福州市商品房预售资金监管办法(试行)

福州市商品房预售资金监管办法(试行)第一章总则第一条为规范福州市商品房预售资金监督管理，保障商品房预售资金专款专用于项目工程建设，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于规范商品房预售资金监管的意见》等法律法规和政策规定，结合福州市实际，制定本办法。第二条本办法适用于福州市行政区域范围内新建商品房（含商品住宅、商业用房、办公用房、经营性配套设施、产权车位等，不含保障性安居工程）预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理活动。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定应当支付的全部购房款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房按揭贷款、住房公积金贷款等所有形式的购房款项。本办法所称预售资金监管，是指住房城乡建设（房地产）主管部门按照本办法规定，要求开发企业开立专用预售资金监管账户，对全部预售资金进行专户管理，根据项目工程建设节点核定资金拨付额度，保障资金用于项目建设的监督活动。预售资金分为重点监管资金和一般监管资金：重点监管资金是指保障项目竣工交付所需的资金，按核定的监管额度留存；超出监管额度的部分为一般监管资金，开发企业可按规定自行支取使用。第四条商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、节点拨付、全程监管”的原则，以保障项目按期竣工交付为核心目标，实行政府主管部门监管、金融机构配合、多方主体共同监督的管理机制。第五条开发企业作为预售资金使用和管理的责任主体，应当严格遵守本办法规定，确保预售资金全部用于对应项目的工程建设，不得截留、挪用预售资金，对提交的所有申请材料的真实性、合法性负责。第二章监管职责分工第六条福州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）是全市商品房预售资金监管的主管部门，履行以下职责：（一）制定和完善全市商品房预售资金监管制度，根据市场变化和行业发展调整监管标准；（二）统筹建设、运行和维护福州市统一的商品房预售资金监管信息系统，实现与商品房网签备案系统、商业银行核心业务系统、征信系统的互联互通，动态监管预售资金缴存、使用情况；（三）负责五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）以及福州高新技术产业开发区、福州滨海新城范围内取得商品房预售许可证项目的直接监管工作；（四）监督检查全市商品房预售资金监管工作，查处开发企业、监理单位、金融机构等相关主体的违规行为；（五）指导各县（市）、长乐区、闽侯区开展本辖区商品房预售资金监管工作。第七条各县（市）、长乐区、闽侯区房地产主管部门负责本行政区域内商品房预售资金的监督管理工作，落实本办法规定的监管要求，可结合本地实际细化监管措施，监管标准不得低于本办法规定。第八条项目属地县（市）区人民政府、功能区管委会落实保交楼属地责任，负责组织开展辖区内商品房项目的风险排查，牵头协调处置问题楼盘、停工项目的风险，督促开发企业落实预售资金监管规定，协调解决监管过程中的重大问题。第九条开展预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）应当符合开展商品房预售资金监管的资质条件，与市房管局签订预售资金监管合作框架协议，履行以下监管职责：（一）按照本办法和三方监管协议要求为开发企业开立预售资金监管专用账户，协助办理账户变更、注销手续；（二）负责办理预售资金的收存业务，对监管账户内资金的收支进行管控，严禁违规支取；（三）按照市房管局出具的拨付通知及时办理资金拨付手续，不得擅自拨付、拖延拨付监管资金；（四）定期向房地产主管部门报送监管账户资金收支流水，发现开发企业违规动用资金、账户资金异常变动等情况，第一时间通报房地产主管部门；（五）配合房地产主管部门开展监督检查、风险处置工作。第十条发放个人住房按揭贷款的商业银行、住房公积金管理机构应当按照本办法规定，将购房人申请的按揭贷款、公积金贷款全额直接划入对应项目的预售资金监管账户，不得划入开发企业其他账户，不得截留、挪用贷款资金。第十一条项目监理单位负责对项目工程建设进度进行核实，出具真实有效的工程进度验收证明，对工程进度的真实性、准确性负责，不得出具虚假进度材料。项目施工总承包单位配合提供相关工程建设资料，确认工程进度情况。