2023年土地登记代理人之土地登记代理实务过关检测试卷B卷附答案

2023年土地登记代理人之土地登记代理实务过关检

测试卷B卷附答案

单选题（共40题）

1、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

2、土地归户卡填写以______为单位，土地登记卡填写以______为单位。

（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C.宗地；土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

3、关于地址变更登记，下列说法不正确的是（）。

A.地址变更登记在宗地《土地登记簿》上进行

B.地址所在街道名称改变时应向土地管理部门提出地址变更申请

C.由于一个土地权利人只能有一个地址，因此当其地址发生变化时，地址变更

登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更

D.由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权

利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改

【答案】B

4、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就

发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

5、物权变动必须遵循（）原则。

A.公示

B.登记

C.交付

D.通告

【答案】A

6、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

7、依法改变土地用途的，应当向土地所在地的（）提出土地变更登记申

请。

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源行政主管部门

C.省级人民政府

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】B

8、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查。

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

9、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

10、下列各项中，不属于土地总登记技术准备工作的内容的是（）。

A.制定各项工作规定和细则

C.土地资源管理部门

D.土地权利人

【答案】B

14、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济

损失的，应由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

15、土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，在

“登记的其他内容及变更登记事项”栏土地他项权利登记条款上加盖（）

印章。

A.终止

B.变更

C.取消

D.注销

【答案】D

16、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）。

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

C.审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改土地双利证书

【答案】A

17、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（)0

A.更正登记

B.异议登记

C.预告登记

D.查封登记

【答案】B

18、土地归户卡填写以为单位，土地登记卡填写以为单位。

（）

A.土地使用者；宗地

B.土地权利人；宗地

C宗地：土地权利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

19、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

20、不可以划拨方式取得国有土地使用权的是（）。

A.国家重点扶持的交通用地

B.某集团商贸中心建设用地

C.军事用地

D.城市基础设施用地

【答案】B

21、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用

的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。

A.县级人民政府

B.县级以上人民政府

C.县级土地行政主管部门

D.县级以上土地行政主管部门

【答案】B

22、土地登记机构一般设在（）。

A.各级政府

B.集体土地管理部门

C.人民代表大会

D.国土资源行政主管部门

【答案】D

23、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，

就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

24、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。

A.社会责任

B.民事责任

C.刑事责任

D.行政责任

【答案】A

25、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物,

其土地权利可确定为（）。

A.用益物权

B.土地收益权

C.土地使用权（地下）

D.土地他项权利

【答案】C

26、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

27、土地等不动产物权变动的公示方式为（）。

A.交付

B.登记

C.协议

D.协商

【答案】B

28、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括

（）0

A.土地登记申请书

B.申请人身份证明

C.地上附着物权属证明

D.土地利用现状证明

【答案】D

29、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土

地的应当至迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

【答案】C

30、世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（）的阶段。

A.法律地籍一一税收地籍一一多用途地籍

B.产权地籍一一税收地籍一一现代地籍

C.法律地籍一一产权地籍一一现代地籍

D.税收地籍一一产权地籍一一多用途地籍

【答案】D

31、下列各项中，不属丁更名登记中请人应当提交的权属证明文件的是

（）O

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

32、集体土地所有权主体不包括（）。

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

33、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（)O

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押权人

D.受让人

【答案】B

34、因（）的消灭而进行的登记称为注销登记。

A.土地

B.上地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

35、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理机构

B.由其监护人担任

C.县级土地主管部门

D.当事人自己

【答案】B

36、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度

是（）。

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

37、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强

制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

【答案】D

38、土地使用权抵押权自（）时设立，否则不发生法律效力。

A.申请

B.登记

C.权属审核

D.核发证书

【答案】B

39、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。

A.阶段性

B.全域性

C.集中性

D.随机性

【答案】D

40、土地总登记中，对登记公告结果有异议的，可以向（）申请复查。

A.县人民政府

B.县国土资源局

C.国土资源部门的上级单位

D.土地登记代理机构

【答案】B

多选题（共20题）

1、下列关于《土地登汜申请书》填写基本要求的表述正确的有（）。

A.《土地登记申请书》由登记机关负责填写

