某某省某某古城保护开发（一期）启动工程PPP项目财政承受能力论证

目录

第一章项目概述......................................................1

1、项目基本情况..............................................................1

2、项目运作方式..............................................................6

3、风险分配..................................................................8

4、项目回报机制.............................................................13

第二章论证编制目的和依据..........................................14

1、编制目的..................................................................14

2、编制依据..................................................................15

3、编制流程..................................................................16

第三章项目政府支出责任识别........................................17

1、股权投资..................................................................17

2、运营补贴..................................................................17

3X风险承担................................................................18

4、配套投入..................................................................19

第四章项目政府支出责任测算........................................20

1、股权投资支出.............................................................20

2、运营补贴支出.............................................................20

3、风险承担支出.............................................................23

4、政府财政年度支出总额.....................................................25

第五章某某市财政承受能力评估与论证结果...........................27

1、财政支出能力评估.........................................................27

2、领域均衡性评估...........................................................29

3、项目财政承受能力论证结果................................................29

4、信息披露.................................................................30

附件一：运营考核方案................................................31

附件二：项目商业价格咨询意见书......................................38

第一章项目概述

1、项目基本情况

项目名称：某某古城保护开发（一期）启动工程PPP项目（以下

简称“本项目”）

投资总额：本项目的投资总额约29.4亿元，具体投资总额以有

资质的资产评估机构评估的价值为准。

项目范围：本项目包括某某古城历史文化街区的原貌恢复、某某

占城文物保护恢复修缮、某某占城历史文化街区配套设施和某某河及周

边环境整治等4个子项目，各子项目范围和项目平面图如下。

1、古城历史文化街区建筑原貌恢复

本部分的建设费用为32560万元，木部分的街区建筑原貌恢复项

目，一种是对危旧倒塌的具有某某特色的建筑按原貌进行恢复重建；

另一种是对保留较好、具有某某特色的建筑进行恢复修缮，主要包括某

某路、某某路、某某路、某某路、某某路、某某路等道路两侧、某某片

区、某某片区、共和路片区、某某片区、某某公园片区、某某片区、某

某的迁移保护、民俗博物馆等文化街区建筑原貌恢复。

