存量房看房安全告知规范

存量房看房安全告知规范第一章总则第一条为规范存量房（二手房）交易过程中的看房行为，保障房地产经纪机构从业人员及买卖双方的人身与财产安全，防范和化解看房环节中可能出现的各类安全风险，根据相关法律法规及行业操作惯例，特制定本规范。第二条本规范适用于所有从事存量房居间、代理业务的房地产经纪机构、分支机构及其从业人员（包括但不限于房地产经纪人、协理、置业顾问、实习人员等）。任何参与存量房实地勘察、带客看房环节的人员均须严格遵守本规范。第三条存量房看房安全应遵循“安全第一、预防为主、规范操作、责任到人”的基本原则。在看房过程中，当人身安全与财产利益、交易进度发生冲突时，必须以保障人身安全为绝对前提。第二章看房前安全准备与风险评估机制第四条房源信息核实与安全初评1.经纪人在录入或承接存量房房源前，必须对房屋的产权状况、物理现状及居住人员情况进行全面核实。2.需排查房屋是否存在违法建筑、是否属于危房、是否存在复杂的家庭纠纷或债务纠纷。对于存在明显安全隐患或权属争议的房源，应暂缓带看，待隐患消除后方可安排。3.对于长期空置、位置偏僻、位于老旧小区顶层或地下室、以及周边照明条件极差的房源，应列为“重点安全关注房源”，并在系统中做好特殊标记。第五条带看人员资质与陪同要求1.新入职员工或实习人员不得单独进行存量房带看作业，必须由从业满一年以上、具备丰富现场经验的资深经纪人陪同带看。2.女性经纪人原则上应避免单独带看位置偏僻、长期空置的毛坯房或烂尾楼。若确需带看，必须要求另一名同事（最好是男性）或客户有多人同行，并保持通讯畅通。3.带看人员应穿着统一工作服，佩戴工作牌，保持专业形象，这既是身份识别的需要，也是防范不法分子假借看房之名实施违法犯罪的有效手段。第六条安全防护装备配备标准1.经纪人员随身包内应常备基本安全工具，包括但不限于：强光手电筒（用于昏暗楼道及毛坯房照明）、防滑鞋套（用于刚刚打扫或存在水渍的地面）、便携式急救包（含创可贴、消毒酒精、纱布等）、以及备用充电宝。2.针对毛坯房、老旧房屋或正在装修的房屋带看，经纪人应随车或在门店配备安全帽，带看时要求客户及自身均佩戴，以防高空坠物。3.严禁穿高跟鞋、拖鞋等不便奔跑或攀爬的鞋履进行实地看房作业。第七条行程报备与轨迹追踪1.实施“带看必报备”制度。经纪人在离开门店前往带看地点前，必须在公司内部管理系统中录入详细的带看计划，包括：看房地址、预计到达及离开时间、客户联系方式、同行人员姓名等。2.启用行程轨迹共享功能。在带看期间，经纪人应开启手机GPS定位共享功能，与门店内勤或指定紧急联系人保持轨迹连接。若因地下车库、信号盲区等原因导致轨迹中断，应在恢复信号后第一时间向系统发送安全报备信息。3.设立“两小时未联系预警”机制。若门店内勤发现某带看人员行程超过预定时间两小时且无法通过电话、微信取得联系，应立即启动紧急寻人预案。第三章看房过程中的安全操作规范第八条进门前安全核查与环境观察1.抵达房屋所在楼栋后，经纪人应先观察周边环境。注意楼梯扶手是否稳固、楼道照明是否正常、有无易燃易爆物品堆积、有无流浪犬只或有攻击性的动物。若存在上述风险，应提醒客户注意，并视情况变更带看路线或终止带看。2.到达门前，无论是否持有钥匙，均应先按门铃或敲门，并大声表明身份：“您好，我是XX房产的经纪人，带客户来看房。”等待数秒，确认屋内无异常反应后方可开门。3.开门时的站位规范：开门时，经纪人身体应侧立于门边，不要正对门口，以防门后有不明人员或有重物倾倒。