6

3.商铺细分.............................................................8

4.公寓细分..............................................................9

5.商业地产投资回报率计算...................................................10

（五）商业地产销售模式......................................................20

（六）商业地产基本术语......................................................26

1.【商业地产概念】.....................................................14

2.【商业操作】...................................................................15

二、商业地产发展................................................................36

（一）商业地产发展的特点与趋势.............................................36

（二）清远市商业地产市场发展（提案PPT内节选内容）........................36

三,清远市商业地产调研（提案PPT内节选内容）..................................36

（一）清远市商业格局........................................................36

（二）商业租售情况及价值分析...............................................36

（三）商业竞争个案分析......................................................36

（四）清远住宅及公寓市场现状...............................................36

（五）投资客户关注因素......................................................36

四、世纪汇项目介绍（提案PPT内节选内容）.......................................37

（一）项目理解..............................................................37

（二）项目定位..............................................................37

（二）客户定位及分析........................................................37

（四）项目业态分析37

一、商业地产基础知识

（一）商业地产含义

商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中

心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。

它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长与物业增值为

目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。

狭义的商业地产，就是我们平时说的商业的交易场所；

广义的商业地产，应包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切

可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。

商业地产是一种结合性质物业

商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和

商业，又有别于传统意义上的房地产行业,同时，这三方面的特性既相

互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征。

（二）商业地产与住宅区别

1.性质的差别

住宅是一种消费性终端产品。目的是为了改善人居环境（使用功

能）其价值是通过出售得到实现。其使用过程完全是属于消耗过程，不

存在价值的转移，只有地价的增值。

商铺是一种消费性中间产品，目的是为了获利，出租获利或者城

市发展所带来的商业升值获利，本质上是一种金融产品。其价值要通过

经营、销售等环节最终显示出来。商铺是生产资料，在使用过程中会产

生价值的转移，以与附加值的提升，并且还有商业市值（商圈价值）的

增值。

2.价值链差别

住宅项目的利益主体只有三个，就是开发商、业主、跟物业管理公

司。在交房以后价值基本实现。

商业项目需要经营，所以有开发商、业主、经营客户、经营管理公

司、物业管理公司，这5个消费者，要靠持续的经营来实现价值。

7、从运营角度来看:

商业地产销售或持有后运营很关键，甚至直接决定了项目的价值；

住宅地产对开业后的运营以物管为主，运营价值不如商业地产的突出。

8、商业公寓和住宅销售与认住宅

购区别：

商业地产

不限购限购

不能用公积金可以用公积金

商业水电民水民电

不能落户口可以落户口

40或50年产权70年产权

层高可达4.5米，可作阁楼1。仕层高一般为单层

不能用明火，一般用电炉管道煤气

(三)商业地产业态和业种

业态(commercialactivities)是指针对特定消费者的特定需要，

按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺

规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供

销售和服务的类型化经营形态。

业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,

是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么

和如何卖的具体经营形式。

新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服

务功能、以与选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经

营场所等因素，将零售业分为17种业态。

从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。

表现形态：便利店、食杂店、折扣店大型超市、超市、仓储式会

员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、

工厂直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电

话购物。

业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划

分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世

纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店,

书店，五金店等

国内业种简单汇总：

百货公司

电影院

娱乐场所：KTV/MTV、电动游戏场、保龄球馆、桌球馆

超市

餐饮快餐店：中式餐厅、西北餐厅、日式餐厅、快餐厅

其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点、面包店、水果行、咖啡

/茶艺/饮料专卖、休闲食品专卖店

服饰：服饰店、化妆品、饰品、珠宝、鞋店、皮具

百货：便利店、超级市场、百货专卖、钟表眼镜、礼品专卖、家居

饰品

文教类：体育用品、书店、购书中心、玩具专卖、展厅、展览馆、

集邮、古玩

休闲娱乐：音像店、书籍租赁店

电子数码：视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材

卫生医疗：药店、医院、诊所、兽医院、美容院、发廊、美容用品、

瘦身中心、洗衣店、按摩

家具、家居：床品、灯饰、建材、厨具、设计公司

服务：旅游公司、照片冲印、花店、家庭服务、快递、银行、邮局、

证券公司、汽车销售、房产中介

(1)业态分类与特征

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业

市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店

定义多种等II店经我日用工业以《*赛自选以经曾某一专门经管或息一种用以以经杳生活

M.雇务设品为主的第合方式经菅的大类商品为授权经营某满足新客应资料为主

能集中在一性等自商店大型嫁合性主.且费寄一主要品牌便利的.储储一

个建筑物内*管商场，具去丰富专商品为主的性常求的事体.批量锵

或一个区域又林自选南业知识的俏常售业25售业态«.实行会

内.向消费场催人员和援员制的商店

者提供琼合供适当借后

住朋务商业18务的零H

笑代体分业态

市区、社区、

城邺型

规模5万T5万平规模大•标准超具务一支规据麻具体发面积在18平规模较大

米为宜面积在508平布500-1500模.据IK具体管的商品而方左右

方米以上平米大型爆市场如产品定.一般在

合超特性而定5080平米

m2500-

5000.IB大

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10000

产品/业内部结构由商品结构以服以食品为经商品结构体商品结构以以遑成食品、经营范圉广

百货3或超装、凉血用品现专业性和著名品甫、馍凡小百泛.如食品、

态菅重点.满

市为核心为主.聆类开足食品一次深度性.品大众品口为货为主日用品.耐

店.集零售.全住的全龄丰富.选主用品

tftt.娱乐建余地大.

于一体：核主管商品占

心店面积不经营商品的

超过总au枳90%以上

80%

购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店

客户目除*醐1中高收入人大众化而费、片户■破倒计对抬定消M15WK

溉功顾客为群、客户来客户来淞根广费人纾

1.源他也广州曲内收根济实力较题

和定位幺所

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购物方式柜台的。和开架门选、定价精华和定价精华和开架门选、开架代货'

开火WH。料n我股务、开架而仰H架精件统皎的批量作价

结合平价销代、

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经营特色出场机贤卖场租赁M.平价销件、网类商品大品牌券实、平价、服务

M.布局统种类齐个.满足“常川规也集中式斌小、乐优、群众生活.

