房地产估价理论与方法课件 （模块四）市场调查（任务二）

04市场调查任务2房地产项目市场调查熟悉市场比较法要求的市场信息，熟悉收益法要求的市场信息，熟悉成本法要求的市场信息；了解其他估价方法要求的市场信息。知识目标能针对市场比较法要求的信息进行调查；能针对收益法要求的信息进行调查；能针对成本法要求的信息进行调查；能调查其他估价方法需要的有关信息。能力目标任务2房地产项目市场调查1.市场比较法的基本概念❶市场比较法的基本概念将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。需要同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产的存在。❷市场比较法的评审要求（#P87）须调查并提供符合评审标准要求的大量的市场信息一、市场比较法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查2.市场比较法要求的市场信息❶市场案例的数量要求❷市场案例的质量要求真实性：准确地确定案例的来源、名称、位置、价格（含价格内涵）、现场照片等；信息完备性：信息要能满足后续的市场比较修正过程的需要。

不同用途的估价对象采用市场比较法时要求的市场信息有所不同。

阅读#P89，表3-2-2、3-2-3、3-2-4.可比性：同一供求圈，价值影响因素可比一、市场比较法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查1.收益法的基本概念❶收益法的基本概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。预期原理：收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。❷收益法的评审要求表3-2-5收益法评审标准表二、收益法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查选用收益法时必须调查并确定估价对象类似房地产的租金水平、租金内涵、空置率（出租率）、运营费用、收入费用变化趋势等大量的市场信息。1.有效毛收入❶

出租型房地产❷

自营型房地产2.运营费用管理费、重置成本、保险费和维修费、税金、房屋及设备的折旧费、利润、企业经营成本3.变化趋势的调查二、收益法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查4.报酬率（资本化率）一般确定报酬率的方法有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿¬-投资带来的优惠。市场提取法是搜集市场上三宗及以上的类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。类似房地产的价格及净收益数据需要根据实际情况进行合理的修正。投资报酬率排序插入法是通过对不同行业的投资收益率及相关风险的评估判定，找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按照风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，估算判定所要求取的报酬率水平。二、收益法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查1.成本法的基本概念❶成本法的基本概念成本法（costapproach）是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据是生产费用价值论❷成本法的评审要求表3-2-6成本法（房地）评审标准表三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查2.成本法要求的市场信息基本公式：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧。因此应用成本法的关键是合理确定重新购建价格和折旧水平。重置价格或重建价格的构成一般包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及开发利润。运用成本法时的首要工作就是根据估价对象的实际情况，开展充分详细的市场调查，核实清楚估价对象价格构成的内涵，合理确定价格的具体构成项目。三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❶土地取得成本#P961）市场购置土地方式土地购买价款及相关税费。2）征收集体土地方式包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费及相关税费等。3）征收国有土地方式一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费以及地上物拆除、清运和场地平整费用等。三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❷

土地的开发成本从生地开发至熟地需要的成本与从毛地开发至熟地需要的成本不同。生地开发成本指土地实现通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整（即七通一平）的费用。毛地开发成本除实现“七通一平”的费用外，还应包括拆迁费用（拆迁补偿费、安置费用及其他相关费用）。❸

土地相关税费三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❹

建筑物开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的成本项目，主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费等。1）勘察设计和前期工程费包含了项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、工程勘察、施工临时用房、施工的通水通电通路、场地平整等开发项目前期工作所发生的费用。2）建筑安装工程费建造房屋及附属建筑物所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用等。三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查3）基础设施建设费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。4）公共配套设施建设费5）开发期间税费❺

管理费用❻

销售费用❼

销售税费三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❽

投资利息无论是来自借贷资金还是自有资金都应计算利息。计息项目一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。销售费用需要具体分析其费用构成来判断是否计算利息以及如何计算利息。计息周期一般按照年、半年、季、月等时间跨度来考虑。计息期数是指利息计算的周期数。计息方式主要是单利和复利两种，实际估价中主要考虑采用复利方式。利率：投资利息计算一般采用估价时点时的房地产开发贷款的平均利率。三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❾

