城市房地产管理法课件

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城市房地產管理法2第一節城市房地產管理法概述一、房地產、房地產市場及房地產業

（一）房地產的法律含義

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建築物及其構築物。

3房產與地產有時可分，有時不可分。當土地作為耕地或者空地時，它只是地產；當在土地上建房時，地產與房產則連為一體，稱為房地產。所以，“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

4在我國現階段，實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（又稱國家所有制）和勞動群眾集體所有制。土地所有權分為國家土地所有權和農民集體土地所有權兩種。國家為了社會公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用，此時集體土地轉為國有土地。除了這種土地所有權的轉變外，國有土地和集體土地的使用權可以依法轉讓；國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用。5房屋方面，我國存在三種所有權：國家所有，集體所有，個人所有。房屋可以作為商品發生所有權的有償轉移，稱為“買賣房屋”。此時，房產權實即房地產權，包括房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權。

6在土地與房屋連為一體而發生使用權轉移的場合下，土地使用權轉讓、抵押、出租時，“房隨地走”；房產轉讓、抵押時，“地隨房走”。此即房、地一併轉移的原則。

7房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產時，指的是房屋所有權、房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其佔用範圍內的土地所有權，或房屋所有權和其佔用範圍內的土地使用權。

8（二）房地產市場我國現時所稱房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

9房地產市場具有一般市場的共性，如要求貫徹平等、自願、公平、誠實信用的原則；但作為一類特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。101．綜合功能房地產是房產與地產的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產要素，因而形成綜合功能。

2．多級市場房地產交易，既包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓後的轉讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權出讓（一級市場）後的房地產開發經營（二級市場）以及投入使用的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。113．法定形式房地產屬於不動產，通過登記發證確認其所有權和使用權，房地產交易活動屬於嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規定到當地房地產行政主管部門辦理登記手續。

124．國家適度干預對房地產市場，實行國家宏觀調控，如土地用途管制、集體土地使用權不能直接出讓；農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；控制城市豪華建築專案等，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規範化，又要放開搞活。（三）房地產業的概念狹義的房地產業是指專門從事房地產開發經營的行業。它的業務主要有兩大類：13一類是從事城市房地產開發和交易的。所謂房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

14另一類是從事開發經營成片土地的，簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權後，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其他建設用地條件，然後轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建築物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發。廣義的房地產業應該包含從事城鄉土地、房屋的開發、利用、經營、服務、管理、保護的各種業務活動。

15房地產業在國際上被列為經濟活動中的獨立的一大類型。我國對房地產業也作了定位：“房地產在我國是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發展的支柱產業之一。”16二、城市房地產管理法的概念

《中華人民共和國城市房地產管理法》

1994年7月5日通過；

1995年1月1日施行

2007年8月30日修改17三、城市房地產管理法的調整對象與適用範圍調整對象

——房地產管理關係和房地產經營關係適用範圍：

——《城市房地產管理法》第2條規定18第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。19第二節房地產開發用地一、土地使用權出讓

1、出讓——指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓程式——203、出讓方式——拍賣出讓；招標出讓；協議出讓。

4、出讓合同內容——包括下列條款：

當事人；標的；價款；使用期限；土地使用用途；違約責任。21二、土地使用權的劃撥（一）概念：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。22（二）土地使用權劃撥的範圍下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：1、國家機關用地和軍事用地；2、城市基礎設施用地和公益事業用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地；4、法律、行政法規規定的其他用地。23第三節房地產開發一、概念——在依據《城市房地產管理法》取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。二、特點——1、涉及面廣，政策性強；

2、投資量大，建設週期長；

3、對國民經濟的階段性發展有較深遠的影響。24三、房地產開發的基本原則1、堅持嚴格執行城市規劃；2、堅持經濟、社會和環境效益相統一；3、堅持有效開發。25四、房地產開發企業設立的條件——有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規定的註冊資本；有足夠的專業技術人員；法律、行政法規規定的其他條件。

程序——申請設立登記；發給營業執照；縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

資質管理——《房地產開發企業資質管理規定》

中華人民共和國建設部令第28號26第四節房地產交易一、房地產交易概念和特徵

1．房地產交易的概念房地產交易就是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵鉀和房屋租賃的活動。

