生态开发“标准地”价值核算与评价指南

ICS13.020.10

CCSZ02

□B3308

浙江省衢州市地方标准

DB3308/T165—2024

生态开发“标准地”价值核算与评价指南

GuidelinesforvaIueaccountingandevaluationofecologicaldeveIopment

standardland

2024-11-19发布2024-12-19实施

衢州市市场监督管理局发布

DB33/T165—2024

-t-Z,-A—

刖百

本标准按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本标准的某些内容可能涉及专利。本标准的发布巩构不承担识别专利的责任。

本标准由衢州市发展和改革委员会提出并归口。

本标准起草单位：衢州市发展和改革委员会、浙江九州规划设计咨询有限公司、北京空间机电研究

所。

本标准主要起草人：刘红飞、魏伟忠、朱师意、韦疑、吕亦澄、毛蓝平、关羽、左欣、董希嘉。

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生态开发"标准地”价值核算与评价指南

1范围

本标准给出了生态开发“标准地”核算流程、未开发状态价值核算、配套后状态价值核算、开发后

状态价值核算、核算应用、星级评价的指导性建议。

本标准适用于生态开发“标准地”项目相关的地方政府及部门、第三方机构等开展地块流转经营权

价值评估及生态产品价值评估工作。

2规范性引用文件

卜.列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本标准必不可少的条款。其中，注日期n勺引用文件，

仅所注日期对应的版本适用于本标准：不注日期的引用文件.其最新版本（包括所有的修改单）适用于

本标准。

GB/T28405农用地定级规程

GB/T28406农用地估价规程

GB/T28407农用地质量分等规程

GB/T31118土地生态服务评估原则与要求

GB/T38582森林生态系统服务功能评估规范

HJ1175全国生态状况调查技术规范——项目尺度生态影响评估

DB33/T2274生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统

TD/T1061自然资源价格评估通则

3术语和定义

DB33/T2274界定的以及下列术语和定义适用于本标准。

3.1

流转经营权价值valueoftransferofmanagementrights

市场主体通过招标、拍卖、公开协商等方式从村集体处获得包含林地、耕地、水域、宅基地等用地

在内的生态开发“标准地”经营权价值，以及由专'业评估机构对其全部或部分权属及其附属物价值进行

估价，对应项目核算期内的用益物权价值。

3.2

未开发状态undeveIopedstatus

地块已纳入生态开发“标准地”项目库，但未进行配套、开发方案设计的初始状态。

3.3

配套后状态aftermatchingstatus

已明确地块的生态资源开发方向，拟完成相应配套建设的准出让状态。

1

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3.4

开发后状态postdevelopmentstatus

已明确经营主体和方案后，地块按开发方案完成建设后的拟完成状态。

3.5

生态补偿价值vaIuecfecologicalrestorationcompensation

为助力辖区内生态占补平衡，所需付出的生态补偿工作量成本的价值。

3.6

收益法incomeapproach

将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原，从而估算待估项目价格的方法。

3.7

市场比较法marketcomparisonapproach

依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价格来估算披评价项目可预期收益的方法。

3.8

成本法costapproach

根据项目建设时的投资成本（或更新重置成本、或复原重置成本）测算项目可预期收益的方法，含

维持特定生态产品价值管控目标所需开展的生态补偿成本。

4核算流程

4.1确定核算空间范围与实施主体

4.1.1界定核算单元

在项目红线范围符合《全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估》（HJ1175）要求的

基础上，统筹考虑实际核算时各类型生态资源的经济、自然、地理要素、资源开发情况等因素，适度扩

大范围。

4.1.2明确实施主体

生态开发“标准地”项目相关生态保护和经营开发主体为实施主体。

4.2确定时间范围

核算时段建议选择建设项目开工前、施工期重要节点、运营后等重点时段，对应下文中未开发、配

套后、开发后三个状态，包括整个项目全生命周期至生态系统恢复稳定。

4.3收集数据资料

4.3.1建议将实地调杳数据•、相关部门统计数据、已批复的可行性研究报告等作为基础数据来源，提

高数据的权威性、准确性、时效性和可获得性。

4.3.2收集和利用核算区域内已有的常规现状数据资料，进行数据预处理以及参数本地化。

2

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4.4明确核算方法

由市生态开发“标准地”数字化应用对开发经营方案开展综合性项目开发评估。生态产品实物量和

价值量需通过核算获得，核算方法参照《全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估》（HJ

1175）、《生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统》（DB33/T2274）。

4.5核算价值总量

生态开发“标准地”地坎总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（1）计算。