项目投资主要包括：1、房屋征收约28000m2,征收费约23800

万元；2、建安费：①部分危房需拆除重建，按原貌给予恢复，重建

面积约3600m2,建安费约1440万元；②其余保留建筑面积约24400m

2,按原有建筑物风格给予修复，建安投资约7320万元。

第1页

2、古城文物保护恢复修缮

本部分的建设费用为64078万元，主要包括某某和文物保护点的

保护修缮。

（-）某某的保护修缮

（1）某某泮池环境整治工程。为恢复泮池遗址及广场建设的需

要。①需征收房屋面积约12800m2,征收费约10880万元；②为恢复

泮池遗址及广场建设的需要，需拆除房屋面积约12800m2,用于恢复

泮池及广场的建设，其中泮池占地面积约1530m2,广场占地面积约

6870m2o

（2）某某本体展陈。为恢复某某本体历史建筑规模、结构和风

22

貌，需征收房屋面积约2800m；保留房屋修复面积约3600mo

（3）府学、府衙的恢复建设。恢复府学、府衙遗址建设的需要，

需将某某小学分流到某某小学（以下简称“某某实小”）和某某师范学

院附属小学（以下简称“某某附小”）两所学校，按现有两所学校的

办学规模，无法容纳某某小学分流的学生，因此需扩建某某实小、某某

附小。为恢复府学、府衙遗址和扩建两所学校新建教学楼及配套设施的

需要，需投资：①某某实小扩建需征收原广电局办公楼，征收面积约

4800m2,征收费约4080万元；某某附小扩建需征收某某城市职'业学院

教学仪器厂办公楼、某某附小原有的艺术楼和教学楼，需征收面积约

9800m,征收费约8330万元；③某某小学教学及办公楼的拆除。

（-）文物保护点的保护修缮。

比干庙、临时省委旧址、某某避难所、汪春源故居、东桥亭、

第2页

魁星庙、武庙等文物保护修缮。为保护修缮比干庙、临时省委旧址、

某某避难所、汪春源故居、东桥亭、魁星庙、武庙等历史文物建筑，恢

复原有历史风貌，拆除保护建设范围内的违章搭盖及房屋，把文物保护

点裸露出来，需征收面积约19800m2,征收费约16830万元。部分危房

需拆除并按原有的建筑风貌给予修复，拆除面枳约5000m2,保留建筑

物面积约14800n）2。

3、古城历史文化街区配套设施项目

本部分的建设费用为71499万，古城历史文化街区配套设施主要

包括四个入口建设和街区内道路改造。

（-）四个入口建设内容

某某古城东、西、南、北四个入口建设，包括古城标志牌、游

客中心、游客服务中心、广场铺装（含景观绿化及配套设施）、两侧

店面改造、地上（地下）停车场、牌坊1座、人行天桥2座、景观文

化墙及恢复沿街部分建筑等建设。入口建设需要需征收房屋面积约

8000m2,征收费约6800万元，配套设施的建设需拆除原有建筑面积

约30000?,保留原有建筑物的面积约5000m2,拆除建筑物根据规划

需重新按原有的建筑风貌给予恢复。

1.新建总建筑面积（含广场面积）约78692m2,（其中：地下停

车场面积约39572m2,游客中心和游客服务中心建筑面积约6290m2.

广场约15680m2、两侧店面改造面积15350n）2）,牌坊1座、人行天

桥2座。

2.由于东入口建设醒目的需要，需新建某某五中占地面积约

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20996m2,新建建筑面积约13590m2,地下面积约19670m2,建筑物修

缮面积约3250m2o

（二）道路改造项目

道路改造项目主要是古城规划片区内的道路和街道、雨水、污水、

弱电管线、电力、给水、绿化、环卫等配套基础设施的改造工程，具体

有博爱道、某某路、芳华北路、香港路、始兴北路、某某路、龙眼营、

某某路南段、某某路、新华西路中段、振成巷、洋老巷、台湾路、某某

路、某某路、某某、炮仔街、县前直街等18条。道路总长度约7794m,

路面面积约84307m2,同时对保护区内给排水、电力、通讯等管线进行

改造，采用雨污分流、电力通讯管线地下铺设，以及环卫、消防设施改

造，公厕改建480m2,建设100个垃圾收集点

等项目建设。建安投资约19318万元。因道路两侧许多建筑属危旧房，

或者与古城风貌不一致的建筑，道路建设需征收房屋建筑面积约

10000m2,征收费约8500万元。需拆除原有的建筑物面积约3000m2,

保留建筑物面积约7000m2o

4、某某河两侧挡墙加固、桥梁恢复修缮、景观步道、绿化及清

理河道垃圾

本部分的建设费用为104894万元，某某河为某某市级文物保护

单位，目前部分河道两侧挡土墙坍塌，占用河道的违章建筑很多c某

某河两侧挡墙加固、桥梁恢复修缮，两侧景观步道恢复、绿化，全长约

2

615m,两侧宽各12mo需征收房屋建筑面积约98690m,征收费约

83887万元。其中两侧景观步道恢复和绿化建设，需拆除建筑物面积约

36900m2；保留原有建筑物面积约46800m2,建安费约14040万元；

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其余危房建筑物面积约14990m2需拆除重建，并按原有的建筑风貌给

