项目成本管理规范

XXXX综合住宅开发项目

中国项目成本控制原则

本作业手册编发信息

起草专业部门：成本管理部

专业部负责人：起草人：

（签订）：（签订）：

测试人：测试人单位：

会审部门负责人

工程管理部：合约及采购部：

（签订）：（签订）：

设计管理部：先生（签订）：

辉先生（签订）：

注：在使用本手册过程中，如有任何意见、提议、征询，请直接联络起草人.

目录

一、管控目H勺...............................................................错误！未定义书签。

二、责任贯彻...............................................................错误！未定义书签。

三、名词定义...............................................................错误！未定义书签。

四、规划控制...............................................................错误！未定义书签。

五、构造限量...............................................................错误！未定义书签。

1.地下构造..........................................................错误！未定义书签。

2.上部构造..........................................................错误！未定义书签。

六、外门窗.................................................................错误！未定义书签。

七、外墙装饰...............................................................错误！未定义书签。

八、景观原则...............................................................错误！未定义书签。

九、内装原则...............................................................错误！未定义书签。

十、设计费用...............................................................错误！未定义书签。

十一、营销费用.............................................................错误！未定义书签。

十二、变更控制.............................................................错误！未定义书签。

一、管控目的

3.设计管理部

a）负责设计市场顾问费1勺数据搜集，制定、公布、完善、解释、设计费控制原则；

b）对设计限量指标、设计费用控制额的合理性，进行校核和完善；

c）对现行设计协议内限颔设计责任约定进行补充、完善；

d）按各项目上报9勺限颔设计原则执行状况，统筹对设计供方日勺过程综合管理。（过程审核）

4.营销筹划中心

a）按同意口勺营销费预算，及时分解细化，并协助成本控制组上载Scenario系统：

b）（定期）搜集、记录各项目营销成本数据，分析、检讨营销费用的实际投入效果，借鉴并

积极引入标杆内房的营销措施，不停提高营销费用的投入产出绩效：

c）参与营销费用控制指标H勺制定和修订。

5.合约管理部

协助项目负责人险证本原则最终贯彻状况，包括提供（重计量）合约清单之重要工程量含量指

标予项目负责人，并抄送成本控制中心。

三、名词定义

1.限额设计：是设计阶段有关技术经济指标日勺控制目的值，限额包括：

a）对成本/费用H勺控制和限额：

b）对重要工程量含量指标的限量控制。

2.项目定位和档次：应在“二审”文献内予以明确。

a）高档：指该项目平均售价为该区域同类/中等产品均汾200%及以上口勺项目，且一线都市口勺该

等物业单方建安成本占售价H勺比重不超过20笔，二残及其他都市销售单方建安成本占售价

比重不超过25$;

b）中高档：指该项目平均售价定位为该区域同类/中等产品均价140%〜200%（含140$）日勺项目，

且一线都市单方建安成本占售价比重不超过30%,二线及其他都市单方建安成本占售价比

重不超过35%；

c）中等：指该项目平均售价定位为该区域同类/中等产品均价80舟〜140%（含80%）的项目，且

单方建安成本占售价比重不超过50%：

d）中低级：指该项目平均售价定位为该区域同类/中等产品均价80%如下的项目或单方建安成

本占售价比重超过50%：

e）若售价到达上述规定，不过成本比重超标日勺，应减少一档套用本限额指标。

3.建筑面积：按GB/T50353-2023《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算措施所计

