农村宅基地管理办法规定

农村宅基地管理办法规定为加强农村宅基地管理，规范宅基地使用审批流程，保障农村村民合法居住权益，节约集约利用乡村土地资源，维护农村集体经济组织和成员的合法财产权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规及国家相关政策要求，结合本行政区域农村发展实际，制定本办法。1适用范围本办法适用于本行政区域内农村集体所有土地上宅基地的规划编制、申请审批、使用监管、流转盘活、退出收回、征收补偿、监督执法等全流程管理活动。本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包含住房主体建筑、附属用房、庭院、围墙圈占范围内的全部土地，不包括与宅基地相邻的农业生产性用地、农户超占的集体空闲地、乡村公共设施用地等。本办法所称农村村民，是指具有对应农村集体经济组织成员身份的自然人；集体经济组织成员身份认定按照县级以上人民政府制定的农村集体经济组织成员身份确认指导意见执行，以户为单位行使宅基地相关权利。2基本原则农村宅基地管理应当遵循以下基本原则：（1）依法保障权益。严格落实农村宅基地集体所有、农户家庭使用的基本制度，保障农村村民基本居住需求，任何单位和个人不得非法剥夺、侵害农户合法的宅基地使用权，不得违反法律规定强制农户退出宅基地。（2）规划引领管控。宅基地使用必须符合国土空间总体规划、详细规划和村庄规划，严格落实土地用途管制要求，统筹安排宅基地布局、规模和建设标准，优先利用存量建设用地，严格控制新增宅基地占用耕地，严禁在永久基本农田、生态保护红线、地质灾害高易发区、河道行洪区、公路建筑控制区等禁止建设区域安排宅基地。（3）一户一宅限定标准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过本办法规定的法定标准，严禁超面积占地、超标准建房，严禁未批先建、批少建多。（4）公开便民高效。宅基地审批实行全流程公开，申请条件、审批程序、办理结果全程公示，接受群众监督；整合部门审批职能，简化办理流程，实行“一站式”服务，缩短办理时限，降低群众办事成本。（5）节约集约盘活。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展乡村富民产业，提高土地利用效率，增加村集体和农民财产性收入，盘活利用不得违反用途管制要求，不得损害公共利益和他人合法权益。3规划管控3.1规划编制要求县级自然资源主管部门应当会同农业农村、住房城乡建设等部门，结合乡村振兴战略布局、农村人口变化趋势、产业发展需求，科学编制县乡级国土空间总体规划，合理确定农村建设用地规模和宅基地布局。乡镇人民政府（街道办事处）负责组织编制本行政区域内的村庄规划，村庄规划应当细化宅基地用地范围、建筑高度、建筑风貌、间距、配套设施等管控要求，明确宅基地申请的准入条件和布局安排。编制村庄规划应当充分征求村民意见，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后，按照法定程序报县级人民政府批准实施。经批准的村庄规划具有法定效力，是宅基地审批、住宅建设管理的直接依据，任何单位和个人不得擅自调整，确需修改的应当按照原审批程序报批。3.2分区管控要求城镇开发边界内的村庄，原则上不再审批分散式单宗宅基地，通过建设农民集中居住区、农村新型社区、保障性租赁住房等方式，集中保障农村村民居住需求；村民住宅建设应当纳入城镇建设体系统筹规划，配套完善水、电、路、气、暖、通信、养老、教育等公共服务设施。城镇开发边界外的村庄，应当按照“适度集中、节约用地”的原则，引导村民向中心村、集镇集中居住，严格控制零散宅基地审批，优先安排村内空闲地、闲置宅基地、废弃建设用地用于住宅建设，确需新增建设用地的，应当在村庄规划确定的建设用地范围内安排。暂时未编制村庄规划的区域，宅基地审批应当符合县乡国土空间总体规划，不得占用永久基本农田和生态保护红线，尽量利用存量建设用地。