2026年8月统计局房地产行业数据点评：上海深圳房价持续回升房产新政出台新发展模式加速成型

目录二手房累计交易量同比上涨，房产新政出台新发展模式加速成型 1二手房累计交易量同比上涨，上海深圳房价持续上涨 1828房产新政出台，新发展模式加速成型 2行业到位资金降幅扩大，其中个人按揭贷款跌幅显著收窄 3一线城市宅地供给及成交溢价均较高，商品房待售面积持续下降 5单月开发投资规模降幅收窄，一线城市土地供给及溢价率均保持高水平 5新开工及竣工面积降幅均走扩，全国商品房待售面积连续6个月下降 6投资建议：一线城市止跌回稳态势巩固，看好行业内龙头企业 8风险分析 上海深圳房价持续回升，房产新政出台新发展模式加速成型8月新房累计销售金额降幅较7月略收窄，统计局首次披露二手房数据展示市场平稳。月全国12.1%1-70.38485971.42024824.3%1-8474701-70.1847521，73.220248。值得注意的是，统计局首次披露二手房交易量，数，出现了二手成交增长新房成交下滑的格局变化。图1:商品房销售面积和销售金额累计同比 图2:单月商品房销售面积变化（万平）计 计图3:38城新房周度成交面积（单位：万方） 图4:14城二手房周度成交面积（单位：万方）计 计70城一二手房价格延续调整，上海深圳房价持续回升。8个大中城市新建商品住宅价格环比20267月持平；70156个城市环比个城市环比下跌。8700.3%202678月份城中有3个城市二手住宅价格环比上涨，包括上海（0.3%）（0.1%）（0.2上海已连续7个月二手房价环比上涨，深圳连续6个月二手房价环比上涨，有5个城市环比持平，有62个城市环比下跌。图5:一线城市二手房价指数变化 图6:70大中城市新建及二手住宅价格指数计 计图7:新建商品住宅价格环比涨跌及持平城市个数 图8:二手住宅价格环比涨跌及持平城市个数计 计828828房产新政出台，新发展模式加速成型。政策端来看，8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门同步发力，出台三份文件及5份信贷配套文件，涵盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持等全链条，房地产基础制度迎来重大调整。短期看，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压；但中长期看，“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳。表1:2025年至今房地产重点政策脉络时间部门/会议政策内容2025年3月政府工作报告“。2025年4月政治局会议加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年5月央行5年以上公积金利率下调25BP，LPR下降10BP至3.5%。2025年8月北京住建委等2套公积金贷款额度上调至100万。2025年8月上海住建委等沪籍及一年社保以上非沪籍居民在外环外不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年9月深圳住建局等深籍及一年社保以上非深籍居民在非核心区不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年12月北京住建委等3221及以上家庭，五环内可多买一套；公积金贷款二套首付从30%调整至25%。2025年12月财政部、税务总局个人销售不足2年住房，增值税征收率从5%降至3%，满2年仍免征。2026年2月上海住建委等1积金最高贷款额度提至240万。2026年3月政府工作报告提出着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2026年3月融监督管理总局上海监管局20263（付款比例调整为不低于30%。2026年3月成都住房公积金管理中心80100万元，购买现房等还可上浮20%。2026年4月政治局会议努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2026年4月深圳住建局112026年4月广州市人民政府办公厅100200360“预售阶段确定学位、网签即入学”，还提供“卖旧买新”补贴。2026年6月住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，拟将公积金使用范围扩大至装修、支付物业费以及国务院批准的其他住房消费情形。2026年7月国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》，将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位。2026年8月北京市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源委员会、住房公积金管理中心2026年8月住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品住房项目实行预售的，单体指研究院，中国政府网，克而瑞，各地住建委（局），和讯到位资金降幅扩大。1-8月房地产到位资金50893亿元，同比下降21%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中8月到位资金5145亿元，同比下降26.7%，降幅较7月扩大5.7个百分点。个人按揭贷款累计及单月跌幅均收窄。各项到位资金来源中，1-8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-33.3%/-20%/-14.8%/-22.4%，增速较1-7月分别变动-1.2pct/-1.5pct/-0.4pct/+1.1pct，其中8月四项资金来源的同比增速分别为-44.0%/-31.1%/-18.1%/-13.0%，增速较7月分别变动-8.3pct/+1.3pct/-14.0pct/+1.4pct。图9:房地产到位资金累计及当月同比 图10:各渠道到位资金累计同比计 计一线城市宅地供给及成交溢价均较高，商品房待售面积持续下降8月单月开发投资规模降幅较71-70.7849705，7个百分点。