予恢复。

总平面图

图1-1项目平面图

项目类型：存量项目，属于文化旅游项目

项目状态：本项目为在建工程，截止到2015年12月31日政府

已通过原项目业主某某古城保护开发有限公司（以下简称“某某古城公

司”）对本项目累计投入约10.35亿元（其中征收费约9.58亿元，

建安费约0.77亿元），后续将继续由原项目业主继续开发建设并形

成公共资产。

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2、项目运作方式

2.1运作模式选择

鉴于：本项目为存量项目，且需要通过引入社会投资人解决本项

目融资问题，后续社会投资人需通过项目的运营收回投资成本并获得合

理收益。

因此，本项目采用“移交-运营-移交（即TOT）模式和资源补偿

模式（即RCP）”方式运作，政府向社会投资人转让已建成项目的经

营权，社会投资人通过对本项目的运营收回投资成本并获得合理回

报，不足部分由政府给予合理补贴，合作期满，社会投资人将项目经

营权移交给某某古城公司。具体运作方式如下：

补偿性资源

注入

漳州温泉开发资源

图1-2项日交易结构图

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说明：（1）某某市政府授权某某市某某区人民政府（以下简称

“某某区政府”）作为项目实施机构，负责本项目的准备、采购、监

管和移交等工作。

（2）某某区政府通过招标方式确定本项目中标社会投资人。

（3）中标社会投资人在项目所在地独资成立项目公司。

（4）项目公司与某某区政府、某某古城公司签订《PPP项目合同》,

合同约定将原项目业主某某古城公司建设形成的项目资产经营权移交

项目公司，项目公司向某某古城公司支付转让价款，本项目未完成建设

内容继续由某某古城公司建设，建成一批资产，移交一批资产。

（5）合作期内，项目公司负责本项目的运营维护，项目公司通

过本项目的停车场收费、古城店铺租金等获得使用者收费，为提高项

目的经济性，政府将项目范围内的温泉池的开发性资源注入项目公

司，使用者付费收入与投资成本和合理回报之间的缺口部分，由某某

市财政部门提供补助。

（6）项目合作期结束后，项目公司将项目经营权无偿移交给某

某古城公司。

2.2投融资

本项目的投资总额约29.4亿元，具体投资总额以有资质的资产

评估机构评估的价值为准，项目资金通过股权融资和债务融资获得。

（1）股权融资：根据某某院《关于调整和完善固定资产投资项

目资本金制度的通知》（国发[2015]51号）中“其它项目的最低资

本金比例为20%”的规定，结合金融机构对自有资本金的要求，设定

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本项目自有资本金比例为32临自有资本金约为9.4亿元，自有资本

金可按移交进度到位，并满足“贷款额+已到位资金二〈总投资”的条件。

（2）债务融资：除自有资金外的资金由项目公司贷款，贷款占

本项目估算总额的68%,约20亿元。

2.3合作期限

项目合作期共18年，项目合作期为仅包含运营期，运营期18年

（运营期自本项目经营权全部移交项目公司之日起），项目部分移交

至全部移交给项目公司的时间段为试运营期。

2.4项目移交

项目合作期满，项目公司全部《经营权移交清单》中的项目经营

权（含项目设施有关的维护手册、图纸、文件和资料）无偿移交给政

府或其指定机构。

项目公司应确保项目设施不存在任何抵押、质押等担保权益或所

有权约束，也不存在任何种类和性质的索赔权。

项目公司应确保最后一次运营服务设施达到约定的服务水平。

在项目合作期满至少6个月前，政府和项目公司共同达成协议，

明确移交项目的详细计划。

3、风险分配

3.1风险分配原则

按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑

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政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等因素，在政