V=Vp+V|（1）

式中：

V——生态开发“标准地”地块总价值；

Vp——生态开发“标准地”生态产品价值；

V\——生态开发“标准地”流转经营权价值。

5未开发状态价值核算

5.1未开发状态价值核算范围

生态开发“标准地”未开发状态价值核算的范围为流转经营权及收益、地下地上附属物及其他固定

附属设施等，不包含移动性附属设施、机械设备等。

5.2未开发状态价值核算公式

5.2.1未开发状态价值总量计算公式

未开发状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（2）

计算。

Vi=Vpl+Vn（2）

式中：

Vi——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；

Vpl——未开发状态生态开发“标准地”生态产品价值；

VH——未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值。

5.2.2未开发状态生态产品价值量

未开发状态的生态开发“标准地”内生态产品维持原状不变，生态产品价值VpI按照《生态系统生

产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统》来计算。

5.2.3未开发状态流转经营权价值量

未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（3）计算。

V】i=PaXNxA+L（3）

式中：

VH——未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值；

Pa——土地年均价值：

N——出让期限：

A一土地面积：

3

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L——土地附属物价值，包含种植、养殖附属物和建构附属物。

5.2.3.1土地年均价值

生态开发“标准地”流转经营权价值中的土地年均价值核算参照《土地生态服务评估原则与要求》

(GB/T31118),《森林生态系统服务功能评估规范》(GB/T38582)„宜采用市场比较法，优先选用正常

市场环境下的实际交易案例，各比较案例的修正幅度不宜超过30%o

5.2.3.2土地附属物价值

土地附属物价值评估参照《自然资源价格评估通则》(TD/T1061)《农用地估价规程》(GB/T28406),

主要包括以下两类：

a)种植、养殖附属物价值

对于种植作物、养殖产物等收益，根据作物生产的正常定植标准、作物长势、管理水平、市场行情

等因素，评估作价。

b)建构附属物价值

对于温室大棚、水库、设施用房等附属物，根据建造价和折旧情况，评估作价。

6配套后状态价值核算

6.1明确配套标准

根据不同资源品类开发方向，明确地块配套标准，并统计配套投资情况。

6.2配套后状态价值核算范围

配套后状态生态开发“标准地”价值核算的范围为配套建设完成后的生态开发“标准地”流转经

营权价值，包含地下地上附属物及其他固定附属设施等。

6.3配套后状态价值核算计算公式

配套后状态生态开发“标准地”地块总价值，按式(4)计算。

V2=rVi+1xF；xC(4)

式中：

V2——配套后状态生态开发“标准地”地块总价值；

V]——未开发状态生态开发“标准地”地块总价值：

I——配套总投资额；

F——配套建设价值系数；

C——地块分级定价系数。

注：考虑配套建设对生态开发“标准地”项目开发起到积极作用，建议F的价值系数范围为1~1.5。

6.3.1地块分级定价

闲置耕地、胡柚林、油茶林、清水鱼塘、中小水库参照《农用地定级规程》(GB/T28405)、《农用

地估价规程》(GB/T28406)、《农用地质量分等规程》(GB/T28407)o夯土房、整村经营、光伏电站用

地定级参照《农村集体土地价格评估技术指引》(中估协发(2020)16号)。

6.3.1.1评价因子

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选取自然因素、社会经济两大主要因素，结合各资源品类特点细化评判因素，详见附录B。

6.3.1.2评估打分

由生态开发“标准地”数字化应用自动对地块进行打分,

7开发后状态价值核算

7.1选定最优开发模式

根据生态资源合理开发项目落地决策咨询机制，对生态开发“标准地”项目方案在建设前开展项目

评审，选定最优开发模式。

7.2开发后状态价值核算公式

开发后状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（5）

计算。

v3=Vp3+V!3（5>

式中：

V3——开发后状态生态开发“标准地”地块总价值；

Vp3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；

V.3——开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值。

7.2.1开发后状态流转经营权价值核算

开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（6）计算。

V13=£34（1’61

式中：

VI3——开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价俏；

A——生态开发“标准地”未来第i年的土地价值，第一年的土地价值等于当年配套后价值；

r——生态开发“标准地”的年均土地价值增长率（来自市场调研数据）；

n——生态开发“标准地”的经营期。

7.2.2开发后状态生态产品价值核算

开发后生态开发“标准地”价值核算参照《土地生态服务评估原则与要求》（GB/T31118）、《森林

生态系统服务功能评估规范》（GB/T38582）,《全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估》

