项目投资估算与资金筹措运作方案

项目投资估算与资

金筹措运作方案

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福景集团福景花园项目投资估算及

资金筹措运作方案

【第十二部分福景花园投资可行性研究报告及融资方案】

广西福景投资集团有限公司投资开发中心编制

10月

福景花园项目总介

项目编号:福景花园[]198号

项目名称:福景花园

总投资:66302.17万元楼面造价:2169.13元/itf

总占地面积:126,000m1建筑面积:305,712m2

建筑密度：29・2%容积率：2.30

绿化率:30%

建设单位:广西福景投资集团有限公司

项目负责人:福景集团总经理

编制单位:广西福景投资集团有限公司投资开发中心

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编制负责人:投资开发中心、总经理编制

审核人:投资开发中心、副总经理

编制人:投资开发中心、经理、首席投资师编制

日期：TO-9

福景花园项目总成本表

工程项目（费用）名称造价或费用（万元）楼面造价（元/M2）百分七

开发建设成本54070.081768.9581.

一、土地取得费14938.02488.7122.

二、勘察、设计前期工程

4439.32145.246.

费用

三、建安工程建设费29760.06973.6344.

四、室外配套工程费771.3425.231.1

五、管理费1546.6950.602.2

六、开发期税费41.881.370.C

七、不口」预见费2572.7784.173.S

经营资金5848.01191.328.5

经营税金及附加5409.41176.978.1

土地增值税974.6731.89L4

项目总投资66302.172169.1310

开发产品成本54070.081768.9581.

经营成本12232.10400.1818.-

福景花园项目成本计算表

工程项目（费用）名称计量工程量单价或费造价或费用楼面造价

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平方305662.

桩基础工程60.001833.9760.00

米00

平方305662.

土建工程850.0025981.27850.00

米00

室内供电、供水等线路等平方305662.

35.001069.8235.00

线路安装米00

350000.0

电梯工程项25.00875.0028.63

0

四、室外配套工程费771.3425.23

平方

道路工程费5000.00100.0050.001.64

米

室外供水管网工程费米5000.00500.00250.008.18

室外排污管网工程费米6000.00400.00240.007.85

平方36267.0

绿化工程工程费50.00181.345.93

米0

围墙建设费米3000.00100.0030.000.98

路灯工程费项1.0000.0020.000.65

直接费（1.+2.+3.+4.+5.共

51455.431683.41

5项的和）

五、管理费1546.6950.60

管理费元、%.883.001546.6950.60

六、开发期税费41.881.37

平方305662.

建筑面积测量费0.8024.450.80

米00

平方290402.

登记费0.6017.420.57

米00

七、不口］预见费2572.7784.17

不可预见费元、%.815.002572.7784.17

间接费

（6.+7.+8.+9.+10.+lL共2614.6585.54

6项的和）

开发建设成本（直接费+间

54070.081768.95

接费）

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福景花园项目销售成本计算表

单价或费造价或费用楼面造价

工程项目（费用）名称计量单位工程量

率（万元）（元/M2）

广告费元、%,003.002924.0195.66

策划费用元、%.003.002924.0195.66

营业税及附加元、%.005.555409.41176.97

合计11257.43368.30

汇总1:经营资金5848.01191.32

汇总2:经营税金及

5409.41176.97

附加

福景花园项目销售收入表

建筑面积销包

楼层、单元或楼房名称计量单位单价项目套数

（M2）

多层住宅元/Itf2700177904；

高层住宅元/元300021421264

商业元/元80003050024

停车场元/套8000050041

合计97

福景花园项目销售收入与经营税金及附加表

项目名称合计（万元）第1年第2年第3年第4年

:肖售收入97466.909546.6919693.3824366.7333913.42

空营税金及税金附加5409.41529.841092.981352.351882.19

营业税4873.35477.33984.671218.341695.67

城市维护建设税341.1333.4168.9385.28118.70

教育费附加194.9319.0939.3948.7367.83

福景花园项目投资总计划表

工程项目（费用）名称成本（万合计（万|第1年|第2年|第3年|第4年

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元）元）

54070.054070.026315.6938.56938.56938.f

开发建设成本

8889555

14938.014938.014938.

