2011策划入门培训房地产基础知识

1、1、房地产基础知识培训，合肥分公司营业部3、2，作为一名专业的房地产服务公司的成员，应该有必要梳理一下一些基础而简单的房地产知识！即使你已经熟悉了以下内容的70%或80%。3，轮廓，1。中国房地产业发展历程2。房地产开发过程及各个阶段的需求分析。常见房地产术语。中国房地产业发展历程5。房地产开发企业类型。分析房地产开发过程和开发商的作用，分析房地产开发各个环节的需求。房地产开发各环节需求分析1。投资决策和可行性研究，需求：市场研究。形成可行性研究报告1)内部：从经济、技术和效益方面阐明项目的可行性2)项目启动需要可行性研究报告3)银行贷款需要可行性研究报告8。需求：确定总体发展战略、产品定位并

2、形成设计任务书1)市场研究：区域市场趋势、竞争项目、类比项目、消费者群体、政策和地块2)发达地区的土地收购。学习先进经验3)产品定位：做什么样的产品(档次、风格、户型比例、建筑结构、装修、配套、园林)；4)总体发展思路：发展时机、开放策略、营销主题、广告策略；房地产开发各环节的需求分析。早期规划；9.要求：通过设计将早期计划或老板的想法形成实施计划。1)概念性规划设计：确定总体规划理念和总体规划布局。2)规划、景观、建筑及公寓布局设计：实施方案。3)施工图设计：指导施工的实施方案。房地产开发各环节的需求分析。3.规划和设计。10.要求：采购管理、施工管理1)采购：硬采购(建筑材料、建筑配件等)

3、2)施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3)成本控制：采购和施工过程中的成本控制，房地产开发各环节的需求分析4。施工阶段，11。需求1)制定整体推广计划(营销主题、开业计划、广告策略、广告策略等)。房地产开发各环节的需求分析。营销推广，12。需求1)销售培训(房地产知识、销售辞令、礼仪、策略)2)销售管理(人事管理、客户管理、绩效管理、材料管理)3)销售规划(销售过程中的销售执行策略规划：价格、促销)4)客户服务：按揭处理、房屋交付等。首先，你知道世界上哪座建筑是在历时14年的严重工期延误和成本超支的情况下完工的，成本从700万美元增加到1.2亿美元，比预算高出17倍？悉尼歌剧院，14楼。作

4、为专业地产服务公司的一员，你知道香港哪个办事处是“不求最好，只求最贵”的吗？香港上海汇丰银行有限公司的总部声称是停在港口海岸地面上的一艘“宇宙飞船”。15.你知道为什么香港的中国银行大厦被称为“高高耸立”吗？你知道在中国哪栋建筑看起来舒适，却很难建造吗？“美丽而难建”的17、18号楼，你知道国家大剧院的建筑理念是什么吗？“一滴水”曾是周总理未实现的夙愿。它位于人民大会堂的西侧，是世界上独一无二的宏伟建筑。不幸的是，它是由法国人设计的。19，20。如果以上内容过于复杂和深奥，让我们来看看一些简单和基本的内容。21，房地产一级市场，二级市场，三级市场概念，房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使

5、用权转让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城市国有土地或农村集体土地作为国有土地征用，然后再转让给使用者的市场。转让的土地可以是未开垦的土地，也可以是已开发的实现“七通一平”的耕地。房地产一级市场是国家垄断的市场。房地产二级市场：土地使用者在开发建设后出售和出租新建房地产的市场。即一般指商品房首次进入流通领域所形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达可以转让的土地，进入流通市场进行交易；房地产第三市场：具有消费性质。这时，房地产处于横向流通，即使用者和经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。它反映的是以效用为价值尺度的市场价格，这是调节需求条件下的市场行为，

6、如出租和出售私房，这是三级市场行为；期房是指从开发商取得商品房预售许可证到他取得产权证的这段时间，这段时间的商品房称为期房，消费者在此阶段购买商品房时应签订预售合同。拍卖行在香港和澳门被称为“烂尾楼”，这是目前房地产开发商普遍采用的房屋销售方式。买一套更快的房子意味着买家购买仍在建设中的房地产项目。在成都，人们通常对期房的理解是，房屋建造得不好，还不能容纳；准现房是指主体已基本封顶，小区内建筑及设施轮廓已开始显现，户型、建筑间距等重要因素已清晰可见，项目处于内外墙装修及配套建设阶段的房屋；所谓现房是指开发商已完成房产证(大产权证)的商品房，消费者在现阶段购买商品房时应签订销售合同。成都现有房屋

