2026年房产交易服务中心招聘真题解析

2026年房产交易服务中心招聘真题解析一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1.5分，共30分。每小题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入题后括号内）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，因继承取得物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.遗产分割完成C.办理继承登记D.公证文书出具答案：A解析：依据《民法典》第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承开始的时间为被继承人死亡之时，无需登记即可取得物权，但处分该物权时需办理登记。2.存量房买卖中，卖方尚未还清贷款且未办理不动产抵押注销，下列最符合交易安全与效率原则的操作是（）。A.由买方直接代卖方偿还剩余贷款，双方私下签订代偿协议B.通过银行办理“带押过户”业务，实现抵押转移与产权转移同步C.先由卖方筹集资金结清贷款，注销抵押后再办理过户D.买卖双方约定延期过户，待卖方还款能力恢复后另行交易答案：B解析：“带押过户”是依据《民法典》第四百零六条抵押财产转让规则的创新实践，允许在抵押权未注销的情况下办理过户，并由银行监管交易资金，实现“原抵押注销、新抵押设立、产权转移”同步完成，既保障银行抵押权，又提高交易效率。3.计算土地增值税时，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：A解析：根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。4.房产交易中，契税的纳税义务发生时间为（）。A.签订土地、房屋权属转移合同的当日B.实际支付全部价款的当日C.办理不动产权属登记的当日D.税务机关核定计税价格的当日答案：A解析：根据《契税法》第九条，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。5.某住宅小区业主委员会成立后，决定解除前期物业服务企业并选聘新物业。该决定应当经（）同意。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主B.专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主C.专有部分面积占比四分之三以上的业主且人数占比四分之三以上的业主D.全体业主一致同意答案：B解析：选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项。依据《民法典》第二百七十八条，该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。选项B是对“双过半”原则的正确表述。6.关于房屋网签备案制度的表述，下列正确的是（）。A.网签备案是房屋买卖合同生效的法定要件B.网签备案仅适用于新建商品房销售，存量房交易无需网签C.网签备案信息可以作为不动产登记机构办理业务的依据D.网签备案由不动产登记机构直接办理，无需房地产开发企业或经纪机构参与答案：C解析：网签备案制度是房地产市场调控与监管的基础性制度，其功能在于信息公示、防止一房多卖等交易风险。依据《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》，网签备案信息可作为不动产登记机构办理相关业务的依据。合同生效要件依据《民法典》规定，网签并非法定生效要件，A错误；存量房交易同样需要网签，B错误；网签由交易当事人或委托的经纪机构通过网签系统办理，D错误。7.下列费用中，属于房产交易环节卖方（非房地产开发企业）通常需承担的是（）。A.契税B.个人所得税（非满五唯一情形）C.印花税（产权转移书据）D.不动产登记费答案：B解析：契税由买方缴纳；个人所得税（财产转让所得）在卖方出售非“满五唯一”住房时需缴纳；印花税（产权转移书据）按现行政策，个人买卖住房暂免征收；不动产登记费通常由申请人缴纳，实践中多由买方承担或双方协商。故B正确。8.办理不动产转移登记时，登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结，特殊情况可延长。A.10B.15C.30D.60答案：C解析：依据《不动产登记暂行条例》第二十条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。注意区分首次登记、转移登记等不同业务的承诺时限，但法定时限为30个工作日。9.在存量房买卖中，因卖方隐瞒房屋曾发生过非正常死亡事件（凶宅），买方起诉请求撤销合同。该行为在法律上属于（）。A.欺诈B.胁迫C.重大误解D.显失公平答案：A解析：卖方隐瞒足以影响买方购买决策的重大事实（如凶宅），使买方在违背真实意思的情况下订立合同，构成欺诈。依据《民法典》第一百四十八条，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。