别样城二期研讨(10.16).ppt

1、探讨不同花卉年城市二期销售推广战略、1、项目工程近期形势分析2、二期目标客户特征分析3、项目工程二期推广战略4、二期媒体组织及推广途径5、项目工程二期销售策略、议题，实现项目工程现状分析、约369定径套、产量138定径套。 销售率达到了72.7%。 佚量单位是1.2期3房，两房的单位已经卖完了。 我会在2006年3月开房间。 一期情况综述，二期销售情况，根据工程进度，二期暂定分三期发售，共541定径套。 2.1期共124定径套2.2期修订210定径套2.3期修订207定径套(未确定)。 截至10.16、2.1期已经筹措了87个。 二期拍卖房型比例情况，2.1期共124定径套，包括20、21、2

2、2、24栋，其中，两房面积(24):84.487.8比例： 19.36小三室面积(12 )。 其中，两房面积(42):84.487.8比例： 20小三房面积(60):116.3119.1比例： 28.58大三房面积(96):134.5144.2 23、27、28、29、30、31、32栋，其中，两房面积(6 : 116.3120.4比例分析主要有以下原因： 1、国庆日之间多数市民选择出门旅游，看房的客人较少。 2、房交会后，迄今为止的推进力弱，没有现场活动，只在市内的销售大楼部接待，缺乏宣传力。 3、周边位置较好的一些竞争楼盘近期集中开设，如南阳锦城2期、天府锦绣2期、翰林南城、川大河畔、四季

3、春2期等，其相对优越的地理位置和生活定径套，2500元左右的价格比别的城市价格高，但也有很多别的城市的10月15日，项目工程周边地辖区各竞争楼盘陆续上市，其中包括南阳锦城2期、天府锦绣2期、翰林南城、川大河畔、四季春天2期等，该地辖区竞争越来越激烈，以下带有代表性的南阳锦城，并与其他城市进行了比较分析。 市场竞争分析，从以上比较来看，与其他城市相比，除周边自然环境、独特的地中海式建筑风格、创新户型、布兰德物管服务有一定的优势外，在其他方面还有很多差异，但这种差异不仅仅是500元的差异。 那个顾客正好接近别的城市的主力顾客群。其他竞争楼盘，如位于文星镇附近的翰林南城、川大河畔等最近开盘，部分市区

4、客户、高等院校领域人民教师购入的双流城镇天府锦绣2期、华阳城镇四季春天2期等，基本上可以消化其周边地区客户。 结论：价格优势已不复存在，周边市场竞争加剧，中高端客户群被周边地区楼盘杀害。二期营销对象客户特征分析，详细内容以二期营销对象客户问题单分析和客户白描、二期营销对象客户分析、二期营销对象客户组、主力客户组：成都市中所得居民、城南、城西领域为主。 主要有经营者、商人、政府公务员等。 (收入水平比一期三房客提高)配套客户群：周边县市私营企业主、生意人、企业中高层管理者来自国外的蓉采购师，如敦煌、西藏地辖区等。 主力客户群消费特征分析：成都市中所得居民以城南、城西领域为主。 年龄：主要集中在3

5、0-45岁之间，家庭月收入集中在30005000元。 购买用途：以自住为主，主要是改善现在的居住状况、周末结账台查，其他用途如给父母养老、退休后养老居住、结婚等。家庭状况：有3个家庭很多，一般市内有1定径套的住宅，主要购买3个以上的单位，部分家庭属于有车的家庭。 其次是两个世界和老年人退休养老(逐渐减少)。 消费特点：二级职业生涯占大多数。 追求生活质量，注重舒适。 喜欢多层结构、大面积户型，想购买绿化率高、园林景观美丽的大社区，但不能承受市区相似楼盘的高昂房价。 可以接受大成都的概念，看到城南地辖区的发展。 户型上，喜欢大阳台，一个可以养花养鸟，二个可以满足休闲需要。 热情款待，对客厅、厕所

6、等空间的要求很高。 周边县市私营企业主、生意人、企业中高层管理者来自外国的蓉采购师，如敦煌、西藏地辖区等。 消费特点：收入有限，我只想购买中档价格的楼盘，楼盘质量有一定要求。 我喜欢成都的生活环境，希望在这里享受晚年。 一些周边县市的私营企业主，商务人员想要购买面子好、面积稍大的三个房间。 没有工作紧迫感，不太重视交通时间。 帮助客户群的消费特征分析，营销对象客户在地域偏颇、定径套差等硬伤依然存在，我们的价格优势也逐渐消失的情况下，当面对电影区内多个网络冲突对象的夹击时表明了何去何从。项目工程二期推进战略、二期推进目标、二期重新登场，市场再爆炸，建立项目工程大盘号令力和亲和力，稳步实现二期一组