开发利润运用成本法估价需要估算出开发利润开发利润的计算基数是不包含土地增值税、企业所得税的，即是土地增值税、企业所得税前的。开发利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率四种。#P99对于同一个房地产开发项目，无论选用哪个计算基数和利润率，理论上计算出来的开发利润应该是相同的。三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查❿

折旧水平包含物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面三、成本法要求的市场信息任务2房地产项目市场调查1.假设开发法要求的市场信息❶假设开发法的基本概念假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod）是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。❷假设开发法（现金流量折现法）的评审要求表3-2-7四、其他估价方法要求的信息任务2房地产项目市场调查❸假设开发法要求的市场信息1）开发经营方案2）预测开发后的价值或租金3）取得税费4）开发成本、管理费用、销售费用、销售税费5）折现率或利润率折现率需要考虑资金的利息率和开发利润率两部分内容。折现率应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。采用开发利润方式时，开发利润率要求的市场信息与成本法中要求类似。四、其他估价方法要求的信息任务3土地评估项目市场调查

熟悉宗地价格的影响因素；熟悉市场比较法要求的市场信息；熟悉收益法要求的市场信息；熟悉成本逼近法要求的市场信息；熟悉基准地价系数修正法要求的市场信息，进一步熟悉土地项目运用假设开发法时要求的市场信息。知识目标能针对市场比较法要求的信息进行调查；能针对收益法要求的信息进行调查；能针对成本逼近法要求的信息进行调查；能针对基准地价系数修正法要求的信息进行调查；能按照假设开发法要求的信息进行调查。能力目标任务3土地评估项目市场调查

1.土地价格的影响因素一般因素、区域因素和个别因素2.土地的个别因素一、土地价格的影响因素❶面积❷

宽度和深度❸

形状❹

坡度❺地形与地势❻宗地开发程度❼水文条件❽临街临路条件❾土地使用限制任务3土地评估项目市场调查

1.土地案例的要求❶土地案例的选取要求交易案例的真实性和与评估案例的接近性❷

土地案例的用途要求土地案例需要保持用途的一致性，即一级类和二级类均一致，或者一级类一致，二级类能修正为一致表3-3-1土地利用现状分类表❸土地案例的交易时间要求

二、市场比较法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

2.可比因素选择要求阅读#P114-115，五点3.土地案例要求的市场信息示例❶商业用途市场比较案例信息表#P116表3-3-2商业用途市场比较案例信息表❷住宅用途市场比较案例信息表#P116-117表3-3-3住宅用途市场比较案例信息表❸

工业用途市场比较案例信息表#P117表3-3-4工业用途市场比较案例信息表二、市场比较法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

土地的纯收益及还原率的准确程度是关键1．土地年总收益❶土地年总收益的构成条件客观年总收益：#P117四点条件❷土地年总收益的构成来源1）土地年租金收入2）房地产的年租金收入3）企业经营收益三、收益法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

2.土地年总费用❶纯土地出租方式单纯的土地出租，出租人需支付土地税、管理费和维护费等。❷房地产出租方式房地产出租需支付管理费、维修费、保险费、税金和折旧费等❸企业经营方式扣减多项成本，#P117三、收益法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

3.土地还原率

市场提取法、累加法、综合排序法、租金剥离法三、收益法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

1.成本逼近法的基本概念成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

四、成本逼近法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

2.成本逼近法要求的市场信息成本逼近法的基本公式是：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益❶

土地取得费

❷土地开发费#P122表3-3-5土地基础设施开发费用标准❸税费耕地占用税和耕地开垦费、征地管理费、教育基金及其他有关税费等❹利息❺利润❻土地增值收益

四、成本逼近法要求的市场信息任务3土地评估项目市场调查

1.基准地价系数修正法的基本概念❶基准地价系数修正法的基本概念基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格