门打开后，不要贸然进入，应先在门口向屋内观察一遍，确认无异常后再引导客户进入。第九条室内环境安全勘察与隐患防范1.通风与空气检测：对于长期空置的房屋，开门后切忌立即进入。应先敞开门窗通风至少3至5分钟，散去可能存在的有害气体或因长期封闭导致的缺氧空气。冬季带看时，需警惕因使用煤炉取暖导致的密闭空间一氧化碳中毒风险。2.水电气安全检查：用电安全：进入毛坯房或老旧房屋，切忌盲目触碰裸露电线、破损开关或配电箱。如闻到焦糊味或发现电线打火，应立即带领客户撤离，并上报物业或供电部门。燃气安全：进入厨房区域时，注意嗅闻是否有燃气异味。如发现燃气泄漏，严禁开关任何电器（包括照明灯、排气扇），应立即关闭燃气总阀，打开门窗通风，并迅速撤离所有人员至室外安全区域后拨打燃气抢修电话。用水及防滑：检查卫生间、阳台等区域是否存在积水。地面湿滑时，必须提示客户小心慢行，并穿戴防滑鞋套。严禁在无防护措施的情况下踩踏潮湿的木质或瓷砖地面。3.结构安全排查：严禁引导客户攀爬未固定的窗户、护栏或破损的楼梯。检查阳台、飘窗护栏是否松动。带看过程中，应主动提醒客户不要过度倚靠老旧护栏，防止发生高空坠落事故。对于存在违规拆改承重墙、墙体出现明显贯穿性裂缝、地基沉降的房屋，应如实记录并告知客户房屋存在结构安全风险，不建议长时间停留。4.阳台及窗户防护：带看高层住宅时，应提前提醒客户远离无护栏的窗户边缘。严禁在阳台边缘探身向下张望。如有客户携带儿童看房，经纪人必须时刻关注儿童动向，防止儿童在阳台、楼梯口等危险区域追逐打闹。第十条人员行为与站位规范1.引导顺序：进入房屋后，经纪人应保持在客户前方或侧方半步距离进行引导，为客户打开室内的暗门或拉开通往阳台的窗帘。遇到低矮的门楣、台阶或门槛，必须明确口头提醒客户“小心碰头”或“小心台阶”。2.避险站位：在室内讲解时，经纪人应避免站在窗户正下方、老化吊灯下方、堆放重物的货架旁。保持逃生通道（通常是入户门或距离最近的安全出口）在视线范围内。3.客户监控：看房期间，经纪人的视线不应长时间离开客户。对于结构复杂、房间众多的别墅或大平层，应确保客户始终在视线或听力可及范围内，防止客户走失或在无人知晓的情况下发生意外。4.约束客户行为：严禁客户在看房过程中吸烟、随地吐痰或擅自使用房屋内的电器、卫浴设施。若房屋内留有业主私人物品，需明确告知客户不得翻阅或触碰，以防引发纠纷或损坏贵重物品。第十一条特殊类型房源的看房特别规范1.毛坯房及在建工程：此类房屋往往光线昏暗、地面坑洼、洞口无遮挡。必须使用手电筒照明，提醒客户避开预留孔洞（如排气道、管道井），严禁靠近无护栏的天井或电梯井。2.群租房或合租房：看房前必须确认房屋内现有居住人员的作息时间，避免在深夜或清晨打扰他人引发冲突。进入公共区域（如合用卫生间、厨房）前应先敲门。带看时尽量避开与多名陌生合租人员单独同处一室。3.涉法房源（如法拍房、存在纠纷房源）：此类房源可能存在原业主抗拒搬离、情绪激动或被他人恶意占用的情况。严禁经纪人单独带看。必要时需联系法院执行人员、法务人员或辖区民警陪同前往。若发现门锁被换、门上贴有威胁性标语，应立即终止带看。4.偏远郊区别墅或厂房：此类区域人烟稀少、通讯信号可能不稳定。带看前必须向门店报备准确坐标，结伴同行。车辆应停放在易于撤离的位置。进入荒草丛生区域前，需防范流浪动物攻击及蛇虫鼠蚁叮咬，建议携带长棍打草惊蛇。第四章突发安全事件应急处置预案第十二条人身伤害及突发疾病处置1.在看房过程中，若客户或同行人员发生跌倒、砸伤、割伤等意外伤害，经纪人应保持冷静，立即停止看房。2.首先评估伤者意识及伤情。