府与社会资本之间合理分配项目风险，确定项目风险分配原则：

(1)风险分配应包括项目融资、运营、维护至终止移交的合作

周期，并以具体条款形式体现在合同文件上。

(2)风险分配应可减少风险发生的概率、降低风险发生后造成

的损失及风险管理的成本，使得项目对参与各方总体吸引力最大化。

(3)应按照风险收益对等原则合理分配项目风险，承担风险的

程度和所得收益应成正比。

(4)项目各方承担的最大风险有上限°

(5)本项目融资、运营维护风险由中标的投资人承担，项目建

设转让风险由政府承担，不可抗力等风险由各方共同承担。

3.2风险分担方案及措施

本项目投资额较大，实施周期长，涉及的利益相关者较多，社会

影响面较大，全面识别和妥善处理项目全生命周期中的各种风险是实现

项目落地、维护公共利益的重要保障。根据风险分配的原则确定风险分

担的合同组织。

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风险

序号风险因素主要分担解释应对措施

类别

社会资本在确认PPP项目合同时需明确政府部门在参与事

1政府干预政府政府过度干预项目内部管理事务务中的参与时点和方式，且在争议解决/赔偿机制等相关

条文中涉及该项风险

政付

2征用/公有化政府因为政治原因被政府征收在PPP项目合同中明确政府选择终止的处理方式

政府依靠其手中权利优势不履行或拒

3政府信用政府在PPP项1=1合同中明确政府方违约的情形

绝履行合同中约定的条款和义务

政府未按约定的建设要求形成资产或在PPP项目合同明确建设内容应通过3佥收，项目建设风险

转让4项目转让政府

惚成资产不达标风险由政府承扣八

现行招标投标法的相关规定时基础设

法律及监管体在PPP项目合同方面可以将争端解决程序、双方的权力义

5政府施PPP项R不具备兼容性或争端纠纷

系完善务等关键内容描述清楚，尽可能减少风险所致的危害

处理无法可依

任何一方可致函另一方，表明法律变更对其可能造成后

已发生或即将发生的法律变更对项目

法律6法律变更政府果的意见，并应提出实施变动的全面具体的方法。双方

的正常运营产生影响

应在可能的情况卜尽快进行讨论并达成一致意见

招标竞争不充

7政府项目缺乏市场响应度本项目采用公开招标方式进行社会投资人招标

分

8税收调整政府国家对本项目的税收法律的相关调整在PPP项目合同中明确税收调整的情形

第io<Ji

利率的波动会直接或间接影响到融资

9利率风险社会资本成本却项目的价值，是项目面临收益社会资本可以通过相应的金融工具来规避利率风险

损失的风险

通货膨胀幅度过大会影响正常的经济

10通货膨胀社会资本秩序，随之会出现诸如价格上涨、利在调价公式中设置相应的调整系数

率提高等情况

合同文件冲突在项口订立合同时，未考虑周全、完

合司11政府PPP项目合同中明确签订协议变更、补充协议相关内容

/不完备备，导致后期顼目不能正常运行

不能预见、不能避免并不能克服的风

在PPP项目合同中需要对不可抗力时间做出明确定义，明

自然12不可抗力风险共担险，通常无法通过技术、经验、预先

确发生不可抗力时间之后的应对措施

判断或者小心对待来规避

主要指项目不被金融机构看好，资金要求项目公司做出融资手续完成保证，此外政府部门可

融资13融资风险社会资本来源困难、项目公司融资能力不高，以在PPP项目合同中明确社会资本完成融资工作的期限，

金融市场条件不理想和融资成本高并交付所签署文件复印件及其相关证明文件

如：项目公司发生债务危机、在实际PPP项目合同中应明确规定构成项目公司违约事件的范围

社会资本能力

14社会资本完工日的当日或之前没有•实现实际完,以及发生这些违约事件之后政府部门应该采取的通知

不足

工、没有按照协议规定进行运营、答复、处理等措施

运营

缺乏全过程成本控制，和尚未形成合

在PPP项目合同中应明确说明，政府部门有权社会资本的

15运营成本超支社会资本理的成本控制体系，导致项目运营成

经营成本进行监督，并对其经营状况评估

本超支

第11负

未建立规定的支付机制和延期贡任导在PPP项目合同中应明确费用的支付时间和延期贡任，保

16费用支付风险政府

致费用的支付无法得到保证证社会资本能够支付运营成本和还本付息

政府/公众反

17政府项目的运营引起公众反对在PPP项目合同中明确政府选择终止项目的赔偿责任

对

一般PPP项目中，有许多社会资本参在PPP项目合同中应明确规定未经政府部门的事先书面同

社会资本投资

18社会资本与PPP模式作为取得合作合同的台阶意，项目公司不得转让其在本协议下的全部或任何部分

者变动

,相时应的风险也会加大权利或义务

财务监管不足，容易产生运营成本较