7、销售，实现一定价格上涨，两期带动一期尾盘，基本完成一期销售， 加快实现资金回收项目工程品牌形象，为第二期二集团的推进奠定基础，进一步一头地提高花样年公司的知名度和企业形象。现场人气社区生活氛围多渠道的宣传手段，二期推进需要解决的重要问题，二期推进纲领，1、大型上通告营销学上引起市场重点关注2 .运用高效、低成本的宣传手段进行全方位、立体的轰炸，全面渗透到营销对象客户群中。 3 .以在不同城市现场营造的丰富生活氛围和生活方式为推进核心，通过各种参与性强的体验式营销学活动，把项目工程倡导的新结账台生活理念解释为一盏茶。 在二期阶段推进战略、导读期成都房地产秋交会参展媒体、大型户外广告等展示二期新形

8、象(二期事件名称)的大规模上通告营销学再次爆破市场二期盛大开盘庆祝上通告(灯塔点灯式)的强烈销售现场， 组织了多种中小型主题体验型营销学活动，许多以地中海结账台生活方式为一盏茶的高效、低成本宣传手段进行了全面深入的宣传。 举办面向外国顾客的积分活动和展示上通告。 持续尾盘期，通过各种现场小休闲活动和相应优惠措施，在一盏茶挖掘潜在客户。一大上通告：方案1 :“爱上地中海，爱上另一个城市”地中海结账台风情町形象大使选拔案2 :“地中海一带，我们的笑容最灿烂！ 特别城市形象代言人家庭选拔、第二期大型事件(上通告)营销策略设订、大型上通告2 :特别城市开盘节(灯塔亮灯焰火晚会)、其他主题营销学上通告构

9、想(详情请参照第二期推进节奏安排)、 “我爱别的城市”特别城市景观征名上通告“爱上地中海，耍朋友到别的城市”地中海手册寻宝活动别的城市少子才艺展示大会“风情别的城市，结账台地中海”别的城市兴趣结账台比赛(棋牌，钓鱼，家庭运动会等)“温暖的阳光，品味地中海”别的城市冬季美食节(烤羊， (烤羊肉汤)酒吧的营销学项目工程的第二期推进节奏的安排、(1012月)、时间： 10.1711.18 (可能持续到11月末)诉讼点：二期的新形象表示产品品质生活方式媒体的合作：新闻版室外(市内大型交通标志、 城南公交车站台等多个方位)电视网络营销活动：大型事件营销学活动“地中海结账台风情町形象大使选拔”或地中海结账

10、台风情町形象大使选拔上通告内容： ()上通告以选美比赛为主，报名地点是市内的大厦卖场，第一次海选是现场的大厦卖场，从报名者中有名，然后每周现场()选拔方式是各种各样的才艺表演(聘请演艺专业的设计训练) ()审核员：由1到2个社会名人、业主、花样年华公司等组成()奖品：优胜者一辆时尚轿车(价值8万左右)那个雄辩的选手得到了相应的奖品。 费用预算：奖品20万左右，宣传30万左右，订正50万左右，事件营销学活动案1 :“地中海一带，我们的笑容最闪耀！ 特殊城市形象代言人的家庭选拔活动内容： ()活动以家庭登记的形式参加(全市范围)，登记场所为市内销售小卖店，登记时提交家庭摄影图片摄影图片供海选。 最

11、初的海选是通过家庭摄影图片的审查，从新闻名者中有名，之后，每周在现场进行34次淘汰赛，直到冠亚季军决定。 选拔方式包括家族团体的各种才艺表演、团体活动、知识问答等。 (雇用演艺专业的设计培训) ()审核员：由一两个社会名人、业主、花样年华公司等组成()奖品：冠军家庭一辆时尚轿车(价值8万左右)其侑预的参加家庭得到了相应的奖品。 费用预算：奖品20万左右，宣传30万左右，修订50万左右，事件营销学活动案2 :时间： 11.1912.4诉点：全面综合诉求(重视生活方式)媒体合作：报纸版室外(市内大型道路牌， 城南男低音站爱恋的特别城市地中海手册寻宝活动特别城市少子才艺展示大赛，第二阶段(强卖期)，

