物业绿化的日常管理内容解读

物业绿化的日常管理内容解读

1.物业绿化的日常管理内容

(1)保洁

按照养护管理分工及岗位责任制去除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、砾石、落地树叶、枯

槁树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对水池、解塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁，绿地要全

天候地进行清扫。

(2)除杂草、松土、培土

除杂草、松土、培土是养护工作的重要组成局部。经常除杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争

水、争肥、争空间从而影响草坪的正常生长；对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带，要注意打孔透气,

必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障其良好生长和外观的整齐、美观；绿地的花坛、绿篱、

垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。

(3)排灌、施肥

在对草坪、乔木、灌木进行排灌、施肥时，应按植物种类、生产期、生产季节的天气情况等不同有

区别地进行，保证水、肥充足适宜。

(4)补植

对于被破坏的草地和乔木、灌木要及时进行补植，要及时去除灌木和花卉的死苗。绿化带发现死树

时，也要及时地清理，从而做到乔木、灌木无缺株、无死株，绿篱无断层。

(5)修剪、造型

根据植物的生长特性和长势，应适时对其进行修剪和造型，以增强绿化、美化的效果。

(6)病虫害防治

病虫害对花、草、树木的危害很大，轻者影响景观，重者导致花、草、树木的死亡，因比做好病虫

害的防治工作是很重要的。病虫害的防治工作应以防为主，精心管养植物，使植物增强抗病虫的能力；

同时要经常检查，做到早发现、早处理。在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防

治等方法。

(7)绿地及设施的维护

绿地维护应做到绿地完善,花、草、树木不受破坏：绿地不被侵占,绿地完整,无乱摆乱或、乱停

乱放的现象。

绿地各种设施如有损坏，要及时修补或更换，以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施,

保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。对护树的竹竿、绑带要及时加固，使其到达护树目的。生长

季节，随着树木的生长，应及时松掉绑在树干上的带子，以防嵌入树体，从而影响树木生长；同时要注

意不能用铁丝直接绑在树干上，中间应垫有胶皮。

(8)水池和园路的管理

①水池的管理要做到保持水面及水池内外的清洁，确保水质良好、水量适度，注意节约用水；确

保池体美观，不漏水，设施完好无损。同时要及时去除杂物，定时杀灭蚊子幼虫，定时清洗水池；控制

好水的深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的水池及设施。

②绿地路面应保持清洁、美观、完好无损，要及时去除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。绿

地环境卫生要做到：绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾石块、无枯槁树枝、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋

生地等。

(9)防旱、防冻

在旱季，根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗早的组织和

实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限并进行有效的抗旱。

在进行防冻工作时，必须按植物生长规律采取有效的措施，从而保持花、草、树木的良好生长。

(10)防台风、抗台风

在物业绿化的日常管理中，物业管理人员要时刻树上和加强防台风、抗台风的意识，及时做好防台

风、抗台风的准备工作。在台风来袭前要加强管理、合理修剪，做好护树和其他设施的加固工作，派专

人进行检查,并成立抗风抢险小组。在接到8级以上台风通知时.主要管理人员要轮流值班,通信设备

要24小时开通，人力、机械设备等应随时待命。台风来袭期间，发现树木等设施危及人身平安和影响

交通的，要立即予以清理，疏通道路，及时排涝。台风后要及时进行扶树工作，补好残缺，去除断枝落

叶和垃圾，保证在两天内恢复原貌。

(II)搞好配套工作

如在节假日，物业管理人员应按要求配合做好节日的摆花工作，同时增加人员，搞好节日的保洁和

管理工作；草坪、花灌木等各种苗木按其生长习性，应提前得到修剪，保证节口期间到达更美化的效果。

2.制定绿化工作标准

绿化工作标准要涵盖员工的着装及工作纪律，浇水、施肥、修剪、防治病虫害、补缺、去尘及机具

管理等几个方面。

(1)着装及工作纪律

着装及工作纪律的具体标准如下。

①绿化工上班应穿统一制服，工作制服要干净整洁，将工作证佩戴于左胸位置。

②劳动纪律遵守情况良好，不旷工、不迟到、不早退、不擅自离岗等。

③遵守公司其他规章制度。

(2)绿化养护质量标准

绿化养护质量标准的具体内容见表10-1。

表107绿化养护质量标准

序号类别标准

(1〕草坪长势良好，枝叶健壮、叶色绿。夏季无枯黄叶

(2〕无裸露地，覆盖率达98$

(3〕杂草率与病虫率均低于3%

1草坪

(4〕台湾草、马尼拉草等细叶草类，草坪高度保持8厘米以

下，2厘米以上

(5〕修剪平整、边缘切齐

(1］乔木长势良好，枝条粗壮、叶色浓绿、无枯枝残叶、无

萌篥、无死株

(2〕灌木生育良好，枝繁叶茂，枝条分布均匀，衰老枝及时

更新，枝梢不超过上缘线20厘米。单林灌木具有一定造型，

枝梢不起过整形而20厘米

2乔、灌木

［3〕病〔虫〕株率低于3舟,单株〔根、茎、叶、花果〕发病

(虫〕率低于〔根茎、叶、花果〕3席

(4〕乔木树冠美观；主、侧枝分布均匀：内膛不乱；枝梢不

超过树冠上缘线50厘米

〔5〕无粉尘污染现象

11］长势良好，无断层、无缺株少株现象

(2〕修剪整齐，上平下直，有造型

3绿篱

(3〕无粉尘污染、病〔虫〕率低于3%、无枯枝死株

(4〕枝梢不超出整形面20厘米

(1〕幼苗与成株生育良好，成株枝繁叶茂，株型美观

(2〕病〔虫〕率低于3%

4露地花卉与盆花

(3〕花坛内干净，杂草率低于3%

(4〕盆花修剪成良好的形状

5藤本(1〕枝蔓生长良好，叶色绿，变肯无黄叶

〔2〕斐、叶片分布均勺，覆盖率达70%以上

(3〕病虫率低于3%

(3)绿化养护作业标准

绿化养护作业标准的具体内容见表10-2。

表10-2绿化养护作业标准

序号作业标准

〔1〕植物叶片不萎.蓄〔不缺水〕

〔2〕土壤表层不干旱、根系分布层土堵湿泗

1浇水、施肥(3〕浇水时间、方法正确、不浪费水

〔4〕植物生育正常〔不块肥〕

15〕施肥时期，方法正确，施肥量适中

〔1〕使用农药种类、倍数、方法适当，喷药均匀、周到

2病虫害防治

〔2〕喷药后病〔虫〕率低于3%或病〔虫)情指数低于20%

11〕乔木要修剪成一定的冠形、主侧枝分布均匀、内膛不乱、

枝梢不超过树冠外缘线50厘米

3修剪〔2〕灌木枝条分布均匀，衰老枝及时更新，新梢不超过外缘

线20厘米

〔3〕绿篱修剪应到达横平竖直，枝梢不超过整形面20厘米

11］按要求将花木造成一定的形状，枝梢不超过整形面20厘

米

4花木整形〔2〕花木枝条分布均匀，不缺枝、少枝、不空膛、不偏体

〔3〕蔓生植物技蔓要及时牵引上架、绑缚，剪除过密枝蔓，

使枝蔓分布均匀

［1］台风来临前加固植株牢固直立于土壤中

〔2〕台风来临前修剪过密的树冠，使树冠保持良好的通透性

5防台风

〔3〕台风过后一日内去除被台风危害的植物

〔4〕台风过后三日内恢贪〔补植〕被台风危害的绿地植物

〔1〕施肥时期、施用肥料种类，施肥方法正确、施肥量适中

6肥料使用

〔2〕肥料保存方法得当

(4)园艺机具管理标准

①设备处于完好状态。

②设备发生故障停机3小时内必须修复完好。

③每次作业完毕要清洗干净。

©放掉燃油和机油，呈水平位置存放好机器。

(5)园艺设施管理标准

①护栏、护树架、水管、龙头、喷头等设施完好。

②供水设施保护完好。