项目财务监管在Pm项目合同中明确项目公司的运营成本超支不调整补

19社会资本高，超概，财务管理效率有待加强等

不足贴

问题

由于项目的最终所有权不归属经营者

，经营者为了瞒足经营期内利润目标

的最大化,在经营期不考虑后期的运项目的监管机构要在项目的运营期内，定期对项目的运

行,对项目的技术改造、维护和保养

移交20损耗风险社会资本营维护进行检查，同时要审查项目公司的运营维护方案

等工作减少使最终交回的项目损耗加

.和是否有按照维护方案执行

大，残值变小，后期使用寿命缩短，

使融资者收回项目后的，经营利润减

少

第12负

4、项目回报机制

本项目为准经营性项目，回报机制为“使用者付费+可行性缺口

补助”。

4.1使用者付费

为合理分担风险，按照运营风险由社会资本承担原则，本项目通

过对古城店铺租金收入、户外广告、停车场、民宿租金收入、影城和

剧场租金收入、温泉资源和一卡通等使用者付费收入预测后（商业价

值评估详见附件二），根据预测的使用者付费收入核减政府可行性缺

口补贴额度。

4.2可行性缺口补助

根据商业价值评估，考虑到本项目使用者付费收入，不足以抵扣

项目的资产转让价款和经营成本，导致项目公司无法收回成本和获取合

理回报，所以政府应通过可行性缺口补助形式给项目公司补贴并给予一

定的政策支持。

4.3政策支持

纳入预算：某某市政府将承担的可行性缺口补助列入年度财政预

算。

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第二章论证编制目的和依据

1、编制目的

（1）按财政部《关于印发政府与社会资本合作模式操作指南（试

行）的通知》（财金［2014］113号）中“为确保政财中长期可持续性，

财政部门应根据全生命周期内的财政支出、政府债务等因素，对政府

付费和政府补贴的项目，开展财政承受能力论证，每年政府或政府补贴

等财政支出不得超过当年财政收入的一定比例”，要求本项目在项目

识别阶段开展财政承受能力论证。

（2）按某某院《某某院办公厅转发财政部发展改革委人民银行＜

关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见》的通

知》（国办发［2（）15］42号）中“开展财政承受能力论证，统筹评估和

控制项目的财政支出责任，促进中长期财政可持续发展”，要求本项

目需编制财政承受能力论证报告。

（3）按照财政部《关于印发〈政府和社会资本合作项目财政承受

能力论证指引〉的通知》（财金［2015J21号）中“通过识别、测算政府

和社会资本合作项目各项财政支出责任，科学评估项目实施对当前及

今后年度财政支出的影响，为PPP项目财政管理提供依据，且每一

年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算

支出比例应当不超过10%”，只有“通过财政承受能力论证”的项目采

用PPP模式才是可行的，“未通过论证”的项目，则不宜采用PPP模

式。

第14页

2、编制依据

（1）财政部《关于推广运用政府与社会资本合作模式有关问题

的通知》（财金[2014]76号）；

（2）财政部《关于印发政府与社会资本合作模式操作指南（试

行）的通知》（财金[2014]113号）；

（3）财政部《关于印发〈政府和社会资本合作项目财政承受能力

论证指引》的通知》（财金[2015]21号）：

（4）某某院《某某院办公厅转发财政部发展改革委人民银行〈关

于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见》的通知》

（国办发[2015]42号）；

（5）某某院《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发

[2014143号）；

（6）某某院《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指

导意见》（国发[2014]60号）；

（7）财政部《关于印发〈地方政府存量债务纳入预算管理清理甄

别办法〉的通知》（财库[2014]351号）；

（8）某某省人民政府《某某省政府性债务管理办法》（闽政

[2013]49号）；

（9）某某省人民政府《关于推广政府与社会资本合作（PPP）试

点的指导意见》（闽政[2013M7号）；

（10）本项目可行性研究报告。

（11）《某某古城保护开发（一期）PPP项目实施方案》；

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（12）某某市近五年的财政收支资料;

