物业管理法律制度.ppt

1、第七章房地产管理法制度，第一节物业管理概要，一、房地产和物业管理(一)房地产广东省物业管理条例第二条的规定：本条例所称房地产，是指已建成交付使用的住宅、工业现场、商业用住宅等建筑物及其附属设施、设备和有关场所。 不动产(1)为居住或非居住的建筑物主体，包括建筑物的私人部分和共有部位。 (2)定径套附属设备。 (三)定径套公共设施。 (四)建筑区划。 一般以房地产区域为单位进行物业管理。 第1节物业管理概要、“不动产”和“不动产”的区别： 1所指的对象不同。 2适用过程不同。 3标题区域不同。 第一节物业管理简介、(二)物业管理物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主选择房地产服务型企业，

2、业主和房地产服务型企业按照物业服务合同的约定，修理、保养、管理住房和配套设施和有关场所，并在物业管理区域内进行环境卫生和维护有关秩序的活动。 第一节物业管理简介、第二、物业管理类型(一)委托服务型物业管理是指现代房地产商委托专业机构管理自各儿房地产的一种典型的物业管理方式。 根据内容的不同，(1)以管理为主的委托管理(2)租赁和管理服务并存的委托管理。 (二)自主经营型物业管理，是房地产商不依赖专业机构直接在自各儿实施管理，是传统的物业管理方式。 根据使用和经营方式，分为(1)自家用类型(2)本公司计程车类型。 第一节物业管理概要、三、物业管理的内容(一)通常管理(二)特约服务(三)多种经营、

3、第二节房地产管理法关系、一、房地产管理法关系概要主要是民事法律关系和行政法关系二、房地产管理法关系主体(一)业主存在的房地产的采购师，即房地产的所有权为各小所有者。 2非所有者使用者的不动产的承租人和其他实际使用不动产的人3开发者签订前期的物业管理合同，作为住宅等不动产销售合同的附件。 (二)房地产服务型企业条例规定房地产服务型企业具有独立的法人资格。 第二节房地产管理法有关，(三)行政管理部门城市新建居住小区物业管理方法第三条房地产行政主管部门负责园区管理归口管理工作的市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热、居住小区所在地人民政府按职责分工，负责园区管理中有关工作的监督和指导。 新镇

4、内办事处、乡镇人民政府指导业主设立业主大会三、客体，第二节房地产管理法有关，四、内容(一)业主权利义务1权利物业管理条例第六条业主。 所有者在物业管理活动中，(1)有权依照物业服务合同的约定，接受物业服务型企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议；(3)管理规章(原为业主公约)； 提出业主大会议事规则的制定和修改建议；(4)参加业主大会，行使投票权，第二节房地产管理法关系；(5)选举管理組合成员，享受被选举权；(6)监督管理組合工作；(7)监督房地产服务型企业履行房地产服务合同；(8) 对房地产共享部位、共享设施设备和有关场所的使用情况享有知情权和监督权；监督房地产

5、共享部位、共享设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法律规范规定的其他权利。第二节房地产管理法有关，第二条，义务第七条业主在物业管理活动中，要遵守(1)管理规章，业主会议议事规则，(2)在物业管理区域内房地产共有部位和共有设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，(3) 实行业主大会的决定和业主大会授权管理組合的决定；(四)按照国家有关规定支付特别维修资金；(五)按时支付物业服务费用；(六)法律、法律规范规定的其他义务。 第二节房地产管理法有关，(二)房地产服务型企业的权利义务1权利城市新建居住小区物业管理方法第八条房地产服务公司的权利： (一)

6、物业管理公司应根据有关法律规范，结合实际制定小区管理方法(二)按照物业管理合同和管理方法管理居住小区(三) 按照物业管理合同和有关规定征收管理费用，第二节房地产管理法有关，(四)有权阻止违反规章制度的行为，(五)有权向管理委员会寻求管理协助，(六)有权选择专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专门管理业务，(七)实施多项经营2义务物业管理条例第四十六条对物业管理区域内有关治安、环境保护、房地产装饰与使用等违反法律、法律规范规定的行为，房地产服务型企业应当制止，并立即向有关行政管理部门报告。 有关情况，第二节物业管理法律关系，第三十六条物业服务型企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