③园艺设施维修及时(自发现损坏之日起5日内修复完好)。

1-10.2物业绿化的常规管理内容解读

1.加强监督检查

(1)做好现场工作记录

员工白杳和主管巡杳是监督的一个重要手段.为使监督工作有依据可循，物业公司可预先设计标准

的记录表格(见表10-3),供绿化员工在工作完毕时进行记录：同时，主管巡查结束后也需将评价登录

绿化药剂是否符合标准

作业过程是否佩戴全安防护

用具

是否通知住户并作相应标识

管理处环境组

管理处经理

其他各级督导

备注：1.此表使用完后由管理处环境组负责更换保存，填写管理处名称、岗位责任人、肉位范围及日

期；

2.各级督导发现无不合格在格内打“J”，发现不合格在格内打“X”，并在相应住置签名。

(2)将监督制度化

绿化监督的工作不单单是绿化部门的事情，应将涉及的人员和工作程序、处理方式以制度的形式规

定下来。

①由管理处保安队长、保洁班长、事务助理经常对小区的各区域进行巡查，发现有植物死亡或损

坏情况，一定要及时通知绿化主管，并填写“绿化监督检查记录表”，保证小区的绿化完好率达99%。

②监督绿化工是否按规定对小区的绿地进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证小区的绿地不

生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等。

③如发现小区绿地出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。

④每月由保洁班长定期对小区各区域的绿地进行巡查，并填写“绿化检查记录表二

⑤如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，从而保证小区的绿化能得到有效的保护，

绐花草一个良好的生长环境，也给业主一个舒适的生活环境。

⑥每月由主任助理进行检查，保证各项工作能更好地进行。

2.加强绿化宣传，培养绿化意识

居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的职责，同时也是每一位业主和使用人的职责，因而应

致力于在业主中树立起保护环境的意识、绿化的意识，具体措施如下。

(1)制定相应的规章制度并作宣传

(2)提高居民素质

在物业绿化工作中，创立社区环境文化，加强绿化保护宣传工作是很重要的。其中一个重点就是要

提高居民的素质，使居民养成保护花草的良好习惯。为了创立良好的社区环境文化，物业公司可采取以

下措施。

①完善绿化保护系统，在人为破坏较多的地方增设绿化保护宣传牌。

②加强绿化知识宣传，可在每期墙报栏内进行绿化知识的宣传，也可将主要苗木挂上讲解牌，注

明树名、学名、科属、习性等。

③在绿化专业人员的主持下，为业主举行插花艺术、盆景养护、花卉栽培等绿化知识的培训活动。

④在小区内举行植物认养活动，将小区内的主要植物交日业主认养，加强业主对植物的关爱陵。

⑤由管理处出面，在小区内举办绿化知识竞赛，或举办诸如美化阳台等比赛活动。

©在植树节或国际环保日举办植树活动或绿化知识咨询活动等。

3.绿化灾害的预防

(1)旱灾及预防

在炎热的夏季，园林植物会因温度高、蒸发量大而失水造成旱灾。发生旱灾时应采取以下措施予以

缓解。

①加强园林植物日常养护管理，保证水源供给，确保园林植物灌溉用水得到足量保证。

②当干旱特别严重时，应集中人力突击抗旱，必要时应采取人工挑水或从远处运水等措施，确保

小区重点园林植物不被早死。

③对于花木基地内的花木,可将其搬运到大树下、遮阳网或萌棚内,防止太阳照射灼伤花木。

④在旱灾发生且人力、水源缺乏的情况卜.，应优先保证重点欣赏区的植物得到足够的浇灌，不出

现干旱枯菱现象。

(2)水灾及预防

在梅雨季节，长期的降雨会导致植物经常处于水浸状态，而形成水涝或被雨水冲毁。预防水涝应采

取以下措施。

①在植物种植前应做好平整场地的工作，保证种植面有适当的坡度；修建排水设施，以方便排水,

防止积水。

②经常检查排水管道及排水沟，堵塞处应及时疏通。

®大暴雨来临前：应将可能被水浸的地方的花木搬到庙处。

④每次降雨过后，对水浸的绿化地进行人工排涝。

⑤被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽、补种.

@花木基地内的花木除做好应有的排水设施(如排水沟等)准备外，降雨过后还要用细木棍或细

钢筋在积水的花木盆内插孔，协助排水。

⑦在梅雨季节，应抓住雨停间隙对植物喷防腐药剂，以防腐烂。

4.绿化操作平安管理

(I)剪草机械的平安使用

①必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等方便操作且不易被机器卷入的服装，严禁赤脚或穿拖鞋、短

