物业服务纠纷司法解释第1条、民法典第939条 物业服务合同的法律约束力 理解与适用、权威释义、案例裁判规则

物业服务纠纷司法解释第1条、民法典第939条物业服务合同的法律约束力最高院

法官权威理解与适用、法工委权威释义、相关案例裁判规则

目录

二、物业服务纠纷司法解释第1条物业服务合同的效力权威理解与适用.................1

三、民法典第939条物业服务合同的效力全国人大法工委权威释义...................8

四、相关案例裁判规则.............................................................10

一、新旧法条对照

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法

若干问题的解释2020年修正律若干问题的解释法释[2009]8号

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业

已删除一原司法解释第一条内容已为《民法典》服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务

第九百三十七条所吸收企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并

非合同当审人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供

建筑物及其附屈设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

二、物业服务纠纷司法解释第1条物业服务合同的效力权威理解与适用

备注：本文档内容节录自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用

》【最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2009年版】一书第248-259页的内容；

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

法释[2009]8号

第一条【物业服务合同的效力】

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会

依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当

事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

【条文主旨】

本条是有关合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上约束力的规定。

【条文理解】

详细解读本条解释，需要对物业服务企业、物业服务合同的概念及其性质、物业服务合

同对业主的效力等一系列问题有正确的理解和认识。

一、关于物业服务企业

所谓物业服务企业，通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市

场主体），包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。［1］物业服务企业是物业服务合同

中的一方当事人，其企业组成形态是多样化的，如法人组织、个人合伙以及联营等。实际生

活中，建设单位或者业主多数都会选择将自己的建筑物交由物业公司管理和提供服务。物业

公司是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业。根据《物业管理条例》

第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业服务活

动的企'也实行资质管理制度。也就是说，不同资质等级的物业服务企业只能从事与自己的资

质水平相当的活动。

二、关于物业服务合同

（一）物业服务合同的概念

关于什么是物业服务合同的问题，在《物权法》出台之前，人们认为依据《物业管理条

例》第2条之规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备

和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合

同。［2］此概念将物业服务合同的主体限定为业主、物业服务企业。《物权法》出台后，其第

81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管

理人管理，通说据此又对物业服务合同的主体范围有了新的认识。因此，《物权法》的出台，

实际上扩大了物业服务合同的主体范围，包括业主、物业服务企业、其他管理人。

（-）物业服务合同的性质分析

物业服务合同性质如何，对此众说纷纭。目前学理上研究的现状是，观点各异，能够达

成共识的问题不多，这恐咱与我国房地产市场的起步、发展较晚，规范化、现代化的物业服

务也刚刚开始，关于物业服务纠纷近年来才大量出现且许多问题法院由于法律没有规定而无

法受理等,这与实践中缺乏足够实例供研究和佐证等因素不无关系。因此，在相当长时期内，

对于物业服务行为的认识，也存在许多不正确观点。比如，有人认为，物业服务企业在本建

筑区划内对小区享有的是管理权，业主无权干涉和监督，这种观点使得物业服务企业以主人

身份从事管理行为，侵害了业主权利。

此类合同的性质到底是什么，学理上的看法很多，概括起来主要有如下观点：（1）委托

合问说。该说为学界通说，其认为，物业服务合|nj的客体马委托合|nj相|司，都是提供劳务。

物业服务企业为作为委托人的业主办理物业服务事务、提供劳务，是实现合同目的的必要手

段。同时•，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承。就物业

服务合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为原则，

物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同

是委托合同的一种。（2）服务合同说。该观点认为，作为物业服务合同当事人的业主、业主

委员会和物业公司，在法律地位上是平等的，因此双方所签合同的性质，应当定位于服务合

