完善和深化居民区物业管理五位一体制度

完善和深化居民区物业管理“五位一体”制度

江浦路居民区党委第二课题组

一、课题背景和根据

（一）基于经济发展民主需求的反思

我国经济日勺不停发展，极大地改善了人民群众的物质生活，人们

对民主需求的逐渐加强将成为一种必然的发展趋势。上世纪90年代

伴伴随住房制度口勺改革，原有国有房屋逐渐变成了个人财产，怎样管

理使用好自己日勺房屋，保证房屋在有效期限内的良好运转，物业管理

应运而生。自1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专

业企业一一深圳物业管理企业正式成立，开始对深圳经济特区的涉外

商品房实行统一口勺物业管理，我国国内物业管理迈出了第一步，标志

着这一新兴行业H勺诞生。物业管理的I概念也逐渐进入了广大居民的平

常生活中。尤其是在党的十七次代表大会后，广大群众对小区的自身

建设充斥新H勺期待，人民群众规定小区物业管理参与民主、实践民主

的强烈愿望，到达了一种新的高度。

（二）基于小区物业管理问题逐渐增长的现实状况和反思

二十数年来中国物'业管理行业得到了迅速发展，为社会建设做出

了巨大H勺奉献。不过，物业管理在发展过程中还存在法规不健全、市

场不完善、企业管理不规范、业委会运作随意性大等诸多问题，给友

好小区建设带来了不友好原因。例如物业管理费纠纷、业主财产损失

赔偿纠纷、小区公用设施伤人赔偿纠纷、小区公用部位的侵权纠纷、

小区内停车收费纠纷笔多种纠纷不停增长。

（三）基于小区“三驾马车”的总结和反思

目前的小区物业管理中，大部分的参与主体重要有三方面：居民

区党总支或居委会、业主委员会（业主大会执行机构）和物'亚企'也，

可以称之为小区物业管理中的“三架马车”。而在不一样的小区中，

“三驾马车”为物业管理服务发挥日勺作用却不尽相似，导致三者对自

身定位出现了偏差。

1、物业企业定位不明确。个别物业企业把自己定位在管理者的

位置上，物业服务中的方式措施是从一种管理者的角度出发，部分或

所有忽视了业主口勺想法和地位，导致在小区物业管理过程中与业主之

间的I矛盾不停。

2、业主委员会定位不明确。业主委员会作为业主大会的执行机

构，无权替代业主大会作出决定，其权利和义务有有关法律法规及业

主公约等日勺约束。在实际小区物业管理中，出现某些业主委员会随意

扩大自身权利范围，代表业主大会作出H勺决定未能精确反应大部分业

主意愿，导致业主利益受损，出现业主与业主委员会意见对立，从而

影响了整个小区物业管理的正常运作，并影响友好小区建设。

3、居民区党总支或居委会参与度把握不明确。在小区实际工作

中，“度”的把握是要处理的重点和难点问题，居民区党总支或居委

会参与度过低，对业委会、物业企业的行为听之任之，任由其自我发

展，往往由于业委会、物业企业各自的利益导向不一样，采用的措施

缺乏指导、监督和协调或有滞后性，使两者之间“摩擦系数”逐渐升

高，矛盾激化；参与度过高，替代了业委会或物业企业行使部分权利,

既增长了自身日勺工作量，也对业委会、物业企业日勺正常运作产生了干

扰，这有违建立业委会制度的初衷。

（四）课题重要根据的有关法律法规

总体看，伴随时间的推移，小区物业管理有关法律法规在不停完

善，包括《物权法》、《协议法》、《物业管理条例》、《上海市物业管理

条例》以及由有关职能部门出台H勺行'也指导性文献等。不过在实际的

操作过程中仍然缺乏某些实行细则和配套措施，如《物权法》规定业

主有权对小区进行自治管理，不过对怎样自治管理，怎样对自治管理

做好监督而不损害业主的权利缺乏指导性规定；再如，对业主委员会

组员的规定更多H勺局限于道德层面，对详细业委会组员在履行职责时

该承担什么样H勺责任和义务无明确的规定。这都需要在小区物业管理

中不停探索和创新。

二、课题关键主体的解读

(-)业主与物业企业的关系

业主作为小区物业管理中的主体，由小区内全体业主构成，接受

由物业企业按照所签订U勺物业协议提供的各项服务，业主按照物业管

理服务协议，支付给物业企.业物业费，物业管理服务对象是、业主群体。

物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志；物

业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。

物业管理日勺基础是国家有关法律法规，物业管理与业主双方合作