B.《土地登记申请书》以宗地为单位填写

C.一个土地使用者或所有者使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写

D.一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共

有使用权人分别填写

E.土地他项权利申请书只由土地他项权利拥有人填写

【答案】BCD

2、下列各项中可以免征契税的有（）。

A.医院用地

B.因地震造成住房灭失而重新购买住房

C.朋友赠与的房屋，也未发生价值增值的

D.城镇职工按规定第一次购买公有住房

E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施

【答案】ABD

3、下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得国有土

地使用权的有（）。

A.国家机关用地

B.公寓大厦建设用地

C.军事用地

D.公益事业用地

E.国家重点扶持的能源用地

【答案】ACD

4、可申请参加土地登汜代理人职业资格考试的条件有（）。

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代

理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代

理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从

事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相

关工作满1年

E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年

【答案】BCD

5、已经登记的抵押权，下列哪种情形中，当事人可以申请抵押权注销登记：

()

A.主债权消灭的

B.抵押权未实现的

C.抵押权人放弃抵押权的

D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的

E.担保范围发生变化的

【答案】ACD

6、关于土地登记资料查询申请，下列叙述正确的有()。

A.对于不予受理的土地登记查询申请，土地登记机关应当在10个工作日内给予

答复

B.申请查询内容不得超过规定查询的范围

C.查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效

D.申请查询的土地必须在本登记区内

E.对符合规定的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和签证

【答案】BCD

7、某市安全机关查询某宗地的原始登记资料，须向土地登记机关提交的材料有

()O

A.土地权利凭证

B.该市安全机关出具的查询证明

C.土地权利人的身份证明

D.执行查询任务的工作人员工作证件

E.土地权利人的授权委托书

【答案】BD

8、行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有（）。

A.土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的

B.土地登记代理机构的名称不符合规定的

C.代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的

D.土地登记代理人以代理机构的名义从事土地登记代理活动的

E.土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的

【答案】ABC

9、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）。

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限

D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

10、某自然人甲得到朋友赠与的一套房屋，其应缴纳的税种包括（）。

A.土地增值税

B.契税

C.房产税

D.印花税

E.城镇土地使用税

【答案】BD

11、土地登记文件资料的收集应遵循的原则包括（）。

A.及时

B.完整

C.间隔

D.系统

E.无遗漏

【答案】ABD

12、目前.,我国土地登记主要登记的权属类型有（）。

A.国有土地使用权

B.国有.土地所有权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地使用权抵押权、地役权

【答案】ACD

13、下列（）情况发生时，视为土地登记代理机构年度审查不合格。

A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的

B.专业持证人员数量不足的

C.公司注册资本不足1000万元的

D.有严重违法经营行为的

E.逾期未办理年审的

【答案】ABD

14、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）。

A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代

理相关工作满3年

B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代

理相关工作满2年

C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从

事土地登记代理相关工作满1年

D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相

关工作满1年

E.取得埋_L、经济、法律类博士学位，从事土地登记代埋相关，作满1年

【答案】BCD

15、对宗地自然状况审核的内容主要包括（）。

A.宗地范围

B.宗地面积

C.宗地用途

D.宗地形状

E.宗地价格

【答案】ABC

16、在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意（）。

A.资料是否易处理

B.有关材料的真实性、合法性

C.材料是否完整、齐全

D.材料的取得程序要合法

E.土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单

【答案】BCD

17、土地初始登记的特点体现为（）。

A,初始登记属于总登记的范畴

B.初始登记具有经常性

C.初始登记具有集中性

D.初始登记具有全域性

E.初始登记具有分散性

【答案】B

18、下列关于土地使用权变更登记的说法，正确的有（）。

A.因继承或者受遗赠取得物权的，自土地变更登记完成时发生效力

B.依据人民法院判决书而取得的土地使用权，无须再进行登记公示而直接发生

效力

C.依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登

记

D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，转让的价款超过债权数额

的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

E.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权

设立、变更、转让或者消灭的，自土地登记完成时发生效力

【答案】BCD

19、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。

A.委托人

B.土地法人

C.土地登记申请法人代表

D.土地登记代理机构

E.土地登记代理人

【答案】AD

20、我国土地登记初期规定公路不予发证的原因有（）。

A.公路所占的农田等在修建公路后仍然应归当地村民集体所有

B.公路按照规定使用权应归国家所有

C.公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定

D.我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果

发证后持证人按照一般使用人权益限制使用人使用，法律上没有明确制止的规

定

E.公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，

不会与其他使用者产生经济方面的纠纷

【答案】CD

大题（共10题）

一、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X市幸福路A

号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的

《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为X市财源路N号，该企业向有关

部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什

么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有

关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地;

