物业服务纠纷典型案例要旨

物业I口纠纷典型案例要旨

01、关于维修资金的性质。

案例要旨：

维修资金是业主按照各自所拥有物业的建造面积分别交存形成，首

期维修资金由'业主在房屋交付前交存，续交维修资金在维修资金不足时

缴纳，续交方案由业主大会决定。维修资金只能用于建造物及其附属设

施的维修、更新、改造等共同目的。所以，维修资金的来源和用途均决

定其性质属于业主共有。业主对维修资金筹集、使用的共同决定权，以

及对筹集、使用情况的知情权，均是基于维修资金共有性质派生而来。

业主有权要求维修资金的管理方发布维修资金的筹集、使用情况，并有

权对筹集、使用情况提出异议。'也主大会或者业主委员会可以代表全体

业主向部份业主依法追索其欠缴的维修资金。

02、关于维修资金的使用范围。

案例要旨：

维修资金应当用于共有部份。《民法典》明确列举了〃电梯、屋顶、外

墙、无障碍设施〃这四类在现实生活中损坏率较高的共有部份，同时通过

〃等〃字表明，其他共有部份的维修、更新和改造也可以使用维修资金。

共有部份可分为法定共有部份、约定共有部份、天然共有部份三大

类。

法定共有部份是指法律、行政法规明确规定属于业主共有的部份。

比如，《民法典》第274条规定的建造区划内的道路、绿地和其他公共场

所、公用设施和物业服务用房。又如，《民法典》第275条规定的车位。

约定共有部份又称为规约共有部份，是由业主通过管理规约或者业主大

会决议约定形成。天然共有部份是指因构造上、性质上、功能上没有独

立性不宜成为专有部份而形成的共有部份。对此，《建造物区分所有权纠

纷司法解释》第3条曾经作出详细列举规定。主要包括：建造物的基础、

承重结构、外墙、屋顶等基本结构部份，通道、楼梯、大堂等公共通行

部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结

构部份；其他不属于业主专有部份，也不属于市政公用部份或者其他权

利人所有的场所及设施等。与此同时\共有部份从功能上划分，还可分

为共用部份和共用设施设备。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，共用部份普通包括住宅的基

础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走

廊通道等；共用设施设备普通包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、

路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使

用的房屋等。

03、关于共有部份的维修、更新和改造。

案例要旨：

维修、更新和改造这三个词，都不是专有的法律术语，按照其通常

的文义理解即可。维修是指共有部份发生损坏后予以修复使其恢复正常

使用功能，例如电梯浮现故障、屋顶漏水、外墙开裂等均产生维修的需

要。更新是对共有部份进行更换出新，比较典型的是老旧小区外墙出新，

包括粉刷成统一的颜色、统一安装空调外机支架、更新悬挂在外墙上的

店招等。改造是为了改善居住条件对原有共有部份进行重新设计建造，

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比较典型的是屋顶〃平改坡〃，通过将平顶改为坡顶以解决屋顶漏水问题。

04、关于维修基金的使用程序。

案例要旨：

使用维修资金是民法典第278条规定的需要经过业主共同决定的事

项，需要经过参预表决专有部份面积过半数的业主且参预表决人数过半

数的业主允许。维修资金的使用分为正常情况下的使用和紧急情况下的

使用。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，正常情况下的使用

需要履行以下程序：

(1)物业服务企业等提出使用建议或者方案；

(2)业主或者业主大会讨论通过；

(3)物业服务企业等组织实施使用方案；

(4)物业服务企业或者业主委员会、相关业主等向主管部门申请或

者报备；

(5)业主委员会、相关主管部门向专户管理银行发出划转通知；

(6)专户管理银行将资金划转至维修单位。

但是在紧急情况下，发生了危及房屋安全等情形，需要即将对住宅

共用部位、共用设施进行维修和更新、改造，可以简化使用决定程序，

由业主大会或者业主委员会直接申请，不需要经过物业服务企业提出方案、

业主讨论、物业服务企业组织实施方案等步骤。

05、维修资金用于共有部份的维修、更新和改造，但共有部份的维修

等并不必然需要使用维修资金。

一是要区分业主维修责任与建设单位的物业保修责任。

物业保修责任是建设单位对物业在保修期内浮现不符合工程建造强

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制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任，囚此，在保修