7、房地产服务型企业未能履行物业服务合同的约定，损害所有者的人身、财产安全的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条房地产服务型企业应当协助物业管理区域内的安全防治工作。 发生安全事故时，房地产服务型企业必须采取应急措施，立即向云同步有关行政管理部门报告，协助救助工作。 房地产服务型企业雇用保安员，必须遵守国家有关规定。 保安人员维护物业管理区域内公共秩序，必须履行职责，不得侵犯公民的合法权益。 有关情况，第二节房地产管理法有关，城市新建居住小区物业管理方法第九条房地产服务公司的义务： (1)履行物业管理合同，依法经营；(2)接受管委会和居住小区内居民的监督；(3)重大管理措施应提交管委会审议，

8、经管委会批准；(4)房地产行政主管部门、有关行政主管部门和居住小区所在地的物业管理公司向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后开业。 有关情况，第三节物业管理业务，一、不动产交接检验物业管理条例第二十八条不动产服务型企业交接不动产的，应当检验不动产共有部位、共有设施设备。 (二)办理不动产资料交付物业管理条例第二十九条不动产验收手续，承建单位应当向不动产服务型企业交付下列资料：(一)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护等技术资料；(三)不动产质量保证书和不动产使用解释性文件房地产服务型企业必须在前期物业服务

9、合同期满时，把上述资料交给管理組合。 第三节物业管理业务，第三十七条房地产服务型企业承包房地产的，应当与业主委员会办理房地产检查手续。 管理組合应当向不动产服务型企业交付本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十九条物业服务合同终止的，物业服务型企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料归还业主委员会。 物业服务合同期满时，业主大会选择新的物业服务型企业，必须在物业服务型企业之间交接工作。 第三节物业管理业务、二、前期物业管理(一)前期物业管理时间的定义1开始时间前期物业管理是指房地产销售后到业主入住之前的物业管理。 物业管理条例第二十一条业主大会在选择房地产服务型企业前，承建单位

10、选择采用房地产服务型企业的，应当签订书面前期物业服务合同。 第二十二条建设公司出售不动产前，应当制定临时管理规章，对有关不动产的使用、维护、管理、所有者的共同利益、所有者应当履行的义务、应当违反临时管理规章的责任等事项依法约定。 承建单位制定的临时管理规章不得侵犯房地产采购师的合法权益。 第三节物业管理业务，第二十三条承建单位应当在销售房地产前向房地产采购师明示和说明临时管理规章。 房地产采购师在与建设单位签订房地产购销合同时，必须书面同意遵守临时管理规章。 第二十五条承建单位与房地产采购师签订的购销合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。 2终止时间物业管理条例第二十六条前期物业服务合同可以

11、约定期限，但期限未届满，由管理組合与物业服务型企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三节物业管理工作，(二)前期物业管理招标物业管理条例第二十四条国家提倡承建单位按照房地产开发和物业管理分离的原则，用招标方式选择采用具有相应资质的房地产服务型企业。 住房房地产建设单位，应当采用招标方式选择采用具有相应资质的房地产服务型企业，投标者少于三人或者住房规模小时，可以经房地产所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协商方式选择采用具有相应资质的房地产服务型企业。 第三节物业管理业务，(三)前期物业管理内容1管理机构的设立和人员的配置。 接管两所房屋进行检查。 制定并公布三个管

12、理制度。 4管理业主的入住。 5建立健全的物业管理文件资料。 6室内装修转移管理。 7办理新的房地产服务型企业和交货手续。 第三节物业管理工作、(四)房地产保证责任物业管理条例第三十一条承建单位必须按照国家规定的保证期限和保证范围，承担房地产保证责任。 (五)前期物业管理费用分担物业管理条例第四十二条第二项规定：竣工但未出售或者未交付房地产采购师的房地产，物业服务费用由承建单位支付。 第三节物业管理业务、三、物业管理服务(一)物业管理区域统一管理原则条例第34条【一个物业管理区域由一个房地产服务型企业实施物业管理。 条例第四十条房地产服务型企业可将物业管理区域内的专业服务业务委托给专业性服务型