渺、裙子等进行操作。

②使用前须充分检查机器的刀盘、皮带、离合等各局部是否正常，如果不正常，那么一定要修复

完好前方可使用。

③剪草前应彻底清出场地内的石块杂物，并将工作区域内的无关人员劝离；使用割灌机时，工作

点周围半径5米内不得有无关人员。

④剪草时匀速进行，拐弯时要减小油门。

⑤带草袋的剪草机应装好草袋才可开始剪草，不可在没装好草袋的情况下进行剪草。

©任何情况下不可将手伸入剪草机刀盘内清理草渣，以防刀片伤手。

⑦草地如果是湿的不能剪草，应待其凉干前方可开始，以防对草、机器及人员造成伤害。

⑧斜坡剪草时，操作员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，防止滑倒时机器伤到人。

⑨割灌机启动时操作员应面对着刀盘，而不能背对着刀盘。

⑩使用机器前应充分了解机器的性能特点，并牢记考前须知。

(2)绿篱机的平安使用

①使用前应检查机器的各个部位是否正常，如果不正常，一定要修复完好前方可使用。

②牢记并遵守机器使用的考前须知。

③启动绿篱机时应先将机器平放在地上，人应沿朝向绿篱剪的方向拉动启动绳，不允许提着机器

启动或背向绿篱剪方向启动。

④绿篱机启动前应将油门调到最小，防止剪刀随机器启动而启动。

⑤剪绿篱时应遵循横平竖真的握机原则。任何时候剪刀都不允许朝向自己的身体，机器启动后

应双手握机器。

⑥在自己的脚被植物盖住而看不见的情况下，不允许向自己的脚部方向修剪。

⑦如果机器的剪刀被较大的树枝卡住不动，应先将油门调到最小后关机，然后再用手将树枝取出，

不允许在未停机的情况下直接用手去拿。

(3)大树修剪的平安操作

大树修剪往往涉及高空作业，具有危险性，因此在修剪大树时应注意以下事项。

①修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进行操作，不应直接爬到树

上修剪。

②使用高枝剪或高枝裾修剪时，人与修剪杆之间最少应呈15°的夹角，以防剪下的枝叶掉在身上。

③使用人字梯时应两人配合。注意要先将梯子放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子且应注意梯

上人员的动作，以便配合，并防止剪下的树枝砸到自己。

④修剪较大的树枝时.，应由多人配合。先将待剪树枝用绳子绑住，由其中一人朝无人的方向拉动

绳子使树枝下坠，其他人则在反方向进行修剪。

⑤进行大树修剪工作时，应在周围摆放工作告示牌，防止无关人员靠近。

(4)斜坡工作的平安操作

在斜坡上进行修剪、栽种等操作时，容易出现滑倒及石块或工具掉下砸伤人等事故，对操作者具有

较大的危险，因此进行斜坡操作时应注意以下事项。

①斜坡工作应至少由两个人以上配合进行。

②斜坡工作时♦，应穿有灯的足球鞋或其他方便行动的防滑鞋。

③在30°以上的斜坡工作时要佩戴平安带，其中一人在斜坡上将平安带固定于树杆或其他平安的

固定物上逐渐放下，另一人在下面工作。

④斜坡工作时不允许两人同时在同一垂直线上工作，以防止上面的人不小心将石块或其他东西弄

下打伤下面的人。

⑤雨天或山泥松滑时不应进行30°以上斜坡的工作，以防止滑跌或山土滑坡。

(5)农药的平安使用操作

大多数的农药具有毒性或腐蚀性，因此正确使用农药，既能杀除植物病虫害，乂能确保人身与环境

的平安。使用农药时应注意以下事项。

①农药应存放在危险品仓库中，不应到处乱放。

②配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤。

③人应站在上风口进行喷药工作，不应逆风喷药。

④注意过往行人，如有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪。

⑤未用完的农药应装在一个小桶中放在喷药机旁，不应到处乱放。

⑥喷完药后应及时洗手、洗脸并更换衣服，漱口后才可进食饮水。

⑦不得擅自将农药带出或卖给他人，也不得擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或产生纠纷。