土地市场方面，8303、；溢价率分别为12%15%以上。图11:房地产开发投资额累计同比和单月同比 图12:2026年1-8月开发投资额同比下降19.9%计 计图13:百城分线城市宅地单月出让金同比增速 图14:百城分线城市宅地单月出让溢价率6新开工及竣工面积降幅均走扩。24.8%1-708个8319473.11-8210971-70.581902284，降幅较7月扩大9.9个百分点。图15:房屋新开工面积累计同比及当月同比 图16:房屋竣工面积累计同比及当月同比图17:2026年1-8月新开工面积同比下降24.8% 图18:2026年1-8月竣工面积同比下降23.7%全国商品房待售面积连续6个月下降。随着供给缩量，以及去库存持续推进，政策措施不断显效，商品房待售面积有所减少，截至2026年8月末，全国商品房待售面积75349万方，同比下降1.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，待售面积连续6个月下降。图19:商品房累计待售面积及累计同比投资建议：一线城市止跌回稳态势巩固，看好行业内龙头企业一线城市楼市持续恢复，房价企稳态势巩固，看好行业内龙头企业。香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产、香港REITs龙头领展房产基金等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润万象生活、华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团等；核心城市赛道中看好土储优质、产品力强等。表2:重点公司估值表（9月15日）评级/港元）人民币）评级/港元）人民币）（亿股）2025A2026E2027E2028E2025A2026E2027E2028E开发类0688.HK中国海外发买入0.9%12.121,1441091.431.160.980.991.007.39.010.610.6展600895.SH张江高科买入-36.8%27.64428150.630.640.67-0.7143.643.441.5-1908.HK建发国际集买入-19.8%11.84237232.071.581.631.681.814.96.56.36.1团002244.SZ滨江集团买入-20.3%7.94247310.820.680.800.830.879.711.710.09.6600153.SH建发股份买入-2.7%8.34242291.021.190.851.091.388.27.09.97.73900.HK绿城中国买入-34.7%5.54121250.630.030.070.190.337.6170.864.825.00817.HK中国金茂买入-0.8%1.201401350.080.090.100.130.1413.111.210.37.70123.HK越秀地产买入-22.6%3.07106400.260.010.020.030.0310.2193.3110.4102.2600325.SH华发股份买入-43.8%2.3765280.35-3.45-1.020.110.256.9(0.7)(2.3)22.2600064.SH南京高科买入-7.5%7.69133171.001.061.40--7.77.35.5-600266.SH城建发展买入-18.9%4.068421-0.46-0.200.60--(8.9)(20.4)6.7-600736.SH苏州高新买入-5.3%6.3873120.110.130.34--56.249.818.9-002208.SZ合肥城建买入-22.7%9.57778-0.07-0.650.170.18-(135.9)(14.8)56.153.30016.HK新鸿基地产买入15.8%108.903,156296.576.650.007.67-16.616.4-14.2商业类1109.HK华润置地买入8.8%28.481,752713.593.560.000.000.006.96.9--1209.HK华润万象生买入-6.4%38.20752231.591.741.942.162.3820.719.016.915.3活0960.HK龙湖集团买入-38.1%5.25321711.470.140.140.150.163.131.531.630.5601155.SH新城控股买入-19.1%11.28254230.330.300.440.530.6233.837.425.721.3000031.SZ大悦城买入-24.5%2.139143-0.69-0.550.030.090.10--74.124.40823.HK领展房产基买入9.6%36.8097326-0.75-3.350.000.000.00----金1972.HK太古地产买入20.3%24.001,38258-0.13-0.270.640.830.84--37.428.9经营服务类2423.HK贝壳-W买入5.1%42.821,269341.180.871.882.052.1131.242.419.618.0

投资 今年以涨跌幅

股价（元

市值（亿 股本

人民币元） PEPB2602.HK万物云买入12.8%19.22194120.980.590.730.871.0116.827.922.819.26049.HK保利物业买入-10.2%27.1012962.662.802.953.103.308.88.37.97.52669.HK中海物业买入-21.9%3.3394330.460.420.440.460.486.26.96.56.22869.HK绿城服务买入-6.4%4.14113320.250.280.330.390.4614.412.810.99.2000560.SZ我爱我家买入-11.3%2.5961240.03-0.040.060.060.0683.1-44.844.73316.HK滨江服务买入-7.8%20.965831.982.152.342.522.7010.69.79.08.39979.HK绿城管理控买入-27.8%1.8432200.400.210.220.230.264.07.67.36.8股60337