3.3建设管控标准农村村民住宅建设应当符合村庄规划确定的风貌管控要求，体现地域特色和乡村风貌，新建住宅建筑层数原则上不得超过3层，底层层高不得超过3.6米，标准层层高不得超过3.3米，坡屋顶的屋脊高度不得超过10.5米；每户住宅总建筑面积不得超过360平方米。利用宅基地底层或者附属用房发展小型超市、民宿、手工加工、电商服务等经营性业态的，应当符合安全、消防、环保等要求，不得破坏房屋主体结构，不得影响周边村民正常生产生活，且需报乡镇人民政府（街道办事处）备案。4面积标准本行政区域内宅基地面积执行以下标准，具体标准可由县级人民政府根据本地土地资源状况、人口密度等因素在规定幅度内调整，调整后标准不得超过上限：（1）平原地区和城市郊区，人均耕地面积在667平方米（1亩）以下的，每户宅基地用地面积不得超过120平方米；人均耕地面积在667平方米以上的，每户宅基地用地面积不得超过160平方米；（2）山区、丘陵地区，每户宅基地用地面积不得超过200平方米；利用荒山、荒坡、空闲地等未利用地建设住宅的，每户宅基地面积可适当放宽，放宽幅度不得超过30平方米；（3）宅基地面积计算包含住房建筑、附属用房、庭院、围墙等全部占地范围，宅基地边界以批准的用地红线为准，围墙、台阶、散水、排水渠等不得超出批准边界。5申请条件5.1准入条件符合下列条件之一的农村村民，可以以户为单位向所在农村集体经济组织申请宅基地：（1）本集体经济组织成员因结婚、生育等原因确需分户，现有宅基地面积低于分户后各户标准总和的80%，且无其他居住用房的；（2）因自然灾害、地质灾害避让、村庄整治、公共设施建设等原因需要搬迁安置，原宅基地已退回或者纳入拆除计划的；（3）现有住宅经鉴定为C级、D级危房，且无其他安全居住用房，需要翻建、迁建的；（4）回乡定居的华侨、港澳台同胞、退役军人，以及符合返乡创业政策要求的人员，经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，且在本地无其他居住用房的；（5）离婚后无房居住满1年以上，且具有本集体经济组织成员身份、符合分户条件的；（6）法律法规规定的其他情形。农村妇女结婚后，在新居住地未取得宅基地的，原居住地集体经济组织不得收回其原宅基地使用权；离婚或者丧偶后仍在原居住地生活，或者不在原居住地生活但在新居住地未取得宅基地的，原居住地集体经济组织不得收回其原宅基地使用权。入赘人员符合本集体经济组织成员身份认定条件的，享有与本村村民同等的宅基地申请权益。5.2不予批准情形有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：（1）不符合国土空间规划、村庄规划要求的；（2）现有宅基地面积已经达到规定标准，或者能够通过分户、调剂、继承等方式满足居住需求的；（3）出卖、出租、赠与本集体经济组织内住宅后，再申请宅基地的；（4）申请地块存在土地权属争议未解决的；（5）已有违法占地建房行为未处理结案的；（6）所在村庄已纳入征收拆迁范围或者整体搬迁计划的；（7）不具备本集体经济组织成员身份，且不符合本办法规定的特殊申请条件的；（8）法律法规规定的其他不予批准的情形。5.3“户”的认定标准本办法所称“户”，是指以本集体经济组织成员身份为基础，以婚姻、血缘或者收养关系为纽带，共同居住生活、共同承担生活义务的家庭成员组成的住户。户的认定应当符合以下规则：（1）夫妻双方与未成年子女、无独立生活能力的成年子女为共同一户；（2）成年子女已婚且与父母独立生活、经济独立的，可以认定为单独一户，分户后父母户下应当至少有1名成年子女共同居住；（3）独身且年满35周岁的本集体经济组织成员，可以单独认定为一户；（4）其他经村民会议或者村民代表会议讨论通过的分户情形。分户认定不得通过恶意分户、虚假离婚等方式骗取宅基地审批，一经查实，撤销审批决定，收回宅基地，相关申请人5年内不得再次申请宅基地。