物业管理法律法规测试题及答案

物业管理法律法规测试题（二）

单项选择题:（共10分）

1、目前，狭义得物业管理法律就就是指（）o

A、物业管理条例B、物权法C、民法通则1）、合同法

2、《物业管理条例》所称物业管理，就就是指业主通过选聘物业服务企业，由

（）按照物业服务合同得约定，对房屋及配套得设施设备和相关场地进行维

修、养护、管理，维护相关区域内得环境卫生和秩序得活动。

A、业主B、物业服务企业

C、业主和使用人D、业主和物业服务企业

3、业主委员会与物业服务企业得关系就就是（）o

A、平等得法律主体关系B、领导与被领导得关系

C、管理者与被管理者得关系D、法人与法人得关系

4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。

A、刑事E、民事C、人事D、行政

5、业主就就是指（）

A、物业使用人B、物业所有权人C、占有人D、管理人

6、物业管理区域内共用部分得经营性收益属于（）所有。

A、全体业主B、物业服务企业C、开发建设单位D、居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动得监督管

理工作。

A、房地产行政主管部门B、工商行政主管部门

C、小区管理办公室D、物业管理协会

8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业得,

应当签订书面得（）o

A、委托协议书B、临时委托合同

C、前期物业服务合同D、临时管理委托合同

9、建筑物区分所有权人就就就是指在物业管理活动中得（）。

A、住户B、租户C、业主D、物业服务企业

10、业主委员会得权利来源于（）o

A、业主大会得授权B、管理规约C、业主委员会章程D、政府授权

二、多项选择题：（共20分）

1、物业管理法律法规调整得对象就就是（）。

A、物业合同关系B、物业财产关系

C、物业管理民事关系D、物业管理行政关系

2、业主对建筑物区分所有权得专有部分所享有得权利为（）o

A、占有B、使用C、收益D、相邻权

3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）o

A、按照合同约定接受物业服务企业提供得服务

B、监督业主委员会得工作

C、对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

D、监督专项维修资金得管理和使用。

4、业主对建筑物区分所有权得专有部分所应承担得义务为（）o

A、按照本来用途和使用目得使用专有部分

B、维护建筑物得安全和外观美观

C、不得随意变更通过专有部分得用于维持建筑物使用功能得各种管线

D、独自承担修缮自己专有部分得费用和责任

5、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）o

A^参加业主大会会议，行使投票权

B、遵守管理规约，业主大会议事规则

C、按规定缴纳专项维修资金

D、按时交纳物业服务费用

6、物业服务合同应当对（）等内容进行约定。

A、服务质量B、服务费用C、物业管理用房D、物业管理

7、管理规约得订立应遵循（）。

A、合法性屈则B、整体性原则C、民主原则D、自愿原则

8、新建物业接管验收应移交得资料主要有（）o

A、验收资料B、价格资料C、产权资料D、技术资料

9、物业管理纠纷得处理方式主要有（）o

A、协商B、调解C、行政裁决和行政复议D、仲裁、诉讼

10、物业承接查验得主要内容（）o

A、移交物业资料B、查险物业共用部位

C、查验物业公用设施设备D、物业专有部位

三、选择题:（共10分）

1、《物权法》得颁布使我国有了一部统一得专门得物业管理法。（）

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理得关系。（）

3物业管理行为其实就就就是一种提供物业公共性服务商品得行为（）

4、物业使用人在物业管理中得权利义务有业主与物业使用人约定，与物业

服务企业无关。)