得口勺面积。按企业习惯：

•CFA：称之为建造面枳，包括地上及地下口勺建筑面积；

•GFA：称之为建筑面积，仅含地上建筑面积。

4.租售面积（SFA）：按各地房屋面积测算技术规程计算，与产权证上的面积一致。但：

•按行业习惯，车库不计入租售面积：

•如有附送夹层时，需与营销部门确认，夹层面积与否计入销售面积。

•避难层不计入销售面积。

5.装修面积：指装修范围内的（套内）建筑面积计算；

6.景观面积：扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。

需关注：红线外代建、架空层、屋顶花园（假如有）景观面积需单独考虑。

四、规划控制

1.产品组合：须运用“不平衡容积率”法，通过产品组合的多方案收益比选，努力引入高附加值

产品，以货值最大化为标精确定规划方案；

2.可租售比（二出租+销售面积/总建筑面积，又称：销售得房率）：与户均车位配置率、户均面

积、地上停车比例强有关。

需关注：免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、小区服务配套（如居委、物管、活动中

心、会所等）应按满足规划之最低规定配建。

3.停车布置

a）当车位售价低于建设成本时：

•停车位配置原则（住宅：柄/户，商办：辆/m?）:满足最低规划规定；

・地面停车比例：对中等及如下原则口勺住宅区，应在符合规划规定的前提下，地面车位

数量最大化（20%）;

b）地下车库设置：尽量集中布置；

c）停车效率：应通过柱网、车道宽度的控制，实现如下控制指标：

•（人防地F室+塔楼F落面积）/总地F室面积＜30%,34m'/辆；

•（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积＜50%,36m7辆；

•（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积250席,40m?/辆。

用于上述指标计算的地下室面积：包括设备用房面积，但应扣除：赠送业主口勺地下生活空间面

积।规划规定的自行车位或可抵扣汽车位口勺摩托车位面尔。

五、构造限量

钢筋、皎指标是互相关联的，应将两个指标作为一种整体考虑；

1.地下构造

a）内容和范围

•地下室部分：包括地下室筏板基础/桩承台及以上，地下室顶板及如下：

・无地下室构造：包括桩基础以上，含承台、基触连系梁，以及±0.00如下雨造等;

•不包括：桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋校水池日勺钢筋及混凝土含量。

•如下各项指标，地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。

序钢筋碎

业态类别构造基本参数

号(kg/m2)(m3/m2)

底板

地下室/车库70kg/n?)上部层数*0.045

（含桩承台、地梁）

1（塔楼下落

框架（不含：顶板面至土

投影区）上部指标*1.1上部指标*1.1

0.00如下构造）

原则层高：3.6m

地下车库（除

构造形式：底板+框架、一层：130一层：1.10

2塔楼下落投

顶板二层：115二层：0.90

影外）

柱网250m2

人防原则层高：3.8m

31701.20

地下车库其他同上

（半）地下室950.8

4低层（别堂）

钢校条形基础350.35

b）假设：基础为桩基底+地下室底板片筏基磔，顶板覆土控制在1.5米以内。

c）消防车道区域口勺调整措施：按照地下室顶板上消防车道所占区域日勺面积，钢筋增长10kg/m?,

及增长0.1m7m2o

d）地下室层高控制：停车区域净高宜控制在2.2m,设备间等区域可通过局部下沉底板，以

满足层高需要。

2.上部构造

a）内容和范围：

•上部构造钢筋，包括梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等口勺铜筋，不含血体拉结

筋、屋面刚性防水铜丝网。计算基础面为±0.00以上（不含地下室顶板）构造。

・钢筋含量=上部所有构造钢筋/（地上建筑面积+附送楼板面积）；

•腔含量二上部所有构造验/地上建筑面积；

•本限额构造指标不合用于新工艺、超大跨度、钢构造。

序钢筋胫

业态类别构造基本参数

号(kg/m2)(m3/m2)

住宅项目

原则层高：3.6m

1独栋别鬓W3层450.35

异形框架

原则层高：3.2m

2联排别墅按独栋别墅的95%计取

异形框架

原则层高:2.9m

3多层W6层350.29

砖混

原则层高：2.9m

4多层W6层380.33

异形框架

5779层420.35

原则层高：2.9m

620-25层框剪、纯剪430.36

7226层480.38

酒店式公寓、公寓式办公

81378层原则层高：3.2m520.36

框剪、纯剪

19-30层原则层高：3.2m

9560.39

H<100m纯剪

商业项目

商业街（独立商原则层高：4.2m

10520.33

铺）W3层框架，柱网260m2

首层高：5.5m

小区集中商业

11二~四层高：5.0m550.36

W4层

框架

办公楼

7-14层办公楼

原则层高：3.6m

12一般型560.36

框架

HW50nl

15-30层办公楼

原则层高：3.6m

13中等型600.38

框中筒

50m<HW10Cm

b）抗震调整：构造指标按抗震烈度7°考虑;

如6°时，钢筋减3kg/m?:♦减0.Olm'/m?