13、企业，但不能将该区域内的所有物业管理一并委托给他人。 第三节物业管理业务，(二)物业服务合同的内容物业服务合同，是指管理組合成立后，其代表全体主要在选择物业服务型企业时签订的合同。 条例第三十五条管理組合应当与业主大会选出的房地产服务型企业签订书面物业服务合同。 房地产服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专业维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 1物业管理事项。 2服务质量。 第三节物业管理业务，3服务费用。(一)物业管理服务费的概念是房地产服务型企业所有者对物业管理区内的住宅建筑和附属设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面

14、貌等项目日常维护、修理、整备服务及其他与居民生活有关的服务的收费。 包括三种费用。 公共服务费用。 按建筑物的面积楼层收取。 第四十二条业主应当按照物业服务合同约定化学基支付物业服务费用。 业主和房地产使用者约定房地产使用者支付房地产服务费用的，根据该约定，业主联合承担责任。 竣工但尚未出售或未交付房地产采购师的房地产，物业服务费用由建设单位支付。第三节物业管理业务、特约服务费用。 所有者个人按实际发生的费用单独缴纳不动产服务型企业。 第四十四条房地产服务型企业受业主委托可以提供房地产服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 代缴费用。 第四十五条在物业管理区域内，供水、供电、供气、供

15、热、通讯、电缆电视等单位应当向终端用户收取有关费用。 相关实例房地产服务型企业受委托收取前款费用的，不得向业主索取手续费等追加费用。 第三节物业管理业务、(2)物业管理服务费定价政府价格或指导价第四十一条物业服务费按照合理、公开和费用与服务等级的适应原则区分不同的物业性质和特征，业主和物业服务型企业按照国务院价格主管部门和国务院建设行政主管部门制定的物业服务费方法约定为物业服务合同。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门应当与同级房地产行政主管部门合作，加强对房地产服务费用的监督。 相关案例经营者的定价如下： (1)特约服务费(2)高档住宅的物业管理服务费、第三节物业管理业务、4合同双方的权

16、利义务5专业修理基金的管理和使用(1)修理基金的范围和缴纳范围条例第五十四条住宅房地产、居住小区内的非住宅房地产或与单一住宅结构相连的非住宅房地产所有者，按照国家有关规定缴纳专业修理资金专业修理资金归所有者所有，专业用于房地产保证期间期满后的房地产共享部位、共享设施设备的修理和更新、改造，为他挪用使不得。 专业的修理资金的领取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定。 第三节利用物业管理业务、第五十五条房地产共享部位、共享设施设备经营的，经有关业主、业主大会、房地产服务型企业同意后，应当按照规定办理有关手续。 业主所得利益主要用于补充专业维修资金，也可按业主大会的决定使用。

17、 住宅共有部位共有设施设备整备基金管理方法第五条销售商品住房时，采购师和销售公司应当签订有关整备基金的缴纳合同。 采购师必须按购买方式的比例向销售公司支付修理基金。 由销售公司代理领取的修理基金由所有人共同拥有，不对住房销售收入进行修订。 保守基金的征收比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门决定。 第三节物业管理业务，第六条公共住宅售后服务基金来源于两个部分：销售单位按一定比例从销售货款中提取，原则上多层住宅不低于销售货款的，高层住宅不低于销售货款的。 这部分基金属于销售公司所有。 采购师按购买方式的比例向销售公司支付修理基金。 由销售公司代理领取的修理基金由所有人共同拥有，不对住

18、房销售收入进行修订。 公共住宅售后服务基金的管理和使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准实施。有关问题、第三节物业管理工作、(2)维护基金的权利和用途以及法律责任物业管理条例第五十五条利用房地产共享部位、共享设施设备经营的，经有关所有者、业主大会、房地产服务型企业同意后，应当按照规定办理有关手续。 业主所得利益主要用于补充专业维修资金，也可按业主大会的决定使用。 第六十三条违反本条例规定，挪用专项维修资金的，可以追回县级以上地方人民政府房地产行政主管部门挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处以挪用额两倍以下罚款的房地产服务型企业挪用专项维修资金，情节严重， 签发资格证书的部门构成吊销资格证书的犯罪的，依法追究负责直接责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第三节物业管理业务、住房共享部位共享设施设备维护基金管理方法第七条维护基金应当储存在银行专门人才，专用。 为了确保维护基金