5、业主委员会作为全体业主合法权益得代表，其权利要大于业主大会。

（）

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有

线电视等单位缴纳得有关费用。（）

7、物业服务合同得主体就就是物业服务企业和业主委员会。（）

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定得示范文本。（）

9、物业服务企业应对承接险收得住宅小区质量负最终责任。（）

10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。

（）

四、名词解释:（共10分）

1、物业管理法;（3分）

2、业主;（3分）

3、物业服务合同;14分）

五、简答题乂共20分）

1、业主在物业管理活动中得义务;（5分）

2、《物业管理条例》中得基本制度有哪些?（5分）

3、物业服务合同得内容主要有哪几部分？（5分）

4、物业管理纠纷得处理方式有哪些?（5分）

六、案例分析题乂共30分）

1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车,该业主由此拒绝交纳

物业服务费。该业主认为自己交纳得物业服务费中包含保安费，但小区保安并没

有真正做到保证自己得财产安全，所以不交物业服务费。

该业主得做法合理吗?请简要说明。（15分）

2、某小区得物业管理公司就就是由开发商选聘得，一户业主买房时没有签

定《前期物业服务合同》，业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服

务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。

⑴该物业公司与开发建设单位签订得物业服务协议对该业主就就是否有约

束力?（5分）

⑵因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费得理由吗？请简

述。（10分）

答案

选择题：

1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、

A

二、多选题：

1>ABCD2、ABC3、ABCD4>ABCD5、BCD6>ABCD7、

ABC

8、CD9>ABCD10、ABC

三、选择题：

1、错2、错3、对4、错5、错6、错7、错8、错9、错1()、错

四、名词解释：

1、广义上得物业管理法就就是指调整物业管理关系得所有法律得总称；

狭义上得物业管理法就就是指建设部颁布得《物业管理条例》

2、业主就就是物业得所有权人，业主可以分为独立所有权人和区分所有权人。

3、物业服务合同;就就是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方得约

定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用得合同。

五、简答题：

1、业主在物业管理活动中得义务；

⑴遵守业主公约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用没施设备得使用、公共秩序和环

境卫生得维护等方面得规章制度；

⑶执行业主大会得决定和业主大会授权业主委员会作出得决定；

⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5)按时交纳物业服务费用;

⑹法律、法规规定得其她义务。

2、《物业管理条例》中得基本制度有哪些?

1、业主大会制度

2、管理规约制度

3、业主委员会备案制度

4、招投标制度

5、承接与交接制度

6、告知制度

7、保修责任制度

8、资质管理制度

9、报告制度

10、专项维修资金制度

3、物业服务合同得内容主要有哪儿部分？

4、物业管理纠纷得处理方式有哪些？

六、简答题：

1、不合理。

⑴、物业公司保安并非保险。

1、保安负责园区公共秩序和安全。

2、保安费就就是对物业公司所提供得保安服务得报酬和补偿。

3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。

4、保险——投保人根据合同约定，向保险人支付保险费,保险人对于合同约定

得可能发生得事故因其发生所造成得财产损失承担赔偿保险金得责任。

二、物业公司保安并非保管。

1、保管——对某个特定得财产或物品得保护和管理，同时

对保管得财产或物品得损失按保管合同负有赔偿责任。

2、该业主如果与物业签定有特定得委托保管自行车得合同，

则物业应按照合同签定得内容给予业主赔偿，否则,不予赔

偿。

3、如果业主将车停放于小区内有人看管得车棚内，并办有交

接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。

三、自行车丢失或其她财产损失不能成为拒交物业费得理由。

1、交纳物业服务费就就是业主得义务。

《物业管理条例》第七条规定:业主在物业管理活动中,履行下列义务

:五）、按时交纳物业服务费用。

2、交纳物业费就就是商品交换得要求。

物业公司提供得服务实质上也就就是一种商品，就就是一种服务性商品,业

享受物业服务，就就就是购买和消费了物业服务这种商品，就理应支付相应

得费用，这样才构成商品交换。而不交费用就就就是非法占有物业服务商品

，物业公司收不到物业费，其劳动价值得不到补偿，商品得再生产就无

法进行，物业服务就无法继续提供。

3、自行车丢失或其她财产损失得赔偿与交纳物业费就就是两个不同得民事

责

任,不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。

2、一、物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上得合同关系。

1、物业公司在前期就就是受开发商得委托,开发商就就是大业主，物业公司与

大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；

2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务

并未停止,该业主实际上已在享受物业服务内容,已构成r事实得合同关系。

二、业主对物业管理公司得服务和收费存在异议，可通过业主大会或业主委

员会解决,或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。

1、向业委会反馈意见，改进服务质量;

2、对不合格得物业公司可通过业主大会

解聘物业公司；

3、对物业公司得服务和收费有异议，

可提起诉讼,由法院判决；

4、业主个人，不能以自己对物业服务优

劣得主观判断而拒交费用。

三、向业主解释共用水电费收取得依据及收取原因：

1、依据与开发商签定得《前期物业服务委托合同》及与小业主签定得《前

期物业服务协议》内容；

2、依据物业公司向物价局备案得《物业服务收费标准》；

3、本着“谁受益谁分摊”得原则，现在生活水平提高了,业主不单单只就就是

购买一处住所，而主要就就是购买园区得环境及物业得服务。环境好了，生活在小

区里才能感受到家得温暖，反之，如果没有园区得各种景观照明及动态得水景，小

区就失去了灵气,业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了，相应得就要

分摊园区得共用水也费；

4、物业公司虽然就就是为业主服务，但物业公司也就就是一个企业，也需要赢

利，如果单靠物业费得收取来达到收支平衡就就是不可能得,如果业主再不交纳共

用水电费，让物业来承担得话，物业就就是运作不下去得，长期这样下去会形成恶

性循环，最终导致物业股务品质下降，业主不满，物业公司退出对小区得管理;

