江苏省徐州市房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年)

江苏省徐州市房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(2026年)一、单项选择题1.在城镇土地定级中，某因素对土地质量的影响方式为面状影响，其影响分值计算应采用（）。A.相对值法B.直线衰减法C.指数衰减法D.扩散法2.根据《城镇土地估价规程》，下列土地估价原则中，属于土地估价基本原则的是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.最有效利用原则D.供需原则3.某宗工业用地，法定最高出让年限为50年，已使用20年，剩余使用年限为30年。已知该土地在法定最高出让年限下的市场价值为800万元，土地还原利率为6%，则其剩余年限下的市场价值最接近（）万元。（提示：P/A,A.680B.698C.720D.7354.在徐州市区，下列哪项因素的变化最可能导致住宅用地基准地价的普遍上调？（）A.城市轨道交通线路的延伸B.周边新建一座大型化工厂C.银行存款利率持续下调D.市区常住人口出现净流出5.关于土地估价报告的有效期，下列说法正确的是（）。A.自估价报告提交之日起算，不得超过一年B.自估价报告出具之日起算，不得超过一年C.自估价作业期结束之日起算，不得超过一年D.自估价基准日（估价期日）起算，不得超过一年6.运用市场比较法评估土地价格时，下列不属于交易情况修正内容的是（）。A.特殊利益关系人之间的交易B.交易时点与估价时点存在差异C.急买急卖等特殊动机的交易D.受债权债务关系影响的交易7.某宗地已完成“三通一平”，其红线外开发程度为“通路、通电、通讯、通上水、通下水”，红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，该宗地的开发程度应定义为（）。A.宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地平整B.宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及红线内场地平整C.宗地红线外“三通一平”D.宗地红线外“五通一平”8.下列土地价格中，属于土地所有权价格的是（）。A.出让土地使用权价格B.划拨土地使用权价格C.土地租赁价格D.土地抵押价格9.运用成本逼近法评估新开发建设用地价格时，土地取得费及相关税费通常按（）计算。A.估价基准日客观的补偿标准B.土地原使用者实际获得的补偿C.估价基准日区域平均补偿标准D.土地取得时实际发生的费用10.基准地价是各土地级别或均质区域内，在平均开发利用条件下，针对特定用途、特定估价期日、法定最高出让年限的（）。A.单位面积土地使用权平均价格B.单位面积土地使用权最高价格C.单位面积土地使用权最低限价D.单位面积土地所有权价格二、多项选择题11.根据《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级的工作程序主要包括（）。A.资料收集与调查B.定级因素因子体系确定C.定级单元划分与因素分值计算D.土地级别初步划分与验证E.基准地价评估与更新12.下列选项中，属于影响工业用地价格的区域因素有（）。A.产业集聚规模与协作条件B.区域交通便捷度C.区域环境质量状况D.基础设施完善度E.宗地形状与面积13.关于收益还原法，下列说法正确的有（）。A.适用于有现实或潜在收益的土地或房地产估价B.土地还原利率应高于建筑物还原利率C.总收益应为客观收益，即排除了个别、偶然因素后的正常收益D.总费用应包括维持房地产正常使用或经营的必要支出及归属于其他资本或经营的收益E.有限年期土地价格公式为P=[1−]，其中a14.土地估价报告审核是保证估价质量的重要环节，审核的重点应包括（）。A.估价假设和限制条件的合理性B.估价方法的选用及测算过程C.估价结果的确定及表述D.报告格式的规范性E.估价机构和估价师的资质等级15.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（）。A.征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费B.无偿收回土地使用权C.要求土地使用者支付违约金D.与土地使用者协商变更合同E.责令土地使用者限期开工三、判断题16.土地估价中，容积率是指建筑物总建筑面积与整个宗地面积之比。（）17.路线价估价法实质上是一种市场比较法，其理论基础是替代原理。（）18.土地的自然供给是固定不变的，而土地的经济供给则是有弹性的。（）19.