商业地产的成本管理解析及经典案例以文语翔老师为标杆企业的购物中心酒店与写字楼为例

商业地产标杆企业成本管理全解析:

购物中心.酒店.写字楼与经典案例解析

文语翔老师

商业地产成本及招采合约管理专家

国家一级注册造价工程师&一级注册建造师

曾任万达集团成本及招采重要管理岗位（4年）

曾任香港务腾造价征询企业（WTP）高级QS

曾任万达学院讲师

万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理签名作者

逾23年建筑行业，造价征询行业及地产行业经验

具有海外成本管理经验

现任某地产企业集团成本招采负责人

重要经历：

文老师是国家一级注册造价工程师&国家一级注册建迨师，曾任万达集团成本及招采重要

管理肉位（4年，2023〜2023）,曾任香港务腾造价征询企业（WTP）高级QS,曾任万达

学院讲师（被誉为万达日勺黄埔军校）。万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理签

名作者；逾23年建筑行业，造价征询行业及地产行业经验，具有海外成本管理经验，现任

某地产企业集团成本招采负责人

文老师理论功底扎实，一线经验丰富！擅长案例教学，现场互动！万

达案例，行、业标杆！

重要经验：

曾任职万达某项目企业成本招采负责人岗位；

曾任职万达集团成本控制部成本高级管理岗位，负责集中采购和全过程成本管控；

尤其擅长目的成本编制，过程成本管控和工程结算管理，对目的成本编制，索赔争议处理

和结算有独到见解；

尤其擅长招标采购，对供应商库搭建、集中/战略采购及招标采购和合约管理有独到见解

和实际处理方案；

尤其擅长商业地产成本及招采合约管理，包括五星级酒店、购物中心，写字楼，商铺，公

寓，住宅等各类业态；

擅长商业地产运行成本管控；

重要参与工作包括:

《万达集团品牌库》;