⑧洗药桶中的水不允许乱倒，应倒于指定地方。空药瓶、药袋应回收做集中处理。

1-10.3绿化外包管理内容解读

I.绿化外包准备的工作要点

(I)汇总绿化清单

外包之前，物业公司要对绿化面积进行测显，对绿地类型及植物的种类和数量进行统计，并汇总成

绿化清单(见表10-5)。此清单有助于管理处计算绿化外包效劳费用，也便于效劳承包公司报价。

表10-5绿化清单

单位名称：

占地面积：绿地面积：覆盖率：

工程单位数量备注

(2)确定外包绿化养护作业频度的要求

绿化养护作业频度是指通过绿化养护应到达的标准确定各个工作工程的频度，比方多少天浇•次

水，多久除一次草等。这是在签订合同时要明确落实的事项，是日后进行绿化质量检查、监督的依据之

一。以下提供一份范本作为参考，见表10~6o

表10-6某小区外包绿化养护作业频度要求

序号工程工作具体要求

浇水〔草坪和灌木冬、春季晴天宜视天气情况每2〜3天浇水一次，夏、秋季宜

1

为主)每天浇一次

修剪下来的树枝和杂草，当天垃圾要当天清运，不准就地燃

2清理绿化垃圾

烧

对因管理不善造成的残缺花草、树木、草坪露黄土局部及时

3补植

补植恢复

灾前积极预防，对树木加固；灾后及时去除倒树断枝、疏通

4防风、防汛

道路。清理、扶植不得超过两天

确保绿化完整，被人为或车辆破坏时要及时恢复，并采取有

5防人为或车辆破坏

效措施封闭

草坪等除草每月一遍，雨后杂草严重者每周一遍。草坪上不

6松土、除杂草

允许有开花杂草，花木丛中不允许有高于花木的杂草

草地每天施肥一次，施肥量千克/100〔米2•次〕；灌

木每年施肥次，施肥后回填泥土、踏实，淋足水，做到施肥

7施肥

均匀、适度，施肥量_____千克/100〔米2•次〕：乔木每年

施肥_____次，施肥量_____千克/〔棵•次〕

草地：夏、秋____次/月，冬、春____次/季；灌木：春、

8修剪整形

秋季一次/月，冬、春一次/季，乔木冬季修剪一遍

坚持''预防为主，综合治理”的原则，发现疫情要立即喷

9病虫害防治

药防治，每天喷药一次

(3)制定外包绿化养护验收标准

外包绿化养护验收标准及扣罚依据，也是在与绿化效劳承包公司洽谈及签订合同时必须提到的，同

时也是日后进行绿化质量检查、监督的重要依据。以下提供一个范本作为参考，见表10-7。

外包绿化养护验收标准

工程险收标准扣罚依据

〔1〕保持植物良好长势，不出旱季〔秋冬〕超过一天不浇水并出现大

浇水现大面积枯萎等缺水现象面积枯黄、落叶失水现象扣____元/平

〔2〕秋冬保持草地根本青绿方米

做到施肥均匀、充足、适度，施肥量以管理处在''绿化养护工作记录

施肥

保证植物强壮、枝叶茂盛表”中的记录为准，不够量要按实扣款

(1〕草地：要求草的高度一致、

草长超过______厘米按_____元/平方

整齐美观，无疯长现象

米地被超过_______厘米按元/平

修剪整形〔2〕乔、灌木：植物主枝分布

方米绿篱未按时修剪造成疯长、明显空

均匀，通风透气、造型美观、

膛的按一元/平方米扣款

绿篱整齐一致、无空腔现象

出现大而积虫害、病株并成灾，影响欣

病株、虫害现象不成灾；发现

病虫害防治赏时，可要求全面更植同规格花木，t

病虫害及时防治

用由园林公司负责

单纯革种纯度____%以上；花

如有严重杂草并影响欣赏时扣____

除杂草松土丛下无杂草；树盘内无严重杂

元/平方米，树盘规则、明显

草

能满足植物生长的条件下无黄因管理原因逾期不补，按如下标准扣

土裸露；做到绿化完好率—%罚：

补植以上；草坪无积水、无明显沟乔木______元/林

缝；对局部跳光地块换耐阴植灌木______元/株

物草坪______元/平方米

济理绿化场地的保洁率达____%以上并有专人

超过两天每处每夜罚______元

垃圾跟踪保洁

尽快恢复原状，以免影响交通、因未及时扶植、管理不当造成损失，园

防风、防汛

人流林公司负赤恢复

人为、车辆破坏恢复和封闭效果明显园林公司负责栽植恢复

（4）测算绿化管理费

①园林绿化管理费构成