6审批流程农村宅基地审批实行“农户申请、村级审查、乡镇审批、县级备案”的工作机制，乡镇人民政府（街道办事处）承担宅基地审批管理主体责任，整合农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门职能，设立宅基地审批综合服务窗口，实行“一个窗口受理、一站式办理”，审批时限压缩至25个工作日以内（不含公示、农用地转用审批时间）。6.1农户申请需要申请宅基地的农户，应当以户为单位，向所在村民小组或者村集体经济组织提出书面申请，提交以下材料：（1）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；（2）申请人及共同居住家庭成员的户口簿、身份证等身份证明材料；（3）宅基地使用承诺书，承诺申请材料真实有效、符合“一户一宅”规定、严格按照批准的面积和用途使用、服从规划管理、承担相关法律责任等；（4）分户申请的，应当提供分户证明材料或者村民委员会出具的分户意见；（5）危房翻建的，应当提供具有资质的机构出具的危房鉴定报告；（6）申请异地新建的，应当提供原宅基地退回承诺，承诺新房建成后6个月内拆除原有住宅并退回原宅基地。6.2村级审查村集体经济组织或者村民委员会收到申请后，应当在5个工作日内提交村民小组会议讨论，会议应当有本村民小组三分之二以上年满18周岁的村民参加，或者有本村民小组三分之二以上的户代表参加，经到会人员过半数同意方可通过。村民小组讨论通过后，村集体经济组织或者村民委员会应当在村公示栏、村民小组公示点、申请人住宅附近进行公示，公示期不少于7个工作日，公示内容包括申请人姓名、家庭成员、申请理由、拟用地位置、用地面积、建房层数、建筑面积、监督举报电话等。公示无异议或者异议不成立的，村集体经济组织或者村民委员会应当在3个工作日内签署审查意见，连同全部申请材料报乡镇人民政府（街道办事处）综合服务窗口。公示有异议的，村集体经济组织应当在5个工作日内组织调查核实，异议成立的，退回申请并书面说明理由。6.3乡镇审批乡镇人民政府（街道办事处）收到申请材料后，应当在3个工作日内转交农业农村、自然资源、住房城乡建设等相关工作机构联合审查：（1）农业农村工作机构负责审查申请人资格、“一户一宅”情况、村级审查程序合法性等；（2）自然资源工作机构负责审查拟用地块是否符合国土空间规划、村庄规划、土地用途管制要求，是否占用耕地、永久基本农田，是否存在权属争议等；（3）住房城乡建设工作机构负责审查建房设计方案是否符合建筑风貌、层数、高度、质量安全等要求。审查通过后，乡镇人民政府（街道办事处）应当在7个工作日内组织工作人员进行现场勘查，丈量拟用地块面积，确认四至边界，绘制宅基地红线图。经审查和现场勘查符合全部条件的，乡镇人民政府（街道办事处）应当在5个工作日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不符合条件的，应当书面告知申请人并说明理由。涉及占用农用地的，乡镇人民政府（街道办事处）应当每年汇总本行政区域农村村民住宅建设用地需求，报县级自然资源主管部门，由县级人民政府统筹安排新增建设用地指标，依法办理农用地转用审批手续，农用地转用审批不得向农民收取任何费用，耕地占补平衡由县级人民政府统筹落实。6.4县级备案乡镇人民政府（街道办事处）应当在每季度末，将本季度宅基地审批台账、审批档案复印件报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设主管部门备案，县级相关部门应当每半年对乡镇审批情况进行一次抽查，抽查比例不低于10%，发现违规审批的及时责令纠正，情节严重的追究相关人员责任。6.5放线与验收申请人取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，应当在开工前5个工作日内向乡镇人民政府（街道办事处）申请开工放线，乡镇人民政府（街道办事处）应当在3个工作日内组织工作人员到现场放线，明确宅基地四至边界、建筑位置、标高、层数等要求，未经放线不得开工建设。