如8°时,钢筋增艮7kg/m2；数增艮0.02ms/n/

c）层高调整：钢筋、於:诙计指标按每增减0.10m调整倍；

d）柱网调整：商业项目柱网面积W35m2,钢筋含量调整系数为0.90。

e）如仍有超额状况，设计院及设计管理中心应评审，并给出对应提议，包括改善提议。

六、外门窗

1.影响要素

a）窗地比仁外门窗面积/地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积）之比）

b）铝合金材料断面选择

c）铝合金材料表面处理工艺

d）玻瑞和五金选择

e）节能规范规定

2.档次与材料选用

产品类型档次铝型材表面处理玻璃小五金

可选用鼠碳喷涂、电泳、粉

双层/中空，可按需选用

高档末喷涂；型材可进口品牌

Low-E

选用断桥

别墅类

电泳、粉末喷涂；型双层/中空，可按需选用

中高档合资品牌

材可选用断桥Low-E

可按需选用双层/中空

中等粉末喷涂合资品牌

及镀膜玻璃

可选用嬴碳喷涂、电泳、粉双层/中空，可按需选用

高档进口品牌

末喷涂Low-E或断桥

双层/中空，可按需选用

中高档与泳、粉末喷涂合资品牌

多层及Low-E或断桥

高层

双层/中空玻瑞、镀膜玻合资品牌

中等粉末喷涂

璃及单层玻璃或国产

中低级应选用塑钢型材单层玻璃及镀膜玻［离一般品牌

提议：对中低级产品，若节能设计不达标，应优先考虑缩小窗地比，或采用塑钢窗，最终才考

虑采用双层窗或中空玻璃，

3.窗地比

a）受原则层日勺户型、户数（一梯N户）影响颇大，提议按如下指标予以控制:

产品类型项目档次华南区华东及中西部华北

高档0.400.320.30

别墅

中高/中等0.320.280.28

多层或高档0.300.240.22

高层住中高档0.270.230.21

宅中等0.250.220.20

中低级0.220.200.18

b）单位：m2（外墙门窗面积）/m2（地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积））,

不含空调装饰百叶等。

4.铝合金门窗单价及铝材含量控制表

一般型材断桥型材（参照）

序号项目档次按门窗面积（元铝含量按门窗面积（元铝含量

/m2）(kg/m2)/m2）(kg/m2)

1高档620〜75010730〜87014

2中高档530〜6208603〜73011.2

3中等420〜5307520~6309.8

4中低级350〜4205.5440〜520e

其中同系列截面的断桥型材用量较一般型材高40%o

a）请注意：铝含量受各地热工/节能规定引致中空玻螭厚度、窗尺寸大小的影响，而产品档

次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量；

b）有保温隔热规定，但项目成本不合适使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材替代，不

过中等住宅及如下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材；

c）中低级住宅（尤其是在北方地区）：提议使用塑钢窗。

七、外墙装饰

1.影响要素

a）外立面材料选择和施工工艺等；

b）外墙饰面面积/?也上建筑面积之比。

2.外立面装饰

以地上建筑面积之单方成本作为限颔控制上限，需从如下方面校制成本:

a）外立面材料配卷原则：

b）建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比

3.外立面用材参照表

类一类材料二类材料三类材料比四类材料比

档次

比例比例例例

型

提议控制在80席以内，特殊

不作

高档项目以管理层审批的方案为不作限制不作限制

限制

别准：

空中高档比例不超40%,可合适选择一类材料点缀；不作限制不作限制

中等比例不超10%,可合适选择一类材料点缀；不作限制不作限制

高档比例不超60%,可合适选择一类材料点缀；不作限制不作限制

住

宅中高档比例不超40%,可合适选择一类材料点缀；不作限制不作限制

总比例不超10$,石材不超过裙楼（一般比例不超过

公中等不作限制

不超过三层），可合适选择一类材料点缀。40%

寓

中低级严禁使用严禁使用不作限制

a）各类材料定义如下：

•一类材料：十挂工艺口勺各类饰面、进口石材、单价超250兀/m2石材或其他囱材、＜

堵及其他高端的新工艺类材料；

•二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰房、高档合资品牌而砖；

•三类材料：高级面砖、氤碳涂料、仿石涂料、质感涂料等：

•四类材料：一般而转、一般冻料：

b）商业裙楼不合用于本限额指标

4.外墙装饰及墙地比控制指标

外墙饰面成本/GFA面积

类型档次墙地比控制（m7m2）

（X/m2）

高档不限1.8

别墅类中高档3501.8

中等2501.6

高档不限1.5

住宅类中高档1751.4

中等1101.4

中低级901.2

公寓待补充

a）此外墙设计限额指标不包括：基层抹灰及保温层；

b）墙地比计算公式为：外墙饰面展开面积（含立面裳饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底

部涂料面积）/地上建筑面积；

c）受户型、户数（一悌N户）影响颇大，请参照以上指标予以控制。

八、景观原则

1.影响要素：

a）软硬景比例；

b）乔木种植密度，以及植物种类口勺属地化

c）硬质铺装材料原则。

2.控制指标

a）按下表以景观面积计取：

（景观面积;建设用地面枳-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园）

b）需关注：私家花园、1红线外代建、架空层景观、屋顶景观需单独考虑。

按景观面积乔木密度控

类型档次软硬景比例

（X/m2）制提议（才/棵）

别学高档>8:2800-1000中低级（45）：中

中高档>8:2650-700档（35）;中高

中等>8:2500-550档(25);

高档>7:3800-1000

中高档>7:3600-650特大/大/中小乔木

住宅

中等>7:3450-500种植比例：1:2：

中低级>7：3350-4007.

公寓

按产品档次，参照执行别墅类指标

办公

3.内容及范围

a）限额设计指标包括：

•500mm种植土及微地形填土；

•（人行道、园路、广场）基层、构造层、饰面；

•（车行道、道牙、痣性消防车道、消防登高而、停车场）地而铺装；

•围堵饰面及金属围栏：

•高度不不小于3M的挡土墙基础、构造及饰面；

•（亭台楼阁、景墙、景观水池或泳池、人行桥等）景观小品基础、构造及饰面;