7、通常是指项目建成后可以入住的房屋；期货公司，准现有公司和现有公司，23。容积率：是项目总建筑面积与总土地面积之比。通常用小数表示。绿化率为：的项目总绿化面积与总用地面积之比。通常用百分比表示。建筑密度：项目总建筑面积与总用地面积之比。通常用百分比表示。楼层高度和净高：(1)楼层高度是指建筑物的层间高度和该楼层的楼层或地面到上层楼层或地面的高度；(2)净高是指房间的净空高度和从地板到天花板下表皮的高度。房地产的常用技术术语是1。技术和经济指标，24。建筑面积、建筑面积、使用面积和利用率为： (1)建筑面积是指建筑长宽的外包尺寸乘以层数的乘积。它由使用区、交通区和建筑区组成。(2)使用面积是指主辅

8、房间的净面积(净面积是从轴线尺寸减去壁厚后的净尺寸的乘积)。(3)使用率，亦称房屋购置率，是指建筑面积占可用面积的百分比。交通区域和结构区域33，360 (1)交通区域是指人行道、楼梯间和电梯等交通设施的净面积。(2)结构面积是指墙、柱所占的面积。25，26，砖木砖-混凝土框架钢结构其他：钢-混凝土，框剪，建筑结构，常用于房地产，27，砖-混凝土结构：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，而水平承重构件采用钢筋混凝土楼板和屋面板。这种结构被称为砖混结构。框架结构：框架结构是指由柱、纵梁、横梁和楼板组成的骨架作为承重结构，墙体为围护结构。剪力墙：剪力墙是指在框架结构中增加的抵抗水平剪力的墙。由于高层

9、建筑要抵抗的水平剪力主要是由地震引起的，剪力墙也称为抗震墙。钢结构：钢结构是主要的承重构件28、框架-剪力墙结构住宅：框架-剪力墙结构也称框架-剪力墙结构。这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成一个灵活自由的使用空间，以满足不同建筑功能的要求。它也有足够的剪力墙和相当大的刚度。框架-剪力墙结构的受力特点是由两种不同的抗侧力结构组成的一种新的受力形式，因此其框架不同于纯框架结构。因为在下层，剪力墙的位移很小，按照弯曲曲线拉动框架变形，剪力墙承受的水平力最大，而在上层，剪力墙的位移越来越大，趋于向外，而框架趋于内收。框架抗拉剪力墙按剪切曲线变形，不仅承受外荷载产生的水平力，还承受附加水平

10、力将剪力拉回。由于框架受到附加水平力产生的负剪力，即使上部楼层外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也会出现相当大的剪力；与砖混结构相比，框架结构有哪些优点和缺点？优点：(1)自重轻：砖混结构自重1500公斤/平方米；如果框架结构采用轻质板(加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等。)，自重400公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。(2)柔性房间布局：框架结构的承重结构是框架本身，墙板只起到围护和分隔的作用，布局灵活。(3)有效面积增加：框架结构的墙体比砖混结构的墙体薄，相对增加了房屋的使用面积。缺点：(1)用钢量比砖混结构高30%左右，造价比砖混结构高。(2)有些柱子截面尺寸过大，会突出墙外，影响美观。30

11、，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书二册，以及房地产中常用的专业术语“五证两书”，31。在海湾住宅设计中，房子的宽度是指房子的一面墙和另一面墙之间的实际距离。因为它是以自然房间的宽度来衡量的，所以它也被称为海湾。住宅区的宽度一般不超过3.0m-3.9m，砖混建筑的宽度一般不超过3.3m.它可以缩短楼板的空间跨度，提高住宅结构的整体性、稳定性和抗震能力。在建筑中，深度指的是独立房屋或住宅建筑从前墙到后墙的实际长度。大的住宅深度可以有效节约土地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅深度的设计有一定的