期内的维修、更新、改造责任应当由建设单位承担。

二是要区分业主维修责任与物业服务企业的管理义务。

物业服务企业根据物业服务合同的约定应当承担的共有部份的维修、

养护费用不应当从业主的维修资金中支出。

三是要区分业主维修责任与公用事业设施维修责任。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区

域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这是业主通过支付服务

费用获得的对价，该部份费用不应当由业主承担。

四是要区分业主维修责任和人为损坏引起的责任。

因人为因素对共有部份造成损坏的，构成民事侵权，行为人应当承

担修复、赔偿等民事责任。在责任人不履行维修养护义务的情况下，经

业主大会允许可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

06、物业服务企业未构成根本违约行为业主仍需缴纳物业费。

案例文号：（2022）辽01民终10号

07、物业服务企业提供的服务与约定的物业服务标准存在差距应酌

情扣减物业费。

案例文号：（2022）辽14民终134号

08、物业服务存在瑕疵不予支持逾期违约金。

案例文号：（2022）豫05民终526号

09、物价、物业备案登记仅属行政管理规范行为不能否定《物业管理

服务合同》约定商铺物业费的效力。

案例文号：（2022）湘02民终1881号

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10、物业管理费的诉讼时效应从合同约定的最后一期债务履行期限

届满之日起计算。

根据《最高人民法院关于审理民事案件合用诉讼时效制度若干问题

的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间

从最后一期履行期限届满之日起计算，涉案物业管理费的诉讼时效应从

合同约定的最后一期债务履行期限届满之日。

案例文号：（2022）津02民终432号

11、业主未直接与物业服务企业签订物业服务合同仍应交纳已接受

物业服务费用。

案例文号：（2022）京01民终1149号

12、房屋已经出售的，物业费由业主承担。

案例文号：（2022）苏03民终8064号

13、应从物业服务的长期情况和整体水平评价物业服务的质量，交

纳相应的物业费U

物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，

对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅

仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客

观的。

案例文号：（2022）京01民终958号

14、前期物业服务合同解除通告期间业主仍应支付其接受的物业服

务费。

业主有权召开业主大会决定解除前期物业服务合同，但应当履行必

要的通知义务，目应赋予对方一定的通知期限，该期限为必要的期限。

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在该期限届满前，物业公司不得住于提供物业服务，业主亦应当依约交

纳该期间的物业费。

案例文号：（2022）京03民终552号

15、涉及到全体业主利益的问题不构成单个业主拒绝交纳物业服务

费的理由。

案例文号：（2022）京03民终350号

16、小区内第三人违章建设不是业主不支付物业费的事由。

案例文号：（2022）辽01民终865号

17、小区业主无权因专有部位质量问题拒绝支付物业费。

案例文号：（2022）沪01民终14802号18、物业收费

标准不能成为个别业主不交或者少交物业费的理由。

依据其与建设单位签订的前期物业服务合同为涉案园区提供物业服

务，园区现有物业收费标准是否与某物业公司提供的物业服务相符，涉

及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按

照法定程序决定，不宜由、业主单独判定，也不能成为个别业主不交或者

少交物业费的理由。某物业公司作为物业服务企业，也需要以收取的

物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业

费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多

业主的利益，特别是已交费业主的合法权益。据此，在某物业公司未

被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，作为园区业

主应当及时向某物业公司支付物业费。

案例文号：（2022）辽01民终13523号19、业主认为存

在消防隐患的行为若侵害了其合法权益，不能成为

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减免支付物业费的合法理由。

案例文号：（2022）辽01民终24号

20、物业服务不应通过限制业主出行自由的方式催收物业费。

案例文号：（2022）京02民终1825号

21、业主委员会催促业主交纳物业服务费用的职责并非物业服务企

业向人民法院请求业主支付物业费的法定前置程序。

案例要旨：

《物业管理条例》第六十七条所规定的内容不属于民事诉讼必经的

前置程序，业主在享受物业服务企业提供的物业服务的同时，应当按时

交纳物'业服务费用。在业主逾期不交纳物'也服务费用时，'业主委员会应

当催促业主交纳物业服务费用，但此系业主委员会的职责，并非物业服

务企业向人民法院主张请求业主支付拖欠物业费用的法定前置程序。

案例文号：（2022）川19民终38号。

22、物业服务合同约定周期性交付物业费的，则每一个周期的物业

费系独立之债，其诉讼时效应独立计算。

案例文号：（2022）闽民再323号

23、非业主专有、市政公用部份、其他权利人所有的设施造成业主损

害的，因其属于业主公用设备设施，物业公司应当承担违约责任。

案例文号：（2022）渝民申232号

24、物业服务合同到期后不予续聘，物业公司拒绝移交物业管理权

而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期

间物业服务费的，人民法院不予支持。

案例文号：（2022）苏民申2486号

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25、物业管理合同的备案制度、物业管理活动的规范属于管理性强

制性规定，而非效力性强制性规定，是否备案、是否符合选聘物业服务

企业流程流程不影响《物业服务合同》效力。

案例要旨：

物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是

否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招

投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，

系对物业管理活动的规范，以便催促物业服务企业提高物业管理和服务

水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属

于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务

合同》的效力。

案例文号：（2022）吉民申4006号

26、由于物业公司未采取有效防范措施或者未及时采取查控措施，

导致业主财产被盗的，物业公司应对业主财产损失承担相应的补充赔

偿责任。

案例文号：（2022）赣民申178号

27、因公共楼道照明灯未正常照明，业主被其他人员放置的物品绊

倒发生伤害，属于物业公司未尽到相应的管理责任，物业公司应承担相

应的赔偿责任。

案例文号：（2022）津民申658号

28、物业服务企业对小区共用部份安全隐患未及时消除致业主财产

伤害的，应承担违约责任——物业服务合同纠纷案

案例要旨:

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物业服务企业对小区共有部份负有保养、维护义务，对于可能对业

主财产造成伤害的小区共用部份的安全隐患，应当及时消除，否则致业

主财产伤害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。

即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物'业服务企'业的违约责任，

因第三人侵权致小区共用部份对业主财产造成伤害的，物业服务企业可

以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是

不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原

物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这

就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原

状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开辟企业作为商

品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封

园后，在所售房屋及共用部份没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的

义务已经履行完毕，不需要承担责任。

29、在没有约定的情况下，共有部份在物业服务企.业物业管理期间

所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益一

一物业管理纠纷案

案例要旨：

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建造物

专有部份以外的共有部份，享有权利，承担义务。共有部份在物业服务

企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特殊约

定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。

物业服务企业对共有部份进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

30、业主虽因不可抗力遭受财产伤害，但物业公司未尽防范及提醒

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义务的，仍应承担相应的赔偿责任——物业服务合同纠纷案

案例要旨：

物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提

醒义务，对于可能造成业主财产伤害的安全隐患及风险，应当及时消除

或者提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产伤害时，物业公司应当

承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务

相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

案例文号：（2022）厦民终字第22号

31、未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企

业可要求业主交纳相应的物业费——物业服务合同纠纷案

案例要旨：

因不可归咎于物、业服务企业的原因导致物业服务企业在无合同依据

的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以

存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，

并参照政府规定的收费标准或者同类物业服务项目收费标准来确定业主

应当缴纳的物业服务费。

案例文号：（2022）渝北法民初字第15547号

32、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服

务合同对全体业主具有约束力——物业服务合同纠纷案

案例要旨：

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合

同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对

物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别

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业主不缴纳物业费的合理理由O

案例文号：（2022）浙杭民终字第1704号

33、在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具

有原告的资格和诉讼地位——物业服务合同纠纷案

案例要旨：

在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主

委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及

业主公共利益的信息资料，一业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法

院应当依法准许。

案例文号：（2022）一中民终字第14415号

34、产业园区内享有建造物独立产权的企业仍受产业园区物'业管理

条例的约束。

案例要旨：

相对封闭且独立的建造物集群，如产业园区，虽然各个企业而自行

建设或者是委托建设一定规模的建造物，并取得独立的产权，但其在该

建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，

故该企业与该建造物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园

区物业管理条例约束。

案例文号：（2022）厦民终字第1735号

35、业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执

行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据。

案例要旨：

原告'业委会与被告物、业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同,

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但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表

决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益

的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等

情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审

法院支持。

案例文号：（2022）沪二中民二（民）终字第222号

36、前期物业管理费的调整须经〃双过半业主”允许。

案例要旨：

物业服务收费标准属于〃有关共有和共同管理权利的其他重大事项〃，

对于该类事项的决定，应当经专有部份占建造物总面积过半数的业主且

占总人数过半数的业主允许。

案例文号：（2022）穗中法民五终字第3025号

37、业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，限于物业服务企业不履

行或者履行合同存在重大瑕疵°

案例要旨：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题

的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁

判中对正当理由的认定要从严把握，普通限于物业服务企业不履行物业

服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案例文号：（2022）厦民终字第656号

38、业主以未伤害其他业主公共利益为前提利用建造物专有部份的,

物业管理企业无权干涉。

案例要旨:

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业主合理利用建造物的专有部份，如未伤害其他业主的公共利益，

应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容

管理的相关规定，应由行政机关判断处理。

案例文号：（2022）红民二初字第981号

39、业委会根据业主大会的决定与得票最多但未达到〃双过半〃的物业

管理人签订的暂时物业管理协议有效。

案例要旨：

根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、

第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有

部分占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主允许，即须

达到1（谷称的〃双过半〃。但是当竞聘物业管理人均无法达到〃双过半〃时，

业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多的竞聘物业管理人签订的

暂时物业管理协议应当为有效协议。

案例文号：（2022）成民终字第1161号

40、物业交接是物业服务合同的附随义务。

案例要旨：

物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义

务实际上即合同法所规定的〃附随合同义务〃，物业公司为履行该义务给业

主造成伤害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案

成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其

应当将物业管理移交给委托人即开辟商。

案例文号：（2022）民终字第22号

41.业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，业主委

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员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

案例要旨：

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同

约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业

主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大

会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执

行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

案例文号：（2022）甬民三终字第518号

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