的过程也必须依法行事。双方签订口勺委托服务协议，业主大会公布的

业主公约，物业管理企业与住户们签订H勺装饰装修规约及特约服务规

约等均是根据国家有关法律法规制定的法律文献。无论哪一位业主或

者物业管理企业任何一位员工都耍把它们作为行动H勺根据。违反双方

签订的法律文献条款的，就要承担对应的责任。由此可见，物业管理

企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。

(二)业主大会、业主委员会与业主的关系

业主委员会是业主大会的执行机构，业主在物业管理活动中享有

选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作H勺权利。业主大会履行

选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作日勺职责，业主大

会由物业管理区域内的全体业主构成。业主大会应现代表和维护物业

管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此，业主委员

会由小区内业主构成，作为业主大会时执行机构，它的行为准则是以

维护小区内全体业主利益为目的，不能仅代表个别业主U勺意愿或替代

业主大会作出决定。

（三）业主大会、业主委员会与物业企业的关系

物业管理企业与业主大会建立服务管理关系，根据业主大会的规

定来进行物业管理服务。业主委员会作为业主大会的执行机构，与物

业企业签订物业管理服务协议，与物业企业形成雇佣和被雇佣的协议

关系，物业企业要严格按照服务协议约定日勺内容为广大业主提供有关

服务，业主大会、业委会有责任根据物业服务协议对物业企业的）履行

状况进行监督。

三、课题日勺研究思绪和研究内容

（一）针对小区物业管理现实状况的抽样调查及成果分析

针对小区物业管理现实状况，我们对江浦街道辖区内5个居委近

180名居民进行了抽样问卷调查。

针对小区物业管理中参与者年龄阶段多为40岁以上的现实状

况，我们对江浦街道辖区内5个居委会近180名不一样年龄层的居民

进行了抽样问卷调查。其中年龄分布如下：

人数

4%3%口51岁以上

■41-50岁

口35-40岁

口31-35岁

■20-30岁

I、业主对物业管理的认知程度

40岁以下对“五位一体

了解程度

对“五位一体”了解程度

■不了解

，不了解

□听说过

□听说过

从调查成果可以看出，对“五位一体”理解的只占61%,剩余约

40%日勺人，尤其是对40岁如下居民日勺调查中，只有45%日勺人对“五

位一体”有所理解。

2、业主对小区物业管理的满意度调查

业委会满意度

48%

在以对'业委会工作与否称职的调查中，将近半数H勺人认为业委会

工作基本称职，甚至有15%的居民认为小区业委会工作不称职，而认

为称职时也只有20%。由此可见，在小区物业管理中，居民对自己小

区内的物业管理服务满意度普遍较低，有待深入提高。

在小区物业管理中，最让居民关怀的就是维修基金的使用和管

理，通过抽样调查，有约69%的居民对小区内维修基金口勺使用处在关

注状态，并且有超过52%口勺居民对小区维修基金使用产生过疑问。而

在实际工作中，业委会作为业主大会的执行机构，在维修基金的使用

过程中，缺乏有效的监督监管制度，无法对维修基金使用日勺可行性进

行及时反应，成为小区矛盾的发源地。

4、业主对物业管理协调倾向调查

在我们日勺问卷调查中，对小区物业管理中假如发生问题居民首先

想到的处理部门进行了调查，成果有57%的居民首先想到由我们的小

区党总支（居委会）来协调、处理矛盾。这里体现了小区党总支居委

会作为基层组织，得到了居民的承认。

5、业主对党总支居委会发挥作用调查

在对党总支居委会应当在小区物业管理中起到何种作用的调查

中，监督和指导排在前两位，分另ij占至I」了42%、26%。

同步，有90%tl勺居民支持在小区物业管理中党总支居委会发挥监

督和指导作用。

（二）有关处理小区物业管理中矛盾主体关系的方略研究

1、业委会、物业企业之间矛盾的特点

一是缺乏信任。在出现问题日勺小区中，大部分业委会与物业企业

作为协议双方缺乏足够的互信，物业企业作为企业，追求利润的最大

化，业委会作为业主大会的执行机构，本着为业主负责的原则，“少

花钱，多办事”，双方在资金费用上展开了博弈，就像“囚徒H勺困境”

