2025年2025年房地产估价师考试房地产估价实务含解析及答案

2025年《2025年房地产估价师考试房地产估价实务含解析及答案一、问答题（共3题，每题10分，共30分）1.某省会城市主城区拟实施旧城区改造项目，征收范围内包含3类标的：一是12栋建成于1998年的砖混结构住宅，未办理独立不动产证但持有1999年房管部门核发的公有住房租赁证，证载使用面积38㎡；二是3处位于社区沿街的一层底商，全部为2010年通过住改商方式取得经营手续，持续从事餐饮经营至征收公告发布之日，其中1处2022年被认定为违法建筑，公告载明该建筑超出原不动产证记载建筑面积12㎡，其余部分为合法产权；三是项目征收范围内配套的一处社区养老服务用房，产权归属于属地街道办，建成后已投入运营6年，近期拟通过征收置换异地新建养老点位。请回答本次征收评估中三类标的的技术处理要点，以及评估机构对分户初步评估结果公示环节的异议回复流程要求。参考答案及解析：第一，三类标的技术处理要点需严格符合《国有土地上房屋征收评估办法》及2024年修订版《房地产估价规范》要求：其一，针对持公有住房租赁证的住宅标的，首先按当地房管部门公布的公有住房使用面积转建筑面积折算系数（砖混结构多层住宅通用系数为1.333），将证载38㎡使用面积折算为50.65㎡的对应建筑面积，评估价值内涵为扣除当地房改政策规定的标准土地出让金后的完全产权住宅市场价值，评估结果直接作为公有住房承租人获得征收补偿的价值依据，无需再额外针对公房产权单位出具分割价值意见，除非当地省级住建部门有特殊规定。其二，针对3处住改商标的，对2022年认定的12㎡超出产权登记的违法建筑面积部分，不得纳入评估范围、不计算任何补偿价值；对合法产权部分的经营用房，依据该省《国有土地上房屋征收辅助评估技术指引》中“住改商满5年可参照商业用途评估”的规定，结合持续经营年限15年的实际情况，按照价值时点的类似沿街底商市场价值评估，不对其进行用途权重打折，但需在报告中披露原登记用途为住宅、现状用途为商业的权益差异。其三，针对街道办持有的社区养老服务用房，评估按照公共服务类配套用房的市场价值测算，除常规的房屋价值、搬迁补偿费用外，额外加算养老用房临时周转期间的服务中断损失补偿，该类损失根据近3年养老机构月均运营成本乘以6个月周转周期核算，不纳入普通住宅类的停产停业损失补偿口径。第二，分户初步评估结果异议回复流程需全程留痕：一是分户初步评估结果公示期不少于10个自然日，评估机构安排专人驻守征收现场办公点接收异议书面材料；二是收到被征收人出具的书面异议后3个工作日内，由项目负责人牵头完成原始勘查记录、参数选取逻辑的复核，向异议人出具加盖机构公章的书面复核意见，不得采用口头方式反馈；三是复核认定评估结果存在错误的，第一时间出具修正后的分户评估报告并重新公示，同时向属地房屋征收管理部门报备修正原因，若复核认定原评估结果无误，需在书面意见中列明可比实例信息、参数选取依据等核心证明材料，引导异议人向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。2.某房地产开发企业于2023年取得某高新区商住用地使用权，出让合同约定容积率不大于2.8，绿地率不小于35%，商业占比不超过15%，项目截至2025年3月已完成70%主体结构施工，取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》，已办理土地使用权首次登记，现委托估价机构出具抵押物价值评估报告，用于向城商行申请经营性物业贷。估价师现场勘查发现，开发企业未经规划部门批准，擅自将原规划的底层架空层全部调整为对外销售的社区便民超市，已完成内部装修，同时项目南侧紧邻在建的市域铁路站点，开发企业未将该情况纳入委托评估的实物状况说明。请指出本次估价的技术思路要点，以及抵押评估报告的风险提示专章必须披露的核心要素。参考答案及解析：本次在建工程抵押估价的技术思路要点需严格遵循《房地产抵押估价指导意见》（2024年修订）要求：第一，首先通过规划部门公开的项目规划核验底单，核定合法可抵押资产范围，将开发企业擅自调整、未取得规划变更手续的架空层便民超市部分完全剔除出评估范围，该部分违规装修投入不计入抵押物价值，同时在报告中明确提示该部分建筑后续面临规划部门行政处罚、限期拆除的合规风险。