12、要求，不宜过大。目前，我国大量城市住宅房间的深度一般限制在5米左右，不能随意扩大。房地产的常用专业术语是“宽度和深度”，32，错层复式住宅花园的天空花园，33，错层住宅的现实生活图，34，错层住宅的效果图，35，按单体结构分为低层、多层、小高层、高层、板式建筑、塔楼、组合别墅。一致性；管理成本不高；实用价格，高房价。板楼的两大缺陷是建筑密度小，土地价值不能充分挖掘，房价相对较高；房间模式不应该改革。根据37号塔楼的建筑平面图，该塔楼的四大优点是节约土地资源和房价低；空间结构灵活，适合转换；结构强度高，抗震性能好；放眼望去。该塔的两大缺陷是美观性差和居住密度高；利用率不高，还有灰色空间。38、单

13、户型别墅的立面，别墅是按单体结构划分的，39、TOWNSHOuse联排别墅也叫镇屋，每个家庭都有自己的房子，有一两个停车位和地下室。与单户别墅不同，它是由几栋三层以下的单户别墅平行组成的联排别墅或住宅，具有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般为每户250平方米左右。独栋别墅是联排别墅和独栋别墅的中间产品，是由两栋别墅组成的独栋别墅。它在美国被称为“两个家庭的房子”，字面意思是两个家庭的别墅。折叠别墅是联排别墅折叠风格的延伸，是在别墅公寓和联排别墅综合特征的基础上产生的。它由多层复式住宅组成，下层为花园，上层为屋顶花园，一般为带阁楼的四层建筑。与联排别墅相比，这种开间独立的表面形态更加丰富，

14、在一定程度上克服了联排别墅的缺点。第一别墅立面图，42，建筑规划，房地产常用技术术语，43，原土地，耕地和土地平整，原土地：通常是指没有市政基础的土地；耕地：具有现有市政基础设施和房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：将开发区外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场，平整施工现场的土地；七个连接和一个平整：包括道路通道、上下水通道、雨水和污水排放通道、电力通道、通讯通道、燃气通道、热力通道和场地平整；44、土地使用年限、土地使用年限：与规划国土局签订土地使用权出让合同的，土地使用年限按国家规定执行；即：居住用地70年；五十年的工业用地；教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；

15、商业、旅游和娱乐用地40年；综合用地或其他用地五十年；45、土地出让金、土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，并按规定向受让方收取土地出让总价款(指土地出让的总成交金额),或土地使用者在土地使用期满时向土地管理部门补交的土地出让金，或土地使用者原通过行政划拨方式取得土地使用权的转让、出租、抵押、入股并按规定补足土地出让金。46、规划建设用地面积、规划建设用地面积：指城市规划主管部门确定的建设用地位置和边界所围成的土地的水平投影面积(项目用地红线内的土地面积)，不包括已收面积；47、住房建筑面积：指报告期内建设的住房建筑面积，包括报告期内新开工面积、报告期内上一年度开发并

16、继续建设的住房面积、报告期内停止建设并恢复建设的住房面积。本期完工且本期施工后暂停的房屋面积仍计入建筑面积，多层建筑以每层建筑面积之和填列；新增住房面积：指报告期内新增住房建筑面积，不包括前期继续建设的住房面积和前期停建本期复工的住房面积。该房屋的开工日期应基于该房屋正式开始破土造沟(地基处理或永久打桩)的日期；房屋竣工面积：指已按设计要求竣工，满足入住和使用条件，通过审查和鉴定(或满足竣工验收标准)，并可正式交付使用的房屋总建筑面积；房屋建筑面积、新开工面积和竣工面积，48、建筑基础面积：指该建筑一层的建筑面积；日照距离：指前后排房屋之间的一定距离，以保证后排房屋在规定时间内获得所需的日照量

17、；49、建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与遮挡阳光的建筑之间的距离，是遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比：阻挡阳光的建筑正面长度是建筑高度的倍数。当单塔住宅楼两侧无遮挡阳光的其他建筑(包括规划建筑)时，与其他住宅楼的系数不得小于1.0。多塔住宅从东到西排成一排时，遮挡阳光的建筑物与板式住宅之间的距离应按下列规定执行：1 .当相邻塔式居住建筑之间的距离小于单个塔式建筑的长度时，塔式居住建筑的长高比长度应根据每栋塔式居住建筑的长度和距离之和计算，根据其不同的长高比，建筑之间的距离系数不应小于表中规定的值；2.当相邻塔楼之间的距离等于或大于单塔楼住宅建筑的长度时，建筑间距系数不得小于1.2；50，建筑高度：指建筑室外地面至