a.根本构成

园林绿化管理费一般包括淋水、日常清理残花落叶及绿化垃圾、绿化工人服装、植物损耗补植、意

外事件（如台风、洪灾、雷电、机械破坏等）造成的绿化破坏清理（不包括绿化植物恢复费用）、园林

淋水用电、绿化工具损耗、行政管理等费用。

b.其他

在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及承包公司的资格情况，在总数根底上加一定的

税率（一般为5%以上）和利润率（一般为2%〜7%,园林公司资格越高比例越高）。

②绿化管理费测算依据

a.起算基数

在管理费测算中，要首先确定起算基数。一般来说，水费、电费和人工费是决定不同地方绿化管理

费差异的重要因素。因此，在绿化管理费测算中，都将每平方米每年的水费及人工费作为绿化费用测算

的基数，并由基数推算出根本费，再在根本跟的根底上推算其他裁用，进而推算出全部裁用、

b.经验性的数字

经验性的数字也是测算的依据之一。例如，每个绿化工可管理约4000平方米的绿化面枳：管理税

率一般为5%左右，利润一般为3%〜7%。

③绿化管理费测算法

绿化管理费测算法有许多种，以下简要介绍其中一种。

以XX市小区综合型绿地［即乔木、灌木、地被混合型绿地）二级管理要求的绿化管理费测算为例，

对测算的过程进行简单的说明。

小区二级管理工作要求：植物淋水足够，不出现缺水现象；平均每年全面施肥3次、全面修剪5次、

全面喷药6次、全面除杂草及中耕3次。

a.根本费测算

在物业绿化管理中，根本费的开支主要是以水和人工为主。因此，应以当地水费及人工费用作为起

算基点测算根本费，再在根本费的根底上推算其他费用，由此决定当地每平方米绿化面积的年管理费用.

其计算方法见表10-8o

表10-8绿化根本管理费测算法

费用类别费用代号计算方法

以每平方米每年用水1吨计，水费〔加排污费〕2.5

淋水费用a

元/吨，则每平方米淋水费用为1X2.5=2.5元/年

以该项J•作占根木工作量的15%if,以平均每人管4000平

清理残花落叶及绿方米计，一个绿化工人当年平均年薪约9000元，可得出每

b

化垃圾费用平方米绿化清残花落叶及绿化垃圾费用为90004-4000X

15%=0.3375元/年

以平均每人每年发两套工作服，每套70元计，每人管理

服装费用C4000平方米，那么服装费为70X2+4000=0.035元/1米

2•年〕

以平均每年工作区〔4000平方米〕配500元工具计〔假设

工具费用d管理区域为机械化要求高的地方则另计〕，平均每平方

米工具费用为500+4000-0.125元/年

以每年每个工作区〔4000平方米〕一个台班〔350元〕计，

意外事件处理费用e

平均每平方米处理费为350：4000:0.0875元/年

计算结果为：f=〔a+b+c+d+e〕X20%=0.617元/

补植及其他费用f

〔米2•年〕

总计根本费用t计算结果为：t=a+b+c+d+e+f=3.702元/〔米？•年〕

b.修剪费用

平均每次每平方米修剪费用=根本费（t）X5%=3.702X5%=0.1851元/（平方米•次）c每年修剪

5次,那么每年修剪费用为0.185IX5=0.9255元/（平方米•年）。

c.施肥费

施肥费一般以每平方米每次复合肥30克算，按5.2元/千克复合肥计，那么每平方米每次施肥费用

为：5.2X0.03=0.156元/1平方米•次）。一年施肥3次，那么每年施肥费用为:0.156X3=0.468元/（平

方米-年）。

d.松土除草费

松土除草费按根本费的10%计，那么每年松土除草费用为：3.702义10%=0.3702元/（平方米・年）。

e.病虫害防治费

病虫害防治费平均每次按根本费的5%计，那么每次防治费用为0.1851元/（平方米・次），每年喷

药6次，那么每年防治费用为：0.1851X6=1.1106元/1平方米•年

f.税费

按5.2%税率计，税费=（根本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费）X5.2%=（3.702