同而非委托合同。两者区别如下：第一，有偿服务是物业服务的基本特征，物业服务必须是

一种有偿服务性质的劳动，而依《合同法》第366条的规定，委托合同可以有偿，也可以无

偿；第二，《合同法》有关委托合同中所称的委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委

托人若不委托处理就得亲自处理的事务。而物业服务实际上不是一种事务，而是作为物业服

务人的物业公司提供的一种社会化、专业化、技术化的有偿服务性质的劳动。业主给物业公

司缴纳的费用主要属于劳动报酬性质；第三，《合同法》中的委托合同要求受托人应当按照

委托人的指示处理委托事务，而物业公司的管理服务并不是完全按照开发商、业主委员会的

要求来处理；第四，委托合同有转委托乃就同一事务委托数人的规定，但物业公司只能将专

项经营'业务委托给专营公司，却不能将该区域内的全部物业服务•并委托给他人，且一个物

业区域内只能选聘一家物业服务企业；第五，后果上也有区别。受托人在委托范围内实施委

托行为产生的法律后果，由委托人承担。且受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受

到损失的，可以向委托人要求赔偿。而物业服务中，不论是侵权责任还是违约责任，都由物

业服务合同当事人按照各自的过错分别承担责任。（3）混合合同说。该观点认为，物业服务

合同不是单纯的某类有名合同，而是更合性的，其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、

服务合同等多种合同类型的特征，或者叫“复合性合同工业主群体把其共用部位、公用设

施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业服务企业完成，具有委托

代理的性质；物业服务企业把部分事务交付给专营服务公司承担，具有承揽的性质：而物业

服务企业在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的，因而具

有劳务性质和服务性质。物业服务给付具有综合性，整个物业服务的过程具有整体、连续的

特征，单一服务之提供都不能被称为物'业服务合同。（4）独立合同说。该观点认为，物业服

务提供的是一种复杂的综合性服务，与传统合同类型的客体都有所不同，所以物业服务合同

不属于合同法中任何一种合同类型，是独立合同。其特殊性表现在：第一，主体特殊。与物

业服务企业对应的合同当事人包括单个业主、业主大会、业主委员会，具有复杂性；第二，

订立程序和形式特殊。有些物业服务必须通过招投标的方式来选聘物业服务企业，且所有物

业服务合同必须要式，即采用书面形式；第三，对诚实信用原则具有特殊的依赖性：第四，

特殊性还表现在受国家或者行业的干预、指导。除上述的四种观点外，还有雇佣合同说、承

揽合同说等。雇佣合同说认为，物业服务合同是业主出钱雇物业服务企业对小区内的相关事

务进行管理，类似于过去的“管家”角色，当属于雇佣合同。承揽合同说认为，物业服务合

同中，物业服务企业是按照业主的要求完成工作，在物业服务上达到了业主要求，给小区居

民提供了一个优美安逸的生活环境，应该也可说是交付的劳动成果。［3］对这个令学理上争

论不已的问题，我国现行法律上并无明文规定。从权威部门对相关法律的解读与注释中，也

都没有对该焦点问题明确作出表态。我们认为，鉴于《物权法》已经对此合同有明确规定，

其作为有名合同的一种，物业服务企业与业主或者业主委员会之间，形成的无疑是一种民事

合同关系。至于该合同的性质与传统意义上存在的诸多合同之间关系如何，学理上可以进一

步探讨。审判实务领域中，现阶段，还是应当严格按照相关法律规定，符合立法本义地理解

和适用，正确、妥善地处理相关具体案件。

（三）物业服务合同的分类及依据等问题

1.物业服务合问的分类

广义的物业服务合同，主要可以分成两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。

所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，

由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。所谓普通物业服务合同，是指全体

业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合

同。相关规定中关于物业服务合同的表述以及实务中占主要部分的物业服务合同，其含义都

是指前述普通物业服务合同。本司法解释也是如此，在使用物业服务合同概念时，指的就是

前面介绍分类时的普通物业服务合同，至于特殊场合需要在广义上使用时，都特别进行了释

明，例如本解释第2条中的但书部分就规定“前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。

2.两种物业服务合同的异同比较

两种物业服务合同的主要区别在于：第一，合同签订主体不同。物业服务企业作为合同

一方当事人毋庸置疑，前期物业服务合同的相对方是建设单位，普通物业服务合同的相对方

是业主委员会。第二，合同的内容不同。前期物业服务合同的内容受限制，不得侵害业主的

合同权益，主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来将入住

的业主提供服务等，普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件

的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务。

第三，存在的阶段不同。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少

尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。普通物业服务合同存在于符合法律规定条件的业主

大会及业主委员会已经产生，多数业主已经入住，建设单位基本撤出的后期阶段。第四，合

同履行期限不同。依据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同的期限是受到一定限制的，