（HJ1175）,宜选用收益法、成本法、市场比较法等核算方法，根据项目实际情况对不同类别生态产品

的市场交换价格进行综合核算。开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值由物质供给吩值、文化服

务价值、调节服务价值三部分组成，按式（7）计算。

Vp3=Vm+Vc+Vr（7）

式中：

Vp3——开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值：

Vm——生态开发“标准地”物质供给价值；

Vc——生态开发“标准地”文化服务价值；

Vr——生态开发“标准地”调节服务价值。

7.2.2.1物质供给价值重点聚焦农林牧渔产品（工业化除外）等的增加值核算，建议选用收益法、市

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场比较法、成本法。

7.2.2.2文化服务价值重点聚焦自然景观服务、旅游服务核算，建议选用收益法、成本法。

7.2.2.3调节服务价值重点聚焦固定二氧化碳、水源涵养、洪水调蓄核算，建议选用收益法、成本法。

7.3可得数据筛选

按照《生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统》（DB33/T2274）文件中对生态产品

价值核算的规定，依据数据可得性，结合衢州生态开发“标淮地”的8大资源品类开发方向，推荐其中

可得的生态产品价值数据，具体见下表。

表1生态开发“标准地”生态产品价值核算可得数据表

数据资源品类

产品类别生态产品类型清水伯.塘胡柚林夯土房整村经营闲置耕地中小水库光伏电站油茶林

物质农林牧渔类VVJ

供给水资源产品

自然景观服务JVVV

文化

旅游服务JJJJ

服务

休闲服务J

固定二辄化碳VV

水源涵养J

水质净化JV

防风固沙VV

调节气候调节V

服务噪音消减

空气净化

洪水调蓄Q

面源削减

减少泥沙淤枳V

8核算应用

8.1生态占补平衡

8.1.1生态平衡指标库

各县（市、区）宜建立生态平衡指标库，包含所有生态开发“标准地”的生态产品价值情况，统计

全县（市、区）生态产品价值总量。

8.1.2生态积分换算

8.1.2.1生态积分

为建立健全生态占补平衡机制，形成保护优先与合理开发良性互动局面，以生态积分的形式记录生

态开发“标准地”价值变化。

8.1.2.2换算系数

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生态积分换算系数利用上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量和生态总价值，按

式（8）计算。

Pe=P/Va<8）

式中：

Pe一一生态积分换算系数；

P——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量；

Va——上年度全市生态开发“标准地”项目的生态总价值。

8.1.3开展生态占补平衡

生态价值为负数的生态开发“标准地”项目将开展占补平衡，可由项目责任主体或属地政府部门通

过购买或配建相应价值量项目，以抵消原生态开发“标准地”拟造成的生态产品价值减损影响，生态补

偿价值总量需满足式（9）,大于生态价值总损害量。

Vd--Vd>0（9）

式中：

Vd--生态开发“标准地”项目所需的生态补偿价值总量，可由多个补偿叠加：

Vd——生态开发“标准地”项目拟开发将会造成的生态价值总损害量。

8.1.4配套后阶段生态占补平衡

8.1.4.1配套后阶段生态占补平衡价值量计算

核算项目配套后状态与未开发状态生态价值，按式（10）计算配套后平衡变量差值。

△Vi=V2-Vj（10）

式中：

AV1——配套后平衡变量差值；

V2——配套后状态核算价值：

V]——未开发状态核算价值。

8.1.4.2配套后阶段生态占补平衡生态积分换算

配套后阶段生态占补平衡生态积分利用配套后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式（11）计算。

Ni=AVi/pe（11）

式中：

治——配套后阶段生态占补平衡所需购买积分：

△V]——配套后平衡变量差值；

Pe——生态积分换算系数。

8.1.5开发后阶段生态占补平衡

8.1.5.1开发后阶段生态占补平衡价值量计算

核算项目开发后状态与配套后状态生态价值，按式（12）计算开发后平衡变量差值。

△V2=V3-V2（12）

式中：

△V2——开发后平衡变量差值；

V3——开发后状态核算价值；

力配套后状态核算价值。

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8.1.5.2开发后阶段生态占补平衡生态积分换算

开发后阶段生态占补平衡生态积分利用开发后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式（13）计算。