（13）其他项目相关资料。

3、编制流程

目前，本项目处于项目识别阶段，对本项目进行财政承受能力评

估的流程如下图所示。

责任识别

支出倒算

能力评估

I

依粘彼鹰

图2-1编制流程

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第三章项目政府支出责任识别

本论证报告坚持合理预测、公开透明、从严把关等原则，从定量

和定性两个维度进行财政承受能力论证。

本项目的全生命周期包括规划、设计、采购、建设、运营、维护

等，项目的规划、设计、建设由政府负责，项目的运营和维护主要由

项目公司完成。

在项目全生命周期过程中的财政支出责任，主要包括股权投资、

运营补贴、风险承担、配套投入等。

1、股权投资

股权支出责任是指在政府和社会资本共同组建项目公司的情况

下，政府承担的股权支出责任。如果社会资本单独组建项目公司，政

府不承担股权支出责任。

本项目由社会资本全部出资，政府不承担股权支出责任。

2、运营补贴

运营补贴支出责任是指在项目运营期间，政府承担的直接付费责

任。不同付费模式下，政府承担的运营补贴支出责任不同。政府付费模

式下，政府承担全部运营补贴支出责任；可行性缺口补助模式下，政

府承担部分运营补贴支出责任；使用者付费模式下，政府不承担运营补

贴支出责任。

2.1使用者付费模式

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通常用于可经营系数较高、财务效益良好、直接向最终用户提供

服务的基础设施项目，如收费公路、市政供水、城市管道燃气等。

2.2政府付费模式

通常用于不直接向最终用户提供服务的终端型基础设施项目，如

市政污水处理、垃圾焚烧发电、水源净化，或者市政道路等不具备收益

性的基础设施项目。

2.3VGF(ViabilityGapFund)