期限截至业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。普通物业服务合同的期限则

由双方当事人协商确定。两类合同虽然存在上述诸多的区别，但是二者还是彼此联系的，其

关联性表现在：首先，二者目的和初衷是相同的，都是为全体业主服务，为在特定建筑区划

的物业行为提供依据和保障。其次，二者之间在时间先后上具有衔接性，两类合同所涉及的

权利义务内容和权利主体存在交叉和更替。另外，两类合同都具有合法性，符合相关法律规

定的合同有约束力，受法律保护。

3.关于两类合同的法理和法律依据

前期物业服务合同和普通物业服务合同，尽管各自签订的主体不同、存在的时期和阶段

有所不同，但是又都有共性，具有现实性和合法性。关于前期物业服务合同，《物业管理条

例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业

的，应当签订书面的前期物业服务合同。此外，该条例第24条规定：”国家提倡建设单位按

照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企

业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标

人少于3人个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批

准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业因此，建设单位可以通过招投

标或者经行政主管部门批注采用协议方式选晒物业服务企业，签订前期物业服务合同。我们

知道，当建筑物建成之后，随之而来的就是需要开始对相关建筑物和设施进行管理，随着业

主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，而业主们不是同时迁入居住的，在初期

甚至开发商在房屋销售过程中的相当••段时期内，符合法律规定的业主大会和业主委员会无

法出炉，根本不可能选出合适的物业服务企业并与之签订合同。因此，由建设单位先行选择

某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，是必需的，也是可行的。《城市新建住宅小区

管理办法》及《物业管理条例》等都对建设单位选聘物业服务企业、签订物业服务合同问题

进行了相关规定。不过，关于前期物业服务合同问题，建设单位销售房屋时，应当向业主明

示前期物业服务合同，在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内

容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。当

然，如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选

聘的物业服务企业进行更换。关于普通物业服务合同的成立、生效并受法律保护，缘于法律

对相关权利主体的授权性规定。《物业管理条例》第11条第（4）项规定“选聘和解聘物业

服务企业”是由业主共同决定的事项，同时该条例第15条规定由业主委员会代表业主与业

主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

此外，《物权法》第76条采取列举式的方法，对由业主共同决定的事项作出了明确规定，

根据该条第（4）项之规定，业主有权“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。合法成

立的两类合同，都依法受法律保护。而且，实务中从存续时间、数量、作用等多方面考虑，

普通物业服务合同是常态、大量存在的，前期物业服务合同是特定期限内存在的，具有时间

性。

三、依法成立的物业服务合同，对业主具有法律上的约束力

（-）所有依法成立的物业服务合同，均对业主具有约束力

如前所述，物业服务合同大体可分为两种，我们认为，只要其是依法成立的，都应当被

认定为属于相关法律特别是本解释中所称的物业服务合同。由于此前掌握的尺度不一致，有

时出现审理结果上存在差异。因此，本条司法解释的规定，客观上也起到了对物.业服务合同

的范围问题进行明示的效果，对解决审判实务中的困扰、避免出现同案不同判的错误现象能

够发挥积极作用。作为直接签订合同的双方当事人，物业服务企业和业主委员会或者业主大

会必须遵守和履行合同，是没有疑问的。而业主在形式上并不是签订合同的当事人之一，那

么，此类合同对其有何影响，其是否要受到其合同效力的约束呢？

（-）物业服务合同对业主有约束力的含义及其依据

我们认为，依法成立的物业服务合同，除对建设单位、业主委员会、物业服务企业有约

束力之外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时，也承担

合同义务，受合同条款的规范和调整。

由建设单位、业主委员会出面签订的物.业服务合同，实际上属于为第三人订立的合同，

此处的“第三人”，是指所有业主。至于物业服务合同市•业主具有约束力的法理依据，可以

从两类合同分别加以阐述：

首先，合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力。这是因为，第一，前期物业

服务合同的签订有物业服务法律制度设计为依据，第二，业主与建设单位之间有关于受前期

物业服务合同约束的合意，前期物业服务合同签订主体是物业服务企业与建设单位，业主不

是合同的主体。从合同的相对性原理出发，建设单位同物业服务公司签订的合同不能对第三

人（'业主）产生约束力，而这对房地产开发商而言无疑是不公平的，因为这样将会导致业主

享受物业服务而由开发商承担管理费用的局面。为克服这一弊端，各国和地区开始改变这一

契约仅具债权效力的状态，而赋予其物权效力。以我国台湾地区为例，在委托管理场合，有

时并非基于区分所有权人之协议，相反却是建设公司于分批出售建筑物时，由让与人与受让

人之间订立建筑物管理之委托契约，亦即由受诂人分别向让与人委托管理。但如此一来，有

关基地及共用部分管理之法律关系不免发生混乱。为消除此种混乱，有学者认为应采取如下

原则：个别订立委托管理契约时.，其效力及于全体区分所有权人及其特定继受人。但为了避

免此物权化的物业服务契约对他人造成无端损害，有必要仿德国法制，将此合同进行登记;

