城市更新项目建设管理办法

城市更新项目建设管理办法第一章总则第一条为规范城市更新项目建设管理，落实城市更新行动底线要求，破解城市建成区功能退化、配套不足、环境脏乱等突出问题，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，促进城市高质量发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等法律法规及政策规定，结合实际制定本办法。第二条本办法所称城市更新项目，是指对城市建成区范围内具备改造条件的老旧小区、城中村、老旧工业区、老旧街区、危旧房片区、历史城区等，通过保留利用、改造提升、拆改结合等方式，优化空间结构、完善功能布局、升级产业形态、改善人居环境的建设活动，本行政区域内所有新建、改建、扩建类城市更新项目的建设管理，适用本办法。第三条城市更新项目建设应当遵循以下基本原则：（一）规划引领，统筹推进。严格落实国土空间总体规划，以城市更新单元为基本单位统筹安排改造任务，区分轻重缓急，有序推进实施，避免碎片化改造。（二）留改并举，民生优先。坚持以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，把解决群众急难愁盼问题放在首位，补齐公共服务设施短板，改善群众居住条件。（三）保护优先，传承文脉。全面保护历史文化遗存和传统风貌，延续城市历史文脉，保留城市记忆，杜绝破坏历史文化资源和传统风貌的破坏性改造。（四）共建共享，公开透明。建立全过程公众参与机制，充分尊重群众意愿，保障权利人合法权益，实现改造收益共享，共担改造成本，共管改造后成果。第四条严格落实城市更新底线要求，单个城市更新单元范围内，拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%；新建建筑增量不得大于拆除建筑面积的2倍；居民就地就近安置率不得低于90%。严禁借城市更新名义搞房地产开发，严禁违反规划突破容积率指标，严禁大规模搬迁居民，严禁破坏城市生态环境和历史文化资源。第二章项目储备与策划第五条建立分级城市更新项目储备制度，设立市级、县级两级城市更新项目储备库，实行滚动管理、动态调整。所有城市更新项目必须纳入同级储备库管理，未纳入储备库和年度实施计划的项目，不得开工建设，不得享受本办法规定的财政补助、税费减免等优惠政策。第六条科学划定城市更新单元，城市更新单元划定应当符合国土空间总体规划和城市更新专项规划，单元规模原则上控制在5公顷至50公顷之间，对老旧街区、历史城区等特殊区域可适当调整。单元划定应当兼顾行政边界完整性、地理单元连续性和功能布局完整性，保障公共要素统筹配置。第七条单元划定完成后，由属地政府组织开展现状全面摸查，摸查内容包括：土地权属、用地性质、建筑建成年限、房屋结构安全状况、人口分布与居住情况、公共服务设施与基础设施配套缺口、产业发展现状、历史文化资源分布、权利人改造意愿等。摸查成果应当在项目范围内和官方网站公示，公示期不少于30日，公示无异议后纳入城市更新专项规划。第八条城市更新单元规划由自然资源主管部门会同住建部门组织编制，明确单元更新方向、功能布局、拆改范围与比例、公共服务设施和基础设施配置要求、历史文化保护要求、实施时序、成本收益测算等内容。单元规划草案应当向社会公示，公示期不少于30日，经专家论证通过后报同级人民政府审批，经批准的单元规划作为城市更新项目实施的依据。第九条纳入年度实施计划的城市更新项目，由实施主体组织编制项目实施方案，实施方案应当包含以下内容：项目基本概况、现状分析、更新目标、建设内容与规模、投资估算与资金筹措方案、征收安置方案、公共设施配套方案、历史文化保护方案、公众意见征集与采纳情况、实施时序、风险评估与效益分析等。第十条项目实施方案编制完成后，由住建部门组织发改、财政、自然资源、生态环境、文物等部门以及专家开展联合评审，评审通过后向社会公示，公示期不少于15日，公示无异议后纳入年度城市更新实施计划。年度城市更新实施计划由住建部门会同相关部门编制，每年1月底前报同级人民政府批准后向社会公布。第三章项目审批管理第十一条深化城市更新项目审批制度改革，推行分类审批、并联审批、清单制+告知承诺制审批，大幅压缩审批时限，提高审批效率：（一）对不涉及土地权属变化、不改变现有建筑主体结构、不增加建筑面积的老旧小区改造、微更新类项目，实行清单制管理，由实施主体报区县住建部门备案即可，无需办理立项、建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批手续。