物业管理师《物业管理基本制度与政策》考试题库模拟训练含答案

物业管理师《物业管理基本制度与政策》考试题库模拟训练含答案(1)一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，不享有的权利是（）。A.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议B.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议C.选举业主委员会成员，并享有被选举权D.按照物业服务合同的约定，监督物业服务企业履行合同答案：D解析：D选项是业主的权利之一，但表述应为“监督物业服务企业履行物业服务合同”，而非“按照物业服务合同的约定”去监督。更重要的是，本题问的是“不享有的权利”。根据《物业管理条例》第六条，业主的权利包括：A、B、C选项所述内容，以及监督物业服务企业履行合同、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权等。D选项的表述存在瑕疵且非核心排除项，但结合题干寻找“不享有”的权利，需注意《条例》未直接赋予业主“按照合同约定监督”这一具体表述权，监督权是法定的。更准确地说，业主大会选举业主委员会是核心权利，而“监督”是基于知情权。本题意在考察对法条原文的精确记忆，常见干扰项为“监督物业服务企业”是权利，但“按照合同约定”并非前置条件。故D为最符合题意的选项。2.物业管理活动的实质是（）。A.业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易B.房地产开发商对其开发产品进行售后管理C.政府主管部门对社区的管理D.居委会对社区居民提供的公共服务答案：A解析：物业管理是一种市场行为，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其实质是一种民事合同关系，是一项服务交易。3.根据《物业管理条例》，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（）。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.居民委员会D.街道办事处或乡镇人民政府答案：C解析：《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。4.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60答案：B解析：《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。5.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由（）和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。A.业主B.业主委员会C.业主大会D.物业建设单位答案：A解析：《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.业主委员会D.开发建设单位答案：B解析：《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。7.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于（）。A.补充物业服务费B.补充专项维修资金C.业主委员会办公经费D.冲抵业主应缴纳的物业服务费答案：B解析：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。8.根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.三分之一；三分之一B.三分之二；三分之二C.二分之一；二分之一D.四分之三；四分之三答案：B解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这是表决的前提条件。9.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，需要由（）的业主同意。A.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上B.参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主C.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意D.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意答案：D解析：《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定事项中的特别决议事项。需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。10.前期物业服务合同由（）与选聘的物业服务企业签订。A.业主大会B.业主委员会C.物业买受人D.建设单位答案：D解析：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。11.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下答案：C解析：《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。12.业主逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。A.业主大会B.业主委员会C.居民委员会D.建设单位答案：B解析：《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。13.物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行（）次。A.1B.2C.3D.4答案：A解析：根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。14.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）予以列支。A.物业服务费B.公共收益C.专项维修资金D.业主另行筹集答案：C解析：专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。15.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用E.业主个人房屋内部的维修费用答案：E解析：《物业服务收费管理办法》第十一条规定了物业服务成本或物业服务支出构成的9项内容，包括A、B、C、D选项。E选项属于业主专有部分的维修，费用应由业主个人承担，不属于物业服务成本构成范围。16.业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：B解析：《物业管理条例》第十三条规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。17.物业管理用房的所有权依法属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.全体业主D.业主委员会答案：C解析：《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给（）。A.建设单位B.业主委员会C.新选聘的物业服务企业D.房地产行政主管部门答案：B解析：《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。19.业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（）。A.行政处罚B.民事赔偿C.治安管理处罚D.纪律处分答案：C解析：《物业管理条例》第六十八条规定，业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。