否则即不得对抗第三人。从《物业管理条例》第25条“建设单位与物业买受人签订的买卖

合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的条文规定内容分析•，目前在我国实际上在建

设单位同物业买受人签订物业买卖合同之时，就同时包含了双方之间转让前期物业服务合同

的合意在其中。因此，由建设单位作为合同当事人出面签订的前期物业服务合同对后来的业

主之所以能够产生拘束力，根源在于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同

的概括承受。［4］当然，在物业使用人是非所有人时，前期物业服务合IE是否对其有约束力，

需要视具体情况而定。

其次，依法成立的普通物业服务合同对业主具有法律意义上的约束力。

业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同，之所以对业主应

当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行

机关的法律地位所决定的，《物权法》第76条规定，业主大会有权决定选聘物业服务企业。

业主委员会根据《物业管理条例》第15条第（2）项规定，与业主大会依法（《物权法》第

76条规定的程序和条件）选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的

结果，全体业主都应遵守.《物权法》第78条关于业主大会、业主委员会决定的效力问题作

出明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会是由建筑区

划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建

筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、

具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，为全体业主服务的组织，其作为业主大会的执

行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，业主委员会基于执行业主大会决定而出面与

物业服务企业签订合同，也是其作为自我管理机制的权力机关和执行机关的决策，其行为和

所产生的•切后果，对每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。当然，这•结论得以成立，

是有一定前提条件需要成就的。概括地讲，对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的

决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的，必须是业主大会、业主委员会依据

法定程序做出的，必须符合法律、法规及规章且不违背社会道德，不损害国家、公共和他人

利益的决定，上述三点必须同时具备。否则，业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束

力。［5］

（三）物业服务合同对业主有约束力的具体表现

物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业

服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。

业主受物业服务合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有权利又履行义务。

（1）业主的主要合同权利是享受物业服务企业提供的物业服务，并有权对物业服务企业进

行监督。进一步区分，其权利有：实际接受并享受物业服务企业提供的服务；通过参加业主

大会或者业主代表大会，对物业服务企业的工作进行评估审查，以及解聘物业服务企业等；

监督物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业服务企业提出意见和建议，等等。（2）业

主受物业服务合同约束，需要基于合同履行交纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原

则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。

其合同义务主要表现为：遵守物'业服务制度和服务规约；按照约定的方式、期限交纳物

业服务费用；装饰装修房屋时需遵守相关规定；转让房屋时应当事先通知物业服务企业，便

于物业服务企业的管理；必要时对物业服务企业履行合同的行为给予协助和配合，因此给业

主带来的暂时不便，业主有容忍义务，等等。［6］

四、对因业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发纠纷的处理原则

在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行

相应义务并引发纠纷。业主虽非物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的当事人，

但根据现行法律规定以及具体物业服务合同约定情况，业主是物业服务合同项下权利义务的

