小区消防设施维护管理制度

小区消防设施维护管理制度第一章总则第一条为规范本小区消防设施的维护管理，确保各类消防系统时刻处于良好运行状态，预防和减少火灾事故发生，保障业主及使用人的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》、《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）、《高层民用建筑消防安全管理规定》等相关法律法规及技术标准，结合本小区实际情况，特制定本制度。第二条本制度适用于小区红线范围内所有公共区域、共用设施设备及其附属空间的消防设施维护管理工作。包括但不限于消防供配电设施、火灾自动报警系统、消防给水及消火栓系统、自动喷水灭火系统、防烟排烟系统、消防应急照明和疏散指示系统、防火分隔设施、灭火器等。第三条消防设施维护管理工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针，坚持“谁主管、谁负责，谁使用、谁维护”的原则，实行目标管理，落实责任制。第四条物业服务中心作为小区消防设施维护管理的责任主体，全面负责组织实施本制度。任何单位和个人不得损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施，不得遮挡、圈占、埋压消火栓。第二章组织架构与职责分工第五条消防安全管理责任人职责。物业项目负责人为小区消防安全责任人，对消防设施的维护管理负全面责任，负责审批年度消防设施维护保养计划及经费预算，组织建立消防安全管理制度，保障消防设施维护管理所需的人员、资金和装备。第六条消防安全管理人职责。物业工程部经理或秩序维护部经理为消防安全管理人，负责组织实施日常消防设施巡查、检查和维修保养工作，制定年度维护保养计划并监督落实，组织消防设施故障整改，协调与维保单位的业务对接，建立健全消防设施管理档案。第七条工程维修部职责。工程维修部是消防设施维护管理的技术实施部门，具体负责消防设施的技术检查、功能测试、故障维修及日常保养工作。需持有相应职业资格证书的人员负责消防控制室值班管理及联动控制设备的操作。第八条秩序维护部职责。秩序维护部负责消防设施的每日防火巡查，重点检查疏散通道、安全出口是否畅通，消防设施是否被遮挡、圈占，灭火器是否完好有效等。发现损坏或故障应及时上报并做好现场保护。第九条客服部职责。客服部负责向业主及使用人宣传消防设施保护常识，受理业主关于消防设施损坏的报修与投诉，并配合相关部门进行维修作业的协调与告知。第三章消防设施分类与维护标准第十条消防供配电设施维护标准。消防电源应处于自动供电状态，双电源切换开关应设置在自动位置。配电柜仪表指示应正常，指示灯及按钮状态正确。每月对消防电源进行一次主、备电源切换测试，确保切换功能正常。每半年检查一次配电箱内接线端子，确保无松动、无过热痕迹，电缆绝缘层无老化破损。第十一条火灾自动报警系统维护标准。火灾探测器（感烟、感温、火焰等）应安装牢固，无遮挡、无松动。每月应进行不少于一次的感烟探测器加烟试验、感温探测器加温试验，报警功能应灵敏，确认灯显示应正确。手动火灾报警按钮应无破损、变形，玻璃无破碎，启动零件无脱落。每季度对火灾报警控制器、消防联动控制器、消防控制室图形显示装置进行功能检查，包括自检功能、操作级别、故障报警、火警优先、打印机打印等。每年对全部探测器进行一次实效清洗，对超过使用寿命规定的产品（一般为12年）及时进行更换。第十二条消防给水及消火栓系统维护标准。消防水池、水箱水位应正常，补水设施完好，阀门处于开启状态并标示明显。消防水泵应标识清晰，润滑良好，泵体无泄漏。每月手动启动消防水泵一次，检查运转声音、振动及电流电压是否正常；每季度进行一次消防水泵出水流量和压力测试。消火栓箱内组件应齐全完好，水带、水枪、接口匹配，箱门开启灵活，无锈蚀、无渗漏。室外消火栓应无埋压、圈占，出水口便于使用，冬季应采取防冻措施。每半年对减压阀组进行一次测试，检查阀前阀后压力是否符合设计要求。第十三条自动喷水灭火系统维护标准。喷头应无变形、无附着物、无悬挂物，周围无遮挡物。报警阀组应组件齐全，阀瓣启闭灵活，水力警铃发声应洪亮。每季度对报警阀组进行放水试验，检查系统启动、报警功能及压力开关、水力警铃动作是否正常。每年对系统进行一次末端试水装置放水试验，检验最不利点喷头的出水压力及水流指示器、压力开关的动作信号反馈情况。管道及阀门应无锈蚀，阀门应处于常开状态并有明显标识。第十四条防烟排烟系统维护标准。风机风叶无变形，运转无卡滞、无异响。送风口、排烟口应无变形，风口开启关闭灵活，手动及远程启动功能正常。每半年手动启动风机一次，检查运转情况及电流电压；每年进行一次防烟排烟系统联动功能测试，确保火灾报警后，相应区域的防火阀关闭，风机启动，风口动作正确。