《万达集团成本管理制度》修编及管理；

《万达集团建造原则》修订；

万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理签名作者（后附）

重要业绩：

通过成本测算、构造优化、设计优化为福建万达广场项目节省成本近3500万元。

通过方案阶段H勺设计优化、机电工程优化为北京通州万达广场节省成本金2023万元。

通过设计优化、构造优化为H前所在企业优化地下停车场构造工程近1500万元。

本人通过数年H勺经验积累，总结出一套合用于中小型企业的成本管理及招采合约管理体系及

独到的处理方案。

凭借本人海外工程管理经检和造价征询企业经验，本人的合约管理培训可以结合国内外案例,

合用于有国际工程的企业，

精品大纲：

《标杆房地产企业开发流程全过程管理》

《房地产成本优化管控与标杆企业经验借鉴》

《商业地产标杆企业招标采购、供应商管理及经典案例解析》

《商业地产标杆企业成本管理全解析：购物中心、酒店,写字楼与经典案例解析》

联系助理Q：116939710小艳|

课程背景

商业地产投资一直是地产投资的重要方向，包括万达、凯德、龙湖、万科、华润、宝龙，

铁狮门、凯丹等等国内外一众投资商均对该领域进行大量投资。但商业地产成本管理理念到

模式完全不一样与一般地产成本管理，且业内广泛存在项目少,案例少，信息封闭等困难，

导致成本投资与效果品质不相匹配，商业地产成本管控严重失控的问题。。。。。。

本课程意在通过对标杆企业万达商业地产成本管理理念、制度、模式及措施的深度解读，

重点论述其管控的思绪和措施，分析这些思绪、措施制定背后的原因和目的，揭示标杆房企

万达到本模式背后的管理精髓和本质，为您解开已经开业142个万达广场的万达集团成本

管理的普遍规律和成本管理之道。

本课程由两大特色："多案例"及"全方位”来诠释商业地产成本管理，首先通过讲解

商业地产与住宅地产的本质区别，另一方面从购物中心、酒店、写字楼及目的成本管理、动

态成本管理等多视角、多维度进行诠释，使大家真正掌握标杆房企的成本管控体系及手段并

融会贯穿，防止生搬硬套。

文老师理论功底深厚，还是万达集团《商业地产投资建设》第九章成本管理的作者

课程收益

•全面理解标杆房企（万达）成本管控体系及流程，成本优化的手段、思绪及精髓；全面

解析万达到本管控体系的组织架构及优势（独家\深刻理解标杆房企万达目的成本、

动态成本管控

•全面理解万达总包招标体系、流程及成本分析

•解析商业地产独有案例：购物中心消防性能化，空调冷热源方案比选等

•独家收获：通过减少成本投入来提高利润是被动做法，成本部从部门角度出发，完全可

以积极进行利润提高；文老师在地产成本管理界首度提出并重新定义：成本管理的关

键价值是提高“成本利润率”，怎样最大化成本部作用：”成本利润率敏感性分析"，并

有精彩案例分享：兰州与青岛两项目成本利润率敏感性分析

•分享标杆房企经典案例及现场案例互动讨论；包括独创管理型案例，协助管理能力提高

•成本管控及优化的未来发展趋势探讨--BIM与成本管控、新加坡清单计价模式分享（独

家）

•赠送：标杆企业部分案例及资料电子版：

《全国重点都市（省级）人防配建面积原则记录》

《万达集团：商业及住宅构造设计限额指标表》

《龙湖集团：建造原则一别墅、住宅、SOHO、雀业及地库》包括土建、机电（含弱

电）

开篇：个人知识构造与知识管理六、写字楼

一•名优秀成本职业经理人的知识构造：1.写字楼产品在综合体中定位

/法律、法规及政策从商业综合体估值角度看待写字楼

/国际贸易2.写字楼成本管控特点及分析

/建筑立案及报批报建3.《建迨原则》解析

/审计4.机电材料设备选型及品牌选择

,合约体系5.交房原则、绿建原则、运行及物业管理规定及其对

成本的影响

/定额体系

6.景观园林原则及其成本指标

/建筑规范

7.《构造限额指标》

/采购行业：供应商

8.目的成本参照指标及解读

必要的财务知识七、五星级酒店

,商务谈判、争端处理酒店成本管控特点及分析

/商务礼仪1.各等级酒店分类：

/市场营销项目名称

/工程计划序排

类

号星级原则酒店名称序

/成本控制别

/外语？

1港丽1

/OOOOOOO

丽兹卡尔

知识管理21

A顿

六星级

扪心自问？类

3柏悦1

知识是时间和经验的积累！

4圣瑞吉1

到目前为止的职业生涯，你与否记录过经手多少金额

的成本？

君悦

一、万达人讲万达：怎样深刻理解商业地产的本质--52

面业地产是什么/不是什么

6威斯汀3

1、什么是商业地产，什么是住宅地产？A

7超五星级JW万豪3

类

解析万达怎样走上一条与万科、中海、龙湖等

8悦榕庄3

住宅房企完全不一样的路

9文华东方3

购物中心、酒店、写字楼、商铺；住宅、公寓，别

10凯悦4

SB

六星级

类

1）产品自身的差异：商业地产综合体与纯住宅地11洲际4

产的差异分析

12艾美5

2）成本管控的差异：产品差异化怎样影响并导致

B

成本构成及管控差异13超五星级希尔顿5

类

产品差异是成本构成差异化的主线原因14万豪5

3）资产运行和物业管理角度看待成本管控C

15六星级索菲特6

类

009000

）16喜来登6

4盈利模式的差异A

类

住宅地产盈利模式逸林

17原则五星6

级

商业地产的盈利模式18皇冠假日7

B

类

现金流平衡？cashflowbalance?19粕尔曼7

单项目现金流与全集团现金流关系。

整售？散售？资产管理？商业运行？

REITS?2.万达各酒店装修原则及参照成本指标值

3.《建造原则》解析

二、解析你所不理解的：万达商业成本管理体系与模

4.机电材料设备选型及品牌选择

式

泳池增长除湿系统

5.交房原则、绿建原则、运行及物业管理规定及其对

成本管理模块

1.成本的影响

2.招标管理模块

6.冷热源方案比选分析及成本分析

3.供方管理模块

冰蓄冷投资成本分析

4.价格数据库

电制冷投资成本分析

解析匹大模块怎样有机结合互补形成完毕的成本管理

怎样取舍

体系

案例：烟台某项目N年收回投资收益

三、目的成本管理解析

7.景观园林原则及其成本指标

8.不一样品牌酒店目的成本参照指标及解读：

设计费用

地上内部装修费用

地下装修费用

厨房、洗衣房等专题设备

弱电

其他建设工程支出

开办费

1.目的成本的意义和价值分析

2.商业综合体项目目的成本编制的特点

时间特点

预备费

3.目的成本编制根据

建造原则与目的成本

交房条件与目的成本

企业管理能力及措施与目的成本

4.目的成本编制环节

5.案例：某商业地产目的成本编制

6.怎样目的成本调整的措施和原则

7.调整措施解析

8.盘点目的成本编制关键点

政府违约

四、动态成本管控方略及实行A.深度解析商业地产合约管理

动态成本的意义和价值分析1、合约管理与成本管控综述

商业综合体项目动态成本管控特点2、怎样让合约管理成为成本节省的“利器”

项目限额设计管控案例：XX项目补充协议变更还是其他？1200万的选

择。・ok

项目合约规划管理

3、付款条件、工程量清单、结算和指标分析之间究竟有

项目签证及变更管控

什么勾稽和关联关系

案例：某项目清单编制及付款条件优劣对比分析。

3、减少总包协议成本的新视角

案例：XX项目总包索赔与反索赔？

（工期赔偿，即便抢工回来也得赔偿）

九、商业地产成本管理专题探讨

1、万达、龙湖、万科企业管理架构分析

总部绝对中央集权

“战略总部一专业区域一实行一线”三层架构

总部-区域企业-项目企业

2、万达、龙湖、万科企业成本管理模式架构差异解读

业务管理模式

成本部、招采部设置

目的成本下达

招采直委划分

总包招标模式

0OOOO0O

3、全面解析万达集团一项目企业成本管理组织架构

4、成本管理架构怎样搭建

2.1多级成本管理体系

2.2垂直管理or非垂直管理

2.3成本部与招采部：分久必合，合久必分

5专题解析：万达总包招标及评标分析全解析

1）“招标+议标”相结合的1创新思绪

2）独特的价格确定方式和模型

3）全面总结万达总包招标的经验、教训

关键案例：全面解析万达总包招标体系、方略（独家案

例）

6、有关工程结算中重大争议问题的处理原则分析

当工程结算影响工程进度，当工程进度影响开盘、封顶

取证、交房及其他关键工期

当成本、工期矛盾，怎样取舍把握原则

7、工程结算管理的关键

结算根据是什么？图纸？现场实际状况？

结算图纸怎样管理

8、定额人工费53元，市场人工费120元，为何差异如

此之大，总包和分包商每天喊人工费赔钱,真的如此么？

记录口径的不一样

包括内容的不一样

五、购物中心十、怎样实现利润提高

购物中心成本管控特点及分析通