10.关于购房定金与订金的区别，下列表述正确的是（）。A.定金和订金均适用定金罚则B.定金具有担保性质，订金仅为预付款性质C.定金数额不得超过合同总价款的30%D.交付订金后，卖方违约只需原数返还订金答案：B解析：定金是担保方式，适用定金罚则（给付方违约无权请求返还，收受方违约双倍返还），数额不得超过主合同标的额的20%（非30%），C错误；订金或预付款不是法律概念，不适用定金罚则，交付方违约可请求返还，收受方违约也仅需返还本金，B正确，D错误。11.下列哪种情形下，房地产经纪机构可以收取佣金？（）A.未向交易当事人充分说明合同条款B.未提供真实、完整的交易信息C.促成合同成立，且交易当事人之间无纠纷D.为赚取差价，低价买进高价卖出同一房屋答案：C解析：房地产经纪机构收取佣金的前提是促成合同成立，且服务过程合规。选项A、B属于违规行为，不得收取费用；D属于赚取差价，为法规明令禁止。故C正确。12.房屋维修资金（住宅专项维修资金）的使用，应当经专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。A.二分之一，二分之一B.三分之二，三分之二C.四分之三，四分之三D.全部，全部答案：B解析：依据《民法典》第二百七十八条，使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。13.关于不动产登记信息查询的规定，下列表述错误的是（）。A.权利人、利害关系人可以申请查询B.查询不动产登记资料应当向不动产登记机构提出申请C.任何单位和个人均有权查询所有不动产登记信息D.涉及国家秘密的不动产登记信息不得公开查询答案：C解析：依据《不动产登记暂行条例》第二十七条，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。但并非任何单位和个人均可查询所有信息，需符合法定条件，C错误。14.商品房预售应当符合的条件不包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已办理房屋所有权首次登记答案：D解析：商品房预售条件规定于《城市房地产管理法》第四十五条，主要包括：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。D项“首次登记”是现售或初始登记条件，非预售条件。15.房屋建筑面积计算中，下列属于不计算建筑面积范围的是（）。A.层高在2.20米以上的地下室B.有永久性顶盖的室外楼梯C.建筑物内的设备管道夹层D.挑出外墙宽度2.10米的无柱雨篷答案：D解析：依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），无柱雨篷的外挑宽度在2.10米及以上时，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；外挑宽度不足2.10米的不计算面积。D选项未明确宽度是否达标，但题目设定为“不计算”，结合常规考点，外挑宽度不足2.10米时方可不计算，故D最符合题意。层高≥2.20米地下室、有永久顶盖室外楼梯、设备管道夹层（层高≥2.20米）均应计算面积。16.下列情形中，可以申请不动产预告登记的是（）。A.房屋已经完成首次登记，权利人处分不动产B.当事人签订房屋买卖合同，约定将来办理所有权转移登记C.法院对房屋进行查封D.房屋灭失答案：B解析：预告登记是为保全将来发生的不动产物权变动请求权而设立的登记。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。B项属于房屋所有权转让的预告登记情形。17.房产交易中，用于计算个人所得税的“财产原值”不包括（）。A.购买房屋时支付的价款B.购买时缴纳的契税C.购买时支付的装修费用（有合法凭证）D.房屋出售后缴纳的物业费答案：D解析：财产原值指购置房屋时的原始价值，包括购房价款、相关税费（契税）、合理费用（装修费、贷款利息等，需提供凭证）。出售后缴纳的物业费属于持有成本，不属于原值，也不得在转让所得中扣除。18.关于共有房产的处分，下列表述正确的是（）。A.按份共有人处分共有房产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，共有人另有约定的除外B.共同共有人处分共有房产，应当经三分之二以上共有人同意C.按份共有人可以随时请求分割共有房产，无需考虑其他共有人利益D.共同共有关系存续期间，任何共有人均可单方处分共有房产答案：A解析：依据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。A正确，B错误（共同共有需全体同意），C错误（按份共有人请求分割不得损害其他共有人利益，且约定不得分割时需符合法定条件），D错误。19.房屋租赁合同未采用书面形式，且无法确定租赁期限的，视为（）。A.不定期租赁B.租赁期限为六个月C.租赁合同无效D.租赁期限为一年答案：A解析：依据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。20.