同样，得到的成果往往就是业主、物业企业双双利益受损。而在居委

会与其他主体之间日勺关系上，缺乏监督、指导的信心，导致对业委会、

物业企业监督、指导影响力度不够。

二是缺乏协调平台。当小区物业管剪发生问题后，缺乏有效处理

问题的平台。业主委员会、物业企业之间发生问题之后，双方缺乏有

效的沟通，缺乏“第三方”有效地协调和润滑，导致矛盾无法顺利处

理。同步当双方发现物业管理过程中需耍改善的地方时，缺乏一种公

平、公正的平台，可以从维护双方利益的角度出发，协调处理“矛盾

冲突”。

三是缺乏监督机制。对于物业企业，作为一种物业管理企业，他

有多种法律法规对其商业行为进行监管，同步有房管部门作为行业主

管部门进行监督指导，不过在实际工作中，行业主管部门无法做到对

每一种物业企业H勺业务工作进行详细的指导监督。对于业主委员会，

作为一种居民H勺自治组织更是缺乏有关的法律法规来进行监督指导，

业主委员会的I行为常常带有个人意识，具有冲动性、随意性，缺乏法

律严谨性，对小区物业管理工作带来了很大日勺不稳定性。

2、处理业委会、物业企业之间矛盾的方略思索

一是法律法规建设。通过完善法律法规的建设，深入对小区物业

管理进行矛盾主体日勺行为进行规范，明确哪些是“可以做日勺”、“应当

做的”、哪些是不能做的。

二是“五位一体”制度建设。对于缺乏协调沟通平台，搭建由多

种单位、部门人员参与的“五位一体”平台，整合小区多种资源，形

成协调联动机制，建立矛盾协调机制，对小区内日勺多种矛盾可以做到

及时反应，及时联动处理。

三是把好“人选关”

基于目前物业管理法律法规不是很完善日勺现实状况，业主委员会

作为业主大会日勺执行机构，在小区物业管理以及友好小区建设中起着

至关重要的作用，业委会组员日勺素质，往往决定了业委会的行事措施,

这就规定行业指导单位在业委会换届过程中，把好“人选关”，协助

小区业主选出符合规定的业主委员会组员。

首先，搭建多种平台，广泛征求业主意见。通过党员会议、楼组

长会议、居民代表会议等多种会议，搭建多种平台，听取小区业主意

见，宣传业主委员会组员原则，鼓励业主踊跃自荐，让知法遵法、热

心公益、责任心强、公正廉洁，并具有社会公信力和一定组织能力的

业主有机会展现自己口勺能力和意愿。

另一方面，接受业主监督，严格按照有关规定核算组员资格。上

海市对业主委员会组员基础资格进行了比较明确H勺规定，行业指导单

位要严格核算组员候选人资格，保证候选人符合资格，同步接受业主

监督，保证候选人能为广大业主承认。

四、研究成果分析与提议

（一）完善“五位一体”制度

目前“五位一体”重要由居委会、业主委员会、物业企业、小区

民警、房管部门管理人员构成，伴随小区（街道）政府职能不停扩大,

属地化管理职能日勺不停加强，首先要扩大“五位一体”参与组员，把

“五位一体”扩大到由街道联络员、特邀业主代表等组员构成H勺“六

位一体，，、“七位一体二另首先，要充足发挥“五位一体，，平台作用，

建立两级“五位一体”平台，一级平台由小区组员单位、组织人员构

成，二级平台由街道、房管办、派出所等政府基层职能单位构成，重

要以处理一级平台无法协调、处理H勺问题。

（二）推行“四议两公开一监督”工作法

1、“四议两公开一监督”的含义

四议：一是居民区党总支居委会或业主委员会提议，即对波及业

主利益的公益事业、基础设施改造建设、物业管理费用调整、物业企

业选聘、专题公约等重大事项，由居民区党总支居委会或业主委员会

在广泛征求、接受业主意见基础上，提出要决策的事项。二是两委会

商议，即对居民区党总支居委会或业主委员会提出的重大事项，各自

召开两委班子会议进行充足酝酿讨论，结合本小区实际，拿出详细实

行方案。三是五位一体”平台审议，即对居民区党总支居委会或业主

委员会制定日勺初步方案，由居民区党总支居委会牵头召开“五位一体”