即政府对运营商实施补贴，通常用于可经营系数较低、财务效益

欠佳、直接向最终用户提供服务单收费无法覆盖投资和运营回报的基础

设施项目，如医院、学校、文化及体育馆、保障房、市政公用项目等。

本项目为准经营性项目，回报机制为“使用者付费+可行性缺口

补助”。项目公司通过古城店铺、户外广告和停车场等商业运营获得

的使用者付费收入，根据商'也价值评估测算，项目使用者付费收入不足

以抵扣项目的资产转让价款和经营成本，导致项目公司无法收回成本

和获取合理回报，所以政府应承担这部分的运营补贴支出责任。

3、风险承担

项目风险是指项目运营、维护、移交等阶段里发生损失的可能性。

PPP项目实施之前，按照风险分配优化、风险与收益对等以及风险可

控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理

能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险，并设计和安

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排如何有效控制、规避和分担风险的措施。

风险承担支出责任是指项目实施方案中政府承担风险带来的财

政或有支出责任。政府需承担PPP合同中约定的法律风险、政策风

险、最低需求风险以及因政府方原因导致合同终止等突发情况，产生

的财政或支持责任。

根据实施方案，本项目按风险分担原则，融资风险、运营风险等

商业风险主要由社会资本承担，政府风险、市场风险和法律风险等风险

主要由政府承担，自然等风险由政府和社会资本合理共担，从而缓解

了项目的运营过程中的不确定性。

4、配套投入

政府提供的项目配套工程等其他投入责任，包括土地征收和整

理、建设部分项目配套措施、完成项目与现有相关基础设施和公用事业

的对接、投资补助、贷款贴息等。

本项目所有配套设施均已计入项目总投资，因此，政府并无额外

的配套投入支出责任。

综上所述，根据本项目基本情况，本项目全生命周期过程的财政

支出责任，主要包括运营补贴支出责任和风险承担支出责任两个方

面。

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第四章项目政府支出责任测算

1、股权投资支出

由社会资本全部出资，政府不承担股权支出责任。

2、运营补贴支出

本项目由于使用者付费不足以满足项目公司成本回收和合理回报，政府可

通过可行性缺口补助形式给项目公司补贴并给予一定的政策支持，运营补贴支

出按以下公式进行测算：

当年运营补贴支出数额产全部建）«一年度折现率.年度运营

财政运营补贴周期（年）

成本x（1+合理利润率）-当年使用者付费数额

2.1基本参数的确定

项目全部建设成本：本项目为存量项目，由原项目业主某某占城公司建设

完成后将项目经营权移交社会资本，社会资本支付转让价款，因此，项目的全部

建设成本即社会资本支付转让价款，转让价款在资产评估前暂以项目总投资

29.4亿元计算。

合理利润率：根据目前社会投资人要求的收益率水平，设定8%的合理利

润率，具体通过招标投标确定。

年度折现率：折现率可参照5年期以上贷款利率，并考虑一定的风险溢价，

年度折现率设定为6%,具体通过招标投标确定。

财政运营补贴周期（年）：本项目合作期为18年，仅包括运营期，因此，

第20页

运营补贴周期为18年。

年度运营成本：根据对项目公司的运营成本包括人员费用、维护费用、办

公费用、保洁费用和房产税等部分，具体详见下表。

表4-1运营成本预测明细表

项目费用元/月元/年说明

含养老、医疗、失业、生育、

安保人员15人53190638280

工伤保险费和降温、过节费

人员

保洁人员3人180064800不含上述费用

费用

为管理佣金，人员由金盾公司

管理人员1人320038400

配备，不含上述费用

维护费按照1.20元/nf・月概

维护

商铺20000肝24000288000算。第一年为保修期，维修费

费用

用由施工方负责。

办公福利2002400茶叶

水电费用8009600

办公

电脑1台2980元、电视机1台32

费用办公设备4780

口寸1800元

办公耗材1001200笔墨纸张

垃圾清运100012000机械车辆清运

垃圾收集车配垃圾车6辆X1000元/辆-巡查

1581900

保洁备车3500元/部，按5年摊薄

费用垃圾箱清洗油垃圾箱设备冲洗费用200元/月

2002400

费X12个月

日常保洁工具1001200

房产按租金收入的1

//按租金收入的12%计取

税2%计取

考虑运营期通货膨胀因素等物价上涨因素，运营成本每年上涨5%o

使用者付费数额：根据专业评估机构对本项目的商业价值进行的评预测，

后续项目公司通过本项目和注入的补偿性资源可获得的收入如下表（具体预测

报告详见附件二）。

第21页

表4-2项目运营期内使用者付费和补偿性资源收入测算表（单位：万元）

某某古

停车影城和剧r

序城商铺广告牌民宿收温泉资

年份场收场租金收通收合计

号租金收收入入源收入

入入入

入

12016

22017

320182,7721,9433224499264,57628611,273

420192,7721,9433224499264,57628611,273

520202,7721,9433224499264,57628611,273

620212,8552,0013324629544,57629411,474

720222,9412,0623424769824,71330311,818

820233,0292,1233524901,0124,85431212,173

920243,1202,1873625051,0425,00032112,538

1020253,2142,2533735201,0735,15033112,914