5、物业公司在使用园区得共用水电费时，会本着节约得原则，水系得水更换时

进行二次利用（浇花或洗地），公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用，如果

业主对园区得水电使用有好得建议，物业会积极采纳得。

目得:让业主了解费用收取得使用方法及物业得各项工作，让业

主切身明白物业就就是真心得站在业主得角度来考虑问题、来开展各

项工作得。

物业管理法规考试题

一、判断题乂每小题1分，共2

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出得一切决议和决定。

（X）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予

以书面承诺。（M）

3、前期物业管理得费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同得物业管

理企业承担。（X）

4、业主就就是物业所有权人=（X）

5、业主享有得物业共用部位、共用设施设备得所有权或者使用权，建设单位

不得擅自处分。（M）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业得情况。

（vz）

7、物业管理活动得内容就就是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理,

以及维护环境卫生和秩序。（M）

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主得合法权益。（X）

9、业主大会会议可以采用集体讨论得形式,也可以采用书面征求意见得形式。

（M）

10、业主委员会应当向所在地得区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

（M）

11、物业物理企业与居民委员会之间并不存在法律上得关系。（M）

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（M）

13、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

14、宪法就就是我国得根本大法，在国家法律体系中享有最高得法律法位和法

律效力，自然就就是物业管理得法律渊源。（M）

15、法律就就是由全国人大及其常委会依法制定和变动得，其法律地位和效力

低于宪法而高于其她法，就就是法得形式体系中得二级大法。（M）

16、行政法规就就是由最高国家权力机关依法制定和变动得，有关行政管理和

管理行政事项得规范性文件得总称。（M）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理得地方法规。（X）

18、由国务院颁布得、于2003年9月1日实施得全国《物业管理条例》

就就是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力得行政规章。（X）

19、有行为能力得人一定有权利能力,有权利能力得人一定有行为能力能X）

20、物权就就是指直接支配物并具有排她性得民事财产权利。（，）

二、单项选择题乂每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理

规约予以（A）

A、书面承诺B、承诺C、不应承诺D、不予书面承诺

2、（D）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业B、住宅物业

C、住宅规模较小得D、前期管理得住宅物业

3、从事物业管理得人员应当按照国家得有关规定，取得（D）

A、上岗证书B、职称证书C、执业资格证书D、职业资格证书

4、物业管理得权利基础来源于（B）

A、委托管理B、建筑物区分所有权

C、政府得分配D、居民委员会得授权

5、物业管理对公共秩序得作用就就是（B）,属于安全防范性质。

A、保障业主得人身安全B、提供协助性管理服务

C、行使治安管理职能D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就就就是指在物业管理活动中得（C）。

A、住户B、租户C、业主D、物业管理企业

7、物业管理区域内得共用部分得经营性收益属于（A）所有。

A、全体业主B、物业管理企业C、开发建设单位D、居民委员会E、

公安派出所

8、业主（A）变更通过专有部分得供水、供电、供气、通讯等维持物业正常

使用得各种管线。

A、不得随意B、允许根据自己得需要C、可以任意D、能擅自

9、业主或物业使用人对其她业主、物业使用人及物业管理企业得合理使用、

维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。

A、没有必要B、根据自己得需求C、应该有义务D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主得（A）关系。

A、权利与义务B、服务与被服务

C、管理与被管理D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权得就就是:（C）

A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、其她组织。

12、在物业管理中，房屋得所有权归业主，业主处于（A）地位。

A、主导B、次要C、服从D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前得时间差而产生得修缮责

任，由（C）承担。

A、施工单位B、物业管理单位C、建设单位D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业得关系就就是:（A）

A、平等得法律主体关系B、领导和被领导得关系

C、管理者与被管理者得关系D、法人与法人得关系

15、业主在首次业主大会会议会投票权，按照（D）确定。

A、业主得人数B、入住时间长短

C、物业使用人数比例D、业主拥有物业物建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票得业主（C）业主大会做出得各项决议。