一、土地取得费

2202

二、勘察、设计前期工4439.3

4439.324439.32

程费用2

29760.029760.05952.05952.05952.05952.(

三、建安工程建设费

661111

四、室外配套工程费771.34771.34154.27154.27154.27154.21

五、管理费1546.691546.69309.34309.34309.34309.34

六、开发期税费41.8841.888.388.388.388.38

七、不可预见费2572.772572.77514.55514.55514.55514.5f

1462.01169.61169.61169.e

经营资金5848.015848.01

0000

1081.81352.31622.E

经营税金及附加5409.415409.41540.94

852

土地增值税974.6795.47196.93243.67339.1■

66302.166302.128414.9386.99704.110070.

项目总投资

77317711

54070.054070.026315.6938.56938.56938.E

开发产品成本

8889555

12232.112232.12098.42448.42765.63131.E

经营成本

001226

福景花园项目开发建设投资计划表

成本（万合计（万

工程项目（费用）名称第1年第2年第3年第4年

元）元）

14938.014938.014938.

一、土地取得费

2202

14500.014500.014500.

土地拍卖价款

0000

土地契税435.00435.00435.00

土地初始登记费（10001平3.023.023.02

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方米以上）

土地证工本费0.000.000.00

二、勘察、设计前期工程4439.3

4439.324439.32

费用2

地质勘察费664.90664.90664.90

建筑设计费458.49458.49458.49

城市维护建设费（一类住1392.0

1392.011392.01

宅）1

城市维护建设费（一类商

420.48420.48420.48

业）

新型建材发展基金244.53244.53244.53

散装水泥专项资金61.1361.1361.13

消防建设费91.7091.7091.70

测量、放样、排污费36.2736.2736.27

监理费489.06489.06489.06

质量监督、安全保险费580.76580.76580.76

29760.029760.05952.05952.05952.05952.(

三、建安工程建设费

661111

桩基础工程1833.971833.97366.79366.79366.79366.71

25981.225981.25196.25196.25196.25196.1

土建工程

775555

室内供电、供水等线路等

1069.821069.82213.96213.96213.96213.9(

线路安装

电梯工程875.00875.00175.00175.00175.00175.0(

四、室外配套工程费771.34771.34154.27154.27154.27154.2'

道路工程费50.0050.0010.0010.0010.0010.00

室外供水管网工程费250.00250.0050.0050.0050.0050.00

室外排污管网工程费240.00240.0048.0048.0048.0048.00

绿化工程工程费181.34181.3436.2736.2736.2736.27

围墙建设费30.0030.006.006.006.006.00

路灯工程费20.0020.004.004.004.004.00

51455.451455.425792.6415.66415.66415.(

直接费

3396222

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五、管理费1546.691546.69309.34309.34309.34309.3z

管理费1546.691546.69309.34309.34309.34309.3,

六、开发期税费41.8841.888.388.388.388.38

建筑面积测量费24.4524.454.894.894.894.89

登记费17.4217.423.483.483.483.48

七、不可预见费2572.772572.77514.55514.55514.55514.5£

不口］预见费2572.772572.77514.55514.55514.55514.5J

间接费2614.652614.65522.93522.93522.93522.9：

54070.054070.026315.6938.56938.56938.f

开发建设成本

8889555

福景花园项目销售投资计划表

成本（万合计（万

工程项目（费用）名称第1年第2年第3年第4年

元）元）

广告费2924.012924.01731.00584.80584.80584.80

策划费用2924.012924.01731.00584.80584.80584.80

1081.81352.31622.8

营业税及附加5409.415409.41540.94

852

11257.411257.42251.42521.92792.4

合计.94

33963

1462.01169.61169.61169.6

汇总1:经营资金5848.015848.01

0000

汇总2:经营税金及附1081.81352.31622.8

5409.415409.41540.94

加852

福景花园项目分期投资计划表

合计（万

工程项目（费用）名称成本（万元）第1期第2期

元）

开发建设成本54070.0854070.0826315.896938.55

一、土地取得费14938.0214938.0214938.02

二、勘察、设计前期工程

4439.324439.324439.32

费用

三、建安工程建设费29760.0629760.065952.015952.01

四、室外配套工程费771.34771.34154.27154.27

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五、管理费1546.691546.69309.34309.34