住宅建设竣工后，申请人应当在15个工作日内向乡镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收，乡镇人民政府（街道办事处）应当在10个工作日内组织农业农村、自然资源、住房城乡建设等机构进行联合验收，核查是否按照批准的面积、位置、层数、高度、风貌等要求建设，验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；验收不合格的，责令限期整改，整改期限最长不超过3个月，整改后重新申请验收；逾期不整改或者整改后仍不合格的，按照违法占地建房处理。申请人凭《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等材料，向县级不动产登记机构申请办理宅基地使用权及房屋所有权登记，不动产登记机构应当在10个工作日内完成登记，颁发不动产权证书。7使用管理7.1基本使用要求农村村民应当按照批准的用途使用宅基地，不得擅自改变宅基地居住用途。确需调整为经营性用途的，应当符合村庄规划和相关产业政策，经村民委员会同意，报乡镇人民政府（街道办事处）审核备案，并依法办理相关经营手续。宅基地使用权人应当合理使用宅基地，不得损害公共利益和他人合法权益，不得在宅基地上建设违法建筑，不得超面积占用宅基地，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和通行。7.2“一户多宅”处置因历史原因形成的“一户多宅”，按照分类处置原则处理：（1）符合分户条件的，通过分户确权的方式予以规范，分户后各户宅基地面积不得超过规定标准；（2）多余的宅基地可以由本集体经济组织有偿收回，收回价格由双方协商确定，也可以委托第三方评估机构按照集体建设用地基准地价结合地上附着物价值评估确定；（3）多余的宅基地可以在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的农户之间流转，流转后不得突破“一户一宅”要求；（4）鼓励农户自愿退出多余宅基地，退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员宅基地需求、村庄公共设施建设和乡村产业发展。因继承房屋形成的“一户多宅”，不属于违法占地，宅基地使用权期限至房屋自然灭失时止，期间不得翻建、改建、扩建，房屋倒塌后宅基地由本集体经济组织无偿收回。因易地扶贫搬迁、地质灾害避让搬迁等政策原因形成的“一户多宅”，农户应当在新房入住后1年内退出原宅基地，逾期未退出的由本集体经济组织依法收回。7.3翻建扩建管理农村村民需要翻建、扩建现有住宅的，应当按照本办法规定的审批程序办理相关手续，不得擅自翻建、扩建。翻建、扩建后的宅基地面积和建筑面积不得超过本办法规定的标准。现有宅基地面积超过规定标准的，翻建时应当按照规定标准核减，核减的土地由本集体经济组织收回；因地形限制等原因无法核减的，超出部分按照集体建设用地基准地价的2倍逐年收取有偿使用费，有偿使用费归村集体经济组织所有，用于村庄公共设施建设。8流转管理8.1流转条件宅基地流转应当符合下列条件：（1）流转方合法取得宅基地使用权，且持有不动产权证书；（2）流转的宅基地符合国土空间规划、村庄规划；（3）流转方流转宅基地后，有稳定的居住场所，不影响其基本居住需求；（4）受让方为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员（出租、入股等不改变宅基地使用权归属的流转除外）；（5）经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。宅基地流转不得违反“一户一宅”规定，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。8.2流转方式宅基地流转包括转让、互换、出租、入股等方式：（1）转让。