风管防火阀应易熔片完好，阀门开启关闭灵活。第十五条消防应急照明和疏散指示系统维护标准。应急照明灯具应安装牢固，外壳无破损，蓄电池无漏液。每月进行一次断电测试，检查应急照明灯具的应急启动时间和转换功能，应急持续时间不应低于90分钟。疏散指示标志指示方向应正确，灯光显示清晰，地面发光疏散指示标志应无磨损、无破裂。每年对蓄电池进行充放电测试，检查电池容量是否衰减。第十六条防火分隔设施维护标准。防火门应关闭严密，向疏散方向开启，闭门器、顺序器功能完好，门扇配件齐全。常开防火门应能在火灾时自动关闭并反馈信号。防火卷帘应运行平稳，无卡滞，手动和自动控制功能正常。每月检查防火门、防火卷帘周围是否堆放物品阻碍其关闭。每季度进行一次防火卷帘手动、机械应急操作和联动测试。第十七条灭火器维护标准。灭火器应设置在位置明显、便于取用的地点，且不得影响安全疏散。箱体无破损，翻盖开启灵活。每月检查一次灭火器压力指示器，指针应指向绿区；检查喷嘴、喷射管是否堵塞，零部件是否齐全；检查瓶体有无锈蚀、变形。灭火器应按规定年限进行维修和充装，干粉灭火器出厂满5年进行首次维修，以后每隔2年维修一次，满10年强制报废。第四章巡查、检测与维修保养规程第十八条日常巡查制度。秩序维护部每日对全小区消防设施进行防火巡查。巡查内容包括：消防设施是否完好有效，有无损坏、挪用；疏散通道、安全出口是否畅通；常闭式防火门是否关闭；消防重点部位人员在岗情况等。巡查应如实填写《消防设施日常巡查记录表》，发现问题应当场整改，不能当场整改的应立即上报消防安全管理人处理。第十九条月度检查制度。工程维修部每月对消防设施进行一次全面的功能性检查。重点检查消防水泵启动、双电源切换、风机运转、报警主机自检、消防电话通话质量等。对检查中发现的故障隐患，应立即组织维修，并记录在案。月度检查结果应在物业服务中心内部进行通报。第二十条季度测试制度。每季度由工程维修部或委托具有资质的消防技术服务机构，对自动喷水灭火系统进行末端试水；对防烟排烟系统进行风机及风口联动测试；对火灾报警系统进行模拟报警测试；对消防电梯进行迫降测试。测试数据需详细记录，并形成季度检测报告，作为评估系统运行状态的依据。第二十一条年度全面检测制度。每年委托具有相应资质的消防设施维护保养检测机构，对小区所有消防设施进行一次全面的检查和功能测试。检测内容应覆盖所有系统，并出具真实、规范的检测报告。对检测中发现的不合格项目，必须制定整改方案，明确责任人、整改时限和资金，限期整改完毕。检测报告应存档备查，并报当地消防救援机构备案。第二十二条维修保养作业规程。维修人员在进行消防设施维修保养时，必须严格遵守安全操作规程，穿戴好个人防护用品。涉及断电、停水的维修作业，必须提前告知相关部门及受影响的业主。维修作业结束后，必须进行系统复位和功能测试，确认设备恢复正常运行方可离开现场，并填写《建筑消防设施维修记录表》。第二十三条消防控制室管理规程。消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，值班人员必须持有消防行业特有工种职业资格证书。值班人员应掌握火灾报警控制器及联动设备的操作规程，熟练处置火警及故障信息。严禁在控制室内吸烟、睡觉或从事与工作无关的活动。保持控制室清洁卫生，严禁存放易燃易爆危险品。以下是年度消防设施维护保养计划表，作为执行标准：设施系统名称维保频次主要维保内容执行部门备注消防供配电设施每月检查双电源切换开关状态，仪表指示，绝缘测试工程维修部做好防潮防鼠火灾自动报警系统每月抽检探测器功能（加烟/加温），主机自检工程维修部全年覆盖所有探头消防给水系统每月检查水位，手动启动泵，检查管网压力工程维修部冬季注意防冻消火栓系统每季度检查栓口出水压力，水带水枪完整性秩序/工程部标识清晰自动喷水灭火系统每季度末端试水装置放水测试，水流指示器动作维保单位/工程部记录压力值防烟排烟系统每季度手动/自动启动风机，测试风口风阀动作工程维修部润滑转动部件应急照明及疏散指示每月断电测试应急功能，检查蓄电池状态工程维修部持续时间>90分钟防火门/卷帘每月检查闭门器、顺序器，测试手动/自动升降秩序/工程部清除障碍物灭火器每月检查压力、外观、有效期秩序/工程部做好台账记录第五章故障处理与应急维修机制第二十四条故障发现与报告。任何人发现消防设施故障或损坏，均有义务立即报告物业服务中心（24小时值班电话）。值班人员接到报告后，应详细记录故障发生时间、地点、现象及报告人信息，并立即通知工程维修部值班人员前往现场核实。第二十五条故障分级与响应时限。（一）一级故障（紧急故障）：指消防主泵停运、报警主机瘫痪、喷淋管网严重泄漏、主电源断电等直接影响系统整体功能的重大故障。