+0.9255+0.468+0.37024-1.1106）X5.2%=6.576IX5.2%=0.3419元/（平方米・年）。

g.利润

利润按各种费用的5%计，利润=〔根本费用+修剪费用+旅肥费+松土除草费+病虫害防治费+税费）

X5%=（3.702+0.9255+0.468+0.3702+1.098+0.3419）义5%=0.3459元/（平方米•年，

h.总费用

总费用为上述各项之和，即总费用=根本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费+税费

十不J涧=3.702+0.9255+0.468+0.3702+1.098+0.3419+0.3459=7.2639yu/（平方米・年）。

假设绿化面积为50000平方米，那么绿化管理费用约为：50000X7.2639=363195元/年。

对于特级、一级、二级等级别的管理费，除了根本费用中的淋水费（淋水次数要求不一）、清理残

花黄叶及绿化垃圾〔要求标准不一样）应相应变化外，还应在修剪次数、施肥次数、松土除草次数、病

虫害防治次数等方面按质量要求进行调整，以显示不同质量要求下的工作量的差异。表10-9中列出了

不同级别的管理工作量。

表10-9不同级别管理工作量〔次/年〕

级别淋水清度施肥喷药松土除草

特级充分每天1012128

一级足第每周6885

二级保证每半月3563

不出现缺

三级每季2221

水致死

2.绿化效劳承包商的评定与选择

(1)绿化效劳承包商的责任

绿化效劳承包商的责任是指为完成全部绿化维护任务提供必要的人力、设备和材料。设备的型号和

状况必须能够有效地完成规定的任务，并防止对资产、业主和行人造成危害，设备应保持在良好状况下

并在正常操作时不产生太大的噪声和烟雾。

①承包商雇用的人员必须经过现代园艺技术的培训。经过培训的人员可减少错误和事故的发生。

工人工作时必须穿承包公司的制服，以便识别。

②现场应该有监督员或领班人员随时指挥这些工人进行维护操作。监督员每次工作时应向物业管

理处经理报告场地的最新状况并留下工作报告表，说明每次完成任务的情况。

③绿化效劳承包商应遵守有关的标准和建筑规章。例如，许多设施对于剪草坪可能有时间限制，

在早上7：30前不允许剪草坪，这就必须提前通知承包商，以免影响业主的生活。

④如果草、树木因承包商的过失受到损坏或死亡，那么应由承包商承当其更换费用；如果其损坏

或死亡是由于自然原因造成，那么应由发包商自行更换。更换的植物应完全“健康”并适合当地气候，

其类型、品种和大小应与原来的一样。

(2)绿化效劳承包商评定的标准

①组成评定小组

在进行招标或选择绿化效劳承包商前，物业公司首先要根据实际质量要求制定出切合实际的绿化效

劳承包商评定标准，再向专业单位发出招标函。

②确定评定标准

通常，绿化效劳承包商评定的标准包括以下方面。

a.绿化效劳承包商的专业资质、营业执照及资金实力。

b.绿化效劳承包商的技术力量、管理经验。

c.绿化效劳承包商以往的专业业绩和口碑。

d.绿化效劳承包商的管理能力、管理制度和培训制度等。

e.绿化效劳承包商的设备及工具的完好程度。

f.绿化效劳承包商的绿化管理方案。

③评价供给商的经验和技术

在决定选择哪家绿化效劳承包商前，物业公司要和多家承包商洽谈，选择时报价不是唯一考虑的因

素。绿化效劳承包商的能力和水平应该相一致，应该客观地评估承包商的经验和技术。选择的承包商应

有必需的设备和专业技术，其人员应经过相关的培训。

绿化效劳承包商参加评审时应提交以下资料。

a.绿化效劳承包商的资质证明、营业执照。

b.主要技术人员的学历证明及个人资料。

c.绿化效劳承包商以往的主要工作业绩。

d.绿化效劳承包商的主要规章制度。

e.绿化效劳承包商主要园林绿化管理的操作规程。

f.绿化效劳承包商主要园林设备、工具的名称及数量。

g.针对待分包工程的工作方案。

④公正地比拟

为了对不同承包商的不同建议书进行公正的比拟，物业公司应制定所有承包商都要遵循的招标准那

么。另外，由于每处设施景观不同，要求的维护水掂也不同，所以物业公司最好请园林专业人员来现场

考察并提出维护要求，然后根据这些比拟和要求编制“综合维护说明书”、“维护工程与维护次数及费用

表”(见表10~10)。

表10-10〕承包商费用比拟表

每次费用共计

维护次数

1.草坪维护

(1)剪草28

〔2〕清扫落叶8

(3)修剪边缘28

(4)施肥3

(5)杂草防治

①出苗前防治2

②出苗后防治2

(6)虫害防治2

(7)土壤通气1

(8)机械播种1

(9)加石灰〔必要时〕1

(10)除杂草〔必要时〕1

合计

2.防治虫害

39

监控防治各种病虫害

合计

3.乔木、灌木和其他植物维护

(U修剪边缘6

(2)覆盖树根1

(3)除杂草28

(4)清扫40

(5)修剪

①乔木1

②灌木10

③地面覆盖10

(6)施肥

①乔木1

②灌木2

③地面覆盖2

④一年生和多年生植物4

(7)监控和调节灌溉19

(8)人力浇灌根据需要合计

总计

维护规格和其他要求确定后，物、业公司应召开•次投标预备会议，请投标商到现场考察。在这次会

议上应强调对建筑物内和周边区域的专门要求。