宅基地使用权人将宅基地使用权及地上房屋所有权转让给本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的农户，转让后转让方不得再申请宅基地，受让方按照规定办理不动产变更登记。（2）互换。本集体经济组织内部成员之间为了生产生活便利，互换各自合法取得的宅基地使用权及地上房屋所有权，互换后双方宅基地面积不得超过规定标准，应当办理不动产变更登记。（3）出租。宅基地使用权人将闲置宅基地或者闲置住宅出租给他人使用，出租期限不得超过20年，不得改变宅基地居住用途，出租后转让方不再申请宅基地的除外。（4）入股。宅基地使用权人可以依法以宅基地使用权作价入股，参与发展乡村旅游、休闲农业、农产品加工、养老服务等产业，入股期限不得超过土地承包期限和宅基地使用期限，入股收益归宅基地使用权人所有。8.3流转程序宅基地流转应当按照下列程序办理：（1）流转双方向村集体经济组织提出书面申请，提交流转合同草案、双方身份证明、不动产权证书等材料；（2）村集体经济组织对流转双方资格、流转条件等进行审查，提交村民会议或者村民代表会议讨论通过后，签署意见报乡镇人民政府（街道办事处）备案；（3）乡镇人民政府（街道办事处）对流转材料进行审核，符合条件的，予以备案；不符合条件的，书面告知并说明理由；（4）流转双方签订正式流转合同，涉及宅基地使用权变更的，按照规定办理不动产登记。宅基地流转收益归宅基地使用权人所有，村集体经济组织可以按照不超过流转收益10%的比例提取公共积累，提取比例由村民会议或者村民代表会议讨论决定，提取的公共积累用于村庄公共设施建设、公益事业发展等。9退出与盘活利用9.1退出原则宅基地退出应当遵循自愿、有偿、依法的原则，任何单位和个人不得强迫或者变相强迫农户退出宅基地。退出的宅基地应当优先用于保障本集体经济组织成员宅基地需求，结余部分可以通过城乡建设用地增减挂钩等方式盘活利用，收益返还村集体和农户。9.2退出类型（1）自愿退出。农户有稳定的居住场所和非农收入来源，自愿放弃全部宅基地使用权的，可以向本集体经济组织申请退出，经村民委员会审核、乡镇人民政府（街道办事处）批准后，签订退出协议，按照约定获得补偿。自愿退出宅基地的农户，不再享有宅基地申请资格。（2）依法收回。有下列情形之一的，本集体经济组织报经乡镇人民政府（街道办事处）批准，可以依法收回宅基地使用权：①为实施村庄规划、公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；②宅基地使用权人死亡且无继承人，或者继承人放弃继承的；③宅基地闲置满2年以上，且未按规定使用的；④改变宅基地用途，情节严重且拒不整改的；⑤骗取批准宅基地的；⑥法律法规规定的其他情形。依法收回宅基地的，应当给予宅基地使用权人合理补偿，补偿标准由各地根据实际情况制定。9.3退出补偿标准自愿退出宅基地的补偿包括宅基地使用权补偿、地上房屋及附属设施补偿、搬迁补助等：（1）宅基地使用权补偿。按照宅基地面积计算，补偿标准不低于当地征收集体建设用地区片综合地价的60%，具体标准由县级人民政府制定并公布；（2）地上房屋及附属设施补偿。按照重置成新价结合建筑结构、成新率、建筑面积等因素确定，由双方协商确定或者委托第三方评估机构评估确定；（3）搬迁补助。按照每户不低于2000元的标准给予搬迁补助，涉及家具、设备搬迁的另行给予适当补偿，具体标准由县级人民政府制定。9.4盘活利用方式鼓励村集体经济组织及其成员通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展乡村旅游、民宿、餐饮、文化体验、电子商务、养老服务等产业，增加农民财产性收入：（1）鼓励有条件的村集体经济组织对闲置宅基地进行统一整理、统一开发，建设集体租赁住房、公共服务设施、产业发展用房等，收益归村集体经济组织所有，用于集体成员分红和村庄建设；（2）鼓励农户将闲置住宅出租给返乡创业人员、外来务工人员等居住使用，租期稳定的可以享受县级住房租赁补贴；（3）鼓励社会资本参与闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，与村集体经济组织、农户合作发展乡村产业，合作期限不得超过20年，合作收益按照约定分配。