某房产交易服务中心提供交易资金监管服务，下列做法符合规定的是（）。A.将监管资金存入中心自有账户，用于日常运营周转B.通过专用账户存放交易资金，并按协议约定划转C.监管资金产生的利息归交易中心所有D.为加快流程，在未完成房屋过户前将资金直接划转给卖方答案：B解析：交易资金监管的核心是安全与中立。监管机构应设立专用账户，实行封闭管理，严禁挪用、占用监管资金，资金利息应归属交易当事人（有约定的从约定），划转须依据协议约定（如过户完成后划转）。故B正确。二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。每小题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）1.下列税费中，属于房产交易环节买方（个人购买住房）可能需要缴纳的有（）。A.契税B.印花税（产权转移书据）C.个人所得税（卖方未缴纳时，买方有代扣代缴义务）D.不动产登记费答案：A、C、D解析：买方需缴纳契税（法定）、不动产登记费（申请登记时缴纳），若卖方应缴个人所得税未缴且买方为支付方，买方有代扣代缴义务。个人买卖住房暂免征收印花税（B错误），但若为非住宅或单位交易，双方均需缴纳印花税。2.关于房屋抵押权的设立，下列表述正确的有（）。A.以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立B.抵押合同可以采用口头形式C.抵押权设立后，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人D.抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有答案：A、C、D解析：依据《民法典》第四百零二条，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，A正确；抵押合同应当采用书面形式，B错误；第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，应当及时通知抵押权人，C正确；第三百九十条规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，D正确。3.下列情形中，房屋买受人可以请求解除合同并要求出卖人承担违约责任的有（）。A.房屋存在严重结构质量问题，影响安全使用B.房屋实际面积与合同约定面积误差比超过3%C.出卖人未按约定时间办理过户登记，经催告后在合理期限内仍未履行D.房屋周边规划发生重大调整，但合同中无相关约定答案：A、B、C解析：A项属于房屋主体结构质量不合格，依据《商品房买卖合同司法解释》可解除合同；B项面积误差比超过3%时，买受人有权解除合同；C项出卖人迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，可解除合同；D项规划调整不属于合同约定事项，除非出卖人存在欺诈，否则不能解除。4.在存量房交易中，下列费用中通常由买方承担的有（）。A.契税B.房屋维修资金（住宅专项维修资金）C.不动产登记费D.个人所得税（卖方非满五唯一）答案：A、B、C解析：契税由买方缴纳；维修资金由购房人（买方）在办理入住或过户前缴纳；不动产登记费由登记申请人（买方）缴纳；个人所得税纳税主体为卖方，实践中虽可能约定由买方承担，但法定纳税人为卖方，D不属于“通常由买方承担”的法定费用。5.房产交易服务中心工作人员在审核交易材料时，发现下列哪些情形应当中止或不予受理登记申请？（）A.申请登记事项与不动产登记簿记载冲突B.申请人不能提交合法、有效的权属来源证明材料C.不动产已被查封，但查封期间届满D.申请登记的不动产存在权属争议，尚未解决答案：A、B、D解析：依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：违反法律、行政法规规定的；存在尚未解决的权属争议的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。C项查封期间届满后，查封效力消灭，可以申请登记。6.关于房屋交易资金监管与居间服务费的表述，正确的有（）。A.房地产经纪机构不得代收代付交易资金，但可代收定金B.房地产经纪服务费由委托方支付，未促成合同成立的不得收取服务费C.经纪机构可收取不超过房价3%的居间服务费，具体标准由双方协商D.交易资金监管账户内的资金，任何单位和个人不得挪用答案：B、C、D解析：依据《房地产经纪管理办法》及地方监管规定，房地产经纪机构不得代收代付交易资金，包括定金，A错误；未促成合同成立不得收取服务费（但可收取必要费用），B正确；居间服务费实行市场调节价，具体由双方协商确定，C正确；交易资金监管实行封闭管理，严禁挪用，D正确。7.下列属于房产交易中“满五唯一”住房认定条件的有（）。A.房屋产权取得满五年（以契税完税时间或产权证登记时间为准）B.房屋为出卖人家庭（夫妻双方及未成年子女）名下唯一住房C.房屋性质为普通住宅D.房屋所在地为城市市区答案：A、B解析：“满五唯一”指房屋取得产权证或契税完税证明满五年，且为出卖人家庭（夫妻及未成年子女）在该省范围内唯一住房。C、D与认定条件无关。8.