对于轻微擦伤，可使用随身携带的急救包进行初步包扎处理。3.若伤情严重（如骨折、大出血、昏迷），严禁随意搬动伤者，应立即拨打120急救电话，并详细说明所在小区具体楼栋、单元、房号及伤者基本情况。4.同时，迅速联系门店负责人及客户家属。在等待救援期间，利用周围可用物品维持现场秩序，保持通风，并尽力安抚伤者情绪。第十三条消防安全事件处置1.若在看房过程中发现火情（如电线短路起火、遗留烟头引燃物品），火势处于初起阶段且具备扑救条件时，经纪人应立即寻找并使用楼道内的灭火器进行扑救，同时大声呼喊提醒客户及其他人员撤离。2.若火势蔓延较快或现场充满浓烟，严禁贪恋财物或试图自行灭火。经纪人必须立即引导客户低姿弯腰，用湿毛巾或衣物捂住口鼻，沿着安全出口指示标志迅速撤离至楼下室外安全区域。3.撤离至安全地带后，第一时间拨打119火警电话报警，并通知物业及房屋业主。清点带看人员，确保无人遗漏。第十四条电梯故障困人处置1.乘坐老旧或带看途中遇到电梯突发故障停梯困人时，切勿惊慌。2.被困人员应立即按压电梯内的紧急呼叫按钮与物业值班室取得联系，说明被困具体位置。3.若紧急呼叫按钮失效，使用手机拨打电梯内张贴的维保电话或110求助。4.严禁强行扒开电梯门或从天花板安全窗攀爬逃生，以防止发生坠落井道或被突然移动的电梯剪切致死的惨剧。在等待救援期间，保持体力，平稳呼吸，倾听外部声响并适时呼救。第十五条遭遇不法侵害处置1.若在看房过程中遭遇入室抢劫、恶意驱赶、客户或业主实施暴力等不法侵害，经纪人的首要原则是保障自身及客户的“生命安全”，切忌逞强搏斗。2.寻找机会迅速逃离现场，往人多、明亮或有安保人员的方向奔跑，并大声呼救。3.若无法逃离，应尽量利用室内桌椅等物品阻挡对方接近，并寻找机会拨打110报警。报警时需简明扼要说明地点、歹徒人数及是否携带凶器。4.事后立即向公司汇报，保护好现场证据（如监控录像、破坏痕迹），配合公安机关调查。严禁隐瞒不报或私下妥协纵容犯罪分子。第十六条突发恶劣天气及自然灾害处置1.带看途中若遭遇雷暴、大风、冰雹等强对流天气，应立即停止户外带看，引导客户进入坚固的室内建筑物避险，远离大树、广告牌、临时搭建物及高压线。2.若在老旧小区低楼层或地下室带看时突发暴雨内涝，应迅速切断房屋电源，向高层转移。若水位上涨迅速且无法撤离，应拨打救援电话，并利用身边可漂浮物（如木板、空塑料瓶）以备不时之需。第五章看房安全责任与监督管理第十七条经纪机构主体责任1.房地产经纪机构为看房安全管理的第一责任主体。机构负责人须建立健全看房安全管理制度，定期组织安全知识培训与应急演练，确保每位员工熟练掌握本规范。2.机构应为员工购买意外伤害保险及雇主责任险，为可能发生的意外伤害提供风险兜底保障。3.机构应建立安全巡查制度，由质检部门或店长不定期抽查带看人员的行程报备情况及防护装备携带情况。第十八条带看人员直接责任1.经纪人是带看现场安全管理的直接责任人。必须严格按照本规范的要求执行看房前评估、过程中防范、突发事件处置等各项操作。2.因带看人员疏忽大意、违规操作（如未提示台阶导致客户摔倒、未排查燃气导致中毒）造成客户或自身人身财产损害的，带看人员须承担相应的直接责任，机构有权根据情节轻重给予纪律处分、经济处罚；构成犯罪的，移交司法机关处理。第十九条客户告知与免责义务1.经纪人在带看前及带看过程中，有义务向客户充分告知看房安全注意事项，提醒客户遵守安全规范。2.若客户无视经纪人的安全警告，强行进行危险行为（如攀爬未完工楼梯、进入危房区域），经纪人应予以明确制止；制止无效的，经纪人有权终止本次带看服务，并要求客户签署免责确认书。