地下车库的成本核算

1、地下车库问题解析,张伟 ,房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？,问题的提出？,第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,31号文件第33条的规定,33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的

2、方式。房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。 由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。,问题的提出？,案例：某公司有住宅面积4万平方米，可售地下车位面积5000平方米，利

3、用地下人防设施建车位250个。 税务机关：该公司的可售面积应为4.5万平方米，即：写在预售许可证上的地下停车位面积5000平方米，应该作为可售面积，计算单位工程承包。 企业认为：31号文件33条，并没有区分产权，因此即使写入预售许可证上的地下车位，也不应当作为可售面积。即：可售面积为4万平方米。,案例,？,国税发200931号文第三十三条如何理解？ 【发布日期】： 2010年12月24日 字体：【大】【中】【小】 问题内容：国税发200931号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为

4、可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？,总局关于车位企业所得税,您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十九条、三

5、十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。 2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 欢迎您再次提问。 国家税务总局 2010/12/24,车位与土地增值税,土地增值税,视同其他类开发产品处理，纳入可售面积计算。,1、作为土地增值税收入（大多数地方按照其他类，个人以

6、为应该车位随着房子走） 2、其成本计入公共配套处理。,转让人防设施如何缴纳土地增值税？ (2011年2月11日总局答复) 【发布日期】： 2011年02月11日 字体：【大】【中】【小】 问题内容： 公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？,回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据中华人民共和国土地增值税暂行条

7、例第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。 根据营业税税目注释（试行稿）规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。” 据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机

8、关咨询。,十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。 利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设

9、施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。,（青地税函【2009】47号）,豫地税函2010202号 五、关于地下室、车库的归属问题。 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。,河南省的规定（一

10、）,个人认为，非常合理，可惜几个月后，政策又变了！,河南省地方税务局公告2011年第10号 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按

11、本公告规定执行。,河南省的规定（二）,问题的关键是： 如果房地产企业销售的是没有产权的地下车位，其成本已经进入了公共配套设施分摊，但是将收入全部进入其他住宅，收入与成本严重不配比！ 解决方案：赠送车位（如果要车位，单价提高，否则单价降低）,辽地税函【2007】104号文件 沈阳市地方税务局：你局关于房地产开发企业经营地下停车位有关税收问题的请示（沈地税发2006209号）收悉，现批复如下： 一、根据财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）第三条规定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得

12、的租金收入，应按12的税率计算征收房产税。对其签订的租赁合同，应按财产租赁合同征收印花税。 二、根据中华人民共和国房产暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国印花税暂行条例及其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。 辽地税函【2009】188号文件 一、关于出租地下停车位问题。 对房地产开发企业长期出租地下停车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。,辽宁省的规定（104号文件）,辽地税函【2009】188号文件 一、关于出租地下停

13、车位问题。 对房地产开发企业长期出租地下停车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。,辽宁省的规定（188号文件）,房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？ 发布日期：2009年06月29日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 字体：【大】【中】【小】 答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为

14、，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。 热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。,车位与土地增值税,实务中目前所遇到的财务处理方式来看，可售车位成本一般均按照开发产品单独归集，可售车位成本归集的会计处理方式有： 1、按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发成本成本后按可售面积进行分摊，以此确认车位成本，理由是车库为地下基础系整个开发工程的组成部分，大部分开发成本都间接相关； 2、按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中进行分摊，车位仅确认土建成本，理由是车位成本除了土建外，和其他关联很小； 3、按项目预测的毛利率或车位销售的预计毛利率先