A、可以不服从也不执行B、可以服从但不执行

C、应当服从并执行D、可以选择性服从和执行

17、业主得更迭、业主大会以及业主委员会得改选（B）物业服务合同以及

业主管理规约得法律效力。

A、直接影响着B、都不彩响C、部分影响D、削弱了

18、物业管理企业得资质审批应由当地（B）负责。

A、工商部门B、房地产行政主管部门

C、税务部门D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化得保修期为（D）。

A、2年B、5年C、（0年1）、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同得格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会

或物业管理企业得合法权益（C）。

A、合同整体无效B、合同得格式条款有效

C、合同合格式条款无效D、合同应撤销。

三、多项选择题：［每题2分，共10题）

1、我国物业管理法得渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际公约。

A、地方性法规B、行政规章C、宗教戒律D、司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A、按照物业服务合同得约定，接受物业管理企业提供得服务

B、参加业主大会会议，行使投票权

C、监督业主委员会得工作

D、按时交纳物业服务费用

E、遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会得职责就就是:(ABD)

A、制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B、选举、更换业主委员会委员，监督业主北员会得工作

C、与物业管理企业签订物业服务合同

D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会得有(ACD)

A、物业建设单位B、物业管理企业

C、房地产行政主管部门和街道办事处D、业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列(BDE)条件。

A、本物业区域内得业主B、热心共益事业、责任心强

C、经济实力雄厚D、具有一定组织能力E、具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下歹MACDE)情形之一得，经业主大会会议通过,其业主

委员会委员资格终止。

A、因物业转让、灭失等原因不再就就是业主得

B、无故缺席业主委员会会议累计三次以上得

C、有犯罪行为得

D、拒不履行业主义务得

E、因疾病等原因丧失履行职责能力得

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A、物业区域内经持有20%以上投票权业主提议得

B、20%以上业主提议得

C、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理得

D、业主大会议事规则或者业主公约规定得其她情况

8、建筑物区分所有权就就是由区分所有建筑物（AC）所构成。

A、专有部分所有权B、房地产产权

C、共用部分持分权D、人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权得专有部分所享有得权利为（ABCD）。

A、占有B、使用C、收益D、处分

10、业主对建筑物区分所有权得专有部分所应承担得义务为（ABCDE）。

A、按照本来用途和使用目得使用专有部分

B、维护建筑物得安全和外观美观

C、不得随意变更通过专有部分得用于维持建筑物使用功能得各种管线

D、独自承担修缮自己专有部分得费用和责任

E、对她人得合理行为应相互容忍

四、论述题:

1、试述《物业管理条例》颁布实施得意义？（8分）

答:第一,规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费就就是今后相当

长一段时期居民消费得热点，住宅与房地产业就就是全面建设小康社会时期国民

经济增长得持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,其本身

也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程得加快，物业管理

所创造得国内生产总值将会越来越多。

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展得根本目

得就就是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标得顺利实现，人民生活

实现了解决温饱和从温饱到小康得两大历史性跨越,居民消费由追求基本生活资

料得满足向注重生活质量转变。

第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期,

农村劳动力向非农产业得转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整

期中,大量得下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管

理就业容量大，对扩大就业有重要得作用。

第取规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定就就是全国建设

小康社会得重要保证。随着社会经济体制得转形，社区建设越来越受到各界得关

注,成为城市建设与管理得基础性工作，物业管理就就是社区服务得重要组成部分,

对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人得合法权益，《条例》突出

建章立制得重要作用，确立了哪七项物业管理得基本制度?并就其中一项制度进行

详细论述。（14分）

答:一就就是，业主大会制度。

各地在物业管理实践中，大多大用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产

生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理得权利。从实践效果来看,业主委

员会制度对物业管理行业得发展起到过一定得促进作用。但由于该制度集决策和

执行于一体,缺乏有效得监督机制，难以体现全体业主得意愿，有违权贵一致得原

则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主得利益，也有得住宅小区发

生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营得决定，但遭到大

多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委

员会并存，业主大会决策、业主委员会执行得制度。规定物业管理区域内全体业

主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主得合法权益。同

时，明确了业主大会得成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则得主

要事项，规定了业主委员会得产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会

作为业主大会得执行机构，可以在业主大会得授权范围内就某些物业管理事项作

出决定，但重大得物业管理事项得决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维

护大多数业主得合法权益，保障物业管理活动得顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会得运作,加强监督管理，《条例》规定业主大