实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。因此，人民法院在遇到此类因

业主拒绝承认并接受物业服务合同对其约束而引发的纠纷时，首先要审查合同的合法性，只

要是依法成立的有效合同，业主以自己非合同当事人进行抗辩的，一律不予支持，这也是本

条规定后半部分作出的明确规定。

【审判实务】

审判实务中，人民法院适用小条解释审理纠纷案件时，需要注意以下几个问题：

第一，准确理解本条规定的特定含义。本解释适用于业主作为一方当事人与物业服务企

业之间或者建设单位之间围绕是否应当遵守和履行物业服务合同而产生的诉讼，因此，必须

严格把握物业服务合同纠纷的范围和尺度，对那些业主彼此之间的纠纷、某此个别业主与业

主委员会之间的纠纷以及业主与建设单位之间基于房屋买卖合同而产生的纠纷等不属于本

条解释所欲调整之范畴的，不应当援引、适用该条文。另外，目前房地产市场还有不规范现

象存在，例如，在许多城市的城乡接合处，存在利用集体土地建造住宅小区即所谓小产权房

屋的，往往其多由当地村委会等出面提供物业服务、收取费用，这些也都不是真正的法律意

义上的物业服务行为，［7］对由此而引发的纠纷本条规定也不应当适用。

第二，正确理解和掌握现行法律对于物业服务企业的新要求，妥善处理因为物业服务企

业不具备相应资质或者不是法人组织而引发的纠纷。根据现行法律的相关规定，我国对物业

服务企业目前实际上实行的是市场准入制，要求物业服务企业必须具备和符合特定条件。具

体而言，首先，物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物

业管理活动的企业应当具有.独立的法人资格」之所以这样规定，有学者认为主要是考虑物

业服务企业接受物业服务X域内全体业主的委托，以有偿服务的方式，为物业服务区域内的

公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务，所以应当具有独立承担法律责任

的能力。但现实是我国许多物业服务企业大多是从房管机关脱胎而来，或是由房地产开发商

直接组成，有些甚至是房地产开发商的附属物。这类物业服务者天然具有政企不分、建管不

分、产权不清的弊病，很难适应现代物业服务的需要，必须以服务社会化、管理专业化、经

营市场化为目标进行改革，其次，物业服务企业应具有一定的资质。资质是企业实力、规模

和业绩的综合反映，是国家对物业服务市场准入管理的重要手段。《物业管理条例》第32

条第2款作了原则性的规定，1999年10月31日建设部发布《物业管理企业资质管理试行

办法》则作了具体的规定，制定了相应的标准加以规范。因而，取得资质证书是企业开展物

业服务业务的前提条件。不具有相应资质的物业服务企业与业主或业主团体订立的合同，其

效力是有瑕疵的。此外，从事物业服务企业的人员也应具有相应的资格。物业服务提供的是

人的劳务，且物业服务中不乏技术性非常强的管理内容，因而要求其从业人员有较高的素质。

这在国际上也是一种通行的做法。例如，美国不仅对从“人员有资质认定的要求，而且对企

业同样适用。在美国，IREM（房地产经纪人协会物业管理协会）颁发的AMO（Accredited

ManagementOrganization）证书是物业服务企业资质的最好证明。我国物业服务起步时间

短，现从事物业服务的人员大多是从其他行业转行而来，因此，加强对物业服务从业人员的

管理，提高从业人员的素质就显得尤为重要。《物业管理条例》第33条规定：”从事物业管

理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。

那么，如何理解现行法律对于物业服务企业具备法人资格和具备相应资质规定的性质，

实务中出现违反该规定情形而签订的物业服务合同，是否一-律认定为无效合同呢？有观点认

为，根据合同法意思自治原则，如果业主委员会明知物业服务企业不具备资质或者资质等级

不够，且双方当事人的约定出于真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合同

即应为有效合同；但是如果业主委员会在不知情的情况下签订合同，且因此对于合同效力提

出异议的，应认定为无效合同。总之，应当充分尊重当事人的意思表示，不应仅以资质问题

作为合同无效的判断依据,[8]该观点有一定的可行性。对此类法律规定条文的性质，立法

及司法解释并未进一步作出明确性的说明。我们认为，即便认定其属于法律的强制性条款，

基于学理上的分析，对强制性条款的法律规定，也还可以再细分为管理性规范和目的性规范，

只有违反目的性规范的才认定合同无效，而违反管理性规范的不能直接得出合同无效的结论。

现阶段，在《物业管理条例》和《物权法》实施不久，许多不尽符合规定情形的短时期内尚

无法马上解决的情况下，对相关立法作过分严格的理解，社会效果并不好。因此，还是应当

具体问题具体分析，区别对待。全国目前许多省、市制定的物业管理规定中，对此类问题都

有所涉及，值得借鉴和研究。例如，北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意

见（试行）》第13条规定“物业管理企业虽然不具有独立的法人资格，但是具备国家规定的

物业管理资质的，可以确认其所签订物业服务合同的效力”，对不符合《物业管理条例》规

定的物业服务企业所签物业服务合同，并不是一概否定其有效性，便于审判实务中根据具体

情况灵活掌握。总之，对此问题还需加强研究，总结经验并在适当的时机就此问题进一步予