（二）对涉及土地权属调整、新建扩建改建的项目，实行并联审批，各审批部门同步受理、同步审核，总审批时限压缩至30个工作日以内，比一般工程建设项目审批时限压缩50%以上。（三）对符合条件的带方案出让土地项目，实行告知承诺制审批，企业签订承诺书后，审批部门直接核发相关许可文件。第十二条实行弹性规划指标管理，符合以下情形的可按规定调整规划指标：（一）历史文化活化利用项目，在符合消防、安全要求，不破坏历史风貌的前提下，容积率、建筑密度、绿地率等指标可适当放宽，放宽比例最高不超过15%。（二）老旧工业区改造为科创园区、普惠性民生配套项目的，给予容积率奖励，奖励比例最高不超过20%；改造项目每配建1平方米对公众开放的公共空间、公共停车场、养老托育设施，可给予不超过0.5平方米的容积率奖励，单个项目容积率奖励总和不得超过核定容积率的15%。第十三条优化土地审批管理，存量建设用地开展城市更新，符合国土空间规划和协议出让条件的，可协议出让给原土地使用权人；涉及经营性用地开发的，除法律法规规定可以协议出让的情形外，一律通过公开招拍挂方式出让。城中村改造项目安置用地指标实行单列，优先保障供应，不占用年度新增建设用地指标。第四章工程建设管理第十四条规范实施主体管理，城市更新项目可以由政府平台公司、原土地使用权人、原产权单位、市场化社会资本单独或联合组建项目公司作为实施主体，实施主体应当具备与项目规模相匹配的资金实力、工程管理经验和良好信用记录，信用等级未达到A级的不得作为本行政区域城市更新项目实施主体。第十五条规范工程发包与承包管理，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股地位的城市更新项目，应当依法实行招投标；社会资本投资的城市更新项目，可自主选择发包方式。鼓励城市更新项目采用全过程工程咨询服务模式和工程总承包模式，对老旧小区改造等小型分散项目，可采用打捆招投标方式，降低招标成本，缩短招标周期。第十六条严格工程质量安全管理，落实五方责任主体项目负责人质量终身责任制，改造项目施工前必须完成房屋结构安全检测鉴定，鉴定为C、D级的危旧房，严禁违规改造投入使用，应当及时采取加固或者拆除措施。施工过程中严格落实扬尘管控、噪声管控要求，中考、高考期间以及夜间居民休息时段（22:00-次日6:00）严禁施工，老旧小区改造项目应当设置临时便民通道，提前公示施工时序，建立项目负责人每日接待制度，及时解决居民诉求，最大限度降低对居民正常生活的影响。涉及供水、供电、供气、供热、通信等管线改移的，各专业经营单位应当统筹配合施工，不得收取不合理的改移费用，行业主管部门应当对专业经营单位配合情况纳入年度考核。第十七条规范验收管理，项目完工后，先由实施主体组织勘察、设计、施工、监理五方主体进行竣工验收，竣工验收合格后，由住建部门组织发改、财政、自然资源、属地政府以及居民代表开展综合竣工验收，综合竣工验收内容包括工程质量、配套设施建设、功能实现情况、公众满意度等，项目公众满意度低于80%的，不得通过竣工验收，责令实施主体限期整改。第十八条完善档案管理，实施主体应当对项目从前期策划、审批、施工到竣工验收、运营的所有资料进行完整收集整理，项目竣工验收合格后3个月内，将完整的项目档案移交城建档案管理部门存档。第五章资金与土地管理第十九条建立多元资金筹措机制，构建“财政引导、社会参与、市场运作、居民出资”的资金投入格局：（一）加大财政资金投入，对列入年度实施计划的公益性城市更新项目给予财政补助，市级财政对中心城区老旧小区改造，基础类改造补助标准不低于150元/平方米，完善类、提升类改造补助标准不低于80元/平方米；对城中村改造安置项目，按照安置面积给予200元/平方米的财政补助；对历史建筑修缮项目，按照修缮费用的30%至50%给予财政补助；对老旧小区加装电梯项目，每台给予不低于15万元的财政补助。（二）落实税费优惠政策，城市更新项目按照国家规定享受城镇土地使用税减免、契税减免、增值税减免等税费优惠，老旧小区改造中的供水、供电、供气、供热管线改造工程，免收城市基础设施配套费和增容费。