会议进行讨论，根据讨论成果深入完善修订实行方案，使方案更具可

行性和操作性。四是业主大会决策，即对“五位一体”平台审议完善

修订后的方案，由业主委员会牵头召开业主大会，由全体业主进行表

决，根据《物权法》等法律法规或《业主公约》等约定H勺规定，半数

或三分之二以上业主同意的视为通过，否则该方案不能实行。

两公开：一是决策成果公开，即在业主大会召开后，业主大会对

该实行方案日勺通过状况在小区事务公开栏向业主张榜公布，做到家喻

户晓，人人皆知；二是工作程序公开，即从提议开始，到形成决策方

案，再到决策方案的实行，工作环节、工作时效对全体业主进行公告。

一监督：居民区党总支居委会作为政府职能工作的延伸，发挥居

民区党总支居委会日勺监督、指导等作用，对四议两公开过程中日勺公开、

公正状况进行监督和指导，发现问题及时纠正，对无法处理或一时无

法协调H勺问题及时上报有关上级部门。可以建立小区事务务公开监督

小组和小区事务民主理财小组，由小区内有有关工作经验，并有群众

基础的人员构成。

2、有关贯彻“四议两公开一监督”工作发的几点提议

一要上下联动，形成责任体系。扩大“五位一体”参与的范围，

运用在街道已运用成熟的街道机关干部联络小区制度，机关干部每人

联络一种居委会，定期到联络的居委会进行监督，协助指导“四议两

公开一监督”工作法实践。把各居民区“四议两公开一监督”工作法

的贯彻状况纳入党总支居委会年终目的考核体系，对各居民区“四议

两公开一监督”工作法运行状况进行跟踪督查、现场督查、随机抽查,

保证落到实处。通过上下两级责任日勺明确和贯彻，形成上下联动，齐

抓共管的“四议两公开一监督”工作法实践格局。

二要加强培训，提高贯彻能力。首先，将中央、上海市近年来有

关民主管理、民主决策、民主监督的文献，尤其是小区物业管理有关

的法律法规等文献，以及有关知识和规定，以及工作措施的规定和工

作措施进行统一汇编成册，分发到每个“五位一体”参与人员手中，

便于系统学习。另一方面，进行座谈讨论，升华认识。召开由以居委

会、街道片区、全街道等不一样范围层次的座谈会，对推行“四议两

公开一监督”工作法的经验进行总结，查找工作推进中碰到的困难和

存在的问题，研讨深化完善的详细措施。再次，集中培训，把握要领。

参与由街道牵头组织H勺有房管部门、规土部门、城管部门、派出所等

单位参与的专题培训班；运用“五位一体”例会、业主委员会例会、

党员活动日、居民楼组长和居民代表等会议对小区业主委员会委员、

全体党员、楼组长和居民代表进行以会代训。

三要宣传鼓动，营造浓厚气氛。首先，召开会议，张贴口号。运

用多种会议传达贯彻“四议两公开一监督”工作法H勺操作精神，在小

区宣传栏张贴宣传口号，发放宣传品，广泛宣传“四议两公开一监督”

工作法，将“四议两公开一监督”工作法H勺目H勺意义、推进规定、关

键环节等逐一宣传，使之家喻户晓。另一方面，制度上墙。统一制作

宣传版面，将“四议两公开一监督”工作法日勺运行程序、运行流程规

范上墙，悬挂在居民区党总支居委会办公室中，便于对照进行。再次,

充足运用党总支居委会例会、业委会例会以及其他会议形式。组织居

委干部、楼组长、居民代表、业委会组员等人员评议“四议两公开一

监督”日勺成效，提高执行自觉性。每年在“