第二，价值时点设定为2025年3月15日现场勘查当日，评估价值内涵为“假定估价对象在价值时点已完成原规划约定全部建设内容、不存在任何他项权利限制下的市场价值，扣除全部法定优先受偿款后的抵押价值”，法定优先受偿款需逐项核查：包括项目累计拖欠的工程建设款（优先于抵押权受偿）、已对外预售且完成网签备案的住宅/商业部分对应的资产价值、尚未缴纳的土地出让金滞纳金，不得遗漏法定优先受偿项的核算。第三，可比实例选取严格限定为同高新区内同进度、同规划指标的在建工程交易实例，数量不少于3个，市场法调整过程中额外加计后续工程建设成本、建设周期对应的财务成本、管理费用的折现测算，收益法测算时严格按照出让合同约定的15%商业占比核算未来持有运营的现金流，不得将违规改造的架空层超市纳入未来收益测算口径。抵押评估报告风险提示专章必须披露4类核心要素：一是项目擅自调整架空层规划用途的违规事实，以及后续规划核验不予通过、无法办理整体不动产首次登记的合规风险；二是项目南侧在建市域铁路投入运营后，临近楼栋低区的噪声超标、地面通行路线受限的价值减损风险，本次评估结果未考虑该因素的负面影响，后续价值下行空间不低于6%；三是开发企业后续若无法按期完成剩余工程建设、出现烂尾风险后抵押物的处置难度，同区域近3年在建工程司法拍卖成交均价仅为正常现房市场价的58%；四是本次评估未包含开发企业主张的架空层装修投入对应的价值，若银行将该部分资产纳入抵押范围将面临优先受偿权无效的法律风险。3.某市中级人民法院拟拍卖某涉诉写字楼的第12层整层，该层总建筑面积1280㎡，原购入价为1800万元，截止2025年4月剩余土地使用权年限26年，估价机构现场勘查发现，整层建筑被分割为18套独立办公单元，各单元之间的轻质隔墙为后来自行加装，未办理规划变更手续，其中7套单元已经由被执行人在2024年对外签订了租期5年的租赁合同，全部租金已一次性付清，租约在当地不动产登记机构未办理备案。请说明本次司法拍卖估价的价值内涵设定要求，以及租约、无规划手续隔墙的技术处理方式。参考答案及解析：本次司法拍卖估价严格依据最高人民法院2024年印发的《人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》操作：第一，价值内涵设定需首先向委托法院发函确认处置要求，在法院未明确要求带租约拍卖的前提下，设定为“无租约限制、符合原不动产登记规划用途、无任何权利负担下的市场价值”，价值结果同时标注对应的实物状况为整层1280㎡大开间办公状态，不考虑未备案租约、临时隔墙的影响，为法院后续处置提供公允的价值参考基数。第二，针对被执行人签订的5年一次性付清租金的租约，因未在不动产登记机构办理租赁备案，不具备对抗司法竞买人的物权效力，按照现行司法估价规则不得纳入评估价值的考虑因素，若后续法院出具书面文书明确要求带租约拍卖，需重新出具补充评估报告，测算租约期内实际租金与市场租金的差值，在无租约市场价值基础上扣除对应租约权益价值后作为带租约处置的参考价。第三，针对未办理规划手续自行加装的轻质隔墙，该设施属于可移动、可拆除的临时装饰装修类资产，拆除后不会改变原写字楼的规划属性和使用功能，因此不对其单独计取增值价值，也不将隔墙拆除费用从评估结果中扣除，仅在报告实物状况描述部分列明该隔墙的存在情况，同时明确提示竞买人后续可根据自身办公需求自行调整空间格局，不存在规划合规障碍。二、指错题（共1题，40分）以下为某银行委托的二手商品住宅抵押估价报告节选内容（价值时点2025年4月15日，估价对象为某城区120㎡成套住宅，建成于2017年），请逐段指出其中存在的10项技术错误并说明正确操作要求：报告节选片段：“1.本次评估目的为确定估价对象的抵押价值，为委托方办理不动产抵押贷款提供价值参考，价值定义为估价对象于价值时点包含室内家具家电、定制衣柜等动产资产的市场价值，不存在任何他项权利限制。2.本次评估选用比较法、成本法两种方法测算，比较法选取3个可比实例：实例A为同小区118㎡住宅，2023年10月成交，成交单价17200元/㎡；实例B为相邻小区122㎡住宅，2025年3月成交，成交单价19800元/㎡；实例C为同小区117㎡住宅，2025年2月成交，成交单价19300元/㎡。3.市场状况调整环节，考虑到2023年10月至今本地住宅市场价格累计波动幅度约12%，统一按1%/月的环比调整系数将实例A的成交价格调整至价值时点，调整后实例A的比准单价为17200×(1+1%×18)=20296元/㎡。4.成本法测算环节，土地使用权剩余年限为38年，本次评估直接按剩余38年作为建筑物的总折旧年限，计算得出建筑物折旧率为38/70=54.3%，建筑物现值为1800元/㎡×(1-54.3%)×120㎡=98683元。