六、开发期税费41.8841.888.388.38

七、不可预见费2572.772572.77514.55514.55

经营资金5848.015848.011462.001169.60

经营税金及附加5409.415409.41540.941081.88

土地增值税974.67974.6795.47196.93

项目总投资66302.1766302.1728414.319386.97

开发产品成本54070.0854070.0826315.896938.55

经营成本12232.1012232.102098.412448.42

福景花园项目投资分类表

成本（万

序号工程项目（费用）名称合计（万元）商业

元）

1开发建设成本54070.0854070.085395.30

1.1一、土地取得费14938.0214938.021490.57

二、勘察、设计前期工

1.24439.324439.32442.97

程费用

1.3三、建安工程建设费29760.0629760.062969.56

1.4四、室外配套工程费771.34771.3476.97

1.5五、管理费1546.691546.69154.33

1.6六、开发期税费41.8841.884.18

1.7七、不可预见费2572.772572.77256.72

2经营资金5848.015848.01583.53

3经营税金及附加5409.415409.41539.77

4土地增值税974.67974.6797.26

5项目总投资66302.1766302.176615.86

5.1开发产品成本54070.0854070.085395.30

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5.3经营成本12232.1012232.101220.56

福景花园项目资金筹措计划表

成本（万合计（万

项目名称第1年第2年第3年第44

元）元）

66302.128414.9386.99704.110070

投资计划66302.17

7317711

28414.9386.99704.11007C

资金筹措计划66302.17

317711

23205.

资本金23205.76

76

5208.59386.99704.110070

销售收入43096.41

47711

福景花园项目损益表

序号项目名称合计（万元）第1年第2年

1经营收入97466.909546.6919693.384

1.1销售收入97466.909546.6919693.38

2开发建设成本54070.085296.0610924.97

商品房分摊经营成

2.154070.085296.0610924.97

本

3经营资金5848.011462.001169.60

6经营税金及附加5409.41540.941081.88

8土地增值税974.6795.47196.93

9利润总额31164.732152.226319.99

10所得税10284.36710.232085.60

11税后^润20880.371441.994234.40

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11.1盈余公积金2088.04144.20423.44