在采用市场比较法进行土地估价时，如果可比实例的土地使用年限与待估宗地不一致，必须进行土地使用年期修正。（）20.土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。（）四、计算题21.某公司于2020年3月以出让方式取得一宗商业用地，面积5000平方米，出让年限40年，出让单价为8000元/平方米，容积率为3.0。2026年3月，该公司拟以该土地使用权进行抵押融资，委托估价机构进行评估。估价人员调查得知：(1)该区域同类商业用地在2026年3月的市场平均出让楼面地价为4500元/平方米（容积率为3.0，剩余年限为法定最高年限40年）。(2)该区域商业用地还原利率为7%。(3)该宗地目前尚未开发，容积率、规划条件等与出让时一致。(4)土地报酬率与还原利率相同。要求：采用市场比较法和收益还原法（通过年期修正）评估该宗地于2026年3月的土地使用权市场价值（总价）。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）已知：P/A,22.某企业拥有一宗划拨工业用地，面积20000平方米。现因企业改制需要，拟将该宗地办理出让并评估其出让土地使用权价格。估价基准日为2026年6月30日。相关资料如下：(1)该宗地位于徐州市某省级工业园区内，土地开发程度为“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。(2)根据该区域工业用地开发平均成本调查，“五通一平”的土地开发费用（含管理费、利息、利润）为350元/平方米。(3)土地取得费及相关税费：根据估价基准日该区域征收同类农用地的客观费用，结合当地征地补偿安置标准，确定为450元/平方米。(4)土地增值收益率取20%。要求：采用成本逼近法评估该宗地于估价基准日的单位面积出让土地使用权价格。（计算结果以元/平方米为单位，取整）五、案例分析题23.徐州市某区拟对一老旧工业区进行整体改造升级，计划将该区域土地用途调整为以商业、办公和居住为主的综合功能区。该区域现有土地多为上世纪90年代出让的工业用地，剩余使用年限长短不一，地上建筑物陈旧，容积率普遍较低。区政府拟通过收回再出让或鼓励企业自主转型开发等方式推进改造。问题：(1)在土地用途由工业转变为商业、办公、居住的过程中，从土地估价的角度，影响这些新用途土地价格的主要因素有哪些？（请分别从商业、办公、居住用地角度列举至少三项核心因素）(2)对于鼓励原土地使用权人自主转型开发的情况，在评估其改造后新用途土地使用权价格时，应重点考虑哪些特殊的扣除项目或成本因素？(3)若采用市场比较法评估该区域改造后的商业用地价格，在选取可比实例时，与评估一般商业用地相比，应特别注意哪些问题？答案与解析一、单项选择题1.D扩散法。在城镇土地定级中，面状因素（如环境质量、基础设施等）的影响分值计算通常采用扩散法，其影响分值随距离增加而衰减，但并非简单的直线或指数关系，而是呈面状扩散分布。2.A替代原则。根据《城镇土地估价规程》，土地估价的基本原则包括：替代原则、预期收益原则、贡献原则、供需原则、变动原则和有效利用原则。其中替代原则是基础。3.B698万元。剩余年限下的地价=（剩余年限年金现值系数/最高年限年金现值系数）×最高年限地价=(13.76484.A城市轨道交通线路的延伸。交通条件的改善，尤其是轨道交通，能显著提升区域可达性和便利度，是导致住宅地价上涨的核心区域因素。B项为负影响，C项影响资金成本但对地价的直接影响不如此具体区位因素显著，D项为负影响。5.B自估价报告出具之日起算，不得超过一年。根据《城镇土地估价规程》，估价报告有效期通常为一年，自估价报告出具之日起计。超过一年需进行复核或重新评估。6.B交易时点与估价时点存在差异。交易情况修正主要是修正交易行为本身的不正常情况（如特殊关系、急卖急买等）。交易时点差异属于市场状况调整（交易日期修正）的内容。7.B宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）及红线内场地平整。根据规程，开发程度描述应具体明确。“三通一平”为习惯说法，但估价中需精确描述具体内容。题干已明确红线外为“五通”，红线内“场地平整”。8.A出让土地使用权价格。在我国，土地所有权归国家或集体，市场上流转的是土地使用权。出让土地使用权价格是土地所有权在经济上的一种实现形式，是所有权价格派生出的主要权利价格。划拨、租赁、抵押价格均为不同权利状态下的使用权价格。9.A估价基准日客观的补偿标准。成本逼近法中的各项成本费用均应采用估价基准日的客观费用标准，而非历史实际发生额或个别标准，以符合估价时点原则和客观性原则。10.A单位面积土地使用权平均价格。