20.根据《物业管理条例》，物业服务企业在物业服务活动中享有的权利不包括（）。A.依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用B.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业C.可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目D.有权制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并有权要求赔偿E.有权制定物业管理区域内的各项管理规章答案：E解析：E选项，制定管理规章的权利属于业主大会，物业服务企业可以参与拟定或提出建议，但无权单方面制定。A、B、C、D均为物业服务企业的合法权利。21.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守（）予以书面承诺。A.业主大会议事规则B.临时管理规约C.物业服务合同D.业主公约（管理规约）答案：B解析：《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。22.业主委员会任期届满（）前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：B解析：根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会任期届满2个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。23.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任D.法律责任答案：D解析：《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。此处的法律责任可能包括违约责任或侵权责任，法条采用了概括性表述。24.物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和（）的原则。A.价低者得B.诚实信用C.业主推荐D.政府指定答案：B解析：《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。25.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）交纳。A.物业服务企业B.物业买受人C.建设单位D.业主委员会答案：C解析：《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。26.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）的形式。A.口头征求意见B.书面征求意见C.电话征求意见D.网络征求意见答案：B解析：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。27.物业服务企业应当按照（）的约定，提供相应的服务。A.物业买卖合同B.前期物业服务合同C.物业服务合同D.管理规约答案：C解析：物业服务企业提供服务的直接依据是与业主大会（或前期与建设单位）签订的《物业服务合同》。28.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由（）。A.不履行义务B.不参加会议C.不交纳费用D.不参与表决答案：A解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。29.物业管理师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师注册有效期为3年。30.物业服务合同是（）与物业服务企业之间签订的。A.单个业主B.业主大会C.业主委员会D.建设单位答案：B解析：根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同的当事人是业主大会（全体业主）和物业服务企业，业主委员会是签约代表。二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，履行的义务包括（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.按时交纳物业服务费用C.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.监督业主委员会的工作答案：ABCD解析：E选项“监督业主委员会的工作”是业主的权利，而非义务。A、B、C、D均为《物业管理条例》第七条明确规定的业主义务。2.业主大会决定以下事项，需要由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的是（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.使用建筑物及其附属设施的维修资金E.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动答案：ABC解析：根据《民法典》第二百七十八条，A、B、C选项属于一般决议事项，需满足“双三分之二参与，双过半同意”的条件。D选项“筹集”维修资金和E选项属于特别决议事项，需满足“双三分之二参与，双四分之三同意”的条件。D选项“使用”维修资金，若规约无更高约定，一般适用一般决议程序，但法条对“使用”未单独明确，实践中常参照“改建、重建”或规约约定。严格按《民法典》原文，对“使用”无特别规定，通常理解为一般事项。但本题强调“需要由...双过半同意”，A、B、C是明确的一般事项。D选项“使用”存在一定模糊性，但结合常见考题，通常将“使用”与“筹集”区分，将“使用”归入一般事项或另有约定。E选项明确为特别决议事项。故最稳妥答案为ABC。3.物业服务企业的义务主要包括（）。A.履行物业服务合同，提供物业管理服务B.接受业主、业主大会、业主委员会的监督C.定期公布物业服务费用和专项维修资金收支情况D.协助做好物业管理区域内的安全防范工作E.将物业服务合同中的全部业务委托给第三方答案：ABCD解析：E选项错误，《物业管理条例》禁止物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。A、B、C、D均为物业服务企业的主要法定义务或合同义务。4.管理规约应当对下列主要事项作出规定（）。A.物业的使用、维护、管理B.专项维修资金的筹集、管理和使用C.物业共用部分的经营与收益分配D.业主共同利益的维护E.违反管理规约应当承担的责任答案：ABCDE解析：根据《物业管理条例》第十七条及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关精神，管理规约通常需对以上所有事项作出规定。5.下列属于物业共用部位的是（）。A.住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶B.户内的门窗、墙面C.户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道D.电梯、天线、照明、消防设施E.小区的道路、绿地、公益性文体设施答案：ACDE解析：B选项“户内的门窗、墙面”属于业主的专有部分。A选项属于主体结构，C、D、E选项均属于典型的共用部位、共用设施设备或共用场地。6.前期物业服务合同的特征包括（）。A.合同主体是建设单位和物业服务企业B.合同期限具有过渡性C.合同内容受到一定的限制（如政府指导价）D.合同是要式合同E.业主在购房时被视为对合同的默认接受答案：ABDE解析：C选项不完全准确，前期物业服务收费可以实行政府指导价，也可以实行市场调节价，并非完全受到限制。A、B、D、E均为前期物业服务合同的显著特征。7.业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布的情况包括（）。A.物业服务费收支情况B.专项维修资金使用情况C.业主委员会工作经费开支情况D.物业管理区域内公共收益的收支情况E.