以明确，以期更好地指导审判实践。另外，还有一个需要注意的问题是，《物权法》出台后，

根据其相关规定，对物业服务企业是有相应的资质等级要求的，这与此前相比有所不同。因

此，对在《物权法》实施之前已经建成并开始销售的小区，当出现物业服务企业没有相关资

质自行提供服务并因其服务行为引发与业主之间纠纷的，本解释对合同效力等问题不适用。

第三，注意对事实物业服务关系的认定和处理。由于物业服务企业与业主及业主委员会

之间乃基于合同关系形成彼此的权利和义务。根据合同法立法精神，虽然本解释和立法均未

直接涉及，但是事实物业服务合同关系问题值得研究。例如，当前期物业服务合同期限届满

后，小区未召开业主大会,或者虽成立业主大会，但业主委员会并未另行委托物业服务企业，

而是由前期物业服务企业在小区内继续进行物业服务；或者物业服务合同到期后，业主委员

会并未聘请新的物业服务企业也没有与原来的物业服务企业重新签订合同，原来的物业服务

企业仍然按照已经到期的合同内容提供服务从而形成事实物业服务状态。此时，如果因为该

事实物业服务行为引发纠纷时，我们认为，合同•方当事人已经以自己的实际行为履行了合

同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立。

如果没有其他因素，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。

三、民法典第939条物业服务合同的效力全国人大法工委权威释义

备注：本文档内容节录自《中华人民共和国民法典释义及适用指南（中册）》【黄藏主编，全国人大法工委民

法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“典型合同分编条文释义”的主体内容；

第九百三十九条【物业服务合同的效力】

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法

选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

【条文主旨】

本条是关于建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务人

订立的物业服务合同对业主具有法律约束力的规定。

【条文释义】

广义的物业服务合同，包括建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，也包括业

主或者业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同。

前期物业服务合同与普通物业服务合同有如下区别：第一，合同签订主体不同。前期物

业服务合同不是业主与物业服务人签订的，而是由建设单位与物业服务人签订的。因为在只

有少数业主入住时，业主大会及业主委员会尚未成立，此时也需要物业服务人来提供服务，

只能由房地产建设单位与物业服务人签订合同。而普通物业服务合同的签订主体则是业主或

者'业主委员会与物业服务人。第二，合同签订时间不同。•般而言，前期物业服务合同是在

物业开发过程中或者房屋建好后但是只有少数业主入住时签订的，而普通物业服务合同一般

是在房屋已经建好、大部分业主已经入住并且能够召开业主大会的情况下签订的。第三，合

同的内容不同。前期物业服务合同的内容受限制I，主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安

全保障以及配合建设单位为未来入住的业主提供服务等，普通物业服务合同侧重于对建筑规

划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的口常生活提供服务。第

四，服务期限不同。前期物业服务合同具有过渡性质，其期限较短，通常只是从合同打立到

普通物业服务合同生效之时。本法第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期

物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务

合同生效的，前期物业服务合同终止。”据此，前期物业服务合同终止的原因包括：一是双

方当事人约定的服务期限届满；二是前期物业服务合同的服务期限尚未届满，但是全体业主

通过召开业主大会，选聘新的物业服务人并订立新的物业服务合同，该合同生效时前期物业

服务合同终止.普通物业服务合同的服务期限可由合同签订双方进行:R体约定，如果没有发

生业主按照法定程序决定解聘物业服务人解除物业服务合同的情形，通常是在服务期限届满

之后，合同效力才终止。

一、关于建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同

前期物业服务合同，是指在物业区域内的业主或者业主大会选聘物业服务人之前，由房

地产开发建设单位与物业服务人之间订立的，双方约定曰物业服务人提供物业服务，对前期

的物业服务事项进行处理的合同。从建设单位开发建设好房屋及其附属设施、开始销售商品

房，到召开业主大会选聘物业服务人，需要一段时间。在这段时间内，入住的业主人数较少，

还不能召开业主大会并进而成立业主委员会，因而只能先由建设单位与物业服务人订立前期

物业服务合同，以满足业主的生活需要，保护全体业主的利益。在物业开发建设完成后，开

发建设单位将房屋销售给业主，逐步地将物业交给业主和物业服务人，自己则退出该物业服