因客户自身故意或重大过失导致的伤害，经纪人在尽到提示和救助义务的前提下，可依法减轻或免除责任。第二十条培训与考核机制1.所有新入职员工必须接受不少于4课时的“看房安全规范及应急救护”专项培训，通过笔试及情景模拟考核后方可上岗带看。2.机构每季度应组织一次全员安全复训，结合最新发生的安全事故案例进行剖析，不断强化员工的安全红线意识。3.将安全合规纳入员工绩效考核体系。对于全年无安全事故、严格执行规范的员工给予表彰奖励；对于屡次违反安全规定且未造成严重后果的员工，实行待岗重训处理。第六章看房安全检查与风险告知标准文书第二十一条为确保安全规范落实到实处，各门店及带看人员必须严格执行表格化的检查与告知制度。以下为存量房看房前安全检查清单及客户看房安全风险告知书的标准格式，带看人员须逐项核对并确认。检查大类序号检查项目明细安全标准与要求现场核查结果(符合/不符/无此情况)隐患处理措施楼道及公共区域1楼道照明情况楼道灯完好，能提供足够照明，无黑暗死角[]若损坏，须使用自带强光手电照明，提醒客户注意脚下2消防通道状态通道畅通，无杂物堆积，无电动车违规停放充电[]若有堵塞，绕行并通知物业清理，不作长时间停留3楼梯及扶手稳固性混凝土/木质楼梯无破损塌陷，扶手无松动断裂[]若存在松动，提示客户不倚靠扶手，贴墙行走房屋主体及结构4墙体与天花板无大面积渗水发霉，无贯穿性结构裂缝，无墙皮大面积脱落迹象[]发现严重裂缝或沉降迹象，简短记录后迅速撤离，不深入查看5阳台及窗户护栏护栏安装牢固，无锈蚀断裂，高度符合国家标准[]提醒客户远离松动物，禁止倚靠，严禁儿童攀爬6地面平整度地砖/地板无大面积起翘、空洞，毛坯房地面无坑洞[]发现空洞区域标示并绕行，提示客户小心绊倒水电气及设施设备7用电安全配电箱外观完好，无私拉乱接，无裸露铜线，无焦糊气味[]严禁触碰裸露电线，闻到焦味立即断电撤离并报修8燃气安全燃气管道无锈蚀漏气，阀门正常，无刺鼻异味[]闻到异味立即禁用明火及电器，开窗通风并撤离至室外报警9门窗开合状态入户门及室内门开合顺畅，无异响，门锁未反锁（需确认无人在内）[]门锁反锁或无法开启时，切勿强行破门，联系物业或业主处理10防滑及积水情况卫生间、厨房、阳台地面干燥，无大面积积水[]若有积水，要求客户穿戴防滑鞋套，慢行通过，避开湿滑区周边及特殊环境11室内空气质量无刺鼻甲醛味，无长期封闭导致的霉变气味[]提前开窗通风5分钟后再进入，避免长时间停留12有害生物及动物无流浪猫狗、老鼠、蛇虫等潜伏，无马蜂窝等[]发现危险动物，立即封闭该区域，联系专业人员进行捕杀13业主/租客情绪状态房屋内人员情绪稳定，配合看房，无明显抗拒或暴力倾向[]如遭遇恶劣态度或言语威胁，立即终止带看，礼貌退出第二十二条客户看房安全风险告知书（标准文本必读项）尊敬的客户：您好！为了保障您在实地看房过程中的人身及财产安全，请您在跟随我司经纪人进行看房时，务必仔细阅读并遵守以下安全须知：1.听从指引：在看房全程中，请务必紧跟经纪人路线，听从经纪人的安全提示。未经经纪人同意，请勿擅自进入未开放房间、地下室、阁楼或攀爬阳台、窗台。2.穿着要求：建议您穿着平底鞋及便于活动的衣物进行看房。高跟鞋、长裙等易在老旧小区、毛坯房或湿滑地面上造成绊倒或摔倒风险。如需进入特殊房屋，请配合佩戴经纪人提供的安全帽等防护装备。3.儿童及特殊人员看护：如您携带儿童、老人或行动不便的家属看房，请您务必全程牵拉或贴身看护。切勿让儿童在楼梯口、阳台、窗