272．房地產交易的特徵（1）房地產交易對象的特殊性。（2）房地產交易形式的確定性（3）房地產交易是數種典型合同的稱謂。（4）房地產交易為要式法律行為。

28二、房地產轉讓（一）房地產轉讓的概念房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

1．房地產轉讓是房地產權利人實施的行為

2．房地產轉讓是房地產權利人將房地產轉移給他人的行為。

293．房地產轉讓通過買賣、贈與或者其他合法方式實現。

4．房地產轉讓的客體具有多樣性。（二）房地產轉讓的條件301．房地產轉讓的禁止條件（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者得以其他形式限制房地產權利的（2）依法收回土地使用權的（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的

31（4）權屬有爭議的（5）未依法登記領取權屬證書的（6）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形

322．允許房地產轉讓的條件以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應具備的條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。

33（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

34（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物可以轉讓、出租、抵押：3536（1）土地使用者為企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建築物、其他附著物合法產權證明；（4）依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

37三、房地產抵鉀（一）房地產抵押概念房地產抵押是指抵鉀人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。

381．

抵押權是一種從屬權利

2．

抵押權是一種價值支配權

3．

抵押權是一種優先受償權

39（二）房地產抵押的條件下列房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產（2）用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產（3）列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物（4）已依法公告列入拆遷範圍的房地產40（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產（6）依法不得抵押的其他房地產（三）房地產抵押的範圍

1．房地產抵押權所擔保的債權的範圍房地產抵押所擔保的債權須為有效的債權。

2．房地產抵押權所及房地產的範圍

41（1）關於房地產自身抵押人以其全部房地產設定抵押時，抵押權的效力及於全部房地產，包括房屋所有權和土地使用權。（2）關於抵押權設定後新增的房屋抵押設定後新增房屋不屬於抵押物，房地產抵押權的效力不及於該新增房屋。

42（3）關於抵押權設定時的在建房屋房地產抵押權設定時，抵押權的效力是否及於土地上正在建造的房屋？對此應區別情況對待。當事人在抵押合同中已有約定的，從其約定；無此約定或約定不明確的，區別情況對待。如果在建房屋已經能夠成為某種經營場所，具有經濟上的利用價值，則可將在建房屋視為抵押權效力所及範圍。如果在建房屋不能成為某種經營場所，不具有經濟上的利用價值，則不應將在建房屋視為抵押權效力所及範圍。43四、房屋租賃

1、概念——指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

442、租賃合同的主要條款

——當事人的姓名或名稱及地址；

房屋的位置、面積、裝飾及設施；

房屋用途；

租賃期限；

45租金數額及交付方式；

房屋維修責任；

裝修的約定；

轉租的約定；

解除合同的條件；

違約責任；

當事人約定的其他條款。

46第五節房地產權屬登記管理一、房地產權屬登記的概念、特點、作用

1、概念——指登記機關在登記簿（土地登記卡、房屋產權登記書等）上所記載的房地產權屬的內容。

472、特點——由不同登記機關分別登記;為房地產權利動態登記；採取實質性審查；具有公信力；實行強制登記制度；頒發權利證書。

3、作用——經過房地產登記，取得房地產權證後，才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。48二、國有土地使用權登記、房屋所有權登記49三、房地產轉讓登記和變更登記四、房地產抵押登記50第六節違反房地產法的法律責任第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。

51第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。

52第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產仲介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產仲介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。

53第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

54第七十一條房產管理部門、土地管理部門工作人員怠忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。55案例分析14－1位於某市蘭海街小井路35號面積為75平方米的住房，產權屬於該市的郵電局。1994年以來，一直由市民餘某租住，每年辦理一次手續，年租金800元。1996年6月，市房地產開發公司為了籌集資金進行房地產開發，決定於7月12日拍賣該公司管轄下的小井路25處房屋(包括35號)。市政府下文通知房地產公司，按照政府<關刊、井路部分道路規劃要拆遷的房屋不能拍賣)的規定，35號屬於不拍賣之列。56接通知後，房地產公司7月12日沒有拍賣35號。7月25日，辛某與房地產公司在明知35號屬於拆遷房屋的情況下，私下達成買賣35號的協議，協議沒有寫明面積、結構、交房期、產權人；而且，房地產公司要求辛某保證“今後拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產公司扯皮”，當日繳款1．5萬元。6月21日，雙方在房地產交易所辦理了所有權轉移手續，領取了房產證。

57問題：

(1)房地產公司有無權利出售餘某租住的房屋，為什麼?

(2)房地產公司與辛某簽訂的房屋買賣協議是否有效，為什麼?58參考答案：(1)、房地產公司無權出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地產公司不是辛某居住房屋的產權所有人。二是該房屋屬於拆遷範圍，依照法律規定屬於禁止轉讓的房屋。