（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地

权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为

土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用

权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明

书。（2）地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更

登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变

更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法

人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理

部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效

证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门

颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可c

二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使

用年限50年。现为抵?甲贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使

用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3：应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用双出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）而使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

三、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地

使用权，面积为1330^2,地籍号为5—20—30,使用年限为50年，登记时间

为2006年3月5日。为抵押贷款，2009年企业经批准将其中北边一厂区土地

使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y企业拍

卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变

更登记手续？

【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：；1）M企业和设定抵押权的银行

应向原土地登记机关提出注销土地他项权利（抵押权）登记申请，土地登记机关

按土地登记程序办理注销登记手续。（2）Y企业和M企业应分别申请土地使月权

变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交

的证明文件主要有：①土地使用权变更登记申请表；②Y企业和M企业的法人

证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；③转让全

同；④原土地使用证；⑤变更后的房屋所有权证；⑥税费交纳证明；⑦委托代

理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等.（3）土地使用权变更登记的基

本程序为：申请一变更地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。具体

如下：①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符

合规定要求的，予以受理；②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址

的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为

30—1和30—2；③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进夕亍审

核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；④注册登记，分别新建《土地

登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；⑤核发证书，收回并注销原土地证

书，分别填制新的国有土地使用证。

四、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢6层厂房后

（厂房土地性质为国有划拨土地），将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出

售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来

的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更

登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，双属审核的内容为：（1）对申请

人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。（2）对转让地块投

资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的

约定。（3）对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期

限。（4）对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

（5）对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门

的批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有

《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划

拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某乂擅自更改了土

地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，

同时查处其违法用地情况。

五、D县2009年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中发现有三宗

地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，土地管

理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一权属审核一

注册登记一换发或更改土地权利证书进行。如土地管理部门直接办理更正登

记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核后，把审核结果告之当事人，如

有异议的，要求在一定时期内提出；否则视为认可，直接办理更正登记，注销

原土地权利证书。3.更正登记一般由土地权利人;土地所有权人、土地使用双

人、土地使用权抵押权人或地役权人），或与申请更正登记宗地相关的利害关系

人（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源行政主管

部门提出更正登记申请。

六、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地

使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。

1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000nl2工业用地，使

用年限50年。现为抵冲贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第

一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什

么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该分别申请两

宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。（2）申请

时限的规定是：①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

的，应该在支付出让金30日内提出申请；②成片开发用地采取一次出让、分期

付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期芍款后30日内申请国有土地使

用权设定登记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包括：①土地

使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身

份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；④《国有土地使用

权出让合同》；⑤出让金支付凭证；⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书

及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地

登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门

签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属

审核要点是：（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出

让合同中受让人是否一致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用

权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权：（3）定使用期限的审核。要注意出让

年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否

与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付情况的审核等。

七、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发

展,进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（D自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企'也时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股双转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股合同。

八、X市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004年企业

进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资（入股）。近几年由于经营

管理不善，企假正准冬宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出

资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？3.A公司改

制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地价评估的？4.国有土地

使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企业改革和发

展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产双关系，盘活和显化土地资

产，对改制的国有企业涉及的划拨十地使用权进行资产处置的一种方式.它是

指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，

该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使

用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股

权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资

格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革

的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使

用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自然垄断的行业、提供重要公共产品

和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革

和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注

入土地资产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价

后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。（3）对承担国家计

划内重点技术改造项巨的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也

可以作价出资（入股）方式向企业注入十地资产°&根据《中华人民共和国公司

法》第二十七条、《企业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以

土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者

有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资（入股）方式进行

资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委

托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订

土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门

初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国

有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出资（入股）必须

依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围限制；（3）国有土地使用

权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得

的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或丞押；（5）土地行政主管部门应

与国有股权持股单位签订委托持股