不动产登记簿应当记载下列哪些事项？（）A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况C.涉及不动产权利限制、提示的事项D.不动产交易价格信息答案：A、B、C解析：依据《不动产登记暂行条例》第八条，不动产登记簿应当记载：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况；涉及不动产权利限制、提示的事项。交易价格属于合同内容，不属于登记簿法定记载事项。9.关于房产交易中委托代理的表述，正确的有（）。A.代理人超越代理权限订立合同，经被代理人追认后有效B.代理人知道被代理人的事项违法仍然进行代理活动的，由代理人和被代理人负连带责任C.委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间D.数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，当事人另有约定的除外答案：A、B、C、D解析：依据《民法典》第一百七十一条（无权代理追认）、第一百六十七条（违法代理连带责任）、第一百六十五条（授权委托书内容）、第一百六十六条（共同代理），四个选项均正确。10.下列情形中，免征契税的有（）。A.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施B.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助C.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产D.城镇职工按规定第一次购买公有住房答案：A、B、C、D解析：依据《契税法》第六条，上述情形均属于免征契税的范围。三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.房屋买卖合同自双方签字盖章之日起生效，无需办理网签备案。（√）解析：合同生效与网签备案是不同法律概念。网签备案是行政监管手段，不影响合同效力，合同自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。2.不动产登记机构可以要求申请人提交与登记事项无关的证明材料。（×）解析：依据《不动产登记暂行条例》第十七条，不动产登记机构不得要求申请人提交与登记事项无关的证明材料。3.在继承房产过程中，继承人无需缴纳契税。（√）解析：依据《契税法》第六条，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应缴纳契税。4.夫妻离婚分割共有房产，免征契税。（×）解析：依据现行政策，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。但若为婚内更名，同样免征。该说法表述不够严谨，因未限定“共同财产”情形。本题判断为错误，因离婚分割财产时，若分割的房产属于夫妻共同财产，免征；但若涉及一方个人财产赠与对方，则不属于免税范围。该说法过于绝对。5.房地产经纪机构在提供经纪服务时，不得赚取差价，但可以收取未明确告知的额外费用。（×）解析：房地产经纪机构不得赚取差价，也不得收取任何未明确告知的费用。收费项目、标准需在合同中明示。6.房屋维修资金属于业主共有，由业主大会决定使用，但紧急情况下可由物业服务企业直接申请使用。（√）解析：依据《民法典》第二百八十一条，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。7.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同，经其法定代理人追认后有效。（×）解析：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，不存在追认的问题。限制民事行为能力人实施的与其年龄、智力不相适应的民事法律行为，经法定代理人追认后有效。8.房屋赠与合同为实践合同，自实际交付房屋时生效。（×）解析：房屋赠与合同属于诺成合同，自双方意思表示一致时成立并生效。但赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与（经过公证的赠与合同或具有公益、道德义务性质的赠与合同除外）。9.存量房交易中，如果买方选择按揭贷款，贷款银行要求评估机构对房屋进行评估，该评估费用由银行承担。（×）解析：贷款评估费用通常由借款人（买方）承担，具体按合同约定执行，法律未规定由银行承担。10.异议登记后，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。（√）解析：依据《民法典》第二百二十条，异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。四、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）1.简述存量房买卖的一般流程（至少列出六个关键步骤）。