W&l.V.而6利品次性购背辐.曲丞高毛利营业时间长

铀独；，汁全场租赁发展

背，服务功到门首

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零倒、也快、

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(2)业态辐射范围

—面积需求

0100itf300m'500*lOOOitf5千m'6千・8千仃l/jm'2万m*5万itf10力皿20万nf

01千米2千米4千米6千米10千米20千米4G千米

(四)商业地产分类

1.商业地产功能分类

(1)商业经营类物业。

包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、

展览中心等。

(2)办公用物业。

包括写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)、对外出租的政府办公

楼等。

(3)餐饮酒店类物业。

包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。

(4)仓储、厂房类物业。

包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

2.商业地产类型细分

(1)传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、

便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足

人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布

城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的

首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传

统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

(2)专业市场

在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经

不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。专业市场

是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商

业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是

很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有

了商气。

(3)市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的

商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地

产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中

心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习

惯场所，这就保证了其超强的购买指数。

(4)社区商业中心

城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市

中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心

满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为

主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其

“杀手铜，

(5)休闲度假商业

现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心

的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙

蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪

亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧,

一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚

欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体

直接关系到了它的成败。

(6)商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与

住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权

宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的

消费习惯，以SOHU•沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸

引了众多投资者的眼球。

(7)写字楼

作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并

不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一

段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿

联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景

也很光明。

(8)大型商业中心MALL

融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一

体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大

型商业中心。

3.商铺细分

1.按照开发形式进行分类

(1)商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商

业房地产形式，其沿街两侧的铺面与商业楼里面的铺位都属于商业

街商铺。

(2)市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品

批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有

大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市

场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

⑶社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要

是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建

筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形

式。

(4)住宅底层商铺

住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下

1,2层与底上1,2层，或其中部分搂层)的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投

资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，对

于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带

来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之,

投资者的投资风险相对较小。

(5)百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心

里面的铺位。百货商场与各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺

的经营状况影响直接而深远。

(6)商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如洒店、商住公寓、俱乐部、会

所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺

的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

(7)交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通

设施里面与周围的商铺，以与道路两侧各类中小型商铺。

2.按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力

以与其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所

投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着

短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到

4倍，香港要卖到1。倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍

到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的

3倍到5倍。

鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对

商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以

与投资目标。

⑴“都市型“商铺一绩优股

“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特

殊的位置以与所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客

流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股。

“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单

商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商

铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有

人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少

营业额？！

⑵“社区型‘商铺一潜力股

“社区型“商铺和我们上一部分谈到的“社区型”商铺属于同

样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都

要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社

区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场

的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的

商铺价值提升无庸质疑。

(3)“便利型“商铺一冷门小盘股

“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、

位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充

大百货商场不足的小面积商铺。如写字楼里面的小超市，公寓社区

里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需

要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适

应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商

铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！

(4)专业街市商铺一高科技股

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场

里面的商铺。比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、

电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的

专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价

值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、

市商铺称为商铺“高科技股”。

(5)其他商铺」一般股票”

其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购

物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之

为“一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投

资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的

空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

4.公寓细分

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅

最早是舶来品，相对于独院独户的别堂，更为经济实用。早期大城

市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，

包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。

公寓屋又可细分为排房(TownHouse)＞单元公寓屋(Condo)、

股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和单元公寓屋的特点

是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约

束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何

产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅

出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资

人或投资单位，主要目的是收取租金。

公寓类型

普通公寓商务公寓酒店式公寓

大致可分

为以下三

类:

用地性质住宅商业用地商业用地

产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓

产权年限70年40年40年

户型面积面积较小，主力户型

一般处于城市核心地

小，30-60主要在9。平米以下,

段与商务中心区，既

平米；装修档次较高

可居住，又可办公；

精装修交房大多位于城市核心繁

具备写字楼功能，在

标准，拎包华地带、商圈周边，

部分城市可注册公司,

即可入住；交通方便

价格相对写字楼较

配套设施完一般以只租不售和产

低；

特点善；权式经营为主

首付最低可达2成，

物业管理提大多聘请国际知名品

按揭可达20-30年

供高于普通牌物管公司，专业酒

（如深圳）；

住宅的额外店管理集团提供专

产权性质为商务公寓,

优质服务；业、细致、科学的酒

非纯写字楼

销售价格一店式服务，因此物业

产权性质为商务公

般高于区域管理费也较高

寓，非纯写字楼

整体水平大多聘请国际知名品

牌物管公司，专业酒

店管理集团提供专

业、细致、科学的酒

店式服务，因此物业

管理费也较高

5.商业地产投资回报率计算

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率=月租金X12（个月）/售价

计算购入再售出的投资回报率=（售出价一购入价）/购入价

详细一点就是：

1.投资回报率分析计算公式：投资PI报率=（税后月租金一物

业管理费）X12/购买房屋单价

说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大

于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金

的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2.投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款十

期房时间内的按揭款）/（税后月租金一按揭月供款）X12

说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果

在12—15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一

步，适用范围也更广，但有其片面性。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约20。万元，目

前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:

这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租

金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率=2万元X

12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：

12%

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资

回报率=（215-2。0）/2。0,通过计算，我们得出这套物业的投资P1

报率将是：7.5%

作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳

定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬

表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价

格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%O但今年

随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到

5%-8%,比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引

更多投资客入市的原因。

如何判断投资回报率

现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数

值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪

个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好?