响应时限为维修人员接到通知后5分钟内到达现场，2小时内修复或采取临时应急措施，无法修复的应立即启动应急预案。（二）二级故障（重要故障）：指个别探测器失效、防火门闭门器损坏、局部应急照明不亮、楼层显示器故障等。响应时限为维修人员接到通知后15分钟内到达现场，24小时内修复。（三）三级故障（一般故障）：指轻微锈蚀、油漆脱落、标识模糊等不影响系统功能的缺陷。响应时限为列入日常维修计划，3个工作日内修复。第二十六条维修实施流程。维修人员到达现场后，应首先判断故障原因和范围。对于一般故障，应立即进行维修更换；对于复杂故障，需制定专项维修方案，报消防安全管理人审批后实施。维修过程中需拆卸消防设施的，必须采取临时的消防安全防范措施，确保该区域消防安全不降级。维修所需配件应采用原厂或同等品质产品，严禁使用不合格配件。第二十七条应急维修机制。当发生不可抗力导致消防设施大面积损坏，或突发重大故障无法在短时间内修复时，物业服务中心应立即启动应急维修预案。预案内容包括：加强现场巡逻力量，配备临时灭火器材，联络专业维保公司紧急抢修，向消防救援机构及社区居委会报告情况，向业主发布安全提示公告等。第二十八条维修验收与归档。故障排除后，维修人员应进行现场功能测试，确认设备恢复正常运行，并由报修人或秩序维护部人员签字确认。所有维修记录、更换配件清单、测试数据应及时整理归档，录入消防设施管理档案，作为设备全生命周期管理的重要数据。第六章档案管理与信息化建设第二十九条档案建立原则。小区消防设施档案管理实行“一房一档、一机一档”制度。档案内容应全面、真实、准确，能够反映消防设施从建设、验收、使用、维护、改造到报废的全过程情况。第三十条档案主要内容。（一）基本情况档案：包括消防设计审核意见书、消防验收合格证明、消防设施设备清单、系统图纸、竣工报告等原始技术资料。（二）日常管理档案：包括消防设施巡查记录、检查记录、维修保养记录、故障处理记录、年度检测报告、值班记录等。（三）人员管理档案：包括消防安全责任人、管理人、消防控制室值班人员、维保人员的身份证明、资格证书、培训记录等。（四）应急管理档案：包括灭火和应急疏散预案、消防演练记录、应急处置图像视频资料等。第三十一条档案管理要求。所有档案资料应分类存放，由专人负责管理，放置于干燥、通风、防火、防潮的安全场所。纸质档案应便于查阅，电子档案应做好备份。档案保存期限应符合法律法规要求，其中，建筑消防设施的检查、检测、维修保养记录应当长期保存。第三十二条信息化管理应用。物业服务中心应积极应用物业管理系统或消防安全管理APP，建立电子化消防设施台账。利用物联网技术，对消防水压、电气线路温度、消防主机运行状态进行实时监测，实现故障自动报警。通过信息化手段，提高管理效率，确保记录的准确性和可追溯性。第三十三条档案借阅与保密。借阅消防设施档案需履行登记手续，严禁擅自涂改、损毁、抽取、撤换档案材料。涉及业主隐私和小区安防机密的档案内容，应严格保密，不得外泄。第七章培训演练与考核评估第三十四条培训计划。物业服务中心应制定年度消防安全培训计划，每半年至少组织一次全员消防安全培训。培训内容应包括本制度、消防设施的操作规程、火灾危险性、防火灭火常识、逃生自救技能等。第三十五条岗位专项培训。（一）消防控制室值班人员：每年至少参加一次专业培训机构组织的技能培训，确保持证上岗，熟练掌握应急处置程序。（二）工程维修人员：每季度进行一次消防设施维护维修专项技术培训，学习新技术、新标准，提升实操能力。（三）秩序维护人员：每月进行一次消防设施巡查要点及初期火灾扑救技能培训，掌握灭火器和消火栓的使用方法。第三十六条演练实施。每年至少组织一次全员参加的灭火和应急疏散演练。演练应模拟真实火情，检验消防设施的联动效果、人员的应急响应速度及协同配合能力。演练结束后应进行总结评估，针对发现的问题修订预案。微型消防站队员应每季度进行一次实操训练，确保“三知四会一联通”。第三十七条考核评估。建立消防设施维护管理绩效考核机制，将消防设施完好率、故障处理及时率、巡查检查到位率、档案记录规范性等指标纳入部门及个人月度、年度考核。对于在消防管理工作中表现突出、有效避免火灾事故的人员给予表彰奖励；对于违反本制度，造成消防设施损坏、功能失效或延误火警处理的，严肃追究相关人员责任。第三十八条考核标准与奖惩。（一）奖励：连续一年无消防设施重大故障、在消防检查中获得优异成绩或及时发现排除重大安全隐患的，给予部门或个人一次性奖金奖励。（二）处罚：因巡查不到位导致消防设施被损未发现、维修不及时导致故障扩大、值班期间擅离职守或操作失误的，视情节轻重给予警告、记过、罚款或辞退处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第八章外包服务监督管理第三十九条外包准入管理。如将消防设施维护保养