第三章监管账户设立第十二条开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一个预售许可申请对应一个监管账户”的原则，选择符合条件的监管银行开立商品房预售资金监管账户。同一开发项目分期申请预售许可的，应当分期开立监管账户；开发企业不得将多个预售项目合并开立一个监管账户，不得将同一预售项目拆分开立多个监管账户（法律法规另有规定的除外）。第十三条开发企业开立监管账户后，应当与房地产主管部门、监管银行签订三方《福州市商品房预售资金监管协议》，监管协议应当明确以下内容：项目基本信息、监管范围、监管额度、拨付节点、拨付条件、三方权利义务、违约责任、风险处置规则、监管账户注销条件等内容。第十四条监管账户开立后，开发企业不得擅自变更或者注销。确需变更监管账户的，应当符合以下情形之一：（一）原监管银行被取消预售资金监管资格；（二）开发项目依法转让；（三）监管银行因机构调整无法履行监管职责。变更监管账户应当经房地产主管部门审核同意，重新签订监管协议，更新监管账户信息，并通过预售资金监管系统、销售现场公示变更信息，原监管账户内的结余资金应当全额转入新监管账户。第十五条开发企业应当在商品房销售现场的醒目位置公示监管账户全称、开户行、账号等信息，所有商品房买卖合同中必须载明监管账户信息，明确要求购房人将全部购房款直接存入监管账户。开发企业不得要求或者诱导购房人将购房款打入监管账户以外的其他账户，不得直接收取购房人购房款（购房人缴纳的购房定金未存入监管账户的，应当在办理商品房买卖合同网签备案前全额转入监管账户）。第四章预售资金收存管理第十六条开发企业预售商品房收取的全部购房款，无论何种支付方式，都必须全额直接存入对应项目的预售资金监管账户，任何单位和个人不得截留、挪用、侵占预售资金。第十七条购房人以按揭贷款方式支付购房款的，按揭贷款发放银行、住房公积金管理机构应当在贷款发放之日起3个工作日内，将贷款资金全额划入对应项目的预售资金监管账户，不得将贷款资金划入开发企业的非监管账户，不得要求开发企业将贷款资金回流到其他账户。第十八条房地产主管部门通过预售资金监管信息系统，对每笔购房款与对应网签商品房买卖合同进行绑定管理，实现一房一款对应，动态更新监管账户资金余额，实时监控资金变动情况。第十九条开发企业可以凭商业银行、政策性银行或者符合资质条件的专业担保机构出具的等额预售资金保函，置换监管账户内相当于保函额度的重点监管资金，置换额度不得超过核定的重点监管额度。保函有效期应当覆盖项目竣工验收备案并完成首次登记之日，保函到期前30日开发企业应当办理续保手续，或者将等额资金补足存入监管账户。第五章重点监管额度核定第二十条重点监管额度按照“满足项目竣工交付所需最低资金”的原则核定，计算公式为：重点监管额度=项目批准预售总建筑面积×对应类别商品房单位建安造价指导价。第二十一条福州市商品房单位建安造价指导价标准为：（一）10层及以上高层商品住宅：3500元/平方米；（二）10层以下多层商品住宅：3000元/平方米；（三）商业、办公类商品房：2800元/平方米；（四）产权车位、配套公共设施参照对应主体建筑的建安造价标准执行。第二十二条开发企业编制的项目工程预算实际总造价高于上述指导价核定的监管额度的，可以向房地产主管部门提交施工总承包合同、工程预算书、监理单位审核意见等材料，申请调整重点监管额度，房地产主管部门按照实际预算总造价核定监管额度；实际总造价低于指导价核定额度的，按照指导价核定监管额度，确保资金满足项目建设要求。第二十三条项目建设过程中发生规划调整、设计变更导致总建筑面积、总造价发生变动的，开发企业应当在变更审批完成后15日内向房地产主管部门申请调整重点监管额度，房地产主管部门重新核定后更新监管额度。第二十四条监管账户内资金余额超出核定的重点监管额度的部分，属于一般监管资金，开发企业可以随时向房地产主管部门申请支取，用于项目开发经营相关支出，房地产主管部门应当在1个工作日内完成审核并通知拨付。第六章重点监管资金支取与拨付第二十五条重点监管资金实行按工程建设节点拨付，开发企业完成对应节点工程建设并验收合格后，可以申请拨付对应比例的重点监管资金，具体节点和拨付比例为：（一）第一个节点：项目完成基础工程施工并通过分部工程验收，开发企业可申请拨付不超过重点监管额度20%的资金；（二）第二个节点：项目主体结构封顶并通过分部工程验收，开发企业累计可拨付不超过重点监管额度60%的资金；（三）第三个节点：项目完成外立面装饰工程、室内粗装修工程、机电设备安装工程，达到竣工预验收条件，开发企业累计可拨付不超过重点监管额度85%的资金；（四）第四个节点：项目通过五方竣工验收，取得完整的竣工验收报告，开发企业累计可拨付不超过重点监管额度95%的资金；（五）第五个节点：项目完成竣工验收备案，并且办理完成房屋所有权首次登记（不动产首次登记），剩余5%的重点监管余额一次性拨付给开发企业。