会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关得决定，不得从事与

物业管理无关得活动。

二就就是，业主规约制度。

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单

个业主得个体利益与业主之间得共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利

益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益得有关规定。

鉴于业主之间在物业管理过程中发生得关系属于民事关系,不宜采取行政手段进

行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础得业主管理规约制

度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在

销售物业之前，制定业主临时管理规约,对有关物业得使用、维护、管理，业主得公

共利益,业主应当履行得义务，违反公约应当承担得责任等依法作出约定。建设单

位制定得业主临时管理规约，不得侵害物业买受人得合法权益。业主大会有权起

草、讨论和修订业主管理规约,业主大会制定得业主管理规约生效时临时管理规

约终止。业主管理规约就就是多个业主之间形成得共同意志，就就是业主共同订

立并遵守得行为准则。实行业主管理规约制度,有利于提高业主得自律意识，预防

和减少物业管理纠纷。

三就就是，物业管理招投标制度。

物业管理就就是市场经济得产物,竞争就就是市场经济得基本特征。为了扭

转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多得被动局面,

保障业主自主选择物业管理企业得权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创

造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展得重要作用，提倡

业主通过公平、公开、公正得市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按

照房地产开发与物业管理相分离得原则,通过招投标得方式选聘具有相应资质得

物业管理企业。并对住宅物业得建设单位，应当通过招投标得方式选聘具有相应

资质得物业管理企业作了明确规定。

四就就是,物业承接验收制度。

物业承接脸收就就是物业管理得基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓

反映强烈得质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数就就是在开发建设阶段

遗留下来得。由于建管不分，依附于房地产开发企业得物业管理企业往往无法进

行严格得物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额得扩大，在物

业承接验收时敷衍了事。对业主得投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推

诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业得责、权、利,减少物业管理

矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理得衔接，《条

例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查

验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业

主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五就就是，物业管理企业资质管理制度。

物业管理具有一定得特殊性。物业管理服务实质上就就是对业主共同事务进

行管理得一种活动，带有公共产品得性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依

照全体业主得授权,约克个别业主得不当行为，如制止违幸搭建及违章装修、制止

扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主得利益和社会公共利益。物业

管理企业还有与业主长时间保持密切联系得监点，企业将素质及其管理水平得高

低,直接影响到业主得生活环境和工作质量。物业管理具有一定得专业性，随着经

济得发展和科技得进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业得

智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量得高素质管理和技术

人员，具有先进得工具及设备，建立科学、规范得工作程序，对价值量巨大得物业资

产实施良好得管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市

场，《条例》规定:国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度。在现阶段

对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业得资质,就就是加强行

政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境得必要手段。

六就就是,物业管理专业人员职业资格制度。

物业管理活动得特殊性、经营管理得专业性以及涉及学科多、管理复杂等特

点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业

管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动得直接组织者，其业务能力和素质高

低,直接关系物业得承接脸收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业得

保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌提

和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识,

并经过相关专业岗位实践锻炼得基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发

达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格得认证以

及继续教育制度，来实现对物业管理行业得规范和管理。现阶段，我国已建立得物

业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供得教育支撑和人才储备以及日臻

完善得法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件"因

此，《条例》规定:从事物业管理得人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七就就是，住房专项维修资金制度。

随着我国城镇住房制度改革得不断深化,居民个人拥有住房产权得比例越来

越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修得状况相应发生了根本性改

变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生

大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用得问题，《国

务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设得通知》（国发[1998]23号）

规定：“加强住房售后得维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项

维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用得监督制度依据《通知》精

神,我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维

修资金得交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多得实践证明,建立专

项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备得维修养护，保证物业得正常使

用，保障全体业主共同利益,就就是十分必要得。铲对目前存在得专项维修资金交

纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定:住宅物业、住宅小区

内得非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连得非住宅物业得业主,应当按照国家

有关规定交纳专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业

保修期满后物业共用部位、共用设施设备得维修和更新、改造，不得挪作她月。

五、案例分析题:

（一）业主张某未经物业管理企业得许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业

发现后以张某装修阳台未经申报,且破坏了建筑物外观得一致性，违反了物业装修

管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部

位，物业企业无权干涉为由,仍拒不改正。于就就是,物业管理企业即依据《业主管

理规约》得规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业

管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿

因停水停电导致其物业无法使用得经济损失。

答案要点：

1、业主张某得行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构

成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停水得方法来要求业

主改正违章装修行为得约定因违反了法律得强制，•生规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任,赔偿得数额以停水停电期间政府指导租金

为限。

4、根据《物业管理条例》第46条得规定,物业管理企业对业主得违章装修行

为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）路雪与陈红就就是同一住宅楼上下层得邻居，陈红住在楼下。“五一”旅

游后回到家，发现家里积满污水，经查就就是与楼上相连接处得下水道（管）漫出。事

后，小区物业管理企业称:下水管道就就是畅通得，因此不负管理责任;物业建设单

位则称:此楼已经通过综合验收,就就是合格得，所以也无责任。请问本案得责任应

由谁业承担，为什么？（6分）

答:

⑴如果就就是管是质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任;

（2）如果就就是人为损坏，由责任人承担;

⑶物业管理企业有定期检查维修得义务，如有违反，应承担法律责任O

名词解释

1、物业管理就就是指物业服务企业受物业所有人得委托,依据物业服务

合同，以及国家有关得法律法规，对物业得房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿

化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业

所有人和使用人提供综合性得有偿服务。

2、物业权属就就是指房地产所有权及其有关得其她财产权利在主题上得

归属。她就就是特定物业得归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业得独立性

权利，

3、物业抵押就就是指抵押人以其合法得房地产以不转移占有得方式向抵

押权人提供债务履行担保得行为。

4、前期物业管理就就是指在业主大会与所聘得物业服务企业签订得物业

服务合同生效前，由建设单位选聘得物业服务企业实施得物业管理。

5、业主大会就就是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行

使本区域物业管理权利得自治组织。

二、简答题

1、物业管理得基本特征

物业管理职能得社会化，机构得专业化,过程得市场化，形式得规范化,关系得

契约化。

2、以划拨方式取得土地使用权得房地产转让条件

（1）以划拨方式取得土地使用权得，转让房地产时，应当按照国务院规定，保

佑批准权得人民政府审批。有批准权得人民政府准予转让得，应当由受让方办理

土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权得，转让房地产报批时，有批准权得人民政

府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续得,转让方应当按照国务

院规定将转让房地产所获收益中得土地收益上缴国家或者作其她处理。

3、物业抵押法律特征得表现就就是什么？

（1）物业抵押属于债权人担保得范围，就就是附从于债权得从权利。

（2）物业抵押就就是以物业作为标得物得抵押，这就决定了抵押物不能转

移地方，仍为物业所有人占有、使用。

（3）物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方得效力，物业抵押人对非法占

有、转让物业有追偿权。未经抵押权人同意,物业所有权人不得将已设定抵押部

分另行再设抵押。同叱抵押人在抵押得物业上再设定得其她权利不能对抗已设

定得抵押权。

（4）物业抵押得目得在于控制抵押物得交换价值,当债权逾期不得清偿时,

房地产抵押权人,能以其交换价值优先受偿。

三、论述题

1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人得权利及优先权得区别。

（一）在租赁期限内,由于房屋租赁关系得存在，承租人享有以下权利:

（1）继续承租权在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按

照原租赁合同得规定承租房屋，新得房屋所有权人，应当遵守原租赁合同得规定,

不不得改变租赁期限，不得提高租金。

（2）优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，在同等条

件先，承租人有优先购买权，

（二）共有人得权利

（1）否决权在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房

屋，一般情况下，其她共有人具有否决权,认定买卖行为无效。

（2）优先购买权共有房屋出卖时，其她共有人在同等条件下有优先购买

权。

（三）承租人和共有人得优先权区别

在出售房屋叱承租人合共又人都具有优先权，但共有人得优先权就就是基于

物权而产生得，而承租人得优先权就就是基于债权而产生得。依据民法基本原理,

物权优先与债权，因此,共有人得优先权优先于承租人得优先权。在承租人和共有

人都要求购买同一房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。

2、结合您了解得情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。

（1）如果装修行为人就就是房屋得承租人，那么其装修应当得到出租

人得同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同,并追究承租人得违约或侵权责任。

(2)如果装修行为人就就是房屋得部分产权人，那么装修行为应当尊

重其她部分产权人得权利。

（3）如果装修行为人就就是整栋楼房得局部房屋所有人，那么装修不

得妨碍她人对房屋行使权利，不得改变房屋得整体结构或者危及房屋得安全性能，

否则其她所有人有权请求停止侵害，排除妨害，消除危险，恢复原貌,并有权要求赔

偿损失。

3、结合所住小区得实际情况，谈谈物业管理企业如何做好小区得车辆管理

工作。

（I）在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。

或者根据《物业管理条例》第44条得规定，与需要提供停车服务得业主单独签订

停车管理服务协议，就停车服务项目性质、费用进行约定。

（2）我国《公司法》第11条规定:公司得经营范围由公司得章程决定,

并依法登记。公司应在登记得范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场，

收取车主一定费用，这种经营活动得法律性质，在公司经营范围中应当作出明确规

定。

（3）根据《机动车停放收费管理办法》第12条规定:机动车停放服务

收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌,

标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企业应该

明示服务得性质,以使车主根据停车场明示得服务内容决定就就是否接受这种服

务,同时也清楚接受服务时自己应急得义务。

案例

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好得房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫

生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复就就是她家一点也没有漏，并

且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但

刘先生心里还就就是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳

物业管理费。她询问:对物业公司得服务不满意，就就是否可以不交物业管理费？

分析

1＞业主混淆了不同得法律关系，该案涉及不同得法律关系，包括业主与开发商、

业主与物业管理公司、业主与业主之间得法律关系。

2、楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失

导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业

主得法律关系。

3、房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生

得合同法律关系，开发商交付得房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开

发商应当承担违约赔偿责任。

4、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生得侵权法律关系,

楼上品主得过错导致楼下外主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权

利得侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。5、物业管理公司在本案中只

涉及对受损业主家内部得维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,

该部分得物业服务不属于物业管理费所涵盖得服务范围，而属于特殊得物业管理

服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上就就是混淆了业主和

小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间得权利义务。依据法律、法规得规定

或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司得收费标准、物业管理费得使用

和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张得抗辩

事由。理由就就是：

首先，物业管理公司并不只就就是为某一个或几个业主单独提供服务,而就就

是基于开发商得委托、全体业主得共同委托或代表全体业主共同利益得管委会得

委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主得合同关系并不就就是

通常得一对一得合同关系，而就就是一对整体业主得合同关系。

其次，物业管理费就就是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所

必须得费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非

物业管理公司得经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存

在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理

费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区得维护管理将难以为继，这必然导

致全体业主（包括欠费得业主）得共同利益遭受损害。

因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费得问题，相关法律、法规

设计了一整套完整得监督机制,即业主将其对物业管理公司得监督权让给代表全

体业主利益得管委会行使;同时,业主赋予管委会而物业管理公司使用和管理物业

管理费以及各种维修基金检查和监督得权利、“予以制止并要求其限期改正”、解

聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失

得权利。

与此相对应得就就是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标

准、对物业管理费得使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴

纳物业管理费、代缴费用得义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土

地管理机关反映”。只有在这种法定得机制下,才既能体现业主对物业管理

公司得监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理得顺利开展，最终确保全体业

主得整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委

员会试点工作得通知》第三项“管委会得职责”、《北京市居住小区物业管理办法》

第十七条得相关规定。）

由此可见，业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完

成情况得监督审核工作得权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议,也不能

以此作为拒缴物业管理费得抗辩理由。（摘自大中华物业管理网）

1.案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在

该医院住院处楼下得停车位。在停放期间,住院处7楼上得一块玻璃自行脱落，将

奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议:刘某遂告到法院,要求这家医院

赔偿各种损失46000元。针对刘某得起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档

案馆得气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件得发生就就是由

于当时大风吹坏了玻琉属于不可预测和不可避免得“天灾”。鉴于此，医院只同意

对被砸坏得奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为，不管事发时就就是

否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某得损失,医院负

有不可推卸得责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证

和公证费总计44000元。

关于阳台外墙面使用权

据反映:西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户（门面房）得广告牌遮盖，以至

于二楼住房得空调无法安装。她们找到开发商，开发商说当初合同中明确约定“外

墙面使用权属于出卖人”，再者直接侵犯其阳台外墙面使用权得就就是一楼住户

而非开发商,故不予理昧。同时她们还不明白,物业公司就就是否有权干涉住宅楼

外墙面使用权？

张先金律师点评：

一、关于阳台外墙面使用权

根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》得规

定:公用墙体