12、营销学活动一小时： 11.19活动主题：特别城市开盘节和二期开盘活动内容：特别城市二期开盘节、开盘节、灯塔点灯式。 营销学活动二小时： 11.712.4活动主题：爱上地中海，耍朋友到另一个城市地中海笔记本寻宝活动内容：定期刊物性质修订制作系列地中海生活笔记本，每期有一个主题内容，如建筑、园林、美食等，主要是地中海要素如何与我们小区的要素融合营销学活动三小时： 11.26，12.4活动主题：另一个城少子才艺展示大赛的内容：带花样年所有成都客户到现场参加才艺大赛，将优胜者分组，包括绘画、乐器等，并授予奖品。营销学活动安排、时间： 12.112.31诉求：全面综合诉求(注重生活方式)企业布兰德媒体合

13、作：报纸版户外(市内大型道路布兰德)电视网其他配套媒体(如超市、中高级茶楼酒楼DM单代发等) 营销学活动地中海另一城市冬季美食节(烤羊、羊肉汤)“玉林生活广场另一城市克莉丝狂欢之夜”“开花另一城市”花样年大新年联谊会，第三阶段(持续普及期)，营销学活动一小时： 12.10活动主题：“风情另一城市， 另一城市营销学活动两小时： 12.17，12.18活动主题：“冬日暖阳，品味地中海”另一城市冬季美食节(烤羊、羊肉汤)活动内容：按照成都人冬至吃羊肉的习惯，利用地理优势(接近羊肉美食地黄甲)， 举办冬季美食节的营销学活动3小时： 12.24活动主题：“玉林生活广场别城克莉丝鳟鱼狂欢之夜”上通告内容：

14、成都近年来有很大的克莉丝鳟狂欢，参加克莉丝鳟成都人的热情特别高。 城南某著名酒吧和圣诞晚会联合举办，业主在市区和现场人机交互大型圣诞晚会(歌舞秀、假面舞会、烟火秀等)的营销学上通告4小时： 12.31活动主题：花样年大型新年联谊会上通告内容：锦上花，艺宿花乡，包括别的城市的大型业主新年联谊会。 邀请成都著名主持人、笑星、歌唱演员等来帮助演出，迎接新年。营销学活动安排、二期媒体组织和推广渠道、媒体选择、新闻媒体以成都商报为主，华西都市报、夹报等为辅。 户外媒体招牌广告合订4个，增加了2个市内招牌(包括1个高空跳伞塔大型户外招牌，1个艺术宿花乡广场侧壁广告)。 公共汽车站亭广告(投靠前后1个月内发

15、布)、电视广告暂定为每天通过房地产和经济麻辣无线主持人的“成都生活琐事”、相关成都本土生活短剧等宣传别市。 DM直接邮寄或分发成都市内各小区、周边各龙头企业、大中专门学校、异地的分发等。 各阶段新闻版媒体的开展安排，说明： 1、应根据户外招牌的执行情况进行相应的部署。 例如，如果户外广告牌能够及时执行，报纸版广告就会相应地减少。 2、二期的推进主要以大型事件营销学和现场体验型营销学活动为主，新闻版修订计划应根据上述活动方案的确定情况作相应的调整安排。市区客户(城南、城西、城东中所得集团)报纸(商报、华西都市报、夹报纸)户外广告(大型交通标志、公共汽车站亭)在大规模上通告营销学其他城市现场进行各

16、种体验型营销学活动招贴画的发布电视广告超市， 中高级茶楼酒楼等代散发宣传单张，推进渠道分解，从外地来到蓉采购师(省内二级县市、敦煌、西藏等)报纸(华西都市报)。 在户外广告(大型交通标志，公共汽车站亭)当地的大百货大楼(购物商城)设置要点分发资料。参加与当地驻蓉办事处合作宣传政府或有关组织举办的场外旅游的项目工程周边居民和企业事业单位职工报刊(成都商报、华西都市报) 电视广告现场包装和销售通路大规模上通告营销学在不同城市现场进行各种体验型营销学活动的招贴画配送(主要面向高新区企业经营者)、项目工程的二期销售策略、定价策略、不同步步行、 与实施相对平稳小幅度上涨战略的一期价格相比，维持相对平稳上涨的项目工程第二期(2.1期)保底平均价格为2100元，建议根据第二期的预订情况和产品投放市场的反应进行化学基调整。1期、2.1期在销售(预售)结合期将销售单位