或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才

行？

业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可

能1。个人就会有1。个答案。但据本报从一些地产从业人员和投

资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小

数点以后的数值。

一般开发商在确定商业地产的投资回报率时必须考虑的几个

数据；

1.贷款利率:目前在6%以上

2.物价系数:目前年均增长率在2-3%

3.风险系数:一般不低于贷款利率暂取6%

（五）商业地产销售模式

1、商业地产目前比较常用的有产权式长期返租销售模式、直

接销售模式、一次性返租销售模式、带租约销售模式等，

下面就起具体实施与优劣势进行对比分析：

产权式长期性返租销售模式（整租零售）：

通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为

确保统一经营，市场上一般采

用返祖形式收回商铺一定期限经营权，给予投资者一定

比例的租回报。

产权式返祖的租金回报由7%上升到8%、9%,目前部分还

出现了12%的承诺，

开发商通过高网报吸引小投资客购买，实现资金快速回笼

与利润回报。

［此模式是开发商将大型商业物业整层划分为几平方米一

二十几平方米左右的小面积铺位进行销售以回笼资金，再通过

返租的方式从投资者手中获得该商业铺位的经营权，而投资者

仍保留产权，然后开发商再委托专业的管理公司进行物业的管

理和经营，获取租金，PI报投资者。

产权式返租销售模式其返租利率一般定在8%-10%（高于

银行贷款利率），期限长达1。一15年。适用于大型商业面积，它

所划分的铺位是一种虚铺形式而非经营实铺，是高收益高风险

的运作模式。

其特点为所有权、管理权、经营权三权分立：所有权属于投

资者、管理权由专业商业管理公司统一掌控、经营权属于入场商

家。在统一管理的背景下，最大程度实现整个商业物业的经营价

值，获取最大的资金回报与租金增长空间。而最大限度实现储售

的前提是：①主力商家在市场上是具有知名度、美誉度的品牌;

②设置具有相当吸引力的返租利率和回报年限;③强有力的营销

推广。

返租销售解决了大多数没有足够资金实力和不具备商业经

营管理能力的开发商短期内实现物业价值、利涧最大化和商场正

常营运的难题。相对早期直接销售的封闭式大型商业物业后续无

法经营的情况，通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所

有者手中收回，交给有真正经营实力的大商家，实现统一定位

规划经营管理，既吸引了投资者和消费者，盘活了楼盘，又带旺

了商业，达到整个楼盘升值的目的。而商铺的管理权交给了专业

的商业管理公司后，能够进行科学的规划运营、完善的经营管理

与长期的发展理念贯彻，对商铺价值、租金回报起到重要的作用。

（2）（1）返租基础年回报率：8%-—10%;