1120263,3102,3203845361,1065,30434113,302

1220273,4092,3903965521,1395,46435113,701

1320283,5462,4854125741,1845,62736514,194

1420293,6872,5854285971,2325,85338014,762

1520303,8352,6884456211,2816,08739515,352

1620313,9882,7964636461,3326,33041115,966

1720324,1482,9084826721,3866,58342716,605

1820334,3143,0245016981,4416,84744417,269

1920344,4863,1455217261,4997,12046217,960

2()20354,6663,2715427551,5597,40548118,678

合计62,86344,0687,30210,17821,000100,6396,477252,527

按照各方承担风险有上限的原则，本项目设置使用者的调价机制，使用者

付费每年调整一次，为合理进行风险分配，设定本项目社会资本需承担运营收入

5%的风险。分为如下情况：

a.当预测使用者付费收入*95%W每年实际使用者付费收入W预测使用者

付费收入*105%时，不调整核减的使用者付费保底收入。

b.当预测使用者付费收入*95%＞每年实际使用者付费收入，按实际使用者

付费收入进行核减。

第22页

c.当预测使用者付费收入*105%〈每年实际使用者付费收入时，则按实际

使用者付费收入进行核减。

2.2测算结果

根据上述确定的基本参数计算政府每年的补贴额度，得出本项目政府每年

运营补贴需要支出的数额，具体如下表所示。

表4-3项目运营期内运营补贴测算表（单位：万元）

年度转让价款成本补贴绩效服务费抵减使用者付费收入可行性缺口补助

201817,64050311,2736,870

201918,67750911,2737,913

202019,77551511,2739,017

202120,93853311,4749,997

202222,16955211,81810,903

202323,47357212,17311,872

202424,85359212,53812,907

202526,31561312,91414,013

202627,86263513,30215,195

202729,50065713,70116,457

202831,23568614,19417,726

202933,07171514,76219,025

203035,01674615,35220,409

203137,07577815,96621,886

203239,25581116,60523,461

203341,56384617,26925,140

203444,00788217,96026,929

203546,59592018,67828,837

合计539,01912,066252,527298,558

3、风险承担支出

3.1风险分担原则

由于项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本结合本项

第23页

目实际，按照可转移风险、可分担风险以及不可转移（分担）风险进行分类,

采用分类比例法进行测算。

第一类可转移风险包括：项目建设期间可能发生的组织机构、施工技术、

工程、投资估算、资金、市场、财务等风险，本项目为存量项目，项目的建设由

政府方负责，对社会资本而言，不存在可转移的建设风险。

第二类可分担风险包括：项目运营期间可能发生的法规政治风险、自然灾

害等不可抗力风险等，需要政府和社会投资人共担的风险，按照项目每年运营补

贴的1%考虑，社会投资人和政府各分担50%o

第三类不可转移（分担）风险包括：主要项目运营期间使用者收入预测与

实际使用者收入产生的差额，根据社会资本承担5%的使用者收入运营风险，

根据收益和风险对等原则，政府承担的风险可按预测收入的5%进行计取。

3.2风险承担支出测算方法

风险承担支出是在充分考虑各类风险出现的概率和带来的支出责任基础

上计算得出，可采用比例法、情景分析法及概率法。比例法适宜在各类风险支出

数额和概率难以进行准确测算的情况下，可以按照项目的全部建设成本或一定时

期内运营成本的一定比例确定风险承担支出。本项目的风险支出数额和概率均较

难确定，因此，本项目较为适宜采用比例法计算风险承担支出。

3.3项目风险支出责任测算结果

根据上述选取的数据，测算风险支出责任如下表所示。

第24页

表4-4项目全生命周期内风险支出情况（单位：万元）

可转移风险可分担风险不可转移风险风险支出

序号年份

支出支出支出总额

12016//////

22017////

32018/34564598

42019/40564603

52020/45564609

62021/5()574624

72022/55591645

82023/59609668

92024/65627691

1()2025/7()646716

112026/76665741

122027/82685767

132028/89710798

142029/95738833

152030/102768870

162031/109798908

172032/117830948

182033/126863989

192034/1358981,033

202035/1449341,078

合计1,49312,62614,119

4、政府财政年度支出总额

根据测算结果，汇总求和得到政府财政对本项目各年度支出责任如下表所

/JSo

表4-5项目全生命周期内政府财政支出情况（单位：万元）

序号年份运营补贴支出风险承担支出财政支出总额

12016///

22017/