务区域。

前期物业服务合同是由建设单位与物业服务人签订的，在业主入住之前，建设单位作为

合同的一方当事人，应当受到合同的约束。在业主入住之前，建设单位按照前期物业服务合

同的约定享有合同权利，也应当履行相应的义务，特别是支付物业费的义务。但是在一部分

业主入住，房屋交付给业主后，物业费由谁负担，仍有争议。一般认为，房屋出售且交付给

业主后，业主就应当负担相应的物业费，未交付房屋的物业费，仍由建设单位负担。而物业

服务人是前期物业服务合同的一方当事人，亳无疑问其应当受到合同的约束。物业服务人有

权依据前期物业服务合同主张权利，并履行相应义务。物业服务人在履行义务的同时，也享

有按照约定收取物业费的权利。物业服务人应当依据前期物业服务合同对业主提供物业服务,

不得违规收费，也不得任意解除合同。前期物业服务合同约定的服务期限届满，业主经过合

法程序继续选聘前期物业服务人与其订立物业服务合同的，物业服务人应当继续为业主提供

物业服务；如果业主决定选聘其他物业服务人的，原物业服务人应当与新物业服务人进行交

接。在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立

的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，前期物业服务人则应当退出物业服务区域，

并按照约定和有关规定完成交接工作。

根据本条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律

约束力。虽然前期物业服务合同是由建设单位与建设单位所选定的物业服务人订立的合同，

业主并不能选择物业服务人，也无法决定物业服务合同的内容，但是前期物业服务合同对业

主也具有法律约束力，业主不得以其未参加合同的订立或者未认可为由而否定合同的效力。

所谓“对业主具有法律约束力”，是指业主享有合同权利，并承担合同义务。不论是订立前

期物业服务合同时已经入住的业主，还是在前期物业服务合同订立后、业主或者业主委员会

与物业服务人订立物业服务合同前入住的业主，都应当受到前期物业服务合同的约束。

合法有效的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这主要是因为，业主与建设单

位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。从形式上看，前期物业服务合同签订主体是

建设单位与物业服务人，业主.开不是合同主体.从合同的相对性原理出发，建设单位向物业

服务人签订的合同不能对业主产生法律约束力。如果由建设单位承担物业费，而业主只享受

前期物业服务合同中的相应权利，对建设单位来说显然是不公平的。按照权利义务相一致的

原则，在业主成为物业所有人后，开始享受物业服务人提供的物业服务，就应当履行相对的

义务，主要是支付相应的物业费。

二、关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同

实践中，通常是由业主委员会与物业服务人订立物业服务合同。但是，业主委员会并不

是合同当事人，只是因为业主无法一一与物业服务人订立合同而代表全体业主订立物业服务

合同而已。就业主委员会而言，其不应成为物业服务合同的当事人。

物业服务合同的当事人是物业服务人和业主。而物业服务合同中的“业主”往往是以“全

体业主”的形式出现的。全体业主作为合同主体的主要理由在于：第一，物业服务合同的内

容涉及全体业主的共同利益。物业服务合同订立的目的就是为业主:提供物业服务，为的是全

体业主的共同利益。物业服务人所处理的事务是全体业主的事务，物业服务人管理的财产是

全体业主的共同财产。第二，全体业主是物业服务合同实质上的权利享有者和义务承担者。

业主依据物业服务合同享有权利并承担义务。实践中，业主委员会具有诉讼主体的资格，可

以成为诉讼的原告或者被告，但是诉讼的结果依然是由全体业主来承担。第三，承认全体业

主的当事人地位，全体业主便可以享有合同约定的权利，同时须履行合同约定的义务，这样

才能保证物业服务合同的履行。物业服务人所提供的服务涉及全体业主的共有部分和共同利

益。单个业主不能够代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同，也无法完全履行整个物

业服务合同中全体业主的义务。

虽然物业服务合同是业主委员会与物业服务人签订的，合同的当事人往往表现为“全体

业主”，但是这并不妨碍每个业主也都是物业服务合同的当事人。换言之，物业服务合同的

当事人，既可以是全体业主，也可以是单个业主。业主委员会与物业服务人订立的物业服务

合同，对全体业主具有法律约束力，即对每个业主都具有法律约束力。因为归根结底，”全

体业主”是一个抽象的集合的概念，最终还是由每个业主来享有合同权利，履行合同义务，

并承担违约产生的责任。

基于上述理由，本条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服

务合同，对业主具有法律约束力。为什么业主委员会根据业主大会依法作出的决定，与物业

服务人订立物业服务合同，业主并没有实际参与物业服务合同的签订，却要受到合同的约束？

这是由业主大会和业主委员会作为业主自治的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。根

据本法第