返租年限：依据商业主力店的承租年限而定，通常为10年

—15年】

2.直接销售（零售）：

一般是通过炒作，在商业未经营运作前，以销售铺位潜力的

方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润

回报的目的。

适用于：社区底商或体量不大的商业中心销售。

【将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺直

接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租收益

又可自己经营，产权明晰容易变现。

此模式适合临街裙楼和商业步行街的项目，滞销商铺开发

商则可作为自有物业进行出租。由于所售铺位未来随着社区成型、

道路改造、居住人口增多、商业规划具有前瞻性等各项外部经营

环境的改善收益会逐渐上涨，投资回报又无发展上限，因而能

够吸引众多投资者和经营者。

由于商铺产权、经营权分散到客户，各个铺位对经营的商业

业态不加确定，会造成经营业态没有统一性和协调性，不利于

整体统一定位、规划的项目后续经营管理，因为难以成行成市，

造成消费者购买的目的性不强，消费的比例与含金量不高，自

然，商铺经营成功的可能性也随之降低，铺位的投资升值潜力

降低。对于销售未能完全消化的项目，其后期销售压力也将加

大。】

3.一次性返租销售模式（零售零租）由发展商自己成立或

委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得X年的经

营权，然后一次性将X年、每年Y%（大多为3年、每年8%）

的红利以租金形式返还给投资者，返租年限到期后业主直接向

商家收取租金。

【这里投资者购买的是实际可独立经营的铺位而不是虚拟的铺

位。此种销售模式中一次性返还的红利可以冲抵在首期款里，作

为一种营销手段能够减少投资者苜期款的支付额度，降低投资

门槛使投资客户的范围大大增加，使铺位得以快速销售，最终

实现资金回笼的目的。同时也将投资者和经营客难以掌控的“放

水养鱼期”——市场培育期交给发展商来营运，避免了长期以来

由于商铺直接销售、销售进度不一而导致的开业期不能统一、不

能成行成市、商业氛围冷淡、后续发展艰难的尴尬局面。实质上,

所返还的红利是“羊毛出在羊身上”：一方面包含在提高的商铺

售价上，一方面体现在出租商铺所获的租金收益上，发展商无

须承担返租的财务压力和后期经营的风险。此种销售模式揉合了

产权

式商铺和经营式商铺的优点，不仅通过返租实现铺位销售，还

能够在返租期内按照商业经营规划要求和商家实际情况实施招

商，综合保障发展商各方面利益需求。同时发展商一次性将商场

经营前若干年的收益支付给购买者，可大大增强投资者对物业

的投资信心。】

4.带租约销售模式（零租零售）：此模式为“先租后卖”：

招商先行、销售在后，通过招商锁定经营商户，使投资客户可以

在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年

限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，

满足了商家经营、投资者无须招租、开发商减少空置等各方面的

利益和要求。这里投资者购买的是实际可独立经营的铺位而不是

虚拟的铺位。

【带租约销售适合那些地理位置较好、商业市场繁荣或前景

发展乐观、承租力强、租金价格较高的项目，在投资者收铺时，

商铺经营良好、租金有保证，前期投资可获得满意回报，和无租

约的商铺相比，销售效果较好。但另一方面，已经出租的商铺局

限了项目的经营范围，项目被定型，在其受控制的范围内发展

变化空间不大，如果经营业态方向错误的话，市场投资前景暗

淡，对于投资客户不具吸引力，销售就无从谈起。而往往商业环

境良好的铺位即便不带租约也能够实现销售，出租或招商也不

成问题。】

对比

产权式长期返租箱争直接精售一次性返租箱售帝租约箱争

项目

＞无返租财务压力

＞无招商压力》短期回笼资金

＞无经营风险、长远

＞无经营风险、长远隐A预期利润额较

跨患

是高

＞客户层面更广、资

＞运作周期短、回报高》可以控制商业

＞短期回笼资金快、利源更为丰富

＞客户资源丰富街的业态布局

润高＞利于统一规划的商

优势＞临街倚位容易实现和商家档次

＞客户资源丰富铺经营和铺售

销售A无后期经营首

＞铺位容易实现箱售＞较高楼层和商场情

＞满足投资者对物业理压力

位均可结合此模式

的控制需求、符合投A业主的后期经

智菖

资者习惯心理营风险小

＞满足大客户投资回

报预期高的需求

＞政策压力风险＞招商压力

＞银行员款额度配合A投资客户相对

＞不适合较高楂层商

情况产权式商铺的

场铺位销售＞招商压力

＞返租财芬资金压力客户资源电围

劣势＞不利于统一规划的＞前期经营管理压力

＞主力商家招商压力减少

商铺经营和铺管

＞商家经营风险A鹿以降低投资

＞后期百理复杂门槛和增加投

＞回购风险资客户的范围

（六）商业地产基本术语

1.【商业地产概念】

商业地产：作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐

饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较

多的词汇是零售地产的概念。

商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方

向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益

和处分的权利。

产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产

的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权

利。

零售业：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售

给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商

业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行

为的最后一步。

商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该

宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用

年限为40年。

国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。

在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领

先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津

国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、

京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、重庆、武汉、南京、

苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