N2=AVz/pe（13）

式中：

N2——开发后阶段生态日补平衡所需购买积分；

△V2——开发后平衡变量差值；

Pe生态枳分换算系数。

8.2金融服务探索

综合评价生态开发“标准地”所处阶段并出具生态产品价值评估报告，鼓励金融机构创新绿色金融

产品，开展抵押贷款、信用贷款等相关服务。

9星级评价

9.1明确评价标准

9.1.1建设及应用达标评价

根据生态开发“标准地”建设工作实际开展情况，提出6项建设及应用情况达标评价标准：生态建

设以通过生态影响评估为准，产权管理以取得经营权不动产权书为准，配套建设以完成60%以上配套

建设为准，信息管理以线上可杳询地块信息为准，金融服务以通过金融机构融资审核为准，共富管理以

完成分红方案为准。

9.1.2生态开发“标准地”星级评价评分标准

综合考虑生态开发“标准地”的建设与应用达标情况、生态平衡情况、投资计划及形象进度完成情

况、生态价值产出情况等，定期开展星级'评价，具体见下表。

表2生态开发“标准地”星级评价评分标准

评价因素对应分值

生态建设、产权管理、配套建设、信息管理、完成6项建设或应用30分

金融服务、共富管理6项的达标情况（30完成5项建设或应用20分

分）完成4项及以下建设或应用10分

完成生态占补平衡20分

生态平衡情况（20分）

未完成生态占补平衡0分

年度完成90%-100%（不包含90%）30分

投资计划及项目进度完成情况（30分）年度完成80%~90%（不包含80%）20分

年度完成80%及以下10分

产出在上年度平均水平以上20分

生态价值产出情况（20分）

产出在上年度平均水平以下0分

9.2开展星级评定

依据生态开发“标准地”的分级评价得分和排名情况，划分为三星、四星、五星共3个星级等级,

具体见下表，结合已出台的相关政策情况，合理设定与星级相适宜的奖励标准v

8

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表3生态开发“标准地”星级评定对照标准

生态开发“标准地”星级对应分值

五星80分及以上

四星60〜80分（包含60分，不包含80分）

三星60分以下

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附录A

（规范性）

生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程

生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程见图A.Io

图A.1生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程图

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附录B

（资料性）

生态开发“标准地”地块分级定价评价指标表

生态开发“标准地”地块分级定价建议采用的评价指标见表B.1。

表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标

用地类型生态资源准则层因素层筛选条件

海拔

地形地貌坡度

坡向

自然因素

土壤含水量专题产品

土壤条件土壤沙粒含量

土壤有机质含量

油茶林

基础设施条件灌溉保证率

土地利用状况植被覆盖率NDVI

中心城镇影响度

社会经济因素区位条件

农贸市场影响度

交通通达度

交通条件

对外交通便利度

林地海拔

地形地貌坡度

坡向

自然因素

土壤含水量专题产品

土壤条件土壤沙粒含量

土壤有机质含量

胡柚林基础设施条件灌溉保证率

生产便利条件地块大小

土地利用状况植被覆盖率NDVI

社会经济因素中心城镇影响度

区位条件

农贸市场影响度

交通通达度

交通条件

对外交通便利度

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表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）

用地类型生态资源准则层因素层筛选条件

海拔

地形地貌坡度

自然因素坡向

土壤厚度

土壤条件

田面高差

基础设施条件灌溉保证率

耕地闲置耕地社会经济因素

生产便利条件连片规模

土地利用状况植被覆盖率NDVI

中心城镇影响度

区位条件

社会经济因素农贸市场膨响度

交通通达度

交通条件

对外交通便利度

海拔

地形地貌坡度

坡向

自然因素水资源状况水源补给（离水流距离）

需氧量COD

总磷

水资源状况

清水鱼塘总氮

叶绿素a

养殖便利条件水面大小

水域

中心城镇影响度

区位条件

社会经济因素农贸市场影响度

交通通达度

交通条件

对外交通便利度

地形地貌海拔

需氧量COD

中小水库自然因素总磷

水资源状况

总氮

叶绿素a

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表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）

用地类型生态资源准则层因素层筛选条件

养殖便利条件水面大小

中心城镇影响度

区位条件

水域中小水库社会经济因素农贸市场影响度

交通通达度

父通条件

对外交通便利度

庭院环境

自然因素周边情况坡度

坡向

宅基地夯土房资源便利条件夯土房集群数量

公共服务条件公共服务设施完善度

社会经济因素

基础设施条件基础设施建设完善度

区位条件中心城镇影响度

农贸市场影响度

交通条件交通通达度

自然因素对外交通便利度

村庄文化资源

资源潜力

村庄生态资源

整村经营

基础设施条件村庄基础设施建设完善度