•种植池及花槽构造及饰面；

•车库及人防出入口构架顶棚；

•园林景观夜景照明及水景也气系统；

•园林景观浇灌及水景（含泳池）给排水系统；

•小朋友游乐、健身、室外桌椅、垃圾搜集等室外设施；

•其他：未包括在如下b）项列出。勺项目。

b）不包括：

•500mm种植土以外的回填土：

•（车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）基层及构造层：

•沥青道路基层及面层；

•围墙及高度不小于3M挡土墙构造；

•地埋式垃圾站、化粪池、小区大门向亭等土建及机电配套；

•室外标识系统、背景音乐系统、安防系统；

•市政类管井土是、构造及铸铁盖板；

•建筑、市政类给排水系统；

•架空层地面之狗造面：

•泳池H勺构造、机电设施：

•建筑散水、台阶、残坡、明沟之构造、饰面、栏杆等：

・车行桥梁之构造、栏杆。

•建筑、市政类供暖系统（合用于有都市集中供暖的地区）

C）架空层、屋面/空中花园之景观控制指标，合用于本限额设计原则；

d）私家花园：毛坯交楼日勺庭院面积内按：别登类150、住宅类100元/m?控制，精装建成交

付日勺按上述限额指标日勺25%（但不低于150元/m2）计入；

e）红线外代征代建景观成本指标：按买地协议原则计取；若无：暂检300元/n?计取。

f）保障性住房、两限房、及廉租房项目已勺景观费用不适合本限额指标范围内。

4.山地景观视状况可按展开面积作合适调整；

5.软景比例二软景面积/（软+硬景面积），其中：

a）硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积：

b）构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积；

c）临市政道路商业街部分单独计算，不列入软硬景控制指标。

d）人工水景计入硬景面积。

7.景观示范区：成本限额可在上述原则上提高30乐但须保持整个项目口勺平均限额指标控制在上

述指标内，但示范区交付前也许发生口勺复建、整修等费用不含在内；

8.住宅中等及中低级成本配置原则，可参照附件1：室外景观配置原则。

九、内装原则

1.内容及范围：

包括：软硬装、洁具、空调（仅限于住宅、公寓）、家俱、灯饰、机电末端设施等所有费用，

单位元/m2装修面积控制；但不包括:设计费用、防火/入户门、标识。

2.控制原则：元/m,装修面积

装修

类型高档中高档中等中低级备注

区域

若面积超120m7个，调整系数

大堂及80006000360030000.8;40n?/个以内，调整系数为

住1.2o

宅一层电

或

公梯厅

不限<100m2<80m2<60m2面积限量

寓

原则层若面积超30m2/个，调整系数为

250018001200800

0.8

电梯厅

走道*15001000800400

户内此为提议指标，详细可按产品定

4000300020231000

位调整。

精装

按照1500m2/个考虑，若面积超

会所—

5000350025001500m'/个，调整系数为0.8。

集中商业公含公共部位洗手间，不含店铺内

3300250015001000

装。

共部位

大堂不限700050004000

办公电梯厅不限500040002023洗手间参照此原则

走廊不限300020231500

3.大堂已综合考虑了二层㈱空状况。

4.地下车库设大堂口勺，套用上表对应口勺原则层电梯厅控制原则。

5.首层大堂、原则层电梯厅及走道口勺限额原则可根据项目状况调整，如增长首层大堂原则，减少

原则层电梯厅及走道原则，但需保持精装修总费用不超过限额设计原则。

6.物管用房：按1000元/m2内装原则（含空调）予以控制；

7.住宅中等及中低级成本配置原则，可参照附件2:公共区域内装配置原则。

8.公共部位精装修面积计算规则

1）按装修部位墙间之地面净装修面积计；

2）如下地面装修不计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内消化

a）门槛石

b）电梯轿厢仅地面装修

3）电梯轿厢标体装修（含地面、埔面、吊顶）时，按台单独计算.

（注：一般住宅项目不予考虑，如需要，需在产品定位时明示）

4）走道或走廊面积：

a）除电梯厅外，两户以上公用部位

b）如有防火门，防火门与入户门之间之外共用部位，但入户花园、或仅供1户使用的走道

不计。

c）虽无防火门，但电梯出入之非可视公共部位。

d）电梯厅与走道垂直时，交叉部位面积

9.户内精装修面积计算规则

按户型之套内面积计算；既不扣除墙体所占面积，也不增长入户花园、阳台等附送面积。

十、设计费用

1.内容及范围

a）建筑设计：按建筑面积计取，包括建筑、构造、机电、室外工程之方案、扩初、施工图设计，

以及设计总协调管理：

b）景观设计：按景观设计面积计取，包括上述各专业；

c）室内设计：按室内设计面积计取，包括机电末端设施：

d）引用企业原则化图纸的，提议按不超过下述控制额8勺30*计取。

e）不包括：

・智能化

•室外综合管网设计

2.设计深度、合约（付款方式）规定等，请详见设计管理中心公布口勺有关文献。

3.控制原则：如下表所示，仅限于住宅类产品，有效期暂定一年。

4.原则化图纸的设计费，不在下表范围内。

5.若个别都市或地标项目、个别单项价格有超支，项目企业须提供详细阐明。

附表：设计费控制原则

电低I元,片?-----------------

非：（一般住宅）刚需产品

（一般住宅）刚需产品/战略合作

/战略合作

建筑建筑建筑

面积面积面积

地区设计内容产品类型15万3050万国内一流国内二流

平米万平平米

内米内内

买地强排方案

一线都

建筑设计1、别墅按“二、三线都市“对应控制价的1.8倍内控制；

市、重庆

景观设计2、其他按“二、三线都市”对应控制价的1.2倍内控制。

设计单位

室内设计

5-15万元/项目

买地强排方案20-25万元15-20万元

（含对比方案）

高层住宅

31302935-4031-35

（19~33F）

小高层

31302934-3831-34

(1C18F)

多层（叠加）12-158-10

343230

洋房万元/幢万元/幢

+套顾客型十套顾客型

别空403836

20-30