县级人民政府可以安排专项资金，对盘活闲置宅基地和闲置住宅成效显著的村集体经济组织和农户给予奖补，鼓励金融机构创新“宅基贷”等金融产品，为闲置宅基地盘活利用提供信贷支持。10征收与补偿10.1征收程序征收农村宅基地的，由县级以上人民政府依法发布征收土地预公告，开展土地现状调查、社会稳定风险评估，拟定征地补偿安置方案，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告期不少于30日。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。征收土地申请经依法批准后，县级以上人民政府应当自收到批准文件之日起15个工作日内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排。10.2补偿内容征收宅基地的补偿费用包括宅基地使用权补偿、地上房屋及附属设施补偿、搬迁费、临时安置费等，具体标准按照下列规定执行：（1）宅基地使用权补偿。按照被征收宅基地面积计算，补偿标准不低于当地征收集体建设用地的区片综合地价，具体标准由县级人民政府制定并公布；（2）地上房屋及附属设施补偿。按照重置成新价结合建筑结构、建筑面积、成新率等因素确定，由具有相应资质的评估机构评估确定，评估结果应当公示，公示期不少于7个工作日；（3）搬迁费。按照每户不低于3000元的标准给予搬迁费，涉及生产经营性用房的，另行给予设备搬迁、停产停业损失等补偿；（4）临时安置费。按照被征收房屋建筑面积计算，每月每平方米不低于10元，临时安置期限不得超过18个月，逾期未安置的，应当自逾期之月起按照双倍标准支付临时安置费。10.3安置方式被征地农民可以选择货币补偿、产权调换、宅基地安置等安置方式，保障被征地农民居住水平不降低：（1）货币补偿。被征地农民选择货币补偿的，补偿费用一次性支付给被征地农民，由其自行解决居住问题，同时给予不低于补偿总额10%的购房补贴；（2）产权调换。县级人民政府应当按照就近就地原则，建设安置住房，被征地农民选择产权调换的，按照“拆一还一、不找差价”的原则进行安置，安置住房面积不得低于当地人均住房面积标准，具体标准由县级人民政府制定；（3）宅基地安置。符合宅基地申请条件的被征地农民，可以选择重新安排宅基地建房，宅基地面积按照本办法规定的标准执行，地上房屋按照重置成新价给予补偿。征收宅基地涉及的社会保障费用，按照当地被征地农民社会保障有关规定执行，确保被征地农民纳入养老、医疗等社会保障体系，长远生计有保障。11监督管理11.1管理职责县级以上人民政府应当加强对农村宅基地管理工作的领导，建立健全宅基地管理工作协调机制，统筹解决宅基地管理工作中的重大问题，将宅基地管理工作纳入乡村振兴考核内容。各相关部门按照职责分工做好工作：（1）农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作；（2）自然资源主管部门负责国土空间规划、土地利用计划、不动产登记、农用地转用审批等工作，依法办理宅基地用地的规划许可和土地征收手续；（3）住房城乡建设主管部门负责指导农村住宅建设管理、建筑风貌管控、危房改造、质量安全监管等工作；（4）公安、民政、司法行政、财政、人力资源社会保障、信访等部门按照各自职责，做好农村宅基地管理相关工作。乡镇人民政府（街道办事处）应当落实宅基地管理主体责任，建立健全宅基地管理工作机构，配备专职工作人员，负责宅基地审批、日常巡查、违法建设查处等工作，将宅基地管理纳入网格化管理体系，明确村、组网格管理员职责，及时发现和制止违法占地建房行为。村民委员会应当协助乡镇人民政府（街道办事处）做好宅基地管理工作，建立宅基地管理台账，掌握本村宅基地使用情况，及时报告违法占地建房行为，引导村民依法依规使用宅基地。11.2监督检查措施县级以上农业农村、自