参考答案：（1）签订房屋买卖合同，明确房屋坐落、面积、价款、付款方式、交房时间、违约责任等核心条款；（2）办理网签备案，防止一房多卖，保障交易安全；（3）申请购房资格核验（限购城市）与房屋核验（有无查封、抵押等限制状态）；（4）办理贷款审批（如涉及按揭），买方提交贷款申请，银行审批通过后签订贷款合同；（5）办理交易资金监管（非强制，但推荐），将购房款存入监管账户；（6）缴纳税费，买卖双方按国家规定缴纳契税、个人所得税、增值税及附加等；（7）申请不动产转移登记，提交登记申请书、身份证明、合同、税费凭证等材料；（8）领取不动产权证书，办理物业交割（结清物业费、水电气暖费用，办理钥匙交接）。2.什么是“带押过户”？其核心操作模式有哪些？参考答案：“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条关于抵押财产转让的规定，在房屋存在未结清贷款且抵押权未注销的情况下，买卖双方与贷款银行协商一致，直接办理不动产转移登记，实现“原抵押权注销、新抵押权设立、产权转移”同步完成的交易模式。核心操作模式有三种：一是“新旧抵押权分段模式”，即原抵押权注销与新抵押权设立同时进行；二是“双预告登记模式”，先办理转移预告登记和抵押预告登记，待贷款发放后办理正式登记；三是“公证提存模式”，即交易资金通过公证处提存，待过户完成后划转至原贷款银行结清贷款，剩余资金支付给卖方。该模式降低交易成本、提高效率，需银行、登记机构、交易当事人多方配合。3.房产交易中，如何认定“满五唯一”住房？该认定在税费计算中有何影响？参考答案：“满五”指房屋自取得产权证或缴纳契税之日起已满五年，具体以两者孰早为准；“唯一”指房屋为出卖人家庭（夫妻双方及未成年子女）在所在省（或直辖市、自治区）范围内登记在名下的唯一住房。认定“满五唯一”后，在转让时免征个人所得税（通常为房屋转让所得的20%或核定征收的1%）。若不符合“满五唯一”，需缴纳个人所得税。同时，“满五唯一”与增值税优惠无关，增值税优惠政策取决于房屋是否满两年（普通住房满两年免征，非普通住房或未满两年按差额或全额征收）。4.简述不动产登记簿与不动产权证书的关系。参考答案：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构依法制作并管理，记载不动产的自然状况、权利状况及其他法定事项，具有公示公信效力，是确认不动产物权的最终依据。不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明，由登记机构颁发给权利人，其内容与登记簿一致。当证书与登记簿记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。登记簿是“母”，证书是“子”，证书仅起证明作用，不能对抗登记簿的记载。五、案例分析题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）案例一2025年3月，王某（卖方）与李某（买方）经某房产经纪公司居间，签订《房屋买卖合同》，约定王某将其名下位于某市的一套住宅出售给李某，成交价300万元。合同约定：李某支付定金20万元；双方于2025年5月30日前办理过户手续；任何一方违约，需向对方支付总房价20%的违约金。签约当日，李某支付定金20万元。后因该市出台新的限购政策，李某被认定为不符合购房资格，无法办理过户。李某遂通知王某解除合同，要求返还定金。王某认为李某违约，拒绝返还定金，并要求李某支付违约金60万元。李某则主张因限购政策导致合同无法履行，属于不可抗力，其不构成违约。问题：（1）限购政策是否构成不可抗力？李某是否有权解除合同并要求返还定金？（2）王某能否同时主张定金罚则和违约金？如果李某构成违约，王某应如何主张权利？参考答案：（1）限购政策不属于不可抗力，但属于情势变更或不可归责于双方的事由。依据《民法典》第五百三十三条及最高人民法院相关司法解释，限购政策导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将已收受的定金或购房款返还给买受人，双方互不承担违约责任。因此，李某有权解除合同并要求返还定金，王某不得没收定金，也无权主张违约金。（2）依据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王某不能同时主张定金罚则和违约金，只能择一主张。但本案中因限购政策导致解除，并非李某违约，王某无权主张定金罚则或违约金。案例二某房产交易服务中心受理了一笔存量房交易资金监管业务。卖方张某、买方刘某共同申请资金监管，约定刘某将购房款200万元存入中心指定监管账户，待过户完成后划转给张某。刘某存入资金后，过户手续办理完毕，中心工作人员陈某因内部操作失误，将监管资金划转至案外人账户，导致张某未收到房款。张某要求中心赔偿，中心以“工作人员个人失误，非中心过错”为由拒绝。问题：（1）资金监管机构的法律地位及职责是什么？（2）张某的损失应由谁承担？中心承担责任后能否向陈某追偿？参考答案：（1）资金监管机构是受交易当事人委托，对交易资金进行专户存放、划转的第三方服务机构（通常为不动产登记机构下属的房产交易服务中心）。其职责包括：开设监管专户，实行封闭管理；按协议约定审核划转条件；确保资金安全；及时、准确划转资金；不得挪用、侵占