5.收益法测算得出的估价对象年净收益为3.8万元，报酬率选取3.5%，对应价值时点5年期定期存款年化利率，最终测算得出收益法结果为108.5万元。6.报告附件仅附估价对象房产证复印件、估价机构营业执照封面、现场勘查照片3张，未附估价师签字页。7.本次评估结果最终取值为245万元，未扣除估价对象已登记的120万元存量房按揭贷款余额对应的法定优先受偿款。”参考答案及解析：1.价值定义错误，抵押评估价值内涵仅针对不动产本身，不得将室内家具家电等动产纳入评估范围，需剔除动产资产的价值表述，明确价值仅对应不动产登记记载的房屋及分摊国有建设用地使用权。2.比较法市场状况调整参数错误，当地2023年10月至2024年8月住宅市场环比下跌0.3%，2024年9月出台限购松绑政策后环比上涨0.8%，不得直接采用平均1%/月的调整系数，需分段测算市场波动幅度，实例A的市场状况调整累计幅度应为-3.3%+6.4%=3.1%，调整后单价应为17200×1.031≈17733元/㎡。3.成本法建筑物折旧年限取值错误，估价对象建筑物为钢混结构住宅，经济耐用年限为70年，剩余经济寿命为62年，长于土地使用权剩余年限38年，报告未说明土地出让合同约定土地到期后建筑物无偿收回的条款，直接按土地剩余年限计算建筑物折旧不符合规范，应按土地使用权剩余年限作为折旧计算周期，同时核算土地到期后建筑物残余价值补偿的对应价值，不得直接按54.3%的高折旧率计算现值。4.报酬率选取错误，报酬率为投资回报的比率，必须高于价值时点同期无风险利率（5年期国债收益率为3.7%），本次选取的3.5%报酬率低于安全利率，不符合房地产投资报酬率的通用取值规则，应调整为4.5%~5.5%区间的合规数值。5.抵押价值内涵错误，抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去估价对象已存在的全部法定优先受偿款，本次报告未扣除已登记的120万元按揭贷款余额，得出的245万元结果不属于合规的抵押价值，易误导银行信贷决策。6.可比实例权益状态未披露，片段中未说明3个可比实例是否为正常市场交易、是否存在关联交易、是否为抵债交易等特殊交易情况，未做交易情况修正，不符合比较法的操作要求。7.评估方法选用不符合规范，本次估价对象为成交活跃度极高的商品住宅，除比较法外应选取收益法作为第二种测算方法，不得选用成本法作为核心测算方法，成本法测算住宅市场价值的偏差率通常超过15%。8.报告附件要件缺失，未附估价师注册证书复印件、可比实例的交易信息来源证明材料、估价对象权属调查记录，不符合《房地产估价报告出具规范》的附件要求。9.报告未提示变现风险，本次为抵押估价报告，未在报告中披露估价对象若后续实现抵押权时，面临的交易税费成本、快速处置价值减损等变现风险提示内容，违反抵押估价的强制性披露要求。10.现场勘查程序不合规，片段中未记录估价师采用持证拍照核实房产证原件、查询不动产登记信息系统的勘查动作，仅附3张现场照片，不符合估价作业留痕的要求。三、计算题（共1题，30分）某商业房地产估价对象为高新区临街一层底商，建筑面积200㎡，登记用途为商业用地，土地使用权截止日期为2053年4月，价值时点为2025年4月，剩余土地使用权年限28年。估价师通过比较法测算得出3个可比实例的比准单价分别为21800元/㎡、22300元/㎡、22350元/㎡，加权平均后得出比较法测算结果为22150元/㎡。通过收益法测算：估价对象当前市场月租金为180元/㎡，同区域同类底商平均空置率为12%，年运营费用包含房产税、增值税、附加税费、物业费合计占有效毛收入的35%，报酬率取6.2%。已知估价对象截至价值时点，拖欠工程建设款120万元，已网签对外预售40㎡商业门面，对应市场价值为88万元，不存在其他法定优先受偿款，请计算本次估价对象的抵押价值，列出完整计算步骤。参考答案及解析：第一步，计算收益法下的估价对象市场价值：有效毛收入=200㎡×180元/㎡×12月×(1-12%)=380160元年净收益=380160元×(1-35%)=247104元收益法测算市场价值=年净收益/报酬率×[1-1/(1+报酬率)^剩余年限]=247104/6.2%×[1-1/(1+6.2%)^28]≈3432000元，即约343.2万元。第二步，结合比较法结果确定估价对象假定无任何法定优先受偿权