11.2公益金2088.04144.20423.44

11.3应付利润16704.291153.593387.52

税前全投资投资利润率（给47.00

税后全投资投资利润率（股31.49

税前资本金投资利润率（%）134.30

税后资本金投资利润率（%）89.98

福景花园项目全投资现金流量表

合计（万

序号项目名称第1年第2年

元）

1现金流入97466.909546.6919693.38NC

1.1销售收入97466.909546.6919693.38ZC

2现金流出76586.5329124.5411472.561

开发建设投资（不含利

2.154070.0826315.896938.55

息）

2.2经营资金5848.011462.001169.60

2.5经营税金及附加5409.41540.941081.88

2.6土地增值税974.6795.47196.93

2.7所得税10284.36710.232085.60

3净现金流量（税前）31164.7310306.411

18867.62

4累计净现金流量（税前）31164.73—-8561.20

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18867.62

折现净现金流量

511908.327157.23

（1c=20%）（税前）15723.01

累计折现净现金流量

611908.32-8565.78

（1.20%）（税前）15723.01

7净现金流量（税后）20880.378220.821

19577.85

8累计净现金流量（税后）20880.37

19577.8511357.03

折现净现金流量

96069.515708.90

（1c=20%）（税后）16314.87

累计折现净现金流量

106069.51—

（Ic=20%）（税后）16314.8710605.97

税前财务内部收益率（盼57.10

财务净现值（Ic=2O96）11908.32

静态回收期（年）2.58

动态回收期（年）3.01

税后财务内部收益率（给39.20

财务净现值（Ic=20%）6069.51

静态回收期（年）2.95

动态回收期（年）3.38

福景花园项目资本金现金流量表

合计（万

项目名称第1年第2年第3年第4年

元）

19693.324366.733913.4

现金流入97466.909546.69

832

销售收入97466.909546.6919693.324366.733913.4

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832

11472.512371.714019.6

现金流出76586.5329124.54

654

开发建设投资（不含利

54070.0826315.896938.556938.556938.55

息）

经营资金5848.011462.001169.601169.601169.60

经营税金及附加5409.41540.941081.881352.351622.82

土地增值税974.6795.47196.93243.67339.13

所得税10284.36710.232085.602667.583949.53

10306.414662.523843.3

净现金流量（税前）31164.73

18867.62161

29944.6r

累计净现金流量（税前）31164.736101.35工

18867.628561.206

折现净现金流量11498.5

11908.327157.238485.28

（1.20%）（税前）15723.011

累计折现净现金流量11418.0

11908.32-80.51]

（1c=20%）（税前）15723.018565.780

11994.919893.7

净现金流量（税后）20880.378220.82

19577.8578

20531.7

累计净现金流量（税后）20880.3711357.0637.94r

19577.852

3

折现净现金流量

6069.515708.906941.549593.84

（1.20%）（税后）16314.87

累计折现净现金流量

6069.5110605.95929.40

（1-20%）（税后）16314.873664.44

7

财务内部收益率觥）57.10

财务净现值（卜二20给11908.32

静态回收期（年）2.58

动态回收期（年）3.01

财务内部收益率（盼39.20

财务净现值（Ic=20%）6069.51

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静态回收期（年）2.95

动态回收期（年）3.38

福景花园项目资原来源与应用表

1项目名称合计（万元）第1年第2年第3年第4年

32752.424366.733913.4

资金来源120672.6619693.389c

532

24366.733913.4

销售收入97466.909546.6919693.389s

32

23205.7

自有资金23205.76

6

30278.116704.520434.61]

资金运用93290.8314860.08

354

开发建设投资（不26315.8

54070.086938.556938.556938.556£

含利息）9

经营资金5848.011462.001169.601169.601169.608

经营税金及附加5409.41540.941081.881352.351622.828

土地增值税974.6795.47196.93243.67339.13C

所得税10284.36710.232085.602667.583949.538

应付利润16704.291153.593387.524332.806415.0014

13478.7

盈余资金27381.832474.324833.307662.17

8IC

14969.728448.527

累计盈余资金27381.832474.327307.62

97

文档仅供参考

福景花园项目资产负债表

7项目名称资产负债（万元）备注

资产97466.90

流动资金97466.90

应收帐款97466.90

流动负债总额76586.53

应付账款76586.53

负债小计76586.53

所有者权益25293.80

资本金23205.76

盈余公积金2088.04

1.资产负债率（%）78.58

2.流动比率（%）1.27

3.速动比率（%）1.27

福景花园项目损益表（投资分类）

合计（万

工程项目（费用）名称商业多层住宅高层住宅停车场

元）

经营收入97466.9024400.004803.3064263.604000.00

销售收入97466.9024400.004803.3064263.604000.00

项目成本66302.176615.863858.8946465.456051.88

开发建设成本54070.085395.303146.9637893.034935.37

文档仅供参考

经营资金5848.01583.53340.364098.37533.79

经营税金及附加5409.41539.77314.843790.99493.76

土地增值税974.6797.2656.73683.0688.97

利润总额31164.7317784.14944.4117798.15-2051.88

福景花园项目多方案经济分析表

计量基本方

项目名称方案1方案2方案3方案4方案5