业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用情况答案：BD解析：根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会应定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况。物业服务费收支情况主要由物业服务企业公布。业主委员会工作经费情况也需公布，但不如B、D选项在法规中强调得直接和具体。严格依据《指导规则》第三十六条，业主委员会应当向业主公布的情况包括：业主大会和业主委员会的决定；物业服务合同；专项维修资金的筹集、使用情况；物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况等。故B、D是最核心和明确的答案。8.物业服务企业不得有下列行为（）。A.擅自改变物业管理用房用途B.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地D.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营E.物业服务合同终止时，不按规定移交资料和用房答案：ABCDE解析：以上行为均在《物业管理条例》中明令禁止，分别对应第五十八条、第六十五条、第六十六条等条款。9.物业服务收费可以采取（）等形式。A.包干制B.酬金制C.成本加酬金制D.政府定价制E.市场调节价制答案：AB解析：根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。C、D、E是计价方式或价格管理形式，而非具体的收费形式。10.物业管理的基本特性包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.行政化E.福利化答案：ABC解析：物业管理的基本特性是社会化、专业化、市场化。三、判断题（每题1分，共10分，正确的填“√”，错误的填“×”）1.业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。（）答案：√解析：《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。2.物业服务企业可以根据自身需要，决定将部分物业管理区域内的保安服务委托给专业保安公司。（）答案：√解析：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。保安服务属于专项服务之一。3.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）答案：√解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。4.业主大会成立后，业主委员会应当与物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自动失效。（）答案：×解析：业主大会成立后，选聘了新的物业服务企业，则前期物业服务合同终止。如果业主大会决定续聘原物业服务企业，需要重新签订合同，但这不是前期物业服务合同自动失效，而是合同主体的变更和延续。如果未选聘新企业且未重新签订，前期合同在约定期限内继续有效，直至新合同签订或合同终止。5.物业管理师必须在一个具有物业管理资质的企业注册，才能以物业管理师的名义执业。（）答案：√解析：根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师实行注册执业管理制度，取得资格证书的人员，必须经过注册方能以物业管理师的名义执业。6.物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，可以向业主收取手续费。（）答案：×解析：《物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。7.业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。（）答案：×解析：《物业管理条例》第五十条规定，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。本题仅描述了业主行为的部分流程，且未强调需经业主大会同意（对于共用部分），表述不完整且易误导，故判断为错误。更准确的说法是，改变共用部分用途需由业主共同决定。8.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。（）答案：√解析：《物业管理条例》第十条规定。9.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：√解析：《物业管理条例》第五十四条及《民法典》相关规定。10.物业服务企业未能履行合同约定，导致业主人身财产安全受到损害，但物业服务企业已尽到合理注意义务的，可以不承担法律责任。（）答案：√解析：物业服务企业承担的是过错责任。如果其已按照合同约定和法律规定履行了安全防范义务，对损害的发生没有过错，则不应承担法律责任。责任承担需基于违约或侵权事实，以及是否存在过错。四、简答题（每题5分，共20分）1.简述业主大会的职责。答案：根据《物业管理条例》第十一条，业主大会履行以下职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（8）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.简述物业服务合同的主要内容。答案：物业服务合同应当包括以下主要内容：（1）物业管理事项：包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、安全防范等。（2）服务质量：明确各项服务的具体标准和水平。（3）服务费用：收费项目、标准、方式、时间等。（4）双方的权利义务。（5）专项维修资金的管理与使用。（6）物业管理用房。（7）合同期限。（8）违约责任：包括违约情形、责任承担方式等。（9）争议解决方式：如协商、调解、仲裁、诉讼等。（10）其他事项：如合同的生效、变更、解除、终止等条款。3.简述物业管理招投标的基本程序。答案：物业管理招投标一般遵循以下基本程序：（1）成立招标机构或委托招标代理机构；（2）编制招标文件与发布招标公告（或投标邀请书）；（3）对投标申请人进行资格预审；（4）向合格的投标申请人发售招标文件；（5）组织投标申请人踏勘现场并答疑；（6）接受投标文件（投标人编制与递交投标文件）；（7）成立评标委员会并召开开标会议；（8）评标并推荐中标候选人；（9）确定中标人并发出中标通知书；（10）招标人与中标人签订（前期）物业服务合同，并备案。4.简述管理规约与临时管理规约的主要区别。答案：管理规约与临时管理规约的主要区别在于：（1）制定主体不同：临时管理规约由建设单位在销售物业前制定；管理规约由业主大会制定。（2）适用阶段不同：临时管理规约适用于首次业主大会会议通过正式管理规约之前；管理规约在业主大会通过后生效，并长期适用。（3）内容侧重不同：临时管理规约主要是建设单位为了规范物业买受人在前期物业管理阶段的行为，保障物业的正常使用；管理规约是全体业主基于共同利益制定的自我管理规则，内容更全面，体现业主共同意志。（4）修改程序不同：临时管理规约的修改权在建设单位（但不得侵害物业买受人利益）；管理规约的修改权在业主大会。（5）约束力来源：物业买受人通过书面承诺遵守临时管理规约；管理规约对全体业主具有当然约束力。五、案例分析题（共20分）案例：某住宅小区于2018年建成交付，建设单位选聘了甲物业服务企业提供前期物业服务，合同期限3年。2021年，小区依法成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主委员会成立后，根据部分业主反映服务质量不佳的意见，在未召开业主大会会议进行表决的情况下，直接以业主委员会的名义向甲企业发出解聘通知，并公开招标选聘了乙物业服务企业，签订了新的物业服务合同。甲企业对此表示异议，拒绝退出和移交。同时，业主委员会主任王某未经业主大会同意，擅自利用小区公共区域设置广告牌，所得收益5万元由其个人保管，声称用于业主委员会日常开销。部分业主对此强烈不满。