（三）鼓励社会资本参与，支持通过PPP、ABO、特许经营、股权合作等模式引进社会资本参与城市更新，对具备稳定收益的城市更新项目，支持实施主体发行城市更新专项债券、企业债券、中期票据，鼓励银行业金融机构提供最长不超过25年的长期低息贷款。（四）引导居民合理出资，居民可以通过直接出资、让渡小区公共收益、投工投劳等方式参与出资，合理分担改造成本。第二十条优化土地利用政策，城市更新项目腾退的零散用地，符合国土空间规划的优先用于建设公共服务设施、公共停车场、公共绿地；改造范围内的边角地、夹心地、插花地，面积不超过3亩且难以单独出具规划条件的，可纳入项目改造范围一并开发利用，不单独办理土地出让手续。第二十一条完善征收安置政策，城市更新项目征收安置实行货币安置和产权调换相结合，鼓励就地就近安置，实行“拆一还一、差价找补”，安置面积超出原有产权面积的部分，按照市场评估价优惠10%购买；对低收入住房困难家庭，符合保障性住房保障条件的优先予以保障，保障标准上浮10%。第二十二条建立改造收益共享机制，城市更新项目产生的土地增值收益，扣除成本后应当安排不低于30%的比例用于本更新单元范围内公共配套设施建设、后续运营维护和居民公共福利；老旧小区改造后新增的经营性停车位、广告位等公共收益，归小区全体业主所有，优先用于小区后续物业维护和公共设施维修。第六章公众参与与历史文化保护第二十三条建立全过程公众参与机制，项目策划阶段应当征求项目范围内不少于80%的权利人意见，城中村改造项目应当征得90%以上集体经济组织成员同意方可启动；项目实施过程中应当由权利人选举产生公众监督委员会，对工程质量、进度、资金使用进行全程监督；对公众提出的合理意见应当予以采纳，不予采纳的应当说明理由并反馈意见提出人。第二十四条完善改造后治理机制，老旧小区改造完成后，应当同步建立物业管理机制，优先引入专业化物业服务，或者推行居民自治管理，对物业费，财政给予前3年不低于50%的补贴，逐步引导居民树立缴费意识。城中村改造完成后，符合条件的安置住房应当在1年内完成不动产权登记，保障村民合法产权权益。第二十五条严格落实历史文化保护要求，城市更新项目策划阶段应当开展历史文化资源普查，项目范围内的历史文化街区、历史建筑、不可移动文物、古树名木、传统街巷肌理应当全部予以保留，严禁擅自迁移、拆除或者破坏；历史建筑活化利用不得改变原有外观风貌和主体结构，鼓励功能置换为文化展示、旅游服务、公共服务等用途。普查发现的未公布历史遗存，经文物部门认定后纳入保护名录，不得拆除改造。第二十六条严格城市风貌管控，新建建筑高度、风格、色彩应当与周边原有风貌、自然山水格局相协调，严禁挖山填湖、破坏自然生态环境，老旧街区改造应当保留原有街巷肌理，不得随意拓宽原有道路，不得拆除沿街历史建筑和老字号商铺。第七章运营维护与监督考核第二十七条分类建立运营维护机制，公益性城市更新项目的公共设施由属地街道负责运营维护，或者委托专业机构、物业服务企业运营；经营性城市更新项目由实施主体或者运营企业负责运营，鼓励实施主体长期持有运营，老旧工业区改造为科创园区的，自持比例不得低于70%，严禁拆分销售搞房地产化开发。第二十八条实行全生命周期管理，建立城市更新项目从前期策划到运营退出的全周期监管机制，运营阶段每3年开展一次项目评估，评估内容包括功能实现情况、公共服务供给质量、居民满意度、安全状况等，评估不合格的责令限期整改，整改仍不合格的依法追究实施主体责任。第二十九条鼓励智慧化升级改造，城市更新项目应当同步配套智慧化设施，老旧小区改造应当加装智慧安防、智慧停车系统，打造一刻钟智慧便民生活圈，历史文化活化项目鼓励采用数字技术提升展示体验，提高运营服务效率。第三十条明确部门监管职责，住建部门是城市更新项目建设的主管部门，负责统筹协调、计划编制、监督考核；发改部门负责项目投资管理、价格监管；财政部门负责资金筹措、资金监管；自然资源部门负责规划管理、土地管理；文物部门负责历史文化资源保护监管；审计部门负责对财政资金使用情况进行审计监督。第三十一条建立信用监管机制，建立城市更新项目实施主体信用档案，对存在工程质量不合格、挪用财政资金、侵害群众合法权益、违反大拆大建管控要求等违法违规行为的实施主体，列入失信名单，限制其参与本行政区域内所有城市更新项目。第三十二条严格资金监管，财政资金实行专款专用、专户管理，严禁截留、挤占、挪用，国有资金投资项目按照工程进度拨付资金，项目竣工验收前拨付比例不得超过总造价的80%，竣工验收合格后拨付至97%，预留3%作为质量保证金，质保期满无质量问题