基准地价定义是特定区域、特定用途、特定条件下土地使用权的平均价格，反映的是区域平均水平，而非最高、最低或所有权价格。二、多项选择题11.ABCD城镇土地定级工作程序主要包括：准备工作、资料收集与调查、定级因素因子体系确定、定级单元划分与因素分值计算、土地级别初步划分与验证、成果整理与编制报告等。E项“基准地价评估与更新”属于基准地价评估的工作内容，与定级工作紧密相关但非定级本身的程序。12.ABCD影响工业用地价格的区域因素主要包括：交通条件（便捷度）、基础设施状况（完善度）、产业集聚规模与协作条件、环境质量状况、规划限制等。E项“宗地形状与面积”属于个别因素。13.ACDEA、C、D、E均符合收益还原法的基本原理与应用要求。B项错误，一般而言，由于土地投资风险通常低于建筑物投资风险，土地还原利率应低于建筑物还原利率。14.ABCD土地估价报告审核的重点在于报告本身的规范性、技术路线的合理性、测算过程的准确性、假设条件的恰当性以及结论的可靠性。E项估价机构和估价师的资质是承接业务的前提，属于报告之外的资格审核，非报告内容审核的重点。15.AB根据《城市房地产管理法》第二十六条，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因此，A、B正确。三、判断题16.正确。容积率的准确定义是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。17.正确。路线价估价法是对临街道路且可及性相当的多宗土地，设定标准深度，求取该深度上数宗土地的平均单价（即路线价），然后通过深度指数修正等评估宗地价格。其核心原理是替代原理，属于市场比较法的衍生和特化。18.正确。土地的自然供给指地球所能提供的可利用土地总量，受自然条件限制相对固定。土地的经济供给指在自然供给基础上，投入劳动进行开发后可供人类直接利用的土地供给，其数量会随着土地利用收益和开发成本的变化而变化，具有弹性。19.正确。土地使用年期是影响土地价格的重要因素。在市场比较法中，若可比实例与待估宗地的土地使用年期不同，必须进行年期修正，以消除因年期差异导致的价格不可比性。20.正确。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。四、计算题21.解：第一步：采用市场比较法思路，利用市场平均出让楼面地价进行测算。待估宗地总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3.0=15000平方米。区域同类商业用地市场平均出让楼面地价（40年）为4500元/平方米。第二步：进行土地使用年期修正。待估宗地剩余使用年限=40年-(2026-2020)年=34年。年期修正系数K其中，n为待估宗地剩余年限34年，N为可比实例（法定最高）年限40年，r为还原利率7%。第三步：计算待估宗地楼面地价及总价。待估宗地楼面地价=市场平均楼面地价×年期修正系数=4500×0.9712=4370.40元/平方米。待估宗地土地使用权总价=楼面地价×总建筑面积=4370.40×15000=65,556,000元=6555.60万元。答：该宗地于2026年3月的土地使用权市场价值约为6555.60万元。22.解：采用成本逼近法基本公式：土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+税费+利息+利润）+土地增值收益。本题中，土地取得费及相关税费已给出为450元/平方米，土地开发费（已含管理费、利息、利润）为350元/平方米。注意审题，题干已说明开发费用“含管理费、利息、利润”，因此无需单独计算利息和利润。则：土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费=450+350=800元/平方米。土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=800×20%=160元/平方米。无限年期土地价格=土地成本价格+土地增值收益=800+160=960元/平方米。成本逼近法结果通常为无限年期价格。但工业用地出让最高年限为50年，评估出让土地使用权价格需进行年期修正。然而，本题要求“评估该宗地于估价基准日的单位面积出让土地使用权价格”，且未给出还原利率和年期修正要求，在成本逼近法常规计算中，若不特别说明，通常将上述计算出的价格视为法定最高出让年期的价格，或题目隐含此意。根据题意，直接计算至土地增值收益即可。答：该宗地于估价基准日的单位面积出让土地使用权价格评估为960元/平方米。五、案例分析题23.答：(1)影响新用途土地价格的主要因素：商业用地：①区域商服繁华程度（如距市级、区级商服中心距离）；②交通便捷度（尤其是临街道路类型