商讨会上可提出任何有关绿化维护的问题，并应让所有的投标商按照统一的规格、任务和维护次数

遂行投标。如果投标前不能做到这一点，而是各承包商按自己想像的要求投标的话，那么并不能满足物

业绿化管理的需要。

⑤承包商选择评审表

物业公司可预先设定统一的评审表，方便评审小组填写意见，该评审表应归档管理。以下提供一份

承包商评审表作为参考，见表1071。

表10T1绿化承包商评审表

年月日

绿公司名称：

化

承公司地址：

也

经营范围：

商

资联系人：

料

联系：

内容符合画“J”，不符合画“X”具体说明

评

审

标

准

管

理

部

意

见

部门经理签名：年月日

总

经

理

批

示

总经理签名：年月日

3.签订绿化外包合同

选定绿化效劳承包商后，经双方协商一致签订承包合同。

合同内容应包括：甲方（发包方）单位名、乙方（承包方）单位名、管理面积、单位面积管理费用、

总费用、付款方式与时间、双方责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标时的处理方法等。以下

提供一份绿化外包合同作为参考。

某住宅小区绿化养护管理承包合同

甲方：

乙方：

为加强绿化养护管理，保证效劳质量，甲方自愿将其受托管理的小区绿化养护工作发

包给乙方，由乙方为上述小区提供专业化绿化养护管理。为明确合同双方的权利与义务，

经甲、乙双方协商一致，特订立本合同，以资双方共同遵照执行。

一、物业根本情况

小区位于，小区公共绿化面积为平方米。

二、绿化效劳范围

绿化范围建议辅以图纸标明，并由双方签章确认后作为本合同的附件。

三、承包方式

采用由乙方包工、包料〔包括苗木〕、包工具、包设备、包酬金的方式。

四、合同有效期

本合同自年月日起至年月日止。合同期满如需续约，甲乙双方应另行协商确定。

五、甲方责任

1.全面监督、指导、检查、睑收乙方工作，发现问题及时通知乙方，要求乙方及时予

以处理，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。

2.如遇特殊工作需求时〔如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况〕，需提前

通知乙方安排人员进行修剪等绿化养护或恢复工作。

3.有权制定相应的管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定

的要求进行作业。

4.无偿提供^化养护工作所需的水、电。

5.负责本合同约定的绿化效劳范围内，与绿化相关的、归甲方所有的或由甲方提供的

绿化设备的修复及完善〔乙方自行增加的设备除外〕。

6.按合同约定，为乙方办理结算手续。

六、乙方责任

1.乙方应严格按本合同约定和投标书中的承诺，为甲方受托管理的XX小区提供专业

化绿化养护管理。严格教育、培训和管理派驻的绿化员工。遵守甲方制定的各项规章制度，

服从甲方的管理，保护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。

2.乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手续，并提

交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间，所有乙方绿化员工必须统一着装，

佩戴工卡上肉，每日按要求到管理处指定位置签到，工作时间不得擅自离肉。

3.按照双方协商人数，选择素质良好、技术娴熟、形象好、身体健康的专业人员〔至

少有一名经管理处认可的现场主管，需24小时待命〕进场作业。

4.每月25日之前将下月绿化养护工作方案以书面形式交甲方审核：每月28日之前以书

面形式向甲方提交本月工作总结。调整的月度工作方案须报甲方备案。

5.乙方不得因其他绿化养护工地的需要等原因，随意将本小区的绿化员工调离。确需调

离的，须制订其他人员补充方案并经甲方批准后实施。

6.如遇有关部门进行检查，乙方必须保证修剪等绫化林护措施到位。如因乙方原因未

能通过有关检查，乙方将负充全部违约贡任，甲方有杈视具体情况对乙方采取相应处分。

7.日常工作中，乙方派驻的绿化养护员工如发现小区公共设施、设备被损坏时，应及

时通知甲方。

8.乙方现场主管应与甲方每周联检一次，每月至少指派一名高层管理人员检查承包范

国内的绿化养护情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高效劳品质。

9.乙方应科学、合理地安排进驻甲方工作现场的绿化员工的工作时间和方案，负责承

当乙方派驻甲方工作现场的绿化冰护员工的工资、住宿、福利及其他一切费用。因乙方员

工发生劳动争议而影响或有可能影响到本合同的履行时，乙方应及时作出相应调整，以保

证本合同约定下的绿化养护质量。

10.乙方应积极听取甲方对绿化管理工作的意见，认真配合并完成其他特殊绿化作业事

项。

11.乙方承诺自行办理公共责任保险。

七、工作人数、时间安排、工作要求和工作质量标准

1.乙方保证从年月日起安排员工进入小区绿化养护现场。

2.工作时间：乙方应当按照附件四“绿化养护工作情况说明”中的约定安排作业时间。

除经甲方另行批准同意外，不得有时间差。

3.