第二十六条开发企业申请拨付重点监管资金，应当向房地产主管部门提交以下材料：（一）重点监管资金拨付申请表；（二）监理单位出具并经施工总承包单位确认的工程进度验收证明；（三）开发企业资金使用计划。第二十七条房地产主管部门收到拨付申请后，应当在3个工作日内完成审核，对项目进度符合要求、材料齐全的，出具同意拨付通知书，抄送监管银行；对材料不全或者进度不符合要求的，一次性告知需要补正的材料，出具不予拨付通知书并说明理由。具备条件的区域推行线上审核、并联审核，审核时限压缩至1个工作日。第二十八条监管银行收到房地产主管部门的拨付通知书后，应当在2个工作日内按照通知书要求的额度将资金拨付至开发企业指定账户，不得拖延、拒绝拨付。第二十九条重点监管资金必须专款专用于对应项目的工程建设支出，具体使用范围包括：建筑材料、构配件、设备的采购费用；工程施工进度款、农民工工资；设计费、监理费、勘察费；项目配套设施建设费用；项目竣工验收相关费用；缴纳本项目相关的税费；偿还本项目在建工程抵押贷款。重点监管资金不得用于缴纳土地出让金、城市建设配套费以外的其他非项目建设支出，不得用于偿还开发企业其他项目债务、股东分红、捐赠等非本项目用途的支出。第三十条房地产主管部门发现项目存在工程进度滞后超过30天、局部停工、逾期交付风险等异常情况的，可以暂停拨付重点监管资金，要求开发企业落实整改措施，追加不低于风险敞口10%的风险保证金；纳入问题楼盘风险处置的项目，按照属地政府批准的风险处置方案调整拨付规则，优先保障工程建设资金需求，必要时房地产主管部门可以要求直接将资金拨付给施工单位、材料供应商等直接债权人，保障项目按期完工。第七章监管变更与终止第三十一条已预售项目依法转让的，开发企业应当在办理项目转让审批手续前，征得房地产主管部门同意，项目受让方应当继续履行原预售资金监管协议，与房地产主管部门、监管银行重新签订监管协议，原监管账户内的全部资金转入新监管账户，继续用于项目建设。第三十二条项目所有楼栋完成竣工验收备案，办理完成不动产首次登记，开发企业缴清本项目所有相关税费，无拖欠工程款、农民工工资等未结清债务的，开发企业可以向房地产主管部门申请终止监管，注销监管账户。第三十三条房地产主管部门收到终止监管申请后，应当在5个工作日内完成审核，审核符合条件的，出具监管终止通知书，通知监管银行注销监管账户，监管账户内剩余资金全部退还给开发企业。第八章监督管理与法律责任第三十四条房地产主管部门应当定期对辖区内商品房项目的工程进度、预售资金缴存使用情况进行抽查，每年抽查比例不低于全部在售项目的30%，对风险等级较高的项目加大抽查频次，每季度至少抽查1次，开发企业、监理单位、监管银行应当配合检查，如实提供相关材料。第三十五条开发企业有下列违规行为之一的，由房地产主管部门责令限期整改，整改期间暂停项目网签备案，暂停拨付所有监管资金，将违规行为记入开发企业信用档案，向社会公示：（一）未按规定开立预售资金监管账户；（二）要求、诱导购房人将购房款存入非监管账户，截留、挪用预售资金；（三）提供虚假工程进度材料、虚假证明文件申请拨付监管资金；（四）未按规定使用重点监管资金，将资金挪作他用；（五）擅自变更监管账户，未按规定办理变更手续；（六）拒绝配合房地产主管部门监督检查。开发企业逾期未整改或者整改不合格的，按照《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，处违法所得1倍以上3倍以下罚款，最高不超过3万元；情节严重的，暂停开发企业在福州市范围内所有项目的预售许可办理，纳入房地产行业失信联合惩戒名单，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十六条监理单位、施工单位出具虚假工程进度证明，协助开发企业违规套取预售资金的，由房地产主管部门记入企业信用档案，通报给建设主管部门，依法限制其在福州市范围内参与工程投标，造成购房人或者第三方损失的，承担连带赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十七条监管银行有下列违规行为之一的，由房地产主管部门终止其预售资金监管资格，通报给银保监部门依法处理，违规造成损失的，承担相应的赔偿责任：（一）擅自允许开发企业支取、转移监管账户资金；（二）未按规定及时拨付监管资金，造成工程停工；（三）未按规定要求管控账户资金，默许开发企业违规转移资金；（四）隐瞒监管账户资金变动异常情况，未及时通报房地产主管部门。第三十八条按揭贷款发放银行未按规定将按揭贷款全额划入预售资金监管账户的，由